23区内の新築マンション価格動向（その67）

８千万円が１・６億円…転売相次ぐ選手村マンション「晴海フラッグ」、適正化へ制限導入
https://www.sankei.com/article/20230526-CJKAFXSXCJAINBB6MCLU23LOYI/

既に手遅れかもしれませんが、
転売ヤーと外国人の買いを制限しないと、普通のリーマンが実需でマンション買うのは無理ですね。

>>58249 坪単価比較中さん

北千住はシングルやdinksからは大人気ですよ。
ファミリーにとっては世田谷区の方が上かもしれませんが、これからの人口動態や世帯構成を考えると、利便性と資産性ともに北千住だと思うます。
その沿線で亀有、金町、松戸もどんどん人気が上がってます。
やっぱりこの辺は負のイメージ先行でまだまだ安いですからね。
イメージさえ変われば立地的に無敵ですよ。

これからは常磐線、つくばエクスプレス、総武線千葉エリアが盛り上がるでしょう。
環境も良く利便性抜群。
再開発の余地を残し、
「ああ、どんどん変わっていく、ますます良くなってる！」
って実感が凄いです。

>>58235 匿名さん

首都直下地震と富士山噴火のコンボならワンチャンある。

>>58254 匿名さん

そんなん来たら不動産持ってる奴はどこだろうとご臨終だろ

常磐線の見直され方は確かにすごい
ネットでも利便性の高さは注目されてる
新宿近辺の勤務には不便だが、丸の内勤務だったら最適解ではなかろうか

沿線というよりもエリアだな。
葛飾はようやく実力が正しく評価され始めてる。
古くから宿場町として栄え、人の営みの歴史がある。
中年世代にはイメージできないかもしれないが、常磐線の松戸までの各駅周辺はとても綺麗になってる。
地方からくる偏見のない人は、絶対に注目すべきエリアであろう。

>>58252 検討板ユーザーさん
下北の足立版って感じですかね。若い人はイメージ関係ないし人気が上がるのはいい事だ

これからは都心よりも郊外が注目されると思うよ。
都心の利便性は交通だけだし、実際生活がしやすい環境じゃないよね？
テレワークの普及は止まることを知らないし、最近はニュータウンのリフォーム物件が大人気だしね。
無理に都心寄りに買って生活カツカツよりも、郊外の治安のいい生活利便性が高い地域の方がクオリティオブライフはずっと高いでしょ？

>>58251 匿名さん
晴海フラッグそんなに上がったんだ。ちなみに倍率はどれくらいでしたか？

>>58249 坪単価比較中さん

吉原も山谷も荒川区南千住だし、北千住からそんなに近くないよ。

>>58260 坪単価比較中さん
1.6億で売れたんですかね？　希望価格だと思いますが。
倍率は知りません。ハルフラの平均で71倍とのこと。

>>58250 匿名さん
間違えた。　
2000万が10年で 1.2億ね。

>>58262 匿名さん
そうすっか、希望価格にしても儲かった物件だ。71倍もすごいな

大島てるのサイト見ると、ハルフラは既に作業員の飛び降りに建設機械の事故で2人の犠牲者がでているけど。

鶴瓶の番組見たけど、葉山も良いね。
海と山両方遊べて、飯が旨そう。
千場と違ってやはり神奈川県はお洒落だわ。

千葉の間違い。最近の漢字辞書はボロい

>>58266 eマンションさん

神奈川は元から評価されてましたが、
これからは埼玉と千葉の独壇場ですよ

恵まれた子育て環境に再開発
注目に値しますね
今からすでに上がりきってるところよりもずっといい選択肢でしょう

>>58268 評判気になるさん

鎌倉や湘南辺りは津波来るよ。
横浜市内は地盤緩くて揺れやすい。
東南海や首都圏直下の地震を考えると、とてもじゃないが住めない。

>>58269 匿名さん

まぁそれを言うと埼玉と千葉の一部も似たような懸念がありますが、どこを選んでもある程度妥協しないといけないんですから、やっぱり埼玉と千葉からは目が離せません。
つくばエクスプレス、常磐線、総武線
まさに勝ち組路線でしょう。

