23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>6949 匿名さん
二重生活なんて、子供はいない前提ですか？
平日と休日で住む場所を変えるなんて考えられませんが。

初めて投稿します。マンション探していて本スレ拝見しています。皆さんのお考えや、専門家と称する方々の意見を聞いていると、新築マンションは供給も減り、この5年ぐらい上がり続けて、今はどうも上げ止まったみたいですね。新築の供給が減った分中古はそれなりに売れていて、価格はやはり上がってきたのでしょうか。、また、今から先は、都心は維持もしくは未だ上がり、郊外は下がっていくと言われてますが、ここで言う「都心」はどのように考えたら良いのでしょうか。その「都心」の定義で物件探しを絞りたいと思います。
私の独断ですが、エリアの狭い順に、
①都心3区（除く湾岸）
②都心5区（上記①+新宿・渋谷山手線内）
③山手線内
④山手線内+山手線ターミナル駅まで10分程度
⑤23区
のような感じかと思いますが、②だったら値下がりしないと思いますが、如何でしょうか？

>>6952 マンション検討中さん

そもそも新築か中古マンションのどちら？
購入と売却は、いつ頃の想定？
新築の値段は建築費と地価と利益の合計で、建築費は高止まり、利益は10%でほぼ横ばいだから地価次第。都心の地価は世界の景気次第だから、10年後、20年後、30年後の予想なんて難しいし波がある。少なくとも数年は微増と予想。
今は①と②の地価が上がりすぎて、④の地価が上がりそう。
中古は人気次第、すでに②は上がり過ぎているから、今後はわからない。

>>6952

２年後に、新宿、渋谷、目黒、品川、などなどの駅の上を
飛行機が車輪出して飛び始める。

値下がりしない、と予想するのは甘いでしょ。

>>6954 匿名さん

好きだねー。
それでいくら下がって欲しいの？
真上飛ぶのは南風運用時のデイタイムだけだよ？

不動産屋に聞いてみると、なるべく高値で売りたいという相談が多いみたい。みんな出口をそろそろ見据えてるのかな？

いつの時代も売りたい人は高値で売りたいよ(笑

ただ中古の需要がいつになく高まっている感じはする

>>6956 マンション検討中さん

内容0やな笑

6953さん、ありがとうございます。6952です。
場合によっては今後10年20年の単位で価格の下がらないエリアで、売却なしの新規購入で、新築でも中古でも（できれば新築で）検討したいです。価格の下がりそうなエリアならもう数年待っても良いのですが、なるべく早く買いたいので、下がりそうにない「都心」とはどの範囲か教えて頂きたかったのです。④山手線内+山手線ターミナル駅まで10分程度は、地価が上がりそう、と言うことは「都心」と呼べるのでしょうか。

>>6958
さん

では、内容のある書き込みをどうぞ！

>>6955

15時から19時までの、子どもたちが帰宅して宿題などをしなければいけない時間。
その時間帯に騒音と落下物のリスクが発生し、子どもたちが一番の被害者となる。
しかも南風の、窓を開けたい気候の頃に飛ぶ。

子どもは大事。

山手線にこだわらなくてもいいんじゃないかな
山手線の内側で地下鉄徒歩5分以内ぐらい、できれば乗り換え駅なら山手線駅近くと遜色ないと思う。

山手線の駅の近辺は土地が少ないので逆に希少価値から過大評価された値付けになる恐れがある。

>>6961 匿名さん

福岡、伊丹なんて南風や時間関係なく低空飛んでるけど子供は健やかに育ってるんじゃないの？そもそも君は煽りすぎや。

何度も繰り返されてるけど30年ぐらいのスパンで考えたら
「3Aと呼ばれるようなブランドは下がらない」
「それ以外は山手線駅徒歩10分内、湾岸でも下がる」
でいいでしょう。
政策金利が土地価格に影響を及ぼすことは知られていて、現状では日本もいつか利上げが必要になるでしょう。物件価格が下がる理由はこれだけで十分です。
建築費の高騰は2017年でそれほど大きな問題にはなっていないと大手デベの幹部がインタビューで発言してますね。
建築技術についても年月とともに技術革新が進んで価格が安くなるのはどの業界も同じです。
土地不足というのはどこから出てきた話なんでしょう。土地は永遠に再生されるので不足することはないです。30年ぐらいの短期で土地が不足するようなら大手デベは手仕舞いの方向に進んでないとおかしいです。
さらに旧耐震物件の問題もあります。これは法律で建て替えを促進することになるでしょうから山手線内であっても新築マンションは供給され続けます。
問題は「いつかは下がる。それがいつなのか、そしてどれぐらい下がるのか」ということでしょう。いまの価格で欲しい物件が買えない人は妥協する、待つのどちらかです。
ひとつ言えるのはいまが天井だと思ってローンを組まないと後で後悔する可能性があるということです。上がる可能性もありますが、それを期待して無理なローンを組むのは投資ではなくギャンブルです。

