23区内の新築マンション価格動向（その67）

埋め立てに住んでしまうと埋め立ての種類まで気にするようになるのですね。
文献と同じく、一般人の感覚では豊洲も小石川も同じ埋め立て地ですから、もし細かい議論がしたいなら対決スレでも立てて戦ってみては如何でしょう。

>>53923 検討板ユーザーさん

小石川は埋め立て地じゃないからね。繰り返すけど。

低地を買わなきゃいいだけじゃん。
低地だと埋立地かどうか調べないといけないが台地に乗ってれば埋立地であることはまずない。
小石川だ豊洲だと低レベルな争いをしないで十条にすれば解決だろ。

小石川は江戸後期の埋め立て
豊洲は近年代の埋め立て

同じ埋め立てでも小石川の方が格上だわな

>>53926
昔の埋め立て技術と現代の埋め立て技術ってどっちが良いのかは気になるな。

>>53926 さん

小石川は埋め立て地じゃないからね。小石川を埋め立て地と人前で話したら恥をかくよ。

>>53926 匿名さん
小石川馬場がおそらく埋め立てを伴う造成工事でできたのは明暦の大火の前なので江戸初期ですね。そもそも現代の小石川は小石川台のかなり広い部分を占めていて、大半が台地上にあります。一丁目は白山通り沿いの低い場所にありますが、江戸時代の切り絵図を見ればわかるように、びっしりと武家屋敷で埋まっています。血縁関係を調べたわけではないですが、私の知る限り現代でも同じ苗字の地主が近隣に住んでいますね。

>>53928 口コミ知りたいさん
大丈夫だよ。一般ピープルは小石川と埋め立て地に興味ないから。ついでに湾岸もね

東京都都市整備局地域危険度一覧票の地盤分類において小石川は台地、あるいは谷底低地に分類されているので、地質学的に埋立地はないですね。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/5bunkyou.htm

>>53927 匿名さん

この観点はあまり出てこないな。
古ければ良いというもんでもなさそう。

まぁ年代が早い方がよければ、東京じゃなくて九州とか四国とかに住めば。

一方で港区は文京区にくらべて台地１が非常に少なく、一方で沖積低地が非常に多いことがわかります。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/3minato.htm

中央区はほぼ全域が沖積低地です
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/2cyuuou.htm

千代田区も台地１はほとんどなく、沖積低地が多いです
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/1chiyoda.htm

埋立地はもともと水辺だった地域なので沖積低地になります。

埋立地は人間が海や池などに土やゴミを投げ込んで作った土地。
沖積低地は自然に長い年月をかけて川が運んだ土砂が堆積した土地。
埋立地を沖積低地とは言わないよ。
自然地理学の基本。

>>53934 匿名さん
豊洲は沖積低地３となっていますね。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/bosai/chousa_6/8koutou.htm

クレームは東京都都市整備局にお願いします。

ちなみに谷底低地は周辺の高台から崩れ落ちた堆積物が形成した低地で、沖積低地と比べると水気がずいぶん少なそうです。谷底低地は粘土質の山土がメインと思われますが、沖積低地は砂や泥なので、液状化リスクははるかに高いばかりか、地震動の増幅率が高いことも知られています。

新宿区や豊島区は文京区より地盤が良いところがあるのですが、やはり警察に保護されるような酔っ払いがいっぱいいる区なので住環境的に難があると考えています。新宿区や豊島区に住まうなら文京区寄りの高台がよいでしょうね。

狭い東京で地面気にするなんて、どんだけちっさい大人なんだ。

地盤が悪いと将来的な資産価値の低下や地震保険料の値上がりは必至じゃないか。

>>53936 検討板ユーザーさん

不動産を検討するにあたって、地面を気にしなくて何を気にする。立地、地歴は重要よ。

>>53938 匿名さん
埋立地は海だったので地歴がありません。
だから埋立地を売りたい人たちは地歴なんか気にするなと言うんです。

>>53939 マンコミュファンさん

ギャハハハ。小石川が埋め立て地でない説が優勢になるや否や、ついに地歴や地盤を無視し始めた。不動産を考える上で、海が望める眺望が大事なんですよね？ クスクス(^w^)

文京区も神田川沿いは高潮の危険あるのと首都直下地震の震度予想は6強で高いし、災害に特別強いわけではない、むしろ並み。

文京区は土砂災害警戒区域の数が東京２３区の中で３番目に多い区だしね

>>53941 匿名さん

なに？ 負け惜しみ？ 文京区は関東大震災でも空襲でも被害が軽微なエリアがたくさんあったんだよ。

>>53943 検討板ユーザーさん
関東大震災で被害が軽微なのは西側なら当たり前だろ
空襲っていつの時代の話だよ。

>>53944 匿名さん

なんだよ、その口の聞き方は。お里が知れるね。

うん、空襲はここでは関係ないと思う。

>>53944 匿名さん

関東大震災当時、西側は原っぱだったからね。関東大震災以降、新宿以西に民族大移