>>58270 評判気になるさん

ならTXと常磐線と千代田線と日比谷線と半蔵門線と東武線が通ってる、北千住は最強だね。

北千住って隅田川と荒川の間に挟まれてる立地だけど地盤的にどうなの。

国土地理院の標高地図だと、北先住駅周辺は0m地帯。場所によっては海面より低い。
これから気候変動が激しくなるからこういう立地は避けたいよね。

>>58273
標高の高い所は東京でも３０～４０ｍの所もあれば、東側はやはり０ｍ～数ｍ地帯が広範囲に広がっている。
標高の高い所はやはり昔からの高級住宅街が多い。

皇居の東側と西側でもえらい標高の差だし、住むとしても最低１０～２０ｍ以上は望ましいか。
商業地としてならいいが住居としてだと低地で高価格ならやはり過大評価じゃないかな。

足立区、葛飾区、MAD city をよく言うと昔は馬鹿にされてたもんだ。
でも今はどうだろう？
上の流れのとおり、否定する声はない。
常磐線人気が定着しているのが実感できる。
この人気は本物のようだ。

>>58272 匿名さん

調べれば分かるので素直に言うと、
地盤は決してよくないっぽい。
北千住で大きな地震にあった経験はないけど、
きっと他よりは大きく揺れるんでしょうね。

でも今はマンションの耐震技術は上がってるし、
それほど気にするようなものではないと思う。
固い地盤の上にある旧耐震の物件よりずっと良くないですか？

>>58271 マンション検討中さん

そう、丸の内勤務で子供がいなければ攻守共に北千住最強ですよ。
新宿勤務となると利便性は落ちると言わざるを得ないですが。

>>58274 匿名さん

ご指摘はごもっとも。
でも過大評価でしょうか？
他のエリアと比べると、
ご指摘を織り込んだ上でまだまだ割安だと思います。

私はたとえ同じ物件価格であっても広尾より北千住や亀有、金町を選びますね。

私なら広尾を選びますけどね（笑）

同じ価格で？
それは無い。

勤務先が東京駅(丸の内・大手町)の人はどこに住むか迷う人が多いよね

>>58280 匿名さん

もちろんその価値観を否定はしませんし、恐らくその方が多数派でしょうね
今はまだ！

>>58282 匿名さん

迷う必要すらなく
つくばエクスプレス、常磐線、総武線です
今までは丸ノ内線だったのでしょうけれど

勤務先が東京駅だけでなく品川駅や新橋駅の人もどこに住むか迷うよね
オフィスワーカーが多いエリアだけど城西・城南の住宅街からは通いにくい

西側の高級住宅地、松濤、広尾、白金、青山、城南五山は飛行機騒音がひどい。窓を開けたくなるような天気のいい日に限って数分おきに轟音。恵比寿で仕事してた時うるさくて窓開けられなかった。

>>58285 匿名さん

そうかい？
通勤のみを考えると東海道線以外有り得ないでしょう。
親族や友人の分布を考慮しないなら。

北千住のステマうざいな。ハザードマップ見たら一番酷いじゃん。賃貸でも住みたくないわ。
https://j-town.net/2018/08/25264299.html?p=all

>>58288 匿名さん

北千住の物件高くなっちゃって諦めたんですね。
悔しいの、よく分かります。
今HOTなエリアですもんね。

ホクセンが人気で高くなっているならマンション高もこれくらいかもな。海外勢もこの辺で買いを緩めるか。

>>58290 坪単価比較中さん

分からんですぞ。
都心以外でも亀戸なんてもうチャイナタウンだし、どの地域もいつ植民地化されることか。

>>58289 eマンションさん

ステマ業者は消えろ。ウザイ。
なんか最近、川の向こうの埋立地や、ハザードマップまっかっかエリアの宣伝多いな。
売れ行き悪いのかなあ？

>>58292 匿名さん

そんなムキになるほど北千住に惚れ込んでたのか。
気持ちは分かる。
北千住が無理なら綾瀬とか、それとも松戸以降で馬橋やいっそのこと柏や我孫子だっていいところだぜ。

>>58293 匿名さん
アホか？
誰がこんな真っ赤っかエリアに惚れこむんだよ。冗談は顔だけにしてくれ。
↓
2週間も水が引かないのが衝撃的
https://j-town.net/2018/08/25264299.html?p=all

>>58294 匿名さん

知ってる？
北千住がこんなになった時、霞が関をはじめ、都心部も水没するから、国交省も必死に治水工事してるんだよ。
巨大ポンプ所や水槽建設とかね。
つまり、都心を守るイコール北千住を守る、なのよ。

