23区内の新築マンション価格動向（その67）

マンション高杉！

マンションに暮らしている人には悪いが、マンションは長屋だ。
タワマンは縦に長い長屋だ。

>>64159 匿名さん
>実際はもうバブルは弾けている。中古物件が全然動いていない。

いつも言ってる通り、下ばかり見てるとそう感じる。
貧乏になると周りの貧乏ネタ、悪いニュースばかりが目に入る。
左巻きになれば右の悪いニュースが大きく目に飛び込んでくる。
海外出羽守でもツイフェミでも同じ原理。
そういうもんだ。

>>64159 匿名さん
>実際はもうバブルは弾けている。中古物件が全然動いていない。

人間ってのは頭の中でそう思い込み始めたら、無意識に売れなさそうな物件ばかりみて「うわ、ここまだ売れてない。うわ～こっちも売れてない。やっぱり俺の睨んだ通り、売れてないんだ」と思い込む。

営業マンでも同じ。売れてて自信がある時は初めて訪問する会社の社名を聞いても
「この名前ならこっちにありそうだよな」となんとなく分かるし自然とそう選択できる。
でも売れてない、自信がない時は信号右折した方がありそうって薄々分かってるのに
不思議と左折して行ってしまいがちになる。

飯食いに行っても同じ。自分の注文がなかなか出てこない時
普通の時は「（こりゃたぶん忘れられてるな。）すいませ～ん俺の注文入ってますか？」と聞ける。
でも人生上手く行ってないときは、簡単なその一言が言えず、その一言を言わず、自分の中で溜めて溜めてまだかまだかとイラつき結局「俺の頼んだのはいつ出てくるんだよ！ふざけんな」と爆発させてしまう。

いいとこの新築はまだまだ取り合いだけど、中古はいよいよババ抜き開始って感じか？

とっくにパバ抜きですよ。
古くなって修繕積立金がバカ高くなったタワマンなんか、見向きもされなくなるでしょう。
タワマンを新築で買って、修繕積立金が上がったら売って、また新築を買うなんていう企みはただの妄想です。

>>64169 匿名さん

維持管理費がどれだけ上がるのかってのは今後の相場の大きなポイントよね。
今はマンション価格だけ上がって維持管理費は大して上がっていない。
人件費高騰をモロに受けるだろうし、ローン金利よりも負担になるかも。

>タワマンを新築で買って、修繕積立金が上がったら売って、また新築を買うなんていう企み

そんな奴おるんかいな

新築も中古も下がらんて
妥協できる物件あったらはよ買っとき
ただし無理はしなさんな

>>64171 匿名さん

修繕費の話じゃないでしょう。
上がるのナンネン後？その時まで待つの？物件価格は？
勝手に話作るのやめてもらっていいですか?

タワマンは築年数が経つほど修繕積立金がどんどん上がる。
中古でタワマンを買うと言うのはこのバカ高くなった修繕積立金を毎月払うことになるということ。

>>64174 匿名さん

今わんさかあるタワマンに住んでる人は払えてるんですよね？
タワマンだけなんですか？修繕積み立て金が高くなるのって。
だいたい築何年が高くなる目安なのでしょうか。

最近の物件は２％以上のインフレ率を計算に入れて高めに設定するところが多いからな。逆に修繕積立金や管理費が安すぎて修繕時に追加費用を徴収されたり、管理人不在になったりしているマンションはまっぴらごめんだね。そういうのが安いところは管理組合の議事録をちゃんと読んでおいた方がいいよ。色々難ありだと思うから。

数年前、まだデフレのときに修繕積立金について三井の営業に聞いたら、段階的に値上げして30年後は4倍になる計画だが、その額で足りると保証しているわけではないとのこと。インフレが続けば5倍以上になりそう。

長く住むなら、維持費は戸建て方が安いよ。

>>64177 匿名さん

段階的に値上げするっていうのは、
古くて魅力なくて、維持費も高いって事なので、オワコンすぎません？
ということは需要がなくなるから価格が下がる。
安いなと思うくらいに落ちてから初めて買い手が現る、
そんな感じですかね。

