23区内の新築マンション価格動向（その67）

豊洲にお住まいの方は、多少なりともコンプレックスが感じられて微笑ましいです。
一方、広尾ガーデンヒルズは勘違い野郎だらけ。同質化した集団だから、やはり現代の団地ということになります。あっ、広尾ガーデンフォレストも。。。

このスレはブランド志向の人が多いのかもしれないけど、
別に団地じゃだめなの？
団地としての魅力があるから豊洲に人が集まってくるわけだし。
住環境では特に欠点がないから、仕方ないのかな。

広尾ガーデンヒルズのこと知らなかったので写真みたけどかなり良さそうですね。緑が多くてきれい。3LDKの賃貸が月40万。それぐらいの価値はあるのかな？ちょっと高いけど住んでみたい。

勝ち組なら港区に

価格動向の話をしてくれ。スレ違いだよ

>>5638 匿名さん
そう思ってるのは勘違いさんの豊洲民だけ。
都民からバカにされてますよ。

>>5636 マンション住民さん
ローン破産で競売にかかった部屋は低所得者に買い叩かれます。
30年後の豊洲はエセセレブ層は脱出して庶民ばかりの下町になります。

既に、逃げ出せる人は出ていってる。

スレ読んでて思ったんだけど、金持ちを中心に、今のマンションを売り抜けて新しいマンションに逃げ出そうって人がこれからどんどん増えるって思ってる人が多いよね。
ってことは新築需要は高所得者層にますます高まるってことだよね。
そう考えるとコスト面だけでなく、需給関係上も都心の新築価格はますます上昇するってことになるな。
新築と中古の価格差もどんどん大きくなると考えたほうがいいのかな。
もう貧乏人は中古しか買えなくなるね。

>>5634 匿名さん
広尾より豊洲なんて初めて聞いた。
同じ土俵にさえ乗ってないよ〜
ちょっと図々しいかな。

>>5648 匿名さん

そうだよね。
ちょうど築10年を超えたマンションの住人が脱出し始めてる。
ローンもほぼ無いし、豊洲を楽しんで飽きたし。
まだ評価されているうちに売ろうかなって。
永住したい街ではない。

>>5647 匿名さん

庶民ばかりの下町ならまだマシ。
中国人が口コミでいっせいに増える。
そういうマンションが既にあるらしい。

自治会は習慣の違いに困っているって新聞に書いてました。
芝浦にも外国人率が高いマンションがありますよ。

銀座のバス停は、英語、中国語、ハングル併記です。

みんな、一生埋立地はやはり嫌なんだよな。

年収700～800万円の低所得者が無理なくフルローンで購入できるのは4000万円前後の物件。あとは頭金を1000万円以上積んでギリギリ23区内のマンションを買っている実情があります。年収700万円以下の超低所得者もマンションを買っているので、いずれ住宅ローンの支払いが出来ずに割高物件は投げ売りされると思います。
銀行や不動産会社の口車に騙されないでくださいね。

>>5654 匿名さん
液状化と土壌汚染リスクのある土地に永住は流石にキツイということでは？
いつまたメディアに叩かれて二足三文になるかビクビクして生きるのもキツイしね

>>5636
豊洲に限らず、湾岸全体にいえることだと思うけど、
急速に発展した反動ってのは必ずどこかに出るだろうね。
現に駅から人が溢れてたり保育園足りなかったりってのは起きてるし・・・
将来的に多摩ニューや高島平みたいに過疎る可能性もあるだろうし、
恵比寿や自由が丘、二子玉みたいに一定の存在感を示してるかもしれない。
港区湾岸は生き延びて、江東区湾岸は全滅・・・ってシナリオも考えられる。

ただ救いだと思うのは、今の若い子ってタワマンが憧れなんだよね、
決して世田谷の一戸建てではないっていう・・・
その価値観のまま適齢期に突入する訳だから2～30年は安泰かな？とは思う。
古くはクラウンやセルシオ、今はベンツレクサス、10年落ちでもやんちゃな子が買ってくれるのと似てるｗ