>>58295 通りすがりさん

よく分かってらっしゃる。
上からずっと言ってたけど、確かに災害リスクはある。
それは行政だってちゃんと認めてる。
でもさ、荒川決壊レベルなんてそりゃ都内全域に影響出るんだから、都心だって水没しなくともヤバいって。
そのレベルではないリスクに対して、国が無策なままでいるわけないでしょ。

>>58294 匿名さん

ハザードマップ以上に顔を真っ赤にして無理矢理自分自身を鼓舞してるんですね。
その直向きな姿勢は見習いたいです。
北千住に手が届かなかったのは確かに無念痛恨の極みでしょうが、きっといい物件見つかりますよ。
恥じることはないんですよ。
無理なローンを組むよりも、諦めるのはずっと懸命な選択です。

>>58297 名無しさん
北千住は水害だけでなく、地震のときの火災危険度も非常に高いらしいね。
千住何とかという町名が総合危険度ランクの上位に並んでいるよ。怖い怖い。
↓
地震に関する地域危険度
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/home.htm#proje...

地域危険度一覧表の Excel ファイルをダウンロードして自分の住んでいる町名を探してみましょう。
近いうちに大きな地震が来るかもしれません。

>>58298 匿名さん

一生懸命でとても好感が持てる人ですね。
火災は奥まった路地では常に脅威です。
中野や杉並なども同様の理由でリスクが高いです。
でもね、先見性のある大開発の成果で、そういうところにはあまりマンション開発されてないんです。
先にご指摘の水害は地域一体で避けられないです。
それはそのとおり。
でも火災リスクは地域の中でも避けることはできますよ。
お詳しいようなので、やっぱり北千住大好きだったんですね。いいところですもんね。

>>58292 匿名さん
この掲示板は昔から城東の不動産営業が多いんです。
世間の常識から乖離してます。

>>58299 評判気になるさん
北千住はまったく興味ないよ。ただ危険なエリアということを伝えたかっただけ。
自分は予算3億で先週は千代田区の中古マンションを見学してきたよ。買わなかったけどね。

水攻め、火攻めに負けずに、別のスレで営業頑張ってね。
それでは。

>>58300 通りがかりさん

上流階級や先見性がある階級は世間じゃないですからね。

>>58291 マンコミュファンさん
亀戸チャイナタウンだったのか。亀戸チャイナは外資というより金のないチャイナが住んでいるだけじゃないのかい。

北千住が災害リスクが超高いのは自明のこと。ただその大きなデメリットに目を瞑ってメリットに目がいってる人が増えてるのも確か。常磐線の品川乗り入れと品川・高輪ゲートウェイあたりの再開発が大きなプラスになってる。リニア開業する頃には都心の中心は品川周辺になってそう。そうなると城西と城東の差は更に縮まりそう。
ただ私個人は横浜出身なので城南一択、無理なら多摩川超える派です。

>>58301 匿名さん

千代田区も水没するよ。ビルばっかりだから、火災旋風も気をつけてね。

>>58305 匿名さん
千代田区内のDOWNTOWNは確かに水没するでしょうね
私たち番町住民は毎年の高額納税でご支援しておりますので、水没時はどうぞ地区内で頑張って耐えてくださいね

>>58304 通りがかりさん
品川は嫌悪施設が集まってるし悪臭エリアだからあり得ないよ。これから中心になるとしたら臨海地下鉄の通る勝どきとかじゃない？

番町にあんまり魅力感じないんだよなー。
はい、個人の感想です。

>>58299 評判気になるさん

戸建の住宅街が皆危ないわけでは無いよ
中野や杉並、世田谷の木密も古くからの住宅街（=高台）で地盤が堅固だし、関東大震災や戦災、戦後のキティ台風などくぐり抜けてきた場所。
だからマンションの林立する湾岸や川沿低地よりは余程安全。それに今は家を建て直すときはセットバックで必ず４ｍ道路になるよう土地を削られるから、木密は２０年前と比べて殆ど解消されつつある。
因みに我が町は世田谷南部だけど標高は４０ｍあるし、マップで見たら地震の危険度順位で４千位とかなり良い方に入っていた。類焼も液状化もないし、ここ数十年一度も停電や断水経験がない。
個別的な事情では備蓄倉庫の地下室もある防火構造だから避難する必要すらない。
城南の山手に住んで間違いは無いよ

