23区内の新築マンション価格動向（その67）

大丸有、日本橋はもう終盤ですよ。まとまった土地は建て替え終了。新宿は新南口一帯、渋谷は東西連絡含めた巨大駅構想がありますよ。つまり今から旨味があるのは小田急や東急沿線の昔からの高台高級住宅地。

浅草線新線の新東京駅構想はこれからですよ。

今更、小田急や東急ではないなあ。

これからは品川、大崎、田町、湾岸地域が伸びてくる。
あとは上野、浅草、錦糸町、北千住界隈の再開発。

渋谷新宿池袋は終わり。

品川近辺は発展するが、上野とかは疑問だなぁ。

谷中、曳舟、三河島、北千住あたりも狙い目でしょうね。
イメージが良くなってきている割に安い｡

あとはオリンピック景気効果のある地域も狙い目 ｡
有明、豊洲 、月島、台場、代々木、新宿、大久保、大崎、品川。

駄目なのは城西、城北地区。

新宿南口、西新宿五丁目と渋谷駅周辺の再開発が有りますよ。

新宿も渋谷も行かねえなぁ
銀座、六本木で十分

距離的には埋立地からならそうなりますよね。

どんなに再開発されても、錦糸町、北千住界隈には住みたくないわ。

やっと本丸の
密集エリアの直下型被害想定が出たね。
割高外周区には超逆風だけど

相続までの仮の住まい需要も来年3月末にはほぼ終わりだから
出してもＯＫって事か？(笑)

高値づかみしちゃった人ご苦労様でした。

以前、2015年から都内の需要が本格化すると
頻繁にこのスレに書き込んでた方、反論は？

地方からの上京者（首都圏の大学を卒業し、首都圏に就職した
地方出身者を含む）が急速に増えたのは2000年以降、

①2000年以前は首都圏に団塊Jrの新規労働力が毎年生まれ、
　地方からの労働力をあまり必要としなかった。
②バブル崩壊から1998年にかけて、地方で公共投資が積極的に
　行われ、地方の職もふんだんにあった。
　首都圏の大学を卒業し、Ｕターン組が多かった。

2000年を境に以上２つの要素が逆に回り始め、
地方からの上京者が年々増加する事となった。

2000年に大学卒業した人は現在35歳。

教授は相変わらずエビデンスがない
デタラメ理論に固執しているのか？

2000年以降首都圏人口が増えているのは確かだが
増えたのは学生の頃じゃなくて30歳前後になってから
そんな人たちが＠300を超えている都心のマンションを
買えるわけがないじゃないか

都心のマンションを購入しているのは
親の援助がある東京生まれ東京育ちの層

確かに、
都心部でも坪単価が300万円超えるようなのは売れなくなるだろうね。
親の援助がある首都圏出身者じゃないと買えませんｗ

これからの売れ筋は坪単価250万円前後の都心部マンション
つまり、都心部でも東側になるでしょうね。

>660
20歳から25歳になる時に昔は田舎にＵターンでどかっと減ってたけど、
2000年以降減り方が小さくなってますね。

最後の青いグラフは逆に増えている。
地方が疲弊していうので、
首都圏の大学卒業してもそのまま東京にとどまる人、
地方の大学卒業して東京に来る人が増えているのですね。

