23区内の新築マンション価格動向（その67）

例えば10年くらい前に坪単価200万円以下で23区内のタワマンを購入した人は大きな含み益が出ています。そのような人には経済的自由が生まれます。
しかし、今の高値で買った人が大きな含み益を出すのは無理です。一生そこに住むつもりなら良いですが、10年ごとに住宅を住み替えるような住宅すごろくが難しくなります。
後から行動した人がババを掴むのは不動産も株もビットコインも一緒です。

>>5428 匿名さん
純粋な金融商品ならね、住宅は出口戦略として住み倒すという塩漬けが容易な資産です。
黒田氏の再任で施策継続なるか

>5428

住宅すごろくがいいかどうかは別にして、
金利上昇が見えてきてるんだからこの２～３年の水準でも十分に利益が出るでしょう。

と言うか、金利上昇なら賃貸組が明らかに割りを食いますよ。

住宅すごろくなんかしたらその都度新築プレミアム分のコストをマンションデベに吸い上げられていいカモだね。

最近、電車の車内のマンション広告が増えてきていますね。そして、3LDKが2000万円台からと低価格を謳っているものも多いです。場所は足立区や都下、埼玉、千葉が多いですけどね。
このような価格を見ると都心にこだわって単なるハコに6000万円とか7000万円を払うのは正気じゃないと思ってしまいますね。

マンション価格への影響要素は金利、株価、北朝鮮などがあると思うが、先週から米国長期金利が上がりダウが下がり日経平均も下がった。単なる調整か崩壊の始まりかは分からないが、今年は複数回の米国利上げが予定されており日米金利差が広がる中、ゼロ金利の出口が懸念されている。黒田の次は黒田とも言われるがインフレ目標を達成しつつあるなど一定の成果を示す発言が見られ退任からの政策転換もあり得るところ。オリンピック後は北朝鮮動向もリスキー。

築浅の中古か新築パンダ部屋で住宅すごろくすればいいんじゃないの。高い修繕費を払って設備が劣化した築15年を超えるようなマンションに住んでもストレスなだけ。
23区内のマンションの3LDKを3000万円台くらいで買った人は住宅ローンは軽いし、一括での繰り上げ返済も余裕だから自由に動きやすいね。

>>5431 匿名さん
買えない自分を慰めたい人が
評論家の記事をバカの一つ覚えみたいに唱えてるけど。
買って二割下がると言う新築プレミアム論は都心では都市伝説だね。

因みに自分は10年ちょっと前に新築買って、
ローン完済後一昨年超都心新築購入
1軒目で35%利益出て買換え、
今の所は10年後に-10%下げ相定してたけど、むしろ今は20%弱ブラスの査定出てる。

住宅ローン控除も嫁とペアローン満額で、
前回10年、今回10年と20年間金利以上に税金帰って来るし。
トクしかして無いんだがw

>>5435 匿名さん

大事なのはこれからの話では？

>>5436 マンション検討中さん
新築プレミアムって、買った瞬間2割下がると言う都市伝説なので、都心に関しては全く違うよと言う実例を書いたまでですよ。

>>5437 匿名さん

でも今は割と都心でも新築と中古で2割近く差があることありますよ

>>5437 匿名さん
都市伝説じゃなくて事実だろ。
価格がどんどん上がってるときなら、そりゃ買ってしばらく経って売っても損はしないだろうが、経済成長なんかとっくに終わった日本では不動産が値上りするなんて一時的なもんだよ。

20年前に4500で都市に買ったマンションを4000で売り出し予定。この金額で売れたら御の字です。

住宅スゴロクしてくれないと、不動産会社は食べていけないから必死だね。

>>5440 匿名さん
今じゃないと売れないね。
2020年過ぎたら2500万くらいになるんじゃないの？

こればっかりは時代の運ですよね。10年前なんて自分は20代前半だし家を買うなんてこれっぽっちも考えてなかった。よっぽど投資意識の高い人ぐらい。過去と比較したら高掴みなのかもしれないけど、いまはこの市況のなかで選ばないといけない。