つまりまだ築浅で魅力あるマンションはそんなに心配する必要はないけど築古？みたいになれば黄色信号。
だいたい築16年くらいが目安ですかね。

>>64178 検討板ユーザーさん
新築時は売りやすいように修繕積立金を安く設定してるからね。
本当はフラットに積立て、インフレの分だけ値上げすればいいと思うんだけど、それだと売るとき不利なんでしょう。

補足だけど、64177は、タワマンのＭRで聞いた話。板マンがどうかは知らない。

インフレで修繕費自体が上がってるから積立不足に陥るマンション増えてきそう。中古マンションはインフレに対応して修繕積立金を柔軟に変えられる所が良いよ。

>>64180 マンコミュファンさん

年金のじっちゃんばっちゃんばかりのようなマンションは絶望的ですね。明日の医療代、ご飯代が削られる、死ぬか生きるか。

15年前の、中古マンション暴落の書き方に似てきている。
中古マンション15年前は確かに下がったけど、
これから港区で新築が出ない場合は・・・

それと、修繕費、管理費って港区に住もうって考えている人なんだし
普通に10万超えても住む人いるでしょ。某郵便局後のマンションは
専用エレベーター付きで管理費月70万超え出し。

そこらへんのことを考えて修繕費が上がっても、管理費が上がっても
住む人は住むんですよ。

>>64182 評判気になるさん
15年前に中古マンションが「暴落」したとのことですが、そんなに大きく下がりましたっけ？
何％くらい下がったのでしょうか？

>>64167 匿名さん

貴方はもう少し早く売るべきだったね。
自己反省は済んだか(笑)

>>64175 マンコミュファンさん

大体5年で2割は上がる。しばらく上がらなければ一気に2倍になることもある。
だから築古はなかなか売れない。
でもそうしないと廃墟になる。

>>64182 評判気になるさん

ローンで何十万払って、もう生活も貯金もなかなかできんのに、光熱費ふ上がるわ、買い物・食品の値段は上がるわ、社会保険料はあがるわ、マンション管理費までがどんどん上がるのはさすがにさすがの超苦しい。
会社員にとってはギリギリの瀬戸際ですよ。

>>64185 検討板ユーザーさん

築古で修繕費があがるのに賃料は入居者から反発喰らって上げられないどころか、どんどん下げないと空室埋まらない、物件も手放せない、または投げ売り価格なんて状況じゃ、三重苦どころの話じゃないっすね！！こわっ！がんじがらめの破産じゃん。

>>64182 評判気になるさん

ここは年収1億越のスレじゃない。
でもそういう人は戸建に住むよ。

五反田で坪単価650-700あたりの新築・築浅は資産性大丈夫でしょうか？サラリーマンとしては結構苦しい価格帯なので、買って5-10年後値下がりでもしたら本当に人生詰みます。

>>64189 匿名さん
値下がりしても売らなければ大丈夫です。
含み損は売らなければ顕在化しません。
心の重しになるだけです。
強い心を持ちましょう。

身の丈にあった買い物すれば問題ないよ

>>64189 匿名さん
>五反田で坪単価650-700あたりの新築・築浅は資産性大丈夫でしょうか？

50前後で子無し夫婦ってところか。資産性とか言い出すって事はリーマンだろ？
やめとけやめとけ。

>>64191 マンション検討中さん
>身の丈にあった買い物すれば問題ないよ

それでも生活カツカツだからね。
身の丈考えて年収の2倍の物件にしました、とかじゃない訳で
年収の5倍にしましたとかでも世間と同じくキツキツ生活になる事を忘れちゃいけないね。

日本人が年収の7倍までの家なら生活にゆとりがありますってんなら
固く5倍6倍に抑えりゃいいか、ってのもあるけど
5倍6倍の人でもゆとりないんだから、そこに合わせるだけじゃしんどいやね。