水色のグラフ見ると、転職で東京に出てくる人も増えてる・・・

まさに東京一人勝ち。

今でも坪250万では、都心部ではなく
都心に近い、マンションしか買えないでしょ。

都心3区に隣接したところを含めたちょっと広いエリアを都心部と言うんだよ。

wikiによると
都心＝都心部
だそうです。部を付けても同じこと。

>>661
>都心部でも坪単価が300万円超えるようなのは売れなくなるだろうね。

それは違う
都心は@300より@400、@400より500が売れるエリアだから
　
　
＠250って言うと、年明けは小岩とか、大島、南砂町、鐘ヶ淵あたりだな

これから需要の中心になる上京者は
バブリーな思考にはついていけません。

バブリー価格に慣れ親しんだ首都圏出身者は、
割高外周区を支持するｗ

上京者は費用対効果と価格維持力を重視する。

そりゃ一から積み上げた大切なお金ですからね！

こんな価値観の変化が始まるのは2015年頃からですが・・・・

都心部居住本格化まで、残すは後１年。

東京駅から半径５ｋｍ圏内新築マンションが
坪２５０万円前後で買えるのも
２０１４年で終わりでしょう。

通貨政策で緩やかなインフレを実践していくことが明らかなんだから、1%でローン組めるなら人気エリアの大型開発物件を買うべきでしょう
すまいは一生で一番高価で大切な買い物ですから金融情勢や開発動向をよく見極めて、一生家賃を払い続けたり、ローン支払いが値下がり分で消えてしまうようなミスをしないよう大胆かつ慎重なマンション選びが重要です
将来より人気が高まる物件を低金利でインフレスタート局面がポイントです

将来、住民が一気に高齢化することがわかりきっていますからね。

共用部分の充実度合いを比較すると規模の大きなマンションの方が
魅力的に感じます
人に貸したり、将来売ることになってもリスクは少ないのでは！

中古で売るときに心配なのは郊外物件でしょうね。
湾岸のように都心に近い物件は、いくらでも買う人いるから、
安泰だと思います。

>いくらでも買う人いる

勝どきや豊洲で完売できないタワマンがある現実…

大きなトレンドとしては郊外の一戸建てより都心のタワマンでしょ
足腰が弱い高齢者層はもちろんのこと、子育て世代も買い物や子育てに便利なタワマンを選ぶのは自然な流れです
子供の塾通いや学校選びからも、どこに買うかは重要ですよ

人口減、都心回帰だから、郊外はやばい。

>670
そうそう坪単価が300万円超えるようなマンションは止めた方が良い。
今買って良いのは、
東京駅から半径5km圏内で新築坪単価250万円前後のマンションだけでしょう。
立地、価格水準ともに鉄板の保証でしょ。

>子供の塾通いや学校選びからも、どこに買うかは重要ですよ
だから湾岸埋立地はあり得ないわけです。
まともな私立に行こうとすると小学校のときから何回も満員電車を乗り換えないといけないので。
6歳の子供を満員電車に一人で乗せて乗り換えもさせるなんてできるわけないでしょ。

西側の業者が割高肯定に
必死みたいですなあ(笑)

相続までの仮の住まい需要も
そろそろ尽きて来ましたか(笑)