＞5655
賃貸さんのご意見ちょっと参考にしとくよ

＞5657

チャンスは何回もあったので、あのマンション購入できる
財力あれば良かったですね

豊洲は多摩とか高島平とかと違って、都心から近いから大丈夫だよ。
それに、今までに20年かけいて開発が進み、今後20年も開発が続く予定だから、
世代交代が正常に行われている。

舛添さんが、その件でコメントしてた。

>>5660 匿名さん
都心、特に銀座に近くて割安だから心配してる。

新大久保みたいになるかも。

価格のことだけど、ここしばらく新築マンションに売り出し価格は落ち着いていますね。
ドーンと上がることもドーンと下がることもなさそう。

去年と今年は同じくらいかなと思いますがどうでしょう。

>>5657 匿名さん

でも、その若い子達がタワマン買ってくれる頃には管理費と修繕積立金で6万とか行ってたら、さすがに買わないかも…

>>5664 匿名さん

ブランド立地なら許容されるかもね。3A六本木、広尾、番町、恵比寿、神宮前ぐらいですね。

同じ6万円でも1億の価値のある物件なら安い。
3000万円の価値の物件なら高い。

ローンが終了しているなら、問題ない。

>>5664 匿名さん

タワマンへの憧れは一昔前の残像。
数が少なかった時期のね。

今は筍みたいのはえている。
そろそろ気づいてるよ。

ドラマ99.9%の香川照之の住むタワマンなら文句なし。
眺望、広さといい素晴らしい。
でもあのタワマンは湾岸じゃないと思う。

私は宝クジが当たっても管理費のことを考えたら買えません。

シティータワー豊洲ツインですね。外観は。

>>5667
湾岸や都心にいれば目新しくもないけど、
ちょっと郊外にいけば駅前再開発でタワマンができるかどうか、って感じだからね。
駅直結タワマンは即ランドマーク化するし、
広大な敷地と供給に耐えうる需要が求められるから、どこにでも建てられる訳でもないし、
今後も一定の希少性は担保されると思うけどな～

>>5668
https://www.goldcrest.co.jp/drama/

>>5670 匿名さん

内陸の駅直結のタワマンは希少性があるから安泰。

豊洲と武蔵小杉などの筍タウンはどうするかな。

タワーマンションからの眺望はご近所のタワマンよ。

高止まりするのは間違いない。

特にマンションが建てられるような土地は希少で価格は上がっているし
働き方改革で建築作業員の人件費コストはうなぎのぼりだし
原油価格が上がるオマケまでついているし

建てるコストが飛躍的に高くなっているいま安く売っても自分の首を絞めるだけだし

>>5672 匿名さん

同意。
世界が平和な前提で。

これから安くなることはないと思います。

オリンピックが終わったら安くなります！
っていう人達がいなくなったね〜

だね、もし仮に自分がマンション業者だったとして、新築がいまの価格で全く売れなくなったらマンション管理とか既存のリノベーション、あるいは賃貸物件の経営とかで細々と食ってくしかないだろうね。現状ですら利が薄いんだから、建てるだけムダってことになる。

供給は凄く減るだろうし、そういう局面では日本の景気も相当悪くなっているだろうね

今後の不動産価格は、場所によると思うよ。
失敗すると、下がるよ。

リスクでかい買物だから、気をつけないと大損する。

既に出てたら失礼。

中学受験サピックス、早稲アカ、日能研の校舎がある駅は狙い目じゃないかな。
学区が良いと言われる駅にある。
学区ってファミリー層には大事なファクター。

>>5676 マンション掲示板さん
そんな理由でマンションが売れるわけないだろ。それが事実ならデベは全マンションに家賃タダで塾を誘致してるわ。

これからの時代。
子供が生める環境にある事と。
塾通いさせられる環境。
サピ、早稲アカに行かせられるためには、
奥様専業主婦で、お迎え、お弁当。
家もあり。っていうのは、上流階級なんだろうね～。