年収の5倍とか6倍とか、そもそも何歳まで適用可能なんでしょうか？35歳？40歳？

>>64195 買い替え検討中さん

一応ローン契約は表向きは大体支払い完了が70歳ってことになってるけど
2世帯で子供が払うとかならまだしもリーマンとかだとそれでローンが通ったらその方が厳しいわね。

失礼、完済時だと表向きは80か。

>>64195 買い替え検討中さん

40歳で年収1000万だと、5000万-6000万のローンしか組めん。
そうすると単身でも都心大手デベの新築・築浅1LDKはもう買えん！
世帯持ちなら都内にそんな築浅物件はない！
1時間以上の郊外に出るか、かなり築古のフルリノベで我慢しなきゃならんが、資産性はないから捨て銭に近い。
結構絶望感溢れる感じだ。

でもそれまで4000万以上の貯金があるなら、それを頭金に入れれば1億以上の大手新築物件も40歳ならいける！まだギリギリいける！
ただ、湾岸タワマンか、少しマイナー・ローカルな都内の中規模物件に縛られると思われる。
うーん、夢がない。。

でもそういう高齢ローンは東京のリーマンを対象としたものじゃなくて
田舎で土地持ってる、みたいにいざとなれば残金完済出来る様な人向けだろうね。

>>64183 匿名さん
ちょっと調べてみたら、リーマンショックのときは数年かけて下落して、23区の新築で15%程度下がってるね。2012年が底だった。都心3区の中古はもっと下がって約30%の下落。リーマンショック前に戻るまでに約7年かかった。

因みに平成バブル崩壊時はさらに酷くて、東京都の新築マンションは10年超えて下落が続き、ピークの半値以下になった。

>>64182 評判気になるさん

うちは戸建だけど専用エレベーター付だよ。
管理費は只だけどｗ

>>64200 匿名さん

平均でそれだと悲惨な例もありそうですね。
あの広尾ガーデンヒルズも坪単価900万→200万でした。
今は築40年くらいなのに1000まん、、、かなりレアケースですが

バブル、リーマンショック、コロナを乗り越えて下落については
昔のような狼狽売りは少なくなる感じだろうな。
カツカツリーマン転売ヤーは知らんけど。

また暴落して10年停滞してる間に日本の人口減少・少子高齢化は進み、国力は海外に大きく引き離され、超円安、株安、金利は後進国並みに暴投して超インフレとなったら、下手したら再浮上はないかもと考えると怖いものがあります。ちなみに超インフレになったら、タワマンは積立金は足りないどころの騒ぎじゃないので、完全に死にますね。。。
それこそ暴落の危機…

今買うのが果たして正しいのか　俺は止めた方が良いと思うけどね

諸物価の高騰に給料の上昇が全然追いつかない現状をよく考えることだね
どれだけ上がったのか（どれもこれもこの1年の上昇は半端ない）
建築物価調査会の資料で納得するまで調べてからでも遅くは無い

建築費指数(主要10都市)グラフ
https://www.kensetu-bukka.or.jp/indexgraph/k-city10.html

建設資材物価指数グラフ
https://www.kensetu-bukka.or.jp/indexgraph/shizai.html

都心でも築古はもう限界だよ
ヴィンテージなんてクソみたいに所有欲を煽る言葉を使う時点で終わりってこと

ちなみにパワーカップルも同じ
2馬力でたかだか2000万弱程度で何がパワーか
笑わせる
ビルとヒラリーくらいじゃないと恥ずかしいだろうに

何でそんなに世の中を憎んでるんだ

さっきテレビの大下容子ワイドショーで中国の不動産バブル崩壊の特集みたけど
今中国の若者を中心に不動産を急に買わなくなり、賃貸にして貯金に回す風潮らしい。
中国も就職難、結婚難、少子高齢化と日本と周回遅れで進んでいるが、日本の最大貿易輸出先である中国がバブル崩壊すると、リーマンショック級の不況がきてもおかしくないという論調だった。
実際湾岸など日本のマンションバブルも中国人富裕層がいなくなると相当ヤバイと思う。
転売ヤーも戦々恐々じゃないかな。
既に日本のＺ世代も、車も住宅も買える状況じゃないしね。