オリンピック景気効果で湾岸地域は今後価値アップもありそう。
東京駅5km圏で便利だから。

豊島区や北区、板橋区など城北地区とはすでに人気や価格でも抜き 、
新宿区や杉並区、中野区など城西地区と同格になりました。

オリンピック景気だと湾岸地域と新宿近辺ですね｡
近いうちに湾岸地域は価値アップで高嶺の花となるでしょう 。

都心プチバブルはいつまで続く？

まだまだバブルはこれからだよ。ようやく今は震災前の水準。

けどオリンピック前には終わるべ

中国人富裕層は高層低層問わず『港区』を買い漁ってるらしいです。週刊新潮に載ってました。

六本木のタワマンが最高なんでしょ笑 わかり易すぎる

港区じゃないタワマン、も外国人が買ってると
よく週刊誌ネタになってるよ。

ロンドンNYも外資が不動産需要を支えてるからね。
他都市に比べれば割安な東京もそうなれるかどうか
（ハシゴ外された時が怖いけど）

中央区湾岸、公示地価対前年10％アップ。バブルだー

バブル、にはバブル崩壊が付いてきます。

バブルっていうのは１年で倍になるときの呼称です

プチバブル、は倍までならなかった。
昔のバブル、は２倍より凄かった。

待てるならオリンピック終わるまでマンション買わない方がいい気が。
期待感だけで上がる相場、怖すぎ

逆でしょう。オリンピック終わってから売る。
投資の基本は安い時に買って、高い時に売るだよ。

？オリンピック終わったら高値で売れる根拠って？
今、既に安くなくなってるけど

オリンピックなんて一時的に土建屋が潤うだけ。
真実はオリンピック後の長野の状況が物語る。
騙されないように。

材料出尽くし、のオリンピック後が高い時
と考える投資家はいないでしょ。

開催前年くらいに上昇ストップ、というのが大方の見方。
てことは既に建ってる、買ってるくらいでないと遅い。
売却益が出ても五年未満は四割税金に持ってかれる。

大体、オリンピックが間近に見られるを餌に吊り上がった場所
オリンピック終わったらタダの出し殻じゃん笑
高く買う馬鹿いませんて

冬季オリンピックと夏季オリンピックの経済効果には雲泥の差があるからな
２０１９年まではマンション、地価ともに高値どまりは間違いない

そしてオリンピック終了後は一気に落ちる
ロンドンもアテネもそのパターン

＞逆でしょう。オリンピック終わってから売る。
＞投資の基本は安い時に買って、高い時に売るだよ。
→これじゃ完全にカモ。
埋立地のマンションは特に期待値で値上がりするオリンピック前までがピークで、オリンピック後は選手村の分譲などで完全な供給過多になる暴落は目に見えている。
オリンピックが終わって値段が十分下がってから買うのが正しい。これじゃあマンション業者は全然儲からないがね。
マンション業者側からしたら今の高い値段で客に売りつけて、オリンピック後の暴落したところで持ち主から安く買いたたき、底を打ったところで売るとボロ儲けできる。
奴らの思うツボにはまらないように気を付けないといけない。

それより、オリンピック前に中古物件が大量に出るのでは？
ピークに高く売りたいのは皆同じ。
で、どうなるかというとオリンピック前から中古供給過多で値下がりが…

外国人がどれだけ購入するかが重要だね

http://www.city.matsudo.chiba.jp/smph/jigyosya/koubo/66baikyaku.html

土地

中央区日本橋界隈の価格はどうですか？
最近、日本橋～人形町・室町・蛎殻町・茅場町・・・の住所に「日本橋」が付く所の賑わいが凄い。

オリンピックの勢いをかってどれだけ交通インフラが整備されるのかに尽きるでしょ
だから街としての価値が上がるわけであり、空き地だらけの段階で買っておけば損はない

ゆりかもめとメトロは、もう延伸しない。都が金を出さないから。

都は、中央区のLRTに金を出すわけがない。

BRTしかない。

708
最近ではなく、あの辺は以前から古いビルを壊してマンションにしてます。
繊維問屋みたいに廃業したビルがたくさんありますから。

古くからの商売が成立しなくなってるエリアね。
茅場町、ネット証券定着のお蔭で中小の証券会社ガンガン潰れてる。
一昔前ならオフィスに出来た（の方が儲かる）のにマンション、なんだから
超都心に住めて嬉しいとか錯覚誤解もいいところ。
ちなみにコレド室町三店合わせて売上見込み年間110億
六本木ヒルズ400億ミッドタウン250億と比較しても鼻クソ
三井は本丸だから日本橋やらなきゃならないだけで
商圏としての弱さは如何ともし難い。オープン特需の情報操作に騙されちゃ駄目

いくらオリンピックでも
勢いだけじゃ金は出てこないでしょ。
現実は厳しい。

そこで打出の小槌＝容積率緩和ですよ。

東京・港区／高輪・麻布・赤坂に高さ制限導入へ／老朽マンションの建替誘導

東京・港区は、区内の住宅街を中心とした地域を対象に、新たに建築物の高さ制限を定める「高度地区」を導入する。
分譲マンションについては建て替え計画の阻害要因にならないよう特例を導入。
旧耐震基準の老朽マンションの建て替えや総合設計制度を活用した建て替えでは制限を緩和する。
さらに市街地環境の向上に寄与すると認められた建築物に対しては、一般ビルでも制限を緩和する方針だ。
（略）
特例措置では、老朽化マンションを建て替える場合は指定容積率を１・５～２・０倍に緩和する。
また、総合設計制度を活用して、マンションを建て替える場合は総合設計の許可の範囲で建設を認め、
一般ビルを建て替える場合は敷地内に空地を整備するなど一定の条件を満たせば指定容積率を１・３～２・５倍に緩和する。
区によると、導入対象エリア内の分譲マンションは約１０００棟、そのうち約２０棟で建て替えが検討されているという。

