23区内の新築マンション価格動向（その67）

そもそもこの板の話題が新築マンションの価格動向なんで、
新築を買うという話題がメインになるよなあ

まあ高くても世界的に見れば安い方だし
今後の政治次第では大きく化けるポテンシャルはある

移民とかもっと入れればいいんだよ

中心って例えば福岡なら天神とか？
そこまで中心じゃなくても地下鉄や西鉄の駅から徒歩10分以内とかで少し中心から離れれば70㎡くらいの新築でも3000万くらいで買えるよ。

>>5539 匿名さん
もちろん立地が悪くて新築プレミアムがのっているような物件は論外です。
立地が悪い分安く、永住ならいいでしょうけど。

個人的には高くても立地のよい新築に限ります。妥協するとしたら階数や間取りの悪さ、向きとかかな。

>>5541 匿名さん
移民受け入れなんてないだろ。来るのは朝鮮と中国の貧困層。日本にメリットなんてない。

私はポテンシャルなく、ほとんどの不動産価格は下がると思いますが。

個人的には，
エリア：港区(3A，六本木一帯の再開発周辺)，渋谷区(広尾，恵比寿周辺)
分譲会社：三井，三菱
間取り：角部屋
階数：下の方のリーズナブルな部屋(10階前後)
向き：北向き

上記の条件に合う物件なら，無理をした多額のローンを抱えたとしても買いだと思いますけどね(払える範囲で)．これらの条件がそろっていればまず下がらないし，下がっても必ず上がる時が来る．
買うなら絶対に30代のうちでしょうね．徐々に病気や慢性疾患を抱える可能性があるし，ローンがつかなくなる可能性が高くなるわけで．

世田谷の戸建てや中古マンションを買う理由が私には見当たらない．たとえ2000万であろうと，今後かなりの高確率で値崩れするでしょうね．

>>5545 匿名さん
その意見には同意できるのですが、買う目的は投資用ですか？自宅として使うには港区低層階北向きってかなり条件が悪くないでしょうか…。独身で仕事が忙しい30代ならまぁ悪くないのかもしれませんが、家族で住むのはかなり反対意見が出るでしょうね。

これから１０年間の鍵は、東京が単なる日本の中心からソウル、北京、上海、台湾、香港、シンガポールも含めた東アジアも含めたエリアの人々が別荘を買う対象に変化し近隣エリアとの価格比較感が重要になること、金融政策が緩やかなインフレを意識した合理的な方向性を持つこと、の２点かと思う
つまり、世界のトップレベルの１０倍に膨れ上がったバブルが９０年に崩壊し、今や上海、香港あたりに逆転された東京の不動産相場は、今後、海外相場に引っ張られる形でゆるやかに上昇していく
地政学的な問題や大地震が起きない限りはこのまま上昇がつづくとみる方が順張りの見方なんでないかな

>5546さん
私は実需しか考えておりません．投資用に買うほどお金がないのと，暴落を気にしながら生きていくほど強くないですので．
タワマンで，前が抜けていれば10回前後の北向きで全く問題ありませんよ？
日本人は南向き神話が強いですが，ダイレクトウィンドウなどの部屋は夏は死ぬほど暑くなり，光熱費，家財の日焼けなどを考えると住み心地は良くありません．
現状ではまだ北向きは価格が抑えられているので，お得ではあります．
私は今まで住宅を購入できるようになってから北向きのタワマン数件にしか住んだことがないのですが，快適でした．

>>5548 匿名さん

いいですね。うちの家族が東南の角部屋信仰なので苦労してます…

>>5548 匿名さん
私も北向きに住んでますが、快適です。
しかも安く買えるから最高です。
南向き信仰はこのまま継続して欲しい。

>>5550 マンション比較中さん
同じく北向き、ダイレクトウインドウのタワマンです。
非常に快適で日中にカーテンをしたことがありません。
次も北向きを購入しました。入居が楽しみです。

