23区内の新築マンション価格動向（その67）

首都圏出身者の相続までの仮の住まい需要が終わったら、
外周区、近隣3県の需要はガタ落ち。
時計の針が逆回転し始めて、相続の家余りは確実。

東京駅から半径5km圏内なら鉄壁だけど、
地方からの上京者にとっては坪250万円は結構ハードルが高い。
結局は、持ち家比率が減って、都心部に賃貸の人が増えるんじゃない？

あの中国も少子化（一人っ子政策）で、
都市戸籍の住民だけだと2015年あたりから相続で家余りになるらしい。
農民戸籍住民を都市戸籍に変えて、需要を増やすしか手が無いけど、
馬鹿らしいほど高い不動産価格で買える人がいるのか？

日本の場合も、
地方からの上京者は首都圏に不動産を持っていないから、
馬鹿高いのは売れそうにない。

坪単価250万円前後の東京駅から半径５ｋｍ圏内が売れて、
それが買えるような所得が無い人は、共稼ぎで準ずるような所に賃貸だろうな。

まあ、どっちにしろ外周区以遠はダメやろう。

不都合な真実だが、

やっぱ地元志向

これが人の性

東京駅から5km圏は栄え続けて、それ以遠はゴーストタウン化しそうなのですね。

地図を見ながら検討します。

いいかなと思っていた池袋や中野は圏外のようだし
値段を考えると湾岸とか江戸川区や上野や日暮里あたりになっちゃう
のかも。

次、大震災がきたら大企業は揃って内陸に移転するでしょ。その時、城東は暴落する。

話は変わりますが、神楽坂って昔から価値下がらないよね。3Ａや番町とかに比べだいぶリーズナブル、物件数が少ないのが残念だけど湾岸人気の今、凄く希少な気がします

神楽坂徒歩圏で交通利便性も高い市ヶ谷一帯も同様ですね。高台かつ閑静、公立小学校のレベルも高い。
個人的に市ヶ谷○○という土地を細かく分けた地名に惹かれます。江戸時代の区分けが現在もそのままアドレスに残っているんだとか。

神楽坂徒歩圏なら市ヶ谷より飯田橋付近でしょう。

飯田橋は地名じゃないよ。

駅名のつもりで書いたけど、千代田区飯田橋、の地名もあります。

結局、東京駅5km圏内独り勝ち。

湾岸地域、城東地域、文京区、新宿区、渋谷区、港区のみ。

千代田区、中央区、江戸川区も追加。

東京駅がリニュアルして巨大ターミナルになったんで独り勝ちになったね。

全てが東京駅を起点として計られるようになりましたね。

「東京駅から～ｋｍ圏内」

このフレーズを見ただけで湾岸マンションが連想される。

東京駅から意外に遠い
新宿、池袋、中野、世田谷、渋谷

マンションの値段は高い ｡

豊洲 は元々武家屋敷ですよね

東京駅から5km圏外は値崩れでリセールに不利だから検討できない ｡

東京都の人口中心は今まで西に移動していましたが、人口減に入ってから移動が鈍り、どうやら東に移動しつつあるようです。郊外の人口は今後減っていくのでしょう。

豊洲のような都心に住みたい

新宿も渋谷も再開発工事が盛んですので、今が東京駅圏(この言葉湾岸住民の方言だと思うが)のピークなのでは。

東京駅の周りの、まだまだ続く再開発のほうが大規模なはずだが。

大丸有、日本橋はもう終盤ですよ。まとまった土地は建て替え終了。新宿は新南口一帯、渋谷は東西連絡含めた巨大駅構想がありますよ。つまり今から旨味があるのは小田急や東急沿線の昔からの高台高級住宅地。

