23区内の新築マンション価格動向（その67）

暴落論者に踊らされて待ち続けたひとが地獄みてるけどね

新築はこれからも価格あがるかもね。デベもどんどん供給減らすし。
中古は在庫積み上がってるからどっかで反転すると思うが、人気マンションは新築同様に売れるわけで、人気駅の価格に在庫影響はないだろうね。

マンションはこれからも天井知らず

武蔵小杉は、一帯が、この前の浸水で、浸水対策をするように思えるけどね。
タワマンで、地下に電気配線持ってきていて水につかって　電気使えず
トイレもエレベーター使えず階段で下まで降りてくるか、
家の中のトイレで簡易トイレ使うかしかないからね。

それと、武蔵小杉はどちらかというと　セレブにあこがれて
むりくりタワマン買った人が多いから、ローン組んでいる場合
売りたくてもローンが残るので売れず、　持っていたら
あれれ、　価格がそれほど下がらず　逆に周りが上がることによって
価格が上がっているってことだわな。

ただ、水害はこれからもあるだろうし、
一番はラッシュ時に駅のホームに入れないくらい混むってことだ。
テレワークあるサラリーマンであれば、横浜にも近いし、目黒にも近いので
住みにはよい所だと思うけど・・・　私は買わない。

見知らぬ天井

別に今の価格はおかしくない
正規共働きが増えたんだからむしろ安い

この価格で買えんなら諦めなされ

環七、環八みたいな大通り沿いってやっぱり住みにくいの？

新築の供給がこれだけ減っているのに、デベが過去最高益ということは、ボッタクリ価格で売っているから。
大手デベの決算短信を見ると近年ボッタクリが加速していることがよく分かって面白い。

>>58758 匿名さん

決して否定するつもりは無いけど、その価格で喜んで買う者がいるんだし、世間的にはボッタクリだと考えられてないのでしょう

自分はもちろんボッタクリだと思ってますし、何かのきっかけで簡単に値崩れすると思ってますけどね。

都内周辺区の実家近くにマンション買ったけど、家族も増えて世代交代したので結局手放して、実家を建て直して住んでいる。
（うちは高く売れた。持っている人は早く売らないと含み益がすぐ含み損になっちゃうよｗ）

>>58758 匿名さん

大手デベも４月で年間目標の９割を受注しているらしい。だから軒並み平社員でも生涯年収４億以上貰える訳だよね。
あいつらは売り逃げだから手間いらずだし、どれだけボッタくりしているかよく分るよ。
昔と違い、最近のリクルートでも高年収目当てで入社希望する学生が多いらしいが、株も長期で見るとそれほど上がっていないから、海外や世の中は先を読んでいるということだよ

デベを慈善事業と勘違いしてるみたいだけど、安かったころの利益率ってたった10%程度ですよ？自分ならそんな割のあわない事業やらないけどね。今やっとまともな利益率になっただけ。今後も割に合わないなら供給絞るか、やめて事業転換するだろね。

ぼったくりの訳ないだろう。マンションなんて自分から買ってんだから。
大手リーマンにぼったくりされるとしたら相当緩いヤツ

>>58754 匿名さん

因みに私は小杉の対岸住民。
友人が川崎市役所の幹部だけど、高津区以南は低地で歴史的に水没を繰返すから住めないと言う。
（本人は宮前区の高台戸建）
我家も多摩川からすぐだけど標高差が３０ｍあるし、最近雨が降る度に高みの見物する人が増えたｗ

マンションみたいに、狭いだけで無く幹線道路脇・海辺・川岸みたいな劣悪な地に住まざるを得ない人にはお気の毒だけど、後悔するよ。（俺も排ガスで懲りた）
それに高台ならマンションじゃなくても地面が高く、一種低層は空気も綺麗で二階から富士山は見えるし静か。
都内ならどこでも駅が近いしね。