>>5439 匿名さん
君、アレだな。
今となっては激安だった2000年代前半の時も
これから暴落する、買う奴はバカとか言ってて買いそびれたタイプでしょ？

あと、都心3区は2040年まで人口が増え続ける
推計が出ているんだけどね。
ミクロとマクロの統計もちゃんと読めないかな？

因みに10年後に下がるのを期待して、チープな仕様の賃貸に無駄な家賃を払い続けるの？

>>5442 匿名さん
予想したより高く売れそうだが、買い替え先はさらに激高。でも、市況を気にしないで、自分の支払能力だけを考えてます。

>5439

経済成長なんて終わったフランスとかイタリアでも不動産は上がってるからな・・・

日本の不動産バブル崩壊みたいなのが例外で
基本的には不動産はプラスになるものだと思うよ
（ピケティの歴史統計でも不動産は基本的にプラスになってるし・・・）

23区とはいえ外周区の安い銭失いマンションを買うから不安になるのでしょう。
損をしたくないなら、山手線内側の港渋谷千代田区は最低ラインですよ。

>>5446 匿名さん

フランスなんて移民の国じゃんw
そういう国の不動産価格が参考になるのかな？

>>5447 匿名さん

総額が嵩むから値下がり上等で嵩まない不動産買って浮いたお金をインデックス積立に回した方がよほど金持ちになれるよ
家は借金っていうのはこういうこと

黒田氏再任だってさー。低金利は続きそう。

移民の有無で不動産価格なんて変わらないよ
（移民の有無で不動産価格が左右される規模にはならない）
参考にならない理由がない

東京だって外国人が増えてるんだし、不動産価格が大きく下がるのと経済成長率はあまり関係ない。


そもそも経済成長してるといえる国なんて米国と中国（甘めに見てドイツが加わる）ぐらいだろうけど、
それ以外の西欧諸国も不動産価格は総じて堅調ですよ。

>>5451 匿名さん

フランスは移民のおかげで出生率2.0達成して人口が増えてる国ですよ？
不動産価格とは物価と経済成長率と人口増加率に大きく関連するが、日本の少子高齢化はその全てにマイナスの作用を及ぼす
前述したフランスのような国と比較するのは完全に誤りであり、デタラメ

>5452

日本全体ならそうでしょうけど、
東京の人口はまだピークアウトしてませんからね

日本とフランスじゃなくて
東京とパリぐらいの感覚で比較しないと間違いますよ。

＞損をしたくないなら、山手線内側の港渋谷千代田区は最低ラインですよ。


必ずしもそうとはいえないのでは？拾いものですが。要するに山手線外側でも将来のポテンシャル
を見越して割安なら得する。山手線内側だろうと割高なら損する。

>>5454

それ見ると、やっぱり都心3区だね。右側は外周区だらけ。

>>5453 匿名さん

東京都もあと少しで人口減少が始まる
都心だけ人口が増えるからって都心だけ価格が維持されやすいのは確かだけど、価格については少なからず周りの区の影響を受けるのでは？
少なくとも投資としては宜しくないから外国より安いとは思わない

>>5456 マンション検討中さん
東京都はもうじき減るが、23区は人口減はまだまだ先。
日本で最後に減り始める。都心で不動産ダメなら日本全部ダメってこと。国として何の手も打たず衰退するにまかせるわけがない。やる事は選択と集中でしょ。都心に集中するに決まってる。

東京都の人口減少はまだ先ですよ。
http://www.seisakukikaku.metro.tokyo.jp/actionplan_for_2020/honbun/hon...

上記予測だと区部のピークは２０３０年
都心だけじゃなくて、区部だから、都心云々って話じゃない。

しかも、この予測は２回続けて下に外していて、
１０年前は２０２０年がピークと言ってた
１０年後には更にピークが後ろにずれている可能性も大きい。

どっちにしたって投資先としては落第
賃料もほとんど上がってないんだから

>>5456 マンション検討中さん
人口について語るなら、ちゃんと東京都が出してる最新の推計資料読んでから書き込まないと恥ずかしい。
特に都心区については、最低あと20年は人口が増え続ける推計が出てる。

>>5460 匿名さん

知ってるし間違ったこと書いてないけど？
くだらない揚げ足取りしようとしてる貴方の方が恥ずかしい

>>5461 マンション検討中さん
やはり分かってないなw

5454さんの資料をみると74物件中、実に25物件が新築時は坪単価200万円以下ですね。自分も坪単価170万円台で23区の新築タワマンを買えています。まだ築10年経っていないですが。
当時を知る者として今のマンション市況は高値で異常だと感じています。