駅前にある学習塾からちょっと離れてる自宅で、
経路が子供一人で歩かせられるマンション。

７０平米頃で、７０００万位。
のマンションが売れる立地は、買いだと思います。

塾は保育園と違って行かなくてもいいですよね。
無くてもいい。

逆に言うとお受験塾がある駅は余裕のある
上流階級が集まっているという目安にはなるかも。

サピは自由が丘や成城学園前あたりが大規模校舎です。

無認可でいいから保育園がついているマンションって無いの？
あったら売れそう。

＞5664
同感、タワマンに限っては管理修繕で高額になる前に、
10年〜15年くらいで売り抜けるのが正解と思ってます。
人気の地域であれば、ローン残債割れにはなることは少ないでしょうし。

>>5681 マンション住民さん

ではそろそろ大量放出が始まりますね。
でも売った後にどこに住むのですか。

職場に一本でいける為、田園都市線（都内）で探してます。
タワマン等はないですが、用賀、桜新町は学区もよく、
駅近であれば、過去数十年、不動産価格も安定していると思うのですが、
いかがでしょうか。
今流行りの豊洲、武蔵小杉の方が良いのか迷っています。

その二つはもう流行ってないですよ

>>5683 マンション住民さん

桜新町、用賀は大物芸能人が住むお屋敷もあるので
散歩は楽しいです。
砧公園、馬事公苑、駒沢公園のどこかに近いです。

教育熱心な人が多く住むエリアは価格上昇中らしい

桜新町は供給多くて飽和状態。もともと高いこともあってそんなに新築価格が上昇してるように思えない。安定してるとも言えるけどｗ

>>5681 マンション住民さん
つまり築年数が経って修繕積立金が値上がりしたタワマンを買うのはバカですね。
買うときは相当買い叩かないと損しますね。

>>5683 マンション住民さん
流行りかどうかでマンション買う場所を決めるなんて愚かだよ。
人の評価ではなく自分にとって快適かどうかだろ？
それに日本人は熱しやすく冷めやすいからメディアが作った流行で流行ってるような場所は人気なくなると悲惨だよ。

とりあえず通勤時間が短くなるところでいいでしょ。引退した後なら流行りのところに住むのも
良さそう。とりあえず、タワマンはもう限界かな。

のらえもんさんが最近のマンションの仕様の低さを嘆いていますね。自分も同感です。

https://wangantower.com/?p=14892

割高な上に仕様が低いってダブルパンチですね。
今は新築より築浅中古ですかね。

個人的には玄関前の扉は邪魔くさいなと思うんだけどコストカットなのね笑。少し凹んでればいいや。

一口でタワマンと言っても都心部のパークコートクラスと山手線外側のタワマンでは雲泥の差があるよね。
前者は資産価値の高い高級レジデンス、後者はばば抜き。

ポーチ付きに住んでいたときの感想。

玄関の鍵を開けたとたん、強盗に襲われる心配がない。

デメリットはガッシャーんと閉める人はいる。
夜だとビックリする。

私も少し凹んでたらいいです。
しかしアパートみたいな完全フラットは
さみいしいな。

一昨年売り出しの中規模マンションがコストカットがひどい。
上昇局面だったからか、値段を抑えようとしたからか
ぺらボーだったり、占有面積が3LDKなのに68平米みたいな。

高かかろう、悪かろうだった。
最近は高かろう、まあまあだろう。になってきた気がします。

最近のマンションはグレードが低いハリボテですよね。
一生の住まいなんかじゃない。

この記事に高速道路、刑務所、工事が近くでも値崩れしないと書いてありますね。本当かいな。
特定のマンションを擁護しているように見えますが割高、低グレード、嫌悪施設の3重苦でしょう。

https://mainichi.jp/premier/business/articles/20180214/biz/00m/010/027...