>>58762 匿名さん

本質分っているとは思えんな　営業利益で１０％あれば十分優良。しかしその倍は儲けていて、コロナ禍にも係わらず儲けすぎにも程がある。
役員とか自分達は高台の戸建に住んでいるしｗ
まあデベも本来は狩猟生活（競合の多い仕入分譲）よりも農耕（所有地の賃貸）で儲けるのが楽だし基本。地所に後れを取っていた三井もスミフも着々と領土（自己資本）を拡大している。

因みに三井不動産会長は田園調布の高台が実家です
https://etutorend.com/10623.html

>>58765 口コミ知りたいさん
本質ってなんでしょう？利益を追求するのは当たり前。
安くしろっていうデフレ圧力が日本をダメにする。回り回って自分の首を締める。
役員レベルで田園調布なら質素なもんだと思うけどね。

まー家買ってる身分からしても最近のマンションは高過ぎると思うよ。
とうの昔に買って今含み益ウハウハの人もそう思ってる人多いんじゃないかな。

デベに関しては買う人がいるから仕方ないね。それが資本主義。
文句言うなら昔に買っとけばって話。

景観の為に土手を低くした、という付近の土地には住めない。

武蔵小杉ね。いうて川崎だし、元工業地帯だし、あそこに価値をもたせた東急の街開発力は半端ない。

二子玉もハザードかかってるし(実は地震にはかなり強いが)すむなら、地盤が良くて幹線道路から離れた割と落ち着いてて地味め駅の方が良かったりする。例えば、学芸大学/都立大/奥沢/用賀/桜新町/上野毛あたり。
武蔵小杉買うならもうちょい頑張ってこの辺買いたいところ。

他覚的買えないなら、賃貸に住むか、買えるところまで遠くに行く。
リモートワークがあるからある程度離れでも仕事はできる。
ギリギリローンズで無理矢理東京のマンションを買うのバカのすること。

そもそも東急沿線に住みたくない

>>58770 マンション検討中さん

皆地価は田園調布と同等か、それよりも高いよ。坪単価よく調べてごらん(笑)

そもそも東急沿線は常磐線と東武線に完敗したんだから今更ねぇ

大体のこ掲示板見ている人は　武蔵小杉は、買いから外す人多いよね。
俺もそうだけど。　あの水害を見ると、買わなくてよかったって思うしな。
そこで、大宮、川口あたりが人気にもなってきたってことかな。
川口も場所によっては、洪水の危険有るけどな。

>>58752 マンション検討中さん
新築は上がって中古は下がる、って同じ住宅検討なんだから過度の税制優遇でもない限り少なくとも実需においてはそこまで極端な動きにはならないでしょ。

>>58770 マンション検討中さん

東急沿線の都内は小杉なんかより遥かに格上だしどこも皆地価は田園調布と同等か、それよりも高いよ。坪単価よく調べてごらんよ(笑)
二子も瀬田1丁目とタワマンのある玉川1丁目は町の標高も町の雰囲気も全然違う。
瀬田1は上野毛3丁目並みの高級住宅街。おいそれと住めないし出物もない。

>>58774 マンコミュファンさん

何が完敗なの？
だささ？酒臭さ？小便臭さ？

>>58778 検討板ユーザーさん

そういう反応が劣等感の塊

君たちどこでもいいけど早く買わないと一生買えないよ。

そもそも東急は高過ぎて手が届かない。都心とあんまり変わらない。

https://www.sumai1.com/useful/plus/buyers/plus_0211.html
私鉄沿線駅別 中古マンション価格ランキング（2022年）
1位　東急東横線　代官山　114,700,000円
2位　東急東横線　中目黒　102,600,000円
3位　小田急線　代々木上原　95,600,000円
4位　小田急線　代々木八幡　93,000,000円
5位　小田急線　参宮橋　90,700,000円
6位　東急東横線　自由が丘　90,500,000円
7位　東急田園都市線　三軒茶屋　89,000,000円
8位　東急東横線　学芸大学　86,400,000円
9位　東急田園都市線　池尻大橋　85,000,000円
10位　東急東横線　都立大学　82,800,000円
11位　東急東横線 祐天寺 81,700,000円
12位　東急田園都市線　二子玉川 81,400,000円
13位　小田急線　下北沢　81,300,000円
14位　小田急線　南新宿　80,300,000円
15位　京王線　初台 78,900,000円
16位　東急田園都市線　駒沢大学　78,400,000円
17位　東急田園都市線　桜新町 78,000,000円
18位　小田急線　成城学園前 77,500,000円
19位　小田急線　経堂　74,700,000円
20位　東急田園都市線　用賀　74,200,000円