>>58309 周辺住民さん
>今は家を建て直すときはセットバックで必ず４ｍ道路になるよう土地を削られるから

だから新築そっくりさんがもてはやされるんじゃないですか？いまどきセットバックなんて全然進んでないですよー。リフォーム住戸をあたかも新築みたいに売る業者までいる昨今ですからね。

テレビ番組を見れば、基礎すら既存の建物内に新しく作って現存する建物の柱を申し訳程度に残したリフォームをして既存不適格な建物の内部に新築するみたいなことをして、それが堂々と許されるのを知らないとは言わせませんよ。
https://www.asahi.co.jp/beforeafter/

>>58310 匿名さん

それは屁理屈。一部の特殊例を見て全てのように言うのもヘン。
新築そっくりさんは新築並に金が掛かるし、そもそも密集地は古家ばかりだからそんなことまでして狭隘道路に住み続けるのは割に合わない。
本来建築確認申請をすべきなのにそうしないのも犯罪行為。まともな人は申請する。
数㎡土地が削られても道路が広くなる利便性と天秤に掛け、妥協するのが世間の常識。
工期が長引けば、拡幅を望む周辺住民の通報も多く当局も目を光らせている。
スミフも違法まがいなことは提案しないし、金かけて密集地に住み続けるくらいなら俺なら引越すね。

>>58308 匿名さん

番町も昭和までは良かったらしい。都心なのに閑静な戸建が多かったから。
今はビルばかりでタワマンなんかもできて一気に環境が悪化、その辺のオフィス街と区別がつかない。番町も麹町もかつてのステータス性は残念ながらない。

>>58307 通りがかりさん

そんな２０数年後には生きていないだろ　百合子もいない

>>58307 通りがかりさん
東京の中心ということは日本の中心となること。飛行機・新幹線に加えリニアで全国各地につながってるのが大きいよ。全国各地からわざわざ臨海地下鉄のって勝どきには行きませんよｗ　住宅地としての評価とは別の話ですよ。

>>58309 周辺住民さん

湾岸の危険度順位は4000とか5000とか出てるけど。
杉並とか中野でフィルタかけたら、ヒデーもんじゃん。
データを語るなら、データをちゃんと解析しよーぜ。

戦火や震災を免れているから、今現在、そのまま古い住宅が密集してるのだけどね。

まぁ結論は北千住が攻守バランスが良く最強ってことは理解した。

兄貴達、どうですか。
募集時の価格だから成約価格とは違うとはいえ、エグい。

ここの兄貴は港区が高いから港区おすすめ、なんてヌルいお方は少数派だろう。

穴場の報告を待つ！

コスパとか3流コンサルがいうような上っ面じゃなくて
また、価格だけじゃなくて本当のオヌヌメ情報を求む！

駒込、笹塚、馬込あたり　かな。

>>58307 通りがかりさん
通るって……
何も決まってなくて、実現する見込みがまったくないのに、よくそんな言い方ができるな。

>>58322 マンコミュファンさん

だよね？
自分も計画決定したのかなって思っちゃってたけど、まだまだ構想の段階で未定ですね。

さすがに千住は住みたく無いね。
刑場や屠殺場など地由来も悪いし。
水害も一番危ないエリア。

>>58314 匿名さん
品川って下水処理場や食肉市場があって人が住む場所じゃないですよ。勝どきや有明の方が将来性高いでしょう。

過去に嫌悪施設があったとかはもうマイナス評価にはならないんじゃない？
地歴から見た災害リスクとかはついて周りそうだけど。
少なくとも自分は処刑場跡とか屠殺場跡なんてのは気にしませんね。
工場とかの汚染系は引っ掛かりますけど。

皆分かってないので教えてあげます。
中野杉並の中央線沿線がもっとも素晴らしい環境です。
異論があろうはずもない。

>>58324 マンション掲示板さん

はい、やり直し。
刑場は荒川区南千住、屠殺場も荒川区三河島。
千住は宿場町。
勉強しよう。

>>58326 検討板ユーザーさん
災害リスクはついてまわりそうとかではなく、買ってはいけない重要要素だろ。

>>58325 匿名さん
マンションとイベント会場と郊外型モールしかなく、絵に描いた餅みたいな計画しかない場所のどこが将来性高いんだよ。

だから中央線沿線の中野杉並だっての！

日本って40代後半の持ち家比率80%だって。
ってことは40代になってマンションすら買えない俺には人権がないってことなのか？
みんなどうやってこんな価格で買えるんだ？
俺はもう生きてちゃダメなのかよ・・・。