>>5696 匿名さん

櫻井さんは不動産屋さんを敵に回せないから、こんな記事になるのでしょう。

>>5696 匿名さん

安い土地には安いハリボテ。
高い土地にはちゃんと作ってますよ

より格差が開きますね。
アドレスだけじゃなくて住み心地も残念なんてね。

地震危険度があちこちの板に貼られていますね。
とても参考になります。
価格へ反映さることですよね。

赤羽駅徒歩9分の大日本印刷赤羽工場が閉鎖になり売却されます。
ここも大規模マンションになるでしょう。
23区内には新築マンションが建つ場所はもうないというウソを平気で書き込む詐欺師がいますが、とんでもない。
まだまだいくらでもあるんですよ。

北区とかはまだまだありそうだけれど

反対運動がだんだん酷くなってきたね

ただ広い土地があれば建てられるというものでもない

マンションや土地の価値が上がるというより、これからはだんだん日本円の価値が下がっていくという感じなんじゃないかと思うんだよね。

>>5702 匿名さん

円高なのに、そう思うんだ？

長期的には円安なので、余剰金はどんどんドルにして持ってます。

>>5704 名無しさん

甘いな。

>>5705 eマンションさん
甘いかな。
東京の不動産は世界基準では安いから、そんなに安くならないと思う。

>>5696
刑務所に近いなんてーのはそもそもレアケースだから、
立地の悪い例えでわざわざ刑務所に近いなんて記載する必要は全くないと思うんだけど、
小菅に今まさに売り出そうとしてる刑務所マンションがあるからね・・・
つまりはそういうことｗ

>>5707 匿名さん
大人の事情ってことですか。納得。

>>5706 口コミ知りたいさん
東京の土地って世界と比べてそんなに安いんですかね。銀座は世界トップ10に入ってるだろうし安くはないような気がするのですが。
利回りがよければ世界から資金が流入するはずなのに高騰するというほどでもないですよね。
少し前はタワマンの買いあさりがあったという話は聞きましたが。不動産業ではないのでマス情報ですが。

>>5709
税制も法律も治安も環境も何から何まで違うんだから単純比較は無意味でしょ。
そういうことを持ち出す輩は何らかのバイアスが掛かってると思ったほうがいい。
国防や教育、医療やセーフティネットの議論でもすぐ○○の国は～ってコメンテーターがいるけど、
よくよく調べたら全くそんなこともなかったりするからね・・・
一言で東京といっても広すぎる、奥多摩まで含めれば当然安いとなるし、
シンガポールや香港の面積に揃える形で都心3区5区とするなら最高水準って試算もある。
数字やデータを添えると説得力が増すから勘違いしやすいけど、
その切り取り方によって白にも黒にも右にも左にもなるから注意が必要だよね。

今では笑い話だけど、バブルの頃は東京と全米の等価交換が可能だったｗ

>>5710 匿名さん
ほんとそうなんですよね。NYと東京を少し調べてみました。
マンハッタンと都心3区でだいたい同じ面積でした。世界の地価トップ10に両者とも入ってます。価格差はあるだろうけど決して安いと言うほどではないですよね。
周辺地域を含めるとどうか。GoogleMapでセントラルパークから車で川を渡って40分ほどの地域を見てみました。ド田舎でした。練馬とか世田谷とか比べものにならないです。不動産価格も調べました。1億でプール付きの豪邸が買えます。他は典型的なアメリカ住宅で戸建てが並んで芝生の庭みたいな雰囲気です。ショッピングモールも公共交通網もないです。
1億あっても埼玉神奈川でプール付きの豪邸なんて無理ですよね。ほんとに東京の土地は安いんだろうか？