家賃をいつまで無駄にするの？
ローンの期間どんどん短くなっていくんだよ？
定年までに完済できる？
退職金は当てにしない方がいいよ。
だとしたら、もう今っきゃないじゃん！

>>58781 匿名さん

地方出身の中央線ユーザーの俺
実はちょっと前まで代々木って新宿だと思ってた
総武線の新宿代々木間近すぎなんじゃ

東横は終点見たら高くても分かるけど、
中央線ってなんであんなに高いんだ？

>>58771 匿名さん
じゃあ早く遠くに買いなよ。いつまでカエナイーゼやってるんだ？

マンション評論家が全員榊論調になったら一気に暴落しそう　笑

今はみんなまだまだ上がるか横ばい論ばっかり

中央線はブランドよな。日本のサブカルを支えてきた路線だしね。
っていうかそんなこといったら田園都市線が高い方が意味不明ではある。
観光地一つもないからな。

瀬田が高いのは知ってるよwその辺住んでるから。
だからそもそも小杉より頑張ってて買ったほうがいいって話してるだろ?
誰も小杉の方が目黒世田谷の東急沿線より高いなんて話はしていない。
ついでにいうと田園調布は坪単価安いよ。最適敷地面積が高いから、実際土地買うのは大変だけどね。

歌詞に一番出てくるのが中央線じゃない?
矢野顕子も椎名林檎も中央線を愛したわけで、あれは他の路線じゃ歌詞にならんのよ。

>>58786 名無しさん
逆ですよ。榊さんがまだまだ上がるから早く買ったほうがいいと言い出したら暴落します。
下がると言う意見が聞こえなくなってから暴落は始まります。バブル崩壊の時はそうだった。

中央線愛は地方からの上京1世には分からん感覚やな。
もう一つマジレスで教えてくれ。
足立区葛飾区江戸川区って安いけど、ハザードマップだけの影響？
土地の利便性って勤務地にもよるし一概に決められんだろ？
東京駅勤務と新宿駅勤務だったら明らかに需要が違うじゃん。
かと言って同じハザードマップやばい墨田区や江東区は高いじゃん。
マジでなんであの3区は安いんだ？

>>58791 名無しさん
埼玉千葉に近いから、同じ部長でも課長に近い部長か取締役に近いかで給料が異なるのと一緒かな。

墨田、江東はハザードマップ真っ赤っかエリアの中でも少しはましみたい。色が薄い場所がある。
https://j-town.net/2018/08/25264299.html?p=all

足立区は純粋にイメージが悪い。けど北千住とか利便性良くて人気の駅も最近はでてきてる。けどやっぱりイメージ悪い。住所や車ナンバーに足立区って書きたくない人が多い。
葛飾は京成中心だから人気ない。(首都圏私鉄でも下位だから)
江戸川区は、東西/総武っていう激混み路線に加えて、東西線/新宿線は歴史がない。総武線はイメージが悪い。

江東区は、江戸川区より全然都心ちかいし、歴史のある深川、タワマンの林立する湾岸どちらも人気なんよね。
門仲/豊洲/有明は説明不要だと思うけど、城東最強のおしゃれスポット化してきた清澄/木場公園/ギャザリアを擁する木場、オフィス/グルメ街の東陽町/カメクロができた亀戸等など単純に駅が強い。

墨田区は、メトロ/JRの利便性高いところは人気だね。だけど京成東武沿線はやっぱり微妙だろう。

沿線格差を抑えないと東京の人気はつかめないかもね。
基本は東より西、北より南が人気。
だから山の手線は南半分が人気。
総武線より中央線が人気。
京成/東武/西武より小田急が人気。
小田急より東急が人気。
メトロも東京駅の南西側が人気。(渋谷/青山/表参道/広尾/代々木上原/神楽坂)