千代田区東神田の評価はどうでしょうか。

>>5464
問屋街。
なんちゃって日本橋エリアの更に外側。
腐っても千代田区。

近年、じゃないほうの日本橋同様、コンパクトマンションラッシュ。
実際神田や日本橋のイメージとは程遠いけど、馴染みがなければ勘違いしちゃう人も少なくないと思う。
（例：え？千代田区に住んでんの？マジで？凄くない？みないなｗ）
目ん玉飛び出るぐらい相場は上がってるけど、これはまあどこもそうだし仕方ないね。
行政区としての千代田区に惹かれるのなら区内では安く住めるエリアだしまあいいんじゃない？
安いといってもそこは千代田区、隣の台東区や川向うよりは当然高い。

割と千代田区は財政に余裕があるのか子育て関連の補助が結構手厚い印象。
高くても住みたい人は多いだろうな

>>5465
大変参考になりますありがとうございます。
ほんとにそれです。ギリ千代田区なんですよね。
今そこの中古を考えてまして。
とてもとてもお高いんですが、思い切って買おうかと思います。

子育ても明確な目標がなければ千代田区住んでも意味ないですよ

株価が急落してるし、マンション価格もいつ急落してもおかしくないですよね。
外れの板橋区や東上線沿線は高止まりしてる感じです。

完売までに１年以上かかってます。完売できないマンションも散見してます。
他の区はどうですか？

株価は急落していても、景気は堅調だからマンションの値段は下がることないでしょう。
企業業績の数値もいいし、今年の春闘も期待できそう。
株価が下がったのは投機的なファンドが引き起こしたテクニカルなもんだし、ほかに影響は及ばないですよ。

今の東京で不動産価格が下がる可能性のあるところってほとんどないんじゃない？
駅から遠い不便な場所で不当に値上げしていた場所はつらいのかもしれませんが・・・

売れないマンションはもう値下げされてますよ。
たまに広告が入っています。駅徒歩５分以内とかも、売れない物件出てますよ。

株価連動不動産ですか（笑）

斬新すぎやろ。

リートと株は連動しないが、株が下がると景気悪化で、マンション価格下落につながる可能性はあると思います。

資産価値を気にするなら坪単価200万円以下で23区内の新築または築浅のタワマンを買っておけば問題ないですね。

>>5471 匿名さん

例えば？

>>5475
ブランズ練馬

>>5475
グランスイート下赤塚

外周区ｗｗｗｗ
問題あるから安いんだわ

>>5475
練馬のやつは間違いです。あまり情報知りません。

山手線外れたら、売るのに苦労してますよ。

港区の海っぺり大規模タワーはやめといた方がいいですよね。

港区のマンションって皆さん投資用？

のらえもんさんの考察だと年収750万円レベルの人は4250万円以内の住宅ローンにすべきであり、坪単価216万円以内の物件にすべきとのこと。

https://wangantower.com/?p=14877

まあ妥当だと思います。不動産屋に騙されて無理なローンを組んでいる人は可哀想ですね。

世帯年収1300万ですけどローン2000万です

うちは世帯年収1200万円で住宅ローンは3000万円です。これでもかなり高額な借入だと認識しています。
正直、今の新築マンションより10年くらい前の分譲マンション仕様の賃貸の方がグレードが高いですね。諸事情で新築タワマン買ってしまいましたが。

>>5477 匿名さん

ああー確かにこれは酷かったですね。
徒歩５分といっても、商店街の中だし、隣は幼稚園だし、道は細いし、オマケに地下鉄には踏み切り渡らないといけないし、42戸の小規模だし…それでいて何よりも値段が尋常じゃない。115平米は1億ですか？
4LDK探してるので87も見ましたが、この場所で8000万て…固まりましたよ。

練馬も下赤塚も明らかに割高物件の代表ですね。

>5485
だいぶ小心者というか，リスクを取らない生き方を好まれるのですね．もちろん人それぞれなので，否定はできませんが．
年収1200万あれば，少なくとも6000-8000万くらいの借入でしょう．
月に20万にも満たない支払いだし，それくらいの支払いは余裕でしょう．

リスクを取る人，取らない人，色々いるので，それはいいのですが，1200万の年収があって住宅ローン3000万，つらいですみたいな話をするか方って，暗に余裕な暮らしを誇示しているように思うし，どうなんですかね？

ちなみに私は住宅ローン1億ですが，家族に必要な時期に買ったまでですし，悲観も心配もないです．
頑張って支払うのみですし，別にそれだから人生損しているなんて思ったこともない．