>>5711 通りがかりさん

皆さんの話をまとめると東京の不動産の先行きはよくないってことですね。

以前は詰まると実家は3Ａと決まってましたが
最近はパリ、NYに変わってきたね

パリは住宅事情が良くないのがわかってきたので
NY優勢

パリは寿司がまずい、ニューヨークはあるにはあるが高い。
あっちの料理は盛り付けが下手くそだし
それに海外ネタはスレチだよ

東京の物件のはなしでしょ、ここは

むしろ東京の治安の良さや住みやすさってところにプレミア感がある
海外の人で日本に住みたいという人は結構ある

ただ労働慣行が特殊で彼らの働く場所が少ない、そこが変われば行けそう

三井先生は今の不動産価格はバブルっぽいと書いてありますね。みなさん高値掴みにご注文ください。
よく探せば23区内でも3LDKの新築マンションが3000万円台で見つかります。

https://mituikenta.com/?p=1944

>>5712 評判気になるさん
そうではなくて、海外と比較して割安なので上がる、もしくは下がらないという説には懐疑的ということです。

>>5710 匿名さん
東京が安い、だからこれから値上がりすると連呼してる奴はバカな客を煽ってマンションを買わせたい不動産関係者か中古マンションを高値転売したい卑しいクズ人間だよ。
ロクでもない奴らということは確か。

>>5718 匿名さん
そうなんですね。では、
もう上がることはない。という予想でいいですか。

ろくでもない人には思われたくないので、それでいいんじゃないですか。

>>5716 匿名さん

30年後に売った時に3000万ぐらいで売れるマンションでいいわ。
自宅用。
今新築8500万だったら、それは厳しいですか。

＞＞5684さん

マンションは流行りで買うものではないですよ
長期に渡ってブレない安定性が重要かとおもいます。

今は武蔵小杉や豊洲が流行りですが、
かつてのニュータウンのように歴史は繰り返すことになると思います。
ニュータウンよりもタチが悪いのは、タワマンは取り壊し、
建て替えが非常な困難な点でしょうか。
流行りのうちに売り抜け出来るかポイントですね。

志茂のオイコスなんかは新築の中でも価格落ち着いてたりしますか？
荒川沿いなので検討外でしたが、そういう記事を雑誌で読んだので質問してみました。

>5721

違うよ

かつてのニュータウンは駅からも遠くて都心への通勤も不便だからさびれたんだよ。
武蔵小杉とか豊洲は便利だから、価格が上がることはあれども下がる心配は当分ない。

むしろ世田谷の駅徒歩10分とかの物件のほうが危ない。

東京でも関西でも駅に近いニュータウンは大手デベロッパーによってきっちりと建て替えられて資産価値を保ってますよ。

>>5723 匿名さん
ニュータウンがリノベや建て替えできるのは規模が大きくて一括管理できるという点があると思うんですよね。永山団地は3000戸以上、高島平団地は1万戸ですって。敷地内には公園や広場があってゆとりある設計。いまサイト見たらURと良品計画がリノベしてるみたいです。
湾岸はマンションの築年数も戸数もバラバラで一括メンテナンスは不可能ですよね。そこがどうなるのか疑問ではあります。管理の悪いマンションが出てくると周辺にも波及しますし。

>>5723 匿名さん
タワマンは建て替えは無理だよ。
特に湾岸地区。
容積率も建蔽率もぎりぎり目一杯使ってるし、高さは羽田空港があるからこれ以上高くできない。
建て替えで部屋が増やせないと建替え費用は全額住民負担になる。新築を買うのに近い金額を払わないといけない。
それに住民の総意がないと建替え無理。
タワマンは収入も家庭環境もさまざまな人が住むから話が纏まるとはとても思えない。
古くなるとどんどんメンテナンスコストが増えて修繕積立金が上がっていく。
つまりタワマンはババ抜きゲーム。
中古でタワマンを買うなんてとんでもない愚行だね。

はい、同意。
今築5年の内陸の駅前タワマンに住んでいて、5年後に手狭なので住み替える予定です。でも今のタワマンに愛着があって、売る気にならない。賃貸に出すつもり。
手放せない人っている？やっぱり築20年ぐらいまでには売った方がいいのかな？