説明ありがとう
とは言えども正直理解できんかった
たったそれだけの理由で数千万の価格差を受け入れるのか、東京の民は
ん～ん～ん～
数千万
難しいの、アウェーで暮らすのは

>>58765 口コミ知りたいさん
なるほど。マンション価格の上昇は建築費の高騰が原因とか言ってるけど、利益も以前の２倍以上乗せて売ってたんだね。
かなり前から一般リーマンが買える水準ではなくなっているし、海外の金融機関が東京の不動産はバブルとレポートしているのも頷けます。

実は埋め立て地の方が標高は高い。じゃないと波に洗われるからね(笑)
代わりに豊洲みたいな土壌汚染と液状化が深刻。塩害やドブ臭さもある。江東区は新砂の大型の尿処理場があるから大雨の後は配水管が追い付かず未処理のウンコが垂れ流しだよ。(荒川河口)
城東の内陸部は戦後地下水の汲みすぎでどんどん地面が陥没し、戦後の台風の時よりもヤバい。荒川と江戸川の水面下に街が形成されているから堤防が決壊して終わり(笑)

うん、実際江東区の川は臭いね。
沿線がここだからいいっていうのは不正確な表現で、
地盤/歴史/景観/治安が沿線ブランドを作り、それが価格差になって現れていると表現するのが適切だね。

沿線のブランド力は弱いけど総武線と東西線は人気が高い
めちゃくちゃ混んでるから

東京は隅田川から東側はすべて論外ですよ。

>>58799 マンション検討中さん
東西線がめちゃくちゃ混んでるのは、東西線が開通当時、なにもないど田舎にできて、沿線が急激に宅地化したから。
また並行する路線もない場所が多く、東西線だけが通勤手段の人が多いから。

>>58787 名無しさん
この掲示板はマンション営業が多いから、値下がりするなんて絶対に認めないでしょう。

>>58799 マンション検討中さん

東西線は文字通り東と西でブランドも住民層も全く違うのが面白い
大手町を境にして、西は九段下、神楽坂、早稲田、落合、方南町など格式が高いし文化の香りがする。
東は・・・　人は確かに多い、けど敢えて言わないでおこうｗ

>>58800 匿名さん
隅田川から東って東京でしたっけ？
広重の浮世絵で霞が掛かってる辺境地という認識でした

マンションなんて所詮はコモデティ商品。
昔は苗場のマンションとか１億近くしたけど、それが今じゃ備忘価額で買えたりする。
湯沢なんか温泉もあるけど粗相をする爺さんが棲み着いていたりｗ
要は需給バランスだよ。
戸建の場合、土地は用途区分変更で住宅以外にも使え、マンションみたいに上方向に増産できないから特に首都圏駅近は希少で、減価償却もしない。
中古物件数ではマンションは在庫の山だけど、うちみたいな優良戸建はホント少ないからｗ。実際業者（デベも含め）から土地活用だの売れだのとうるさいくらいだよ

江戸川区はレンコンと金魚の産地、江東区は深川丼（アサリ）とゴミの島
葛飾区はフーテンと＊＊＊な警官で有名。中央区は？月島のもんじゃ焼きと佃島も佃煮があったなｗ
何だか未知の世界でワクワクしますねｗ

ヤ　ク　ザ　って伏せ字だったんだ　知らなかったｗ

そういえば城東５区は今後の災害対策として首都高の高架を避難先に使うみたい。
なんでも２０箇所のランプから住民が歩いて登れるということらしい　
https://news.yahoo.co.jp/articles/38e0310b727683f4b78806e1964a50fb6bea...
でもそうすると車では逃げられないと言うことだねｗ

>>58794 マンション検討中さん
大筋合意だけど、神楽坂は南西じゃないし山手線の北半分ですよ（総武線より北）

>>58791 名無しさん
単純にガラが悪い住人が多いのと、教育面でも水準が低い

>>濃いピンクのエリアは、10メートル以上浸水するエリアと想定されています。

何故こんな所に大量に人を住まわせた？
東側に人口が増えるのはある意味命の軽視じゃないのか？
災害対策がまだ不十分な状況で人道的にどうなのか。
ましてやこんな所の一部では価格が高くなってるってちゃんちゃらおかしい。