>>58330 マンション掲示板さん
嫌悪施設が集まる品川よりは商業施設が集まる有明の方が良いでしょう。

なぁ誰か教えてくれよ。
俺はネットで出てくる情報の東京40代大卒年収平均よりちょい上くらいだけどさ、それでもマンションなんて手が届かないよ。
特に浪費してるわけじゃないし、少しずつでも貯金だってしてきたさ。
親からの援助や遺産は期待できないけど、負の遺産もない。
俺は普通だと思ってたけど、40代で80%の持ち家率ってどういうことだよ？
みんなどんな物件買ってんだよ？
みんなどんだけ金持ってんだよ？

なんで俺は持たざる20%なんだよ。

しかも金持ちであえて賃貸ってのもたくさんいるんだろ？
俺みたいに必死に物件探してても買えないなんて、ただのゴミなのかよ？

一体どうなってんだよ、今の日本は？

>>58334 検討板ユーザーさん
安心してください。賃貸方が多いですよ。

23区の持ち家率は4割程度。
https://mansionmarket-lab.com/tokyo-owner-occupier

自分が買える地域の物件を買えばいいだけの話だね
大半の人がそうしてるわけで
港区や渋谷区や他ブランド住宅地を買える人は極少数派だよ
皆郊外の更に駅遠自宅から電車通勤してる

>>58325 匿名さん
住む場所としての話じゃないって言ってるじゃん。
中心が移動するってのは、ある場所の交通利便性を考える時、どこへの行き易さが指標になるかという話。その場所が日本橋・新宿から品川周辺に変わっていくんじゃないの？という話。だから(デメリットの多い)城東方面の評価が上がってきたんじゃない？と言っている。

君達はお高いエリアで探してるんだね。
たまには板橋区や北区だって仲間に入れておくれよ。
僕たちだって23区なんだよ？

東京駅と新宿駅の２大拠点に、最近は渋谷再開発と品川再開発で拠点化していくから
東京・新宿・渋谷・品川に囲まれたエリアが住宅地としては安泰となる
そうすると港区・渋谷区は今後も安泰だろう
現実的にサラリーマンが購入できる、賃貸できるエリアはまた別になる。通勤しやすくて割安なエリアは狙い目

>>58337 マンコミュファンさん
品川は汚物処理施設が集まっているイメージが強いし、都心から離れすぎてるよ。リニアも名古屋人以外使わないでしょうし臨海地下鉄沿線の方が将来性高いんじゃないかな。

以前は東京駅と新宿駅の2大巨頭だったから中央線沿線が実質勝ち組だったけど
年々南下している

>>58341 さん
南下というより勝どき豊洲方面の開発が進んでるというのが正確だと思う。

>>58342 名無しさん
おっしゃるとおりです
勝どき豊洲は今の時代の平均的サラリーマンの受け皿としてのベッドタウン整備が進んでいますよね

好んでハザードエリアを選ぶ人の気持ちは理解できないが、今後火災保険料もリスク高いエリアほど高くなっていくよ。
https://wedge.ismedia.jp/articles/-/20852

>>58331 検討板ユーザーさん
駐車場いくら位するの？

>>58343 口コミ知りたいさん

平均的
ここは反論の余地ありだろ
湾岸なんて平均的なサラリーマンじゃ手が出ないだろ

湾岸が住居として相応しいかは別として、平均的なサラリーマンにとってはもうお高め。
平均点なサラリーマンだともう都内出て神奈川とかじゃないかな。
ベイエリアではない横浜市とか。

>>58347 匿名さん

あとは埼玉と千葉
流山、大宮、浦和、船橋、市川とかね
もっと厳しいと
春日部、川越、我孫子、津田沼まで入るか？

湾岸もピンキリで再開発が進んでいるエリアもあれば嫌悪施設が多く残っているようなエリアもある。

>>58349 匿名さん

豊洲と勝鬨は別格
東雲や有明は・・・