>>64204 口コミ知りたいさん
>～～下手したら再浮上はないかもと考えると怖いものがあります。

ご自身ではお気付きにならないと思いますが、国の事を語っているようで、
実は自身の内面を語っておられます。
スレ民では助けられませんが、悩みがあればお聞きします。
ぜひ一度本音をお話し下さい。

>>64206 名無しさん
>都心でも築古はもう限界だよ
>ヴィンテージなんてクソみたいに～～パワーカップルも～～2馬力でたかだか2000万弱程度～～くらいじゃないと恥ずかしいだろうに

これも同じです。
自身の不遇、自分の置かれた状況が恥ずかしいと感じているのです。
気持ちはよく分かります。一度思いの丈を吐き出してしまいましょう。

築古は限界・・・自分が限界と気付いている
ヴィンテージなんてクソ・・・自分がヴィンテージ化してる事への焦り。
たかだか2000万弱程度・・・それすら稼げていない己を投影

間違いありません。

>>64201 評判気になるさん
電気代もメンテ代も部品交換も要らない夢の駆動機関なんですね(^^)

>>64211 匿名さん

俺の年収イーロン以上ですぅ～
余裕のよっちゃんですぅ～

>>64212 名無しさん

そうだね。15年経つけどメンテも1度只で点検しただけでノントラブル。
あと30年は持つだろう　電気代なんか基本料金内レベルでしょ

>>64200 匿名さん
ご教示ありがとうございます。
都心三区はボラティリティがとても高いですね！

私は東京カンテイの70平米辺りの中古マンション価格推移のデータを見てました。
これは東京23区までしか細分化されていないのですが、
2008年がそれまでのピークで4486万円
2012年が反落後の底で3975万円
その後反転して2015年に4748万円
それからの上昇は皆さんご想像のとおりです。

これを見て暴落だったと思う人も居ると思いますが、逆に言えば、リーマンショックほどの下落であっても手付を10％入れとけば残債割れにはほぼならなかった、とも言えると思います。

中国の不動産は買っても自分の物にならないからね。
だから中国人が日本のマンションや、土地を購入しているわけ。
あと、不動産バブル崩壊しても、金持っている中国人は
日本よりいるわけで・・・
あと、平均給与で抜かれた、韓国はソウルではマンションが普通に億超えなので、
韓国で成功している人も日本にマンション買いに来るよ。

リーマンの時と今を比べるのは明らかに危険
あの時は既に下がり切っていたのだよ

翻って今はどうだろうか？

愚か者はこれだから困るのだ

自暴自棄になって社会の迷惑にはなってはならんぞ

>>64217 評判気になるさん
既に下がりきっていたという「あの時」って何年のことでしょうか？

>>64216 評判気になるさん

なんだかんだ言って中国人も韓国人も日本のモノを欲しがるという話ね。

中国人なんかは欧州でも買いあさってたりして
口の悪い人は「英国は中国の属国」とまで言ってたりするけど
日本は欧州みたいに落ちぶれないようにしたいですね。

中国のスーパーリッチはカナダやアメリカでプール付きの大豪邸を買う
日本は土地が無いのでスーパーリッチは欲しがらない
スーパーリッチの下の下の富裕層(それでも金持ち)が東京の物件を買う

>>64219 匿名さん

もう手遅れです。
中国人はどこの国にいっても一部を除いて侵略者と変わりません。
こちらしっかり目につけて、縁を切りましょう

>>目に焼きつけて

学生が富士山で国旗振っただけで、どうこうとかバカバカしい。
外国人が都心の土地が買うのは、税の観点からいいことだろう。
ただ、シンガポールみたいに税率変えるのが賢いやり方ではある。
日本は対外国人には何にするにしても雁字搦めだから難しいだろうな。