都心のタワマンは必ず北向きが安いわけでもないよね。
眺望による場合が多い。東京タワー眺望が北側ってとこもけっこうあるから、そういう場合は高い。

タワマンの北向きって 住んだことありませんが、日差しが全く入らず寒くないですか？明るさは反射光などで問題ないのはわかりすが…

>>5553 匿名さん
タワマンって断熱ばっちりだから、日差しであるなしで暑かったり寒かったりって、いまどきどんな安普請？って感じですよ。ただ暑いほうは対策不足で死ぬほど暑くなるところもあるらしい。

>>5547 匿名さん

すごいお花畑脳なんですね。
別荘ってリゾート地に買って余暇を楽しむ場所ですよ。
東京のどこにそんな要素がありますか？

暗くても電気をつければ解決。
なんだかんだタワマンいいですよね。
一種低層の大規模マンションもいいけど、駅近がなかなかありませんから。
街中で賑やか、多少の騒音があっても、タワマンの方が好みです。
タクシーもすぐにつかまりますし、体調の悪い時には有り難みを感じます。

昼間でも電気つけないと暗いような部屋では健康的な生活はできない。
子育ては無理だな。

あれ知らんの。。
日本の窓は世界最低基準のレベルだと。
実際、二度ほど空中移動したがやはり全部アルミ枠だったんで結露した。

＞＞アルミの枠は熱が逃げやすい

前回の「暑さの7割寒さの6割は窓が原因なのに、日本の窓は中国の最低基準以下」では、日本の窓の性能について、世界基準からどのくらい遅れているのかを述べてきた。今回は、日本の窓事情についてもう少し考えてみたい。

窓は枠とガラスで構成されている。このうちガラスの方はそれほど諸外国に比べて劣っているわけではない。ペアガラス（複層＝二重）やLow-Eペアガラス（低放射）といったガラスは、かなり一般化してきている。
が、問題は枠にある。断熱性能が低い窓枠は、あたかも隙間風が吹き込むかのようだ。日本のサッシの大半は、枠がアルミでできている。理由はアルミが加工しやすい、工場のラインがアルミ向けであるといったことにある。しかし物理的に考えれば、枠にアルミを使うことはあり得ない。断熱性能の目安となる熱伝導率で各材料を比較してみれば明らかである。
熱伝導率は、アルミかそうでないかで約1000倍も異なる。だから世界的にはサッシの樹脂化や木質化は当たり前になってきている。
材料の熱伝導率の比較。数値が大きいほど熱を通しやすい。</br>アルミは樹脂や木に比べて熱を通しやすく、</br>窓枠に利用するのが不利であることが分かる
材料の熱伝導率の比較。数値が大きいほど熱を通しやすい。
アルミは樹脂や木に比べて熱を通しやすく、
窓枠に利用するのが不利であることが分かる
先進国の中で一番遅い樹脂サッシの普及状況

では、世界の国々の樹脂サッシの普及状況を見てみよう。

米国では全50州のうち24州でアルミサッシが禁止されている。日本で売られているU値（熱貫流率）4.65W／m2・Kレベルのサッシは大半がアルミでできていて、アングルと呼ばれる室内側の部位だけが樹脂でできている「樹脂アングルサッシ」と呼ばれるものである。これが売れ筋の7割を占めている。

大手住宅メーカーの大半が採用しているのはU値2.9W／m2・K（Low-Eペアガラス利用時）もしくは3.5W／m2・K（普通ペアガラス利用時）で内枠が樹脂、外枠がアルミでできた樹脂アルミサッシというものである。なかには、これを「樹脂サッシ」と呼ぶ人も存在する。
世界の樹脂サッシの普及状況。日本はまだ普及が進んでいない（資料：樹脂サッシ普及促進委員会）
世界の樹脂サッシの普及状況。日本はまだ普及が進んでいない（資料：樹脂サッシ普及促進委員会）
ペアガラスでも結露の恐れ