山手線沿線で内側に拘る人多いけど何でなの？高台だから？お値段かなり違うのに同じ駅、生活環境を使うとなるとその価値をあまり感じない。

まあ空路の運用が始まれば一時は売り物が増えるだろうが、少し経てば元通りなんじゃないかな

そういう時に過小評価された物件をさらうのが妙味ってもんだ

>>6965 匿名さん
利便性、優越感、自己満足でしょう。
自己資金のみで山手線内側に家族とともに住むってそれだけですごくないですか？もし息子が親からの援助なしにそうなったらよく頑張ったねと誉めてやりたいです。
あとは利便性で仕事、家、遊びが山手線内側で完結する人は駅直結に住んだら地下鉄、地下道、商業施設通れば雨の日でも傘持たなくていいなんて人もいるでしょうね。
個人的には郊外の友達もいるので山手線上が理想ですが。

>>6964
確かに土地は出るかもしれないが、まとまったサイズとなると希少だと思うなあ。

マンションやビルの建て替えにしても持ち出しなしで建て替えるのはかなり困難な状況だし、相場が下がればさらに困難になるだろう。行政が命令でもしないと危険な老朽マンションが取り壊しもできずに住む人もまばらになって放置される可能性すらある。

都市の新陳代謝はないとは言わないが、今後はだいぶゆっくりとしたペースになるだろう

>>6965

>お値段かなり違うのに同じ駅、生活環境を使うとなるとその価値をあまり感じない。

生活環境がかなり違うから値段も違うんだと思う。特に東側は総じて差が大きい。
山手線内外で生活環境が変わらない駅は内外価格差もさほどはない。

>>6965

山手線の内側は交通の結節点が多いんだよ。

複数の路線が集まったり交差しているから、短時間で様々な場所に移動できるから、様々な場所に通勤できる。だからそこに住む理由のある人口が大きく需要も大きい。

これが山手線の外側だと駅や路線が一つしかないところが多くて、都心のどこに行くのにもまずターミナル駅に出てから乗り換えしなければならない。通勤時間も長く、したがって仕事に費やせる時間や休息や睡眠に充てる時間も少なくなるから、そこに住む理由のある人口はかなり限られてくるから需要もそれなりになる。

価格差というのはそうやって作られて行く。

山手線の外側でも、都心近接エリアなら郊外よりはマシ。

>>6968 匿名さん
区分所有マンションの建て替えは難しいですよね。
しかし放っておくわけにもいかないので旧耐震物件は固定資産税を上げる、区分所有の決議要件を緩和するなどして促すしかないでしょう。
政府や地方行政も新陳代謝は考えていて、その証拠に生産緑地や木密地区の建て替え、容積率の緩和措置などで都心郊外ともに対策は途切れることなく続いています。
電柱の地中化も進めていくことになりましたが、同時に道路の拡張もして大規模マンションが建てられるような場所も出てくるでしょう。

住みたい駅を恵比寿と答える人と、山手線駅の外側より内側がいいと答える人は共通点があると思います。

都内の状況に疎い　ということです

榊先生の最新記事です。この人は相変わらず引き出しが少ないですね。

http://www.zakzak.co.jp/smp/eco/news/180507/eco1805070002-s1.html

先生は実在しない人物でAIの文章自動生成なんじゃないですかね。

>>6973 匿名さん
住まいや学校はコミュニティーの選択なの
要は人
利便性も必要だけどそれだけではないから

>>6972

ご指摘の通り、お上次第の部分も大きいですね

しかし電線の地中化は区道レベルの小さな道だと予算がつかずなかなか進みそうにないですし、木密地域も家屋や土地の所有者が行方不明なものや、わかったところでそもそも所有者が判断能力を喪失している場合も多くなかなか手がつけられないのが現状です。

さらにご存知の通り北十条の再開発地域では今だに根強い反対運動の結果、道路拡幅や再開発事業の完成を危ぶむ声すらあります。

これまでは交通の便のいい都市部に建つ企業の社宅や公務員宿舎、老舗旅館などまとまった広さの物件が出たのですが、最近はめぼしいものはほとんどマンションやホテルなどに変わってしまいました。今後再開発でまとまった土地が出るのは、特に都心部ではかなり難しくなるでしょう。

山手線東側においては、内側は高台、外側は埋立地・川沿いという差があります。
山手線西側においては、外側より内側の方が都心(東京駅)に近いという差があります。
あとは、広い目で私鉄沿線も含め山手線外側とすると、内側の方が全体的に都心に近く利便性が高いです。

１点目を除き、利便性が同じ前提なら内外差はあまりありません。
１点目は、治水技術、埋立技術、建築技術の発展により、土地に依存する部分は小さくなっています。

つまり、同じ駅における「山手線内側」による価格差は、上記のイメージによる人々のブランド意識によって作られている側面が強く、(有り得ないが)内外以外の差が全く無い/気にしないのであれば安い外側の方がお得です。