>>64215 検討板ユーザーさん
そうですね。ギリギリローンは絶対ダメだけど、年収の5倍程度で買えるなら実需で買うのは大丈夫そうですね。23区でも、数千万の頭金があって、かなりの高所得者に限られるけれど。

ただ一つ注意なのは、リーマンショック後に回復したのは、アベノミクスで異次元の金融緩和があったから。もし今ショックが起こるとこれ以上の金融緩和はできないから、回復には前回以上に年数がかかりそうです。

>>64224 匿名さん
あと、購入前の家賃とローン支払い額が同程度の場合
頭金を貯めてる間は節約節約で切り詰めて頑張る訳だけど
購入後は同じように貯められず日々の生活に追われちゃうって事もあったりね。

早く不幸になる人増えてほしいですよね！

ゴールドマン・サックス、週5日オフィス勤務方針徹底で圧力強める
Bloomberg

これだけ低金利で頭金いれる理由がわからん。

>>64225 匿名さん

いやそうなんですよ。多分賃貸から購入になった人の大抵は支払額増えますよね。コンクリート貯金になるなら許容できるのですが。

あと契約時に重説みて土地と建物の固定資産税の額を知って、やばい！想定外だ！となったりしますね。
年間50-60万もローンと管理費以外にかかるのかよ！って。

>>64228 マンション検討中さん

頭金入れないと毎月のローンが支払えないから入れるんですよ。

>>64230 マンション検討中さん

5000-6000万頭金入れたら毎月15-16万負担がかるくなりますよね。
毎月50-60万しか給与収入がない年収1000万の人には30-40万もローンに充てられないです。管理費も毎月4-5万、固定資産税も毎年50万とかかかるのに。

>>64228 マンション検討中さん

分からん事は俺に聞け

>>64228 さん

分かるけど俺はやらん、ってのと
世間の動きがボクちゃん分からないってのは大きな違いやで。

>>64231
>>管理費も毎月4-5万、固定資産税も毎年50万とかかかるのに。

それは平米で言うとどのくらいの広さの物件？
70㎡くらいのファミリー向け物件の想定ならそんな掛からなくない？

管理費は修繕積立金も含めてるなら分かる。
固定資産税は年２０万がいいとこじゃない？５０万も掛かるの？

塾高OBニキおめでとう！

一流企業はオフィスへの出社を促進しているね
住宅もまた郊外から都心への回帰の流れに戻りそう
これからは郊外だ！って買った人はお気の毒

うちは都内ファミリー向けの物件だが
管理費、修繕積立金、駐車場代合わせて5万だな。固定資産税も年15万。
そんな50万も掛かるのか？

俺は独身だから家賃9万円の賃貸なんだけど、6000万の1LDK狙ってた。

もし買うと、家賃補助の3万円が貰えなくなり、管理費や修繕積立金で月3万弱に加え、固定資産税を払う。
固定資産税を月1万計算にするとして、全てひっくるめて合計7万円。

そう考えるとリスクのない賃貸でいいやって思うようになってきた。

まぁ買った方が住居の質は上がるけど、どうせ１人だしなぁ。

>>64234 匿名さん

1.5億、75平米くらいで管理費と修繕費で5万弱、
土地10数万、建物50万です。

>>64238 マンコミュファンさん

そもそも独身で購入する時点で間違い

>>64228
そうやって、頭金入れないで、返す額を少なくしていない為、
仕事が減って返せなくなってローン支払いが6ヶ月滞って
差し押さえられる人が　コロナ過でかなりいたからね。
出来る限りローンの返済額は少なくした方が良い。

郊外は厳しいと思う

>>64236 マンション検討中さん
都心のマンションなんか買ったら破産だよ。
そんなバカなことはしない。
もう定年までそんなに時間ないし、終電まで残業なんかあり得ないからな。