浅草線新線の新東京駅構想はこれからですよ。

今更、小田急や東急ではないなあ。

これからは品川、大崎、田町、湾岸地域が伸びてくる。
あとは上野、浅草、錦糸町、北千住界隈の再開発。

渋谷新宿池袋は終わり。

品川近辺は発展するが、上野とかは疑問だなぁ。

谷中、曳舟、三河島、北千住あたりも狙い目でしょうね。
イメージが良くなってきている割に安い｡

あとはオリンピック景気効果のある地域も狙い目 ｡
有明、豊洲 、月島、台場、代々木、新宿、大久保、大崎、品川。

駄目なのは城西、城北地区。

新宿も渋谷も行かねえなぁ
銀座、六本木で十分

やっと本丸の
密集エリアの直下型被害想定が出たね。
割高外周区には超逆風だけど

相続までの仮の住まい需要も来年3月末にはほぼ終わりだから
出してもＯＫって事か？(笑)

高値づかみしちゃった人ご苦労様でした。

以前、2015年から都内の需要が本格化すると
頻繁にこのスレに書き込んでた方、反論は？

地方からの上京者（首都圏の大学を卒業し、首都圏に就職した
地方出身者を含む）が急速に増えたのは2000年以降、

①2000年以前は首都圏に団塊Jrの新規労働力が毎年生まれ、
　地方からの労働力をあまり必要としなかった。
②バブル崩壊から1998年にかけて、地方で公共投資が積極的に
　行われ、地方の職もふんだんにあった。
　首都圏の大学を卒業し、Ｕターン組が多かった。

2000年を境に以上２つの要素が逆に回り始め、
地方からの上京者が年々増加する事となった。

2000年に大学卒業した人は現在35歳。

確かに、
都心部でも坪単価が300万円超えるようなのは売れなくなるだろうね。
親の援助がある首都圏出身者じゃないと買えませんｗ

これからの売れ筋は坪単価250万円前後の都心部マンション
つまり、都心部でも東側になるでしょうね。

>660
20歳から25歳になる時に昔は田舎にＵターンでどかっと減ってたけど、
2000年以降減り方が小さくなってますね。

最後の青いグラフは逆に増えている。
地方が疲弊していうので、
首都圏の大学卒業してもそのまま東京にとどまる人、
地方の大学卒業して東京に来る人が増えているのですね。

水色のグラフ見ると、転職で東京に出てくる人も増えてる・・・

まさに東京一人勝ち。

今でも坪250万では、都心部ではなく
都心に近い、マンションしか買えないでしょ。

wikiによると
都心＝都心部
だそうです。部を付けても同じこと。

これから需要の中心になる上京者は
バブリーな思考にはついていけません。

バブリー価格に慣れ親しんだ首都圏出身者は、
割高外周区を支持するｗ

上京者は費用対効果と価格維持力を重視する。

そりゃ一から積み上げた大切なお金ですからね！

こんな価値観の変化が始まるのは2015年頃からですが・・・・

都心部居住本格化まで、残すは後１年。

東京駅から半径５ｋｍ圏内新築マンションが
坪２５０万円前後で買えるのも
２０１４年で終わりでしょう。

通貨政策で緩やかなインフレを実践していくことが明らかなんだから、1%でローン組めるなら人気エリアの大型開発物件を買うべきでしょう
すまいは一生で一番高価で大切な買い物ですから金融情勢や開発動向をよく見極めて、一生家賃を払い続けたり、ローン支払いが値下がり分で消えてしまうようなミスをしないよう大胆かつ慎重なマンション選びが重要です
将来より人気が高まる物件を低金利でインフレスタート局面がポイントです

将来、住民が一気に高齢化することがわかりきっていますからね。

共用部分の充実度合いを比較すると規模の大きなマンションの方が
魅力的に感じます
人に貸したり、将来売ることになってもリスクは少ないのでは！

中古で売るときに心配なのは郊外物件でしょうね。
湾岸のように都心に近い物件は、いくらでも買う人いるから、
安泰だと思います。

>いくらでも買う人いる

勝どきや豊洲で完売できないタワマンがある現実…

大きなトレンドとしては郊外の一戸建てより都心のタワマンでしょ
足腰が弱い高齢者層はもちろんのこと、子育て世代も買い物や子育てに便利なタワマンを選ぶのは自然な流れです
子供の塾通いや学校選びからも、どこに買うかは重要ですよ

人口減、都心回帰だから、郊外はやばい。

>670
そうそう坪単価が300万円超えるようなマンションは止めた方が良い。
今買って良いのは、
東京駅から半径5km圏内で新築坪単価250万円前後のマンションだけでしょう。
立地、価格水準ともに鉄板の保証でしょ。