日刊建設工業新聞　2014年4月10日　http://www.decn.co.jp/?p=10208

これでキャピタルゲイン目的に築古取得に金が流れ込む。
デベもゼネコンもお仕事増える。工賃も資材費も高止まり
業界いいことづくめ

714
旧耐震基準でもなく、既に総合設計制度を利用して容積率割増をして建てた、
タワマンには関係ない話ですね。

都市化の順序は中心→周辺。昔に建てられた物件ほど場所がいい。
そこが規制緩和でタワー化しちゃうんだから良くない場所なのに
更に『総合設計を利用、容積率割増して建てたタワマン』
買っちゃったら後で泣くって話。

714の方式で建て替えると
『総合設計を利用、容積率割増して建てたタワマン』
が港区の一等地に続々増えることになるんだが。

ええっ？
高度規制ってぶっちゃけタワーマンション規制だろ？
既存の非タワマン（五階とか十階とか）のマンションの建て替え促進はするけどタワマンはダメよっていう規制と緩和をセットにしてるように見えるけどね。

要するに低層ではないが超高層もない例えばパリの旧市街みたいな感じに誘導したいのだと思う。

山手線内側の全ての既存住宅（戸建て、アパート、マンション含む）について仮にワンフロア増築したら23区全ての人口をまかなえると聞く。

容積率緩和となるタワーマンション作るのが経済合理性が
高い（なぜなら眺望が付加価値を生むのでデベにとっては経済合理性が高い）が、タワーマンションは住む人にとっては快適だが、周囲の人にとってはありがたくないこともある。規制緩和の利得がデベやタワマン住民に偏在するより、高層化を規制するほうが全体の利得が高まるはずという理屈だね。それが正しいかはわからんが。

714が（略）してしまった部分も読まないと
いけなかったんですね。

立地や物件に拠る話で区内一律超高層化、じゃないから
築古選定眼と事前リサーチが従来以上に重要になるって話

高層ビルを建てる代わりに公開空地を設けるって方法は場所により向き不向きがある。例えば銀座なんかだと建物のファサードが揃っていて道路との距離も近いから、店舗が連続して並んでおり、いわゆる銀ブラが可能になる。
表参道や代官山なんかも同じだね。

ところが建物を高層化すると公開空地はいいとして新宿西口とか汐留のように連続性がなくなる。ビルオーナーとしては街を回遊されるより自ビルの滞在時間を長くするのが合理的だから囲い込みに走る。

ビルの中に入れば快適だけど街としての魅力は薄くなる。
駅ビルのみ発展し外は何もないというような世界になってしまう。

ただ街の耐火性なんかは上がるから、一方的にダメとも言えないんだけどね。

>ビルの中に入れば快適だけど街としての魅力は薄くなる。
>駅ビルのみ発展し外は何もないというような世界になってしまう。

ベイエリアのことですね、わかります。

違います

＞７１４

それでか〜。

西麻布の旧耐震のマンションに住んでいますが、最近、急に、このマンション探している人がいます的なチラシが入るようになったんだよね。

立地はそれなりに良いし、今でも容積率それなりにあまっているのですが、如何せん古いし、そもそも１０戸ちょっとしかないので売りにほとんどでないし、ピンポイントで探すような対象ではないんだよね。

実際に物色している人がいるかはともかく、そんな手紙が入ることになったのが不思議だったのですが、そういう背景があったのですか。

住友の買いますチラシはほぼ宛にならないけど（笑）
こういう情報は大体ニュースになら（し）ないからね。
築古物件の一般人オーナーが利口になるほど業者の旨味は減るから。
こんなボロマンション買ってくれるなんてありがたい、と
思ってくれてるうちに買い占めたいでしょ。

山手線３０番目の新駅が品川駅と田町駅の間に東京オリンピックが開催される２０２０年までにできます。
周辺では２０ヘクタールもの大規模な再開発も進めるということでＪＲ東日本は不動産屋になっちゃったんでしょうか。
ここで物件が大量供給されて値下がりすればいいのですが山手線ですから付近も含めて高くなりそうですね。東京ラインも止まるみたいですし利便です。
芝浦の高層マンションが高くなるでしょうね。