二流企業・三流企業は在宅勤務継続
一流企業はオフィス出社

今後も山手線内側＋中央区が有望なんじゃないかな
あとは中目黒（東横線＋日比谷線）、代々木上原（小田急線＋千代田線）、下北沢
などの交通利便性が高い地域かな

これからは北千住と常磐線

この辺が都心や今の人気エリアを凌ぐとは言わない
もうこの辺しか買えないから、これからの相場上昇率が上がるって意味

生活には優先順位がある。
1まずはいい大学に入り、食っていける職に就く
2所帯を持ち、子供は2人
3新居は社宅からスタート
4子供の教育
5車を持つ
6貯蓄と投資で資産を増やす
先ずはこれらを優先しないとね。
そして3千万貯めたら住宅購入を考えよう。
1億の物件として、あなたがまだ30代で上場企業かつ都内の出身なら1馬力1千万でも大丈夫。
地方出身なら1馬力1500万は欲しい。
今までサボった人は誘惑に負けるから正直難しい。購入を諦めるか郊外の中古戸建もしくは当面は様子見がいい。
肝心なのは50代で返済を完了させることだ。

>>64244 マンション検討中さん

みんなそうなると言っていたもんな。

子供って1人と2人じゃだいぶ幸福度とか違うもんなの？
まあ人によるのかもしれんけど。

>>64247 マンコミュファンさん

70代でローン完済予定の人はどーすればいいですか…

独身でキャッシュで買ってしまいました

>>64214 評判気になるさん
素晴らしいです！

>>64250 マンション掲示板さん
金利上がり始めたらすぐ一括返済するつもりのくせに～(^^)

うーん、僕ちん全然わからん。
頭金入れないでそれ資産運用した方がぜんぜんいいじゃん。
住宅ローンよりはるかに資産運用の利率の方が高いぜ。
失職したらその時点で現金化して返済すればいいし。
頭金入れないと返済できないくらいの土地はそもそも所得に対してオーバースペックだろう。

あ、そうか。資産家で、年間所得は低いけど、金融資産はめちゃくちゃある人は頭金いれる必要があるね。
一般化はできないか。
ただ、普通のリーマンならこの低金利で頭金入れるくらいだったらフルローンで資産運用したほうが、合理的だと僕ちんは思うのねん。

>>64247 マンコミュファンさん
優先順位違うだろw
頭金用意して家買うのは与信がない限りはすべきでない
普通に低金利で先に借りて、貯蓄分はほかの投資に回した方がどう考えても増えるのに
頭金用意してる期間とその頭金を使ってしまった分の機会損失を考えれば生涯収支でウン千万変わってくるのに、こんな単純なことも考えられない人達は金融リテラシー相当低い
こういう人が多いから日本のGDP成長率低いんだろな
義務教育でもっと金の話やってやれよ

お前たちはそうやって意味のないことばかり考えてるからダメなんだよ
とにかく買え
自身の経済力の中で最もいい物件を今すぐ買え
ペアローンでも親からの援助でもギリギリローンでもなんでもいいから買え

ただ買うだけで道は開ける

今売る奴らはアホの極みだ

あとは失職のリスクヘッジとして、専門性が高く転職しやすい職を選ぶこと副業先を複数もち人脈形成と、収益ポートフォリオを安定させることも重要だと僕ちん思うのねん。

あ、>>64256と話し合った。
そうだよねぇ。この低金利で頭金いれるって、すごい日本的な発想だよね。
金融リテラシーが低いか、極端にリスクが嫌いかどっちかだよね。

>>64259
入力時間かかってたので
投稿したら同じ意見が前に流れてた
フルローンできるのに頭金を入れるメリットが全くと言って良いほど無いね。お付きのFPとか信託会社とかも教えてくれそうなものだけどね。考えるまでも無く分かるけど
俺も結婚して速攻やったのが家購入。

>>64250 マンション掲示板さん
老後はローンが払えなくなるから破綻しますよ。

>>64257 口コミ知りたいさん
こういう詐欺師に騙されないようにね。
田舎者の皆さん。

>>64247 マンコミュファンさん
荒いと言うか幼稚な考えだな
ある意味すごいか