>>5726 匿名さん

内陸の駅前タワマンは大丈夫。

今、タワマン2軒目ですが、5〜10年周期で住み替えるつもりです。今のタワマンは23区内で70平米3000万円台のラッキー物件だったので、4〜5割り増しくらいで賃貸に出せます。売却ではなく賃貸で長く収益を出そうと思っています。

少し昔は3000〜4000万円で買えるタワマンがゴロゴロありましたが、今は少ないのが悩ましいところです。超低金利バブルがはじければまた元に戻ると思いますが。

タワマンも安くなったものですね。
その物件価格に対してランニングコストは高く感じます。

>>5725 匿名さん
怖い話ですね。
杞憂におわればいいですが。。

>>5730
1970～80年の建物でも建て替えが上手くいってるところなんか稀だし、
逆にまだ10～20年は持ちそうな感じはあるし、立地がそれなりであれば流動性も担保されてる。
今の建物は災害さえなければ50年ぐらいは持つだろうし、住み続けてもいいんじゃない？

一番怖いのは今のリゾマンみたいに廃墟化して現金化すら困難なことだけど、
立地がそこそこで東京が東京であり続けるならそこまで深刻なことにはならないと思うｗ
つか30年後を予想するのは難しいよ・・・

>>5731 匿名さん

ローンが終わるのが30年後。

大地震と戦争で22年！

>>5731 匿名さん
> 1970～80年の建物でも建て替えが上手くいってるところなんか稀だし

戸建並みのサイクルで建替えするつもり？

ヨーロッパとちがい、日本では築50年のボロボロタワマンなんか無価値だよ。
昔の同潤会アパートみたいに味わいのある古さならまた価値も出るが、無機質な埋立地に建つ、どこにでもあるようなコンクリートビルではそんな価値が出るとはまったく思えない。

共働きだとどちらの職場に近いマンションを購入すべきか悩みますね。
妻が千葉で公務員、自分は都内で会社員。共に30代半ばです。
世帯年収は1300万円ほどで、都心の6000万円強の物件を購入しようと思ったのですが、妻は千葉に近い城東地区の物件でも良いと言い、同じグレード、同じ駅距離で4000万円弱です。
世帯年収が低いので無理せず4000万円弱の物件にしようかと思っています。

>>5736 匿名さん
子供の有無と奥様が定年まで仕事を続けるかで変わってくるでしょうね。
個人的には城東が許容できる人はそっちの方が満足度が高いと思うんですよ。嫌う人が多いですが根拠はなんとなく嫌だとか民度が災害がという曖昧な理由ばかりなので。
世帯年収が低いとは思いませんけどね笑。

>>5735
>日本では築50年のボロボロタワマンなんか無価値だよ。

山手線の内側にタワマン持ってます
価値はどうでしょうかね？

住宅専門家によるといきなり500万引きという物件も急増してるらしい。。。

《　――売れ残っている物件が増えているのですか。

「その通り。建物が竣工しているにもかかわらず、売れ残りを残したまま販売を続けている『完成在庫』が急増しています。『完成在庫』は一部のディベロッパーを除き、ほぼ値引きして販売されます。商談コーナーに座るといきなり『当物件は５００万円値引きしています』と言われたり、話が進むと『おいくらなら買っていただけますか』と聞かれるケースもあるそうです」

　――それは耳寄り情報ですね。どんなエリアで完成在庫が目立つのでしょう？

「首都圏でも近畿圏でもゴロゴロあります。所得が上がらないのにマンションの価格だけが値上がりしても消費者は買えませんから」

　――都心エリアはいかがですか？

「やはり完成在庫が目立ってきています。現状でやや深刻なのは城南エリアでしょう。１年前は世田谷区が完成在庫だらけでしたが、昨年は品川、大田、目黒あたりにも目立ってきました。エリアによっては販売されている物件の６割以上が完成在庫になっているところもあります》
https://www.nikkan-gendai.com/articles/view/life/223104/3

おれも適当なことしゃべって金もらえる専門家になりたい人生だった。