住宅ローン1億すごいですね。どんな物件が買えるのでしょうか。リスクを取るのはリターンが欲しいときだと思いますが、5485さんは家にそこまで執着がないのでは？私自身も大きな家や誰もが羨むような物件にはそこまで興味がないので大きくリスクをとる気にはなれないです。家族がふつうに暮らせる物件があればそれで満足です。

年収1200万で3000万の借入の人に対し余裕の暮らしを誇示と言う人が、住宅ローン1億は「誇示」だと気づかないんだねw

頑張って返していく，と書かれているが？年収1200万でも1億のローンはつく．

ふつうはインフレになるから、そうした細かな計算は必要ないですよ

年収750万でローン残高820万、完済は63才です。
60までに返済が終わるように繰り上げしたほうがいいでしょうか？
金利は変動0.65です。
毎月の支払いはボーナスも併用してるので管理費や駐車場と合わせてもワンルームアパートの家賃並み。

>>5478 匿名さん
池袋まで20分かからず行けるから勤務先が池袋なら便利だよ。
みんなが東京駅周辺で働いてる訳じゃないし、銀座なんか行かなくていいからね。

家に執着ない人が深夜にマンコミュの相場板にワザワザ投稿までするかって所には誰も突っ込まないのね笑
現金で払えるぐらいの資産があるから大金ローンするまでもないっていうネット弁慶の暗喩を読み取るぐらいの甲斐性を当方は持ち合わせてしまってるのだが。

世帯年収1200万円あっても手取りは850万円くらいですよね。無理なく住宅ローンが支払えるのは5倍までが常識ですし、4250万円以内の住宅ローンが適切です。そのレベルで住宅ローンを6000〜8000万円で組んだら家計は破綻します。

教育資金や老後資金に余裕を持たせるために、世帯年収1200万円程度であれば4000万円前後の物件にすべきですね。

そのとおり。
湾岸のほうのスレだとムチャクチャなローンを当たり前のように組ませようとする書き込みが多くて辟易するよ。
買わせるための営業なんだろうが。

銀座周辺じゃないと値下がりしてきてるので、値段があがるとこ以外、買うのは駄目かと。

今後の不動産価格見極めた上で、購入は絶対条件。なので、超都心で家を買うべきよ。
板橋とか練馬、足立、北は論外。世田谷も下がると思う。

アベノミクス崩壊で物価下落がはじまるなー

>>5497 匿名さん

城西と城南から人口減り始めるので、少しでも価格を維持したいなら北か東

>>5497 匿名さん

湾岸も選手村の販売開始で2020年以降は値下がりですよ。

>>5500
渋谷周辺がベストですかな

>>5501 匿名さん
ですな。

好き嫌いはありますが、コストパフォーマンスが一番高いのは城東地区でしょうね。昔から都内に住んでいる人は抵抗はあるでしょうが、上京してきた人はそんなに気にならない。
23区内の新築3LDKが2000万円台で買えるのは足立区くらいですし、綾瀬駅前にもタワーマンションが出来るらしいですしね。自分は足立区には住みたくはないですけど。
城東だと金町駅徒歩1分にできるプラウドタワーなら検討してもいいかな。

>>5503 匿名さん
金町の再開発に詳しくないのでよく分からないですけど、コストパフォーマンスとか言うけど、買う時高くても、売る時も高いんだから変わんないんじゃないか？
むしろ、再開発などが期待される駅の近くなら値上がりもするから、コストパフォーマンスがいいとも言えます。

経済アナリストの森永卓郎氏が現在起きている『世界で株価大暴落の連鎖』ついて分析しています。。。

＞さらに、いま、日本では都心の高層マンションにもある変化がでているという。

森永）マンションも、だんだん売りに出ているので、そのうち価格がドーンと下がります。都心の高層マンションが1億円を切るかもしれません。

さて、話は戻るが、今回の株価大暴落で、安倍総理がツイていると語る森永・・・一体、どうしてなのか？

森永）去年の解散総選挙の時、安倍総理は消費税を10％に引き上げると言っていたんですが、その時、同時に“リーマンショック並みの経済危機がきたら話は別”と言っていたんです。なので、今回の株価大暴落を口実に、安倍総理は年内に消費税を凍結、もしくは引き下げるんじゃないかと思います。これをすることで、安倍総理の支持率が上がるんじゃないでしょうか。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180211-00010027-nshaberu-ent

バカなの？

湾岸の中古物件の大量供給はいつごろから始まると思いますか？10年以内には始まると予想してますが、これがマンション価格に大きな影響を与えないでしょうか。
新築と中古が同時に大量供給されると価格は下落するはずです。そうなると湾岸新築、都心部のマンションに割高感が出ないか心配です。