サッシに比べるとガラスはマシと述べたが、2点ほど指摘しておく。
まずは複層ガラスを構成する部材「スペーサー」についてである。ガラスを2枚重ねる場合、間に空気層を設ける。空気はガラスよりも熱を伝えにくく、空気があることで窓全体の断熱性能が向上する。その空気層を設けるため、ガラスの周囲に挟み込む部材がスペーサーだ。
日本製の複層ガラスのスペーサーは、ほぼ100％がアルミでできている。これも物理的に考えるとあり得ない話だ。そもそも断熱性能を上げるためにスペーサーを使っているはずなのに、その部材が熱を通しやすい材料で作ってあるわけである。いま欧米では、樹脂とステンレスを複合して作っている樹脂スペーサー（ウォームエッジともいう）と呼ばれる部材が徐々に拡大している。
スペーサーの断熱性能を上げることは窓全体の性能向上につながるが、それ以上に結露を防ぐという面で大きな意味を持つ。
どんな窓でも最も結露する可能性が高いのは、下枠とガラスが接する近辺だ。人間の健康に理想的な冬の室内環境は、室温が20℃で相対湿度が50％程度とされており、この状況では外気温が低いと、すべての樹脂アルミサッシで結露が発生する。
結露が発生するか否かは、まず枠が樹脂か木なのか、それ以外なのかでほぼ決まる。枠とガラスの断熱性能を比較した場合、一般的には枠の方が低いので、 結露が生じるかどうかは枠の性能に引っ張られる。上記の室内環境で外気温が0℃であれば、結露が始まる温度（露点）は9.3℃である。アルミの枠では多くのケースで結露してしまうことになる。
松尾和也氏のコラムより
https://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00095/

>>5554 マンション比較中さん

5553ですが、現在タワマンです。北向きに住んだことなかったので、純粋な疑問でした。

真冬の太陽の陰った日なんかは普通に寒いですよ。といっても床暖こそつけっぱなしですが、エアコンは不要ですが。

私は北向きは絶対嫌なので
北向きが好きという人がいると助かります。

北向きの方が安くても全く気にしない。
むしろありがたい。

どんなに安くても北向きは嫌という私みたいなタイプと
安いし北向きのメリットを感じている人がいるから
成立するのですね。

>>5560 マンション掲示板さん
まさにそうです。

タワマンは北向きでも十分明るいですし順光で眺望も綺麗です。
直射日光が入ってこないので、一年中カーテンは開けっぱなしです。

次の物件は北向きの眺望が良いのに比して価格が安かったので大変ありがたいです。

北向きでも前が抜けてる物件はストレス少なそうですね。
実際、マンションで日当たりが良すぎて部屋の窓際のカウンターのメラニン塗装が剥げたり
カーテンや壁紙が日焼けして余計な出費を強いられた経験があります。

>>5562 匿名さん
南向きに住んでいます。
窓に紫外線カットフィルムをオプションでつけました。
工夫次第で問題は解決します。
そしてベランダの幅が深いので戸建ての軒がある状態。
とても快適です。