新駅止まるのは、山手線と京浜東北線のみだよ。

三田東急アパート、閉鎖して数年塩漬けなのって新駅待ち？

安くは出さねーだろ、特に内陸安く出したら湾岸更に安くしないと売れない。
値崩れは開発事業者が自分で自分の首締めるようなもん。

建築費高騰で更地のまま塩漬けが増えてるな。特に都心。
ゼネコンは五輪関連やってた方が儲かるし
デベは品薄感煽って今イチ物件でガッポリ稼ぎましょう、か。

マンション建て替え円滑化法改正案、本日成立。
これで五輪までに立地イマイチ物件高値掴みするリスクが一段と高まった。

>>731
法律の解説を読んできた。
建て替え反対者の持ち分は時価で買い取りか。
「時価」ってのは、建て替えしなければいけないようなボロの時価だから、
安い金で追い出される人達が続出しそうな予感。

よほどの情弱ならそうかもね。けど建て替え出来るところって
現実的には余剰床売れる前提でデベが乗るところだから。
デベの言い値で売っちゃうのは損、賢い奴は建て替え含みで上乗せして中古で売る
（決定前夜の桜上水団地が6000万とかで売りに出た感じ。
原宿のコープオリンピアとかも最近売りに出てるのはそのパターン）
もしくは建て替え参加して未入居新古で売る感じでしょ。

区分所有者が揃って世間知らずの情弱なら業者の言いなりもあるかも知れないが
建て替え話が実現可能な物件のオーナー＝金ないからボロ家に住んでる、とは限らない。
投資で買ってたら下手すりゃ業者よりシビアだよ。

>>733
法律の解説をちゃんと読んでる？
建替え前に名義変更できなくするんだってさ。

つまり、中古で勝手に売れなくなる。
時価で買い取り可能なのは管理組合だけ。上乗せも何も無〜し。

正確には
管理組合の中の、建替合意者たちが設立して都に認可された建替組合、ね。

建て替え決議で決定したら管理組合（及び参画デベ）以外に売れないのは今までと変わらんよ。
せっかく決まったのに反社会勢力にでも売られてゴネられたら堪らんべ。
決議大詰めの決定前夜でも名義変更不可なんつったら暴動が起きる。

その決議が今までより楽になってしまうから
大変だね。

追加負担や還元率の低さで足踏みしてた都心物件（ウチもそう）なら
待ってました、で話が一気に進むだろね。
五輪地価バブルは前年でストップ、が大方の予想だから
投資で買ってるオーナーが多いほど展開が加速する。

割を食うのは実需で住んでる金のない情弱老人。
地価の10分の1くらいで業者に買い占められたら
全戸の８割超えた時点で有無を言わさず立ち退き確定
（するから共産党あたりが屁の突っ張りで反対した）。

供給過多の話題が事欠きませんね。
いずれナイアガラ的に値崩れする日がくるのは目に見えています。
そうなった時に買えば良い。
それまで私は賃貸派です。

ずいぶん久しぶりですね。
七月バブル崩壊説も外れました。

そう簡単に値崩れしないと思う。
来年はもっと高くなってるよ。供給住戸数を絞りながらの
高値維持。職人の絶対数が減っていて、リニア新幹線、オリンピック、山手線新駅、カジノもろもろビックプロジェクトが控えてるんだから。
デフレが20年続いて、インフレが1年やそこらで終わるはずがない。今買える人は買った方が良い。

そうそう
一方で郊外の不動産は悲惨なことになり始めてるよ

ただ今のマンション需要は相続税対策と外国人で半分以上って言うし、かといって相続税ネタは底付く時が来るだろうし、もっともっと値上がりするとしたら外国人に期待なんだろうな。

相続税は政府が課税強化しているので
不動産が永久に相続税対策になるとは思えないが。

役所が算出する課税標準額と実際に取引される市場価格の乖離が相続税逃れを生み出してるわけだから、市場価格に課税するようにすればいいのにね。