大雨の度に洪水で浸水して泥水まみれになる映像が流れるが、そんなところになんで家を建てるのかね。
自然を舐めてるのか、危機管理意識が低く、不動産を買うときに地歴や地形を調べるという当たり前のことを全然してないってことだよね。
自業自得だよ。
俺なんか江戸時代まで遡って、どんな場所だったか調べたし、地形図もよく見たよ。

>>58811 匿名さん

元々多く人が住んでた城下町が、工業化に伴って地盤沈下しちゃったんだから、ある程度はしゃーない。

>>58813 通りがかりさん

とは言え、地盤沈下しきってからなおそこを開発するのはどうかと思うけど、これだけ価格が上がったらそういうとこしか買えないってのもよく分かるよ。
俺は買わんけど。

前に城東行った時、Ｙシャツのような明らかにパンツインする仕様のシャツをみっともなく出してるオッサン率が高くて驚いた。
そんなんだったらまだジャージにスニーカーの方が好感持てる。

それとあの辺は性別問わず60歳前後と思われる初老の質が悪い。

個人的感覚だがね。

そもそも土地柄に合った層がその土地に居着くんだ。
安いエリアには安い層が住むし、お高い気取ったところにはそういう層が住む。
以前代々木上原に行ったけど、明らかに自分がいるべき場所じゃないって感じたもんさ。
あそこは金持ちで品のある層が集まってた。

武蔵小杉や湾岸も自分の居着く場所じゃない。
あの辺はちょいと成功した子育て世帯が住めばいい。俺が住んでたら通報されかねないほど場違いだ。

それなりに経済的余裕があるアラフォー独身の禿げたオッサンには、中央線がしっくりくる。

>>58813 通りがかりさん
地盤沈下してる場所をわざわざ買うのがまったくわからない。
亀戸あたりなんか川のほうが地面より高いんだよな。
あんなところによく住めるよね、びっくり。

>>58817 名無しさん

亀戸みたいな局所的なもんじゃないよ。
城東のかなりの部分が水面よりも低い位置にあるんだから。
城東エリアの水平断面図見ると寒気がする。

北千住や亀戸は飲みに行く分にはいいが・・・

>>58816 匿名さん
富裕層の禿げた初老既婚者はどこ？

>>58820 匿名さん
それこそ代々木上原とかに住めばいいじゃないか。金さえあれば文句なしにいいところだろう。金さえあれば。
まぁああいう本当の高級地は、富裕層ってだけじゃなく、品も求められるだろうけど。

湾岸埋立地は田舎から出てきた品のない勘違いした人たちでも住めますよ。

>>58822 匿名さん

否定はしないが、あえて言うのも違うだろう

お金があればどこでも自由に住めるから、住めるところに住めばいい
家柄も学歴も関係なく、お金があればいいのだから

>>58824 買い替え検討中さん

その通りだけどさ、結局自分に合わないところに住んでも居心地悪いと思うよ。
仮に俺がドリームジャンボ当たって代々木上原に物件買えるようになったとしても、結局は選ぶことはないと思う。

成金は六本木や赤坂辺りがいいんじゃね？

>>58824 買い替え検討中さん
高級住宅街は昔からの住民と新興成金で2分化してるような気がする
普通の庶民では手が出ない

資金よりも学歴で考えると
高学歴が多く働いている場所は　霞が関・丸の内・大手町　だろう
その人たちがどこに住んでるのか気になるね
学歴は最高レベルだけど給料はそれほどでもないエリートたちは