将来的な価値は、そのブランドが維持されるか次第ですが、徐々に無くなって行くと予想します。

山手線内側に勤め先なり普段通っている街がある人は基本的に中の方が便利だよね。

まあ最近のマンション相場を考えた時に、山手線内側にだけ目を奪われていると損をするかもね

価格の歪みはすでに高いところより、かつて安かったところにこそ生じやすいと言えそうだね。

山手線の内側とか外側とか関係なく、自分の勤務地の沿線に住むのが便利。加えて汎用的に利用価値の高い山手線駅が便利。
つまり、勤務地の沿線と山手線の結節駅に住むのが交通利便性としては理想でしょう。
ただし、共働きや電車通学の子どもがいれば、全員のバランスも考慮する必要がある。

山手線内側同士でも行き辛い駅はあるし、別の最寄り地下鉄駅が無い前提なら、山手線駅物件における山手線内外で山手線内側への通勤に違いは無いでしょう。

別に山手線外側でも中央区内陸部みたいに下手な山手線内側より利便性高くて値段も高いエリアもあるし、山手線内側ブランドもだいたいそこらへんって感じですよね。

>>6981 匿名さん
えっ、、
中央区で山手線内側レベルの価値あるとこなんて、どこもないでしょう。
日本橋のピン立地ならあり得るかもしれないが。

え？むしろ港区とか千代田区とか除いた山手線内側より基本どっこいどっこいか高いでしょ今の中央区って。坪450～500万前後。

以下、他の物件スレに書き込みました。こちらへの重複投稿お許しください。

交通利便性考えたら例えば丸ノ内線新宿御苑前だと、西へ行けば、新宿3丁目・新宿、東へ行けば四谷・赤坂見附・銀座・東京・大手町、赤坂見附でホーム反対側の銀座線に乗れば溜池山王・虎の門・新橋・三越前に簡単に行ける。丸ノ内線も銀座線もホームが浅くて楽ちん。申し訳ないけどXXXとは雲泥の差。検討者さんには是非このこと伝えたい。

山手線内側は本当に便利です。その割には生活利便性も良く、価格も割高で無いです。

山手線内側のどこかにもよる。
雑司が谷とか不便だし

雑司が谷は都電荒川線とか使う人には便利かもしれないし、副都心線は池袋と渋谷に直結だからそう不便ではないよ。

山手線内側となると四谷、市ヶ谷、飯田橋、御茶ノ水が最寄り駅だとかなり便利だね
溜池山王もかなりいい

山手線も環状なのでどこでも行ける感じがあるが、遠回りになることもある。案外地下鉄乗り継いだ方が速かったりする。

山手線内側に住むと大体地下鉄も近いから実はあまり山手線使わなかったりはあるね。山手線徒歩圏だとほぼ地下鉄ないところないし、やっぱり圧倒的に便利だよ。

便利とはなんぞやだな
車移動しかしないなら駅チカである必要ない

地下鉄とか言い始めたら中央区内陸部は最寄り駅が徒歩1,2分、徒歩10分圏内に駅が5個も6個もあるなんてザラにあったりするから、別に山手線内側が圧倒的かというと必ずしもそうではない。
山手線内側は一種の比喩みたいなもんでしょ。だいたい便利みたいな。
あとはステータス？

電車移動が主な庶民のスレですから

むしろ車移動前提で駅遠でも値が付いてるのって港区と渋谷区のごく一部のような…

この日経新聞の記事を見る限り首都圏は完全に不動産バブルですね。

https://r.nikkei.com/article/DGXMZO3015864007052018QM8000?s=2

>>6992 匿名さん

今は金利が低いです。
イールドギャップを考慮するとどうでしょうかね？
金利が上がれば地価は下がるでしょうけど、住宅ローンを利用するなら総支払額はあまり変わらないかもしれません。

>>6964 マンション検討中さん

「3Aと呼ばれるようなブランドは下がらない」
「それ以外は山手線駅徒歩10分内、湾岸でも下がる」
という意見はあまりに有名でこの数年で現在の価格に織り込まれてしまったように思います。
この一年では荒川区や足立区のマンションの価格が上昇しましたが、現在の価格に織り込まれてしまったため数年後も上がるとは思えません。

https://mansion-market.com/sapuri/jr_line_ranking2017/

>>6986 匿名さん
山手線内側＋中央線南側が今や必須となりましたが、それに加えて近くに大規模公園があるところが子育て上望ましいので、そうなると飯田橋や御茶ノ水などの中央線沿いは個人的には微妙です。
便利は便利ですけどね。

>>6995
公園的に使える東京大学キャンパスとか東京ドームシティとかありますよ。

外濠公園など川沿いの土手を利用した公園も近隣に点在してますね。

>>6990 匿名さん
自営業者や会社の役員でもないと車で通勤するなんてできません。
ごく一部の特殊な人たちの話をしても仕方ない。
ここは金持ち自慢する場所ではないです。

>>6997 匿名さん

車移動しかしないなら23区に拘る必要ないもんな。
でもまあ>>6990みたいのは一見電車使わない金持ち自慢にも見えるが、駅近買えない僻みにも見えるから可愛いもんですよ。

>>6996 匿名さん

中央線南側にこだわらないなら、文京区や新宿区にも結構緑はありますね。

渋谷区のマンション、検討しない方が良い。