買う時も高いけど、売ることがあっても売りやすいと思っています。

中古マンションが売れずに困っているのかな。

北向きは中古で売る時も元値が安いので、同じ間取りで安めに売りだせるので早く売れるよ。
私の経験が特殊な例じゃなければ。

タワマンを中古で買う人だけは理解できない

>>5566 マンション検討中さん

その理由は何ですか？

>>5565 マンション比較中さん
結局安く買って安く売る。
高く買って高く売る。
あまり変わらないですね。

>>5567 匿名さん

5566さんではないけど。

タワマンは最後はババ抜き状態になるからじゃない？
そこそこで売り抜けた方が勝ち。
残されると悲惨。

>>5569 マンコミュファンさん

そういう意味ですね、納得。

>>5567 匿名さん
家も女も新品にかぎる。

新築プレミアがはげたときの値下がりが一番きついと思うが。

極端に古くない物件から丹念に探せば、中古のほうがこなれた価格で良い物件が買えることが多いよ。過去の経験から。

>>5572 匿名さん
普通はそうだろうけど…
タワマンでそれが通じる期間は短いでしょ。という話。

北向きは買いたたかれやすいよ。ほかの方角との価格差（単価の差）が一定以上ないと、見向きもされないことが多いから。

>>5574 匿名さん
同意。
北向きが好きなのは少数派。
かなーり安くないと検討のテーブルには乗らないと思う。

逆に南向きなら無理しても欲しい人はいます。

>>5567 匿名さん

タワマンは古くなるほど修繕積立金が高くなるから維持費がかかるんだよ。
だから新築とあまりかわらない価格の中古を買うなんて愚の骨頂だよ。

タワマンは新築低層階南向きが一番良いと思います。
下手な周辺中古タワマンよりも安くて修繕費も低額で、日照も問題なく、タワマンの利便性や資産価値も享受できます。安ければ住宅ローンの金利分も無駄に払わなくてすみますしね。
銀行の行員や不動産の社員は経済合理性を求めるのでこのような買い方をしています。自分も23区内のタワマン3LDKを4000万円以下で購入しています。半投半住ですね。

>>5575 評判気になるさん

うち、北向低層。
でも東京駅まで徒歩10分。
便利だよ。

>>5575 評判気になるさん

へー。
うちは低層北向ワンルームだけど、東京駅まで徒歩10分だから、4300万で即売れました。

この「年収別 破綻しないマンション購入額」の記事はなかなか参考になりますね。現実的な記事だと思います。年収700万以下だとまともなマンションは買えないですね。

https://nikkan-spa.jp/1452080?display=b

向きや駅へ距離だけでなく
広さや眺望、築年数も金額に反映されるから
いくらで売れました！と言われても感想のしようがないです。

新しくて広ければ北向き4300万も高くない。

半投半住はいいけど、経済性ばかり追いかけていたら、せこくない？

そこそこいい中高に通っている子供たちを知ってるけど
湾岸のタワマンはいない。いても少数と思う。

ファミリー世帯に
投資を兼ねて、低層北向きを選んだって言われたら
それしか買えなかったと感じる。

>>5581 名無しさん

築6年45㎡です！

>>5582 口コミ知りたいさん

ファミリー世帯

郊外(東京駅まで電車50分)に、敷地200坪延べ床60坪の戸建て持ち。
都心に1ＬDKの低層北向きの週末利用、お遊び用マンション買いました。銀座アドレス。
ここしか買えませんでした。

>>5582 口コミ知りたいさん
価値観の違いでしょうね。自分は家族を低層北向きで説得する自信はありません。個人的にもパンダ部屋に住む気はしない。
まあそれだと金額的に都心に住むのは難しくなるのですが、その結果を都心を買えなかった＊＊＊と考えるか郊外のマンションでも利点を見つけてたのしんで暮らすかは自分の考え方次第ですね。

>>5585 匿名さん
人それぞれですからね。
うちは夫婦2人だけだから、昼間の日当たりなんかどうでもいいので北向き最高ですが、子供がいたら違ってたでしょうね。

角部屋なら北向きはアリ。
完全北向きはどんまい。

パンダ部屋って、なんでしょうか？

>>5586 マンション比較中さん

うちもです。
昼間は殆ど家にいないし、子供も独立しているので、北向の低層でも問題無いです。
これから年をとると、階段OKの低層の方が便利。
日当たり眺望求めるなら、田舎の戸建てを使えば良いし。

>>5588 匿名さん
客寄せ用の安い部屋です。低層階北側とか。価格表記の下限の金額になります。5000万円台～と書かれていてモデルルーム行ったらその部屋だけ5999万円で他は6000万円代だったりするやつです。