>子供の塾通いや学校選びからも、どこに買うかは重要ですよ
だから湾岸埋立地はあり得ないわけです。
まともな私立に行こうとすると小学校のときから何回も満員電車を乗り換えないといけないので。
6歳の子供を満員電車に一人で乗せて乗り換えもさせるなんてできるわけないでしょ。

西側の業者が割高肯定に
必死みたいですなあ(笑)

相続までの仮の住まい需要も
そろそろ尽きて来ましたか(笑)

オリンピック景気効果で湾岸地域は今後価値アップもありそう。
東京駅5km圏で便利だから。

豊島区や北区、板橋区など城北地区とはすでに人気や価格でも抜き 、
新宿区や杉並区、中野区など城西地区と同格になりました。

オリンピック景気だと湾岸地域と新宿近辺ですね｡
近いうちに湾岸地域は価値アップで高嶺の花となるでしょう 。

都心プチバブルはいつまで続く？

まだまだバブルはこれからだよ。ようやく今は震災前の水準。

けどオリンピック前には終わるべ

中国人富裕層は高層低層問わず『港区』を買い漁ってるらしいです。週刊新潮に載ってました。

六本木のタワマンが最高なんでしょ笑 わかり易すぎる

港区じゃないタワマン、も外国人が買ってると
よく週刊誌ネタになってるよ。

ロンドンNYも外資が不動産需要を支えてるからね。
他都市に比べれば割安な東京もそうなれるかどうか
（ハシゴ外された時が怖いけど）

中央区湾岸、公示地価対前年10％アップ。バブルだー

バブル、にはバブル崩壊が付いてきます。

バブルっていうのは１年で倍になるときの呼称です

プチバブル、は倍までならなかった。
昔のバブル、は２倍より凄かった。

待てるならオリンピック終わるまでマンション買わない方がいい気が。
期待感だけで上がる相場、怖すぎ

逆でしょう。オリンピック終わってから売る。
投資の基本は安い時に買って、高い時に売るだよ。

？オリンピック終わったら高値で売れる根拠って？
今、既に安くなくなってるけど

オリンピックなんて一時的に土建屋が潤うだけ。
真実はオリンピック後の長野の状況が物語る。
騙されないように。

材料出尽くし、のオリンピック後が高い時
と考える投資家はいないでしょ。

開催前年くらいに上昇ストップ、というのが大方の見方。
てことは既に建ってる、買ってるくらいでないと遅い。
売却益が出ても五年未満は四割税金に持ってかれる。

大体、オリンピックが間近に見られるを餌に吊り上がった場所
オリンピック終わったらタダの出し殻じゃん笑
高く買う馬鹿いませんて

冬季オリンピックと夏季オリンピックの経済効果には雲泥の差があるからな
２０１９年まではマンション、地価ともに高値どまりは間違いない

そしてオリンピック終了後は一気に落ちる
ロンドンもアテネもそのパターン

＞逆でしょう。オリンピック終わってから売る。
＞投資の基本は安い時に買って、高い時に売るだよ。
→これじゃ完全にカモ。
埋立地のマンションは特に期待値で値上がりするオリンピック前までがピークで、オリンピック後は選手村の分譲などで完全な供給過多になる暴落は目に見えている。
オリンピックが終わって値段が十分下がってから買うのが正しい。これじゃあマンション業者は全然儲からないがね。
マンション業者側からしたら今の高い値段で客に売りつけて、オリンピック後の暴落したところで持ち主から安く買いたたき、底を打ったところで売るとボロ儲けできる。
奴らの思うツボにはまらないように気を付けないといけない。