今、23区内の新築マンションの平均価格は7000万円を超えています。10年ちょっと前なら4000万円でした。今。新築を買うのは愚の骨頂で、中古の築浅マンションを4000万円くらいで探すべきです。どうしても新築が良いのであれば周辺賃貸より3割以上安いローン支払いで購入可能な物件を見つけましょう。

もう10年たったら、1億円になったらどうすんの

23区外の調布とかどうなの。仙川とか。

>>5509 匿名さん
逆に10年後に中古マンションが1億で売れるんでしょうか。売ったあとの買い替えは1億の新築マンションでしょうか。さすがに難しいのでは？

皆さんネタコメ多すぎかと、基本的に物価は上がっていくのが健全な市場の流れ。バブルやらリーマンやらの未曾有なイベントで市場が捻じ曲がってたのが日本の過去の歴史として、繰り返すと100パーセント信じ込んでるのは素人の相場感が当たらないのとほぼ同義。
アメリカ利上げで長期的には円安と考えると価値は、一緒でも円建てだとマンション始め何でも値段は上がるやろ

>>5483 匿名さん

年収750万で4250万のローンて高めじゃないですか？

>>5512 匿名さん

長期的にはずっと円高じゃん

長期的に上がってくのはわかるけど経済学者じゃないんで自分に関係のある20～30年の経済状況が大事だし、過去50年内にバブルとリーマンショックがあったのにこの先50年で何事もなく上がり続けると信じられるほうがすごいでしょ。

長期的には2倍、3倍まで上がると思う。
東京の不動産は海外主要都市と比較しても激安だよ。

>>5508 匿名さん

こいつはエアプだわ。
中古の築浅4000万円で良いマンションは買えない。
新築相場が上がってるのに、中古が安いままなわけないよ

>>5517さん
私は新築は上昇傾向のまま、中古相場は下がってくると思います。
なぜなら中古は今後どんどん供給が増えて買い手市場になってくるから。
対して新築は、建設コスト上昇の上に適地がなくて供給も絞られる。
将来は（ほんとは今でも）新築買うのは金持ちの道楽になると思います。

>>5518 マンション比較中さん
新築の供給が少ないなら、中古の需要が増えるよね？需要を上回る中古の供給があるか否かが重要ですね。

市場がフラットなら新築は住んだ瞬間、２割下がるのは納得。
でも、新築は気持ちいいから売れる。
バブル期に6億で、リフォームに数千万かけて2億とか沢山あるけど、管理費とかはバブル期のままなので歪んでる。

＞＞5519さん
人口が減るので住宅需要そのものが減る中、中古の出物は増える一方だから、中古相場全体としては間違いなく下がります。郊外に流れれば二束三文の中古がゴロゴロある状況になりますからね。ただ人気のある地域で中古の出物がなかなか出ない都心のごく一部だと中には下がらない物件もあるといったところだと思います。

>>5508 匿名さん

23区ではないですが、まさにそんな買い方しました。4000万・5000万円代では、いいと思える立地でなく。
既に7000万以上物件購入済みだと、今後どうコマを進めていけばいいですかね？　当方は永住目的ではあるのですが。

新築マンション購入の重点を利便性の高い駅近に置くならもうそんな立地はほとんど残っていないからな。
妥協して微妙な新築を買うくらいなら駅近中古の時代だな。

だいたい住む家を売ったり買ったりして上手くいくわけがないでしょ
世界中見渡したところで不動産価格が下がるのは共産革命が起こるくらいしか考えられないじゃん
金利が10%に上がれば狼狽売りで下がるだろうが、そんなこと政府や日銀がすると思ってんのかね ネガさんたちは

>5520

今の新築は2割も下がらないけどね。
昔の常識ですよ。それ。

>>5518 マンション比較中さん

新築が上がれば中古も上がるでしょう。在庫が増えても中古は売り手の言い値が価格となる。投げ売りしてまで売るなんて事があれば相場が下がるのは分かるけど、金利安いから持ってるままでも痛くないて人が多数でしょう。新築が下がるなら中古も下げないと売れないから下がる。それだけでは？新築上がって、中古は下がるなんてトリッキーな事は起きないよ。

>>5522 匿名さん

自分は郊外または地方都市に移り住むつもりです。退職すれば都心にこだわる必要はないですから。