>>58828 匿名さん

僕の体感では霞ヶ関は千代田線直通の小田急と常磐線が多いように感じる
ついで丸ノ内線
日比谷線は少ない印象

なんか城東エリアに興味が出てきた
どうせまだ賃貸だし、ためしに引っ越してみるかな

買うならやっぱり王道で選んだ方がいいように思うな
賃貸は根無草に移動できるのが魅力だし、色々住めばいい

>>58830 名無しさん
どうせならディープなとこトライしてよ(*^^*)
立石とかどう？

首都圏マンションはこれからも上がるし、今買えるエリアで買っとくのが得策っぽいですね。

>>58832 評判気になるさん

行ったことないけどセンベロの街ってことは知ってる　笑
ゴチャっとしてて火災リスクもあるっぽいけど、興味はあるね
飲み屋とか惣菜屋があると実際一人者には便利だし

京成ってよそ者を寄せ付けない空気ない？
沿線全体がラーメン二郎っぽい印象なんだよな

先週の雨で水没した取手かどっかの住宅地。思いっきり田んぼの真ん中で低地だから通常でもポンプで排水してるみたい。
そんなとこでも開発して夢のマイホームと思って買う人がいるのよ。城東の低地なんて可愛いモンよ

>>58828 匿名さん
最近は六本木や渋谷も多い。外資系とかはこの辺に立地してる。

フラット移動の便利さを知ると、坂だらけの高台は住みたくないという人も多い
数年に一度あるかどうかわからない災害に怯えて日常を犠牲にするなら、あえて低地を選ぶ人がいてもおかしくはない

マンション中層階以上なら、洪水で死ぬことはないし

実家が横浜の丘の上だが、近所はじじばばになるとみんな駅近のマンションとかに引越しするよ。
歳取ると毎日の坂上下はしんどいらしい
うちも子供が継ぎそうに無いので実家売ること考えてる

京成というか昔からの下町は文化が形成されてるからよそ者はちょっと入りづらい。
これは湘南とか歴史あるエリアは全部そうだね。

城東人気は単純に、城南城西が馬鹿みたいに高騰して、郊外いくくらいだったら都心至近な城東のほうがいいっていう理由ね。
地盤よくて1時間かかるエリアより悪くても10分選ぶ人はかなり多いよ。
だって、いつ来るかわからない災害より交通所要時間っていうのは日常的な問題だからね。

まぁでも京成が二郎感あるってのはわかるよ。
昭和ノスタルジーを引きずっている人が多いからね。
電柱まみれの路地裏飲み屋街とか、何が良いのかわからんけど、京成の人たちは好きだよね。
中央線もそういう傾向あるけどね。
だから再開発が全然進まんのよね。

>>58835 匿名さん
二郎のような規律はありませんよ笑

戦前からあるような高級住宅地はだいたい勾配の上の方。駅から距離あるところも多く道も狭いから現代感覚では住みやすいとは言いがたい。
それでも六麓荘くらい環境が保たれればいいが、古い家のあとに3,4軒建ってお屋敷町の栄光今どこに状態になりつつあるのが大半

荒川 氾濫まであと53cmだった。しかも年々大雨の回数は増えていく。こういうの読んだらやっぱり城東や江東区はやめておこうとなる

東京東部｢荒川大氾濫｣への備えはできているのか
https://toyokeizai.net/articles/-/435967

それでいうと成城はバランスいいよね。
駅すぐだし、協定も緩いし、急行停車するし。
田園調布も駅すぐだけど、協定がきつすぎて老人タウン化してるからなぁ。こっちは凋落気味。
若い人で田園調布住みたいっていう人はなかなかいないよね。

>>58838 マンション検討中さん
汚水に家が浸かるなんて一度でもイヤだな。
坂道なんか電動自転車や車があれば解決するんだから、洪水になるような場所を買うのが間違い。

タワマンは浸水リスクなくてもちょっとエレベーター止まっただけで地獄だからなあ

>>58847 匿名さん

一週間くらいの水と食べ物と簡易トイレは用意してるよ

2週間も水が引かないのが衝撃的
https://j-town.net/2018/08/25264299.html?p=all

ハザードマップに「自主的広域避難情報が発表されたら、すぐに江東5区以外の安全な場所へ避難を開始してください。」と書かれているけど、2週間もどこに避難するんだろう。

>>58845 マンション検討中さん
難しいね、規制厳しかったり不便過ぎると老人タウンになるし、逆だとオッペンホーセとかに食い荒らされて中途半端な街になる。