それより、オリンピック前に中古物件が大量に出るのでは？
ピークに高く売りたいのは皆同じ。
で、どうなるかというとオリンピック前から中古供給過多で値下がりが…

外国人がどれだけ購入するかが重要だね

http://www.city.matsudo.chiba.jp/smph/jigyosya/koubo/66baikyaku.html

土地

中央区日本橋界隈の価格はどうですか？
最近、日本橋～人形町・室町・蛎殻町・茅場町・・・の住所に「日本橋」が付く所の賑わいが凄い。

オリンピックの勢いをかってどれだけ交通インフラが整備されるのかに尽きるでしょ
だから街としての価値が上がるわけであり、空き地だらけの段階で買っておけば損はない

ゆりかもめとメトロは、もう延伸しない。都が金を出さないから。

都は、中央区のLRTに金を出すわけがない。

BRTしかない。

708
最近ではなく、あの辺は以前から古いビルを壊してマンションにしてます。
繊維問屋みたいに廃業したビルがたくさんありますから。

古くからの商売が成立しなくなってるエリアね。
茅場町、ネット証券定着のお蔭で中小の証券会社ガンガン潰れてる。
一昔前ならオフィスに出来た（の方が儲かる）のにマンション、なんだから
超都心に住めて嬉しいとか錯覚誤解もいいところ。
ちなみにコレド室町三店合わせて売上見込み年間110億
六本木ヒルズ400億ミッドタウン250億と比較しても鼻クソ
三井は本丸だから日本橋やらなきゃならないだけで
商圏としての弱さは如何ともし難い。オープン特需の情報操作に騙されちゃ駄目

いくらオリンピックでも
勢いだけじゃ金は出てこないでしょ。
現実は厳しい。

そこで打出の小槌＝容積率緩和ですよ。

東京・港区／高輪・麻布・赤坂に高さ制限導入へ／老朽マンションの建替誘導

東京・港区は、区内の住宅街を中心とした地域を対象に、新たに建築物の高さ制限を定める「高度地区」を導入する。
分譲マンションについては建て替え計画の阻害要因にならないよう特例を導入。
旧耐震基準の老朽マンションの建て替えや総合設計制度を活用した建て替えでは制限を緩和する。
さらに市街地環境の向上に寄与すると認められた建築物に対しては、一般ビルでも制限を緩和する方針だ。
（略）
特例措置では、老朽化マンションを建て替える場合は指定容積率を１・５～２・０倍に緩和する。
また、総合設計制度を活用して、マンションを建て替える場合は総合設計の許可の範囲で建設を認め、
一般ビルを建て替える場合は敷地内に空地を整備するなど一定の条件を満たせば指定容積率を１・３～２・５倍に緩和する。
区によると、導入対象エリア内の分譲マンションは約１０００棟、そのうち約２０棟で建て替えが検討されているという。

日刊建設工業新聞　2014年4月10日　http://www.decn.co.jp/?p=10208

これでキャピタルゲイン目的に築古取得に金が流れ込む。
デベもゼネコンもお仕事増える。工賃も資材費も高止まり
業界いいことづくめ

714
旧耐震基準でもなく、既に総合設計制度を利用して容積率割増をして建てた、
タワマンには関係ない話ですね。

都市化の順序は中心→周辺。昔に建てられた物件ほど場所がいい。
そこが規制緩和でタワー化しちゃうんだから良くない場所なのに
更に『総合設計を利用、容積率割増して建てたタワマン』
買っちゃったら後で泣くって話。

714の方式で建て替えると
『総合設計を利用、容積率割増して建てたタワマン』
が港区の一等地に続々増えることになるんだが。

ええっ？
高度規制ってぶっちゃけタワーマンション規制だろ？
既存の非タワマン（五階とか十階とか）のマンションの建て替え促進はするけどタワマンはダメよっていう規制と緩和をセットにしてるように見えるけどね。

要するに低層ではないが超高層もない例えばパリの旧市街みたいな感じに誘導したいのだと思う。

山手線内側の全ての既存住宅（戸建て、アパート、マンション含む）について仮にワンフロア増築したら23区全ての人口をまかなえると聞く。

容積率緩和となるタワーマンション作るのが経済合理性が
高い（なぜなら眺望が付加価値を生むのでデベにとっては経済合理性が高い）が、タワーマンションは住む人にとっては快適だが、周囲の人にとってはありがたくないこともある。規制緩和の利得がデベやタワマン住民に偏在するより、高層化を規制するほうが全体の利得が高まるはずという理屈だね。それが正しいかはわからんが。

714が（略）してしまった部分も読まないと
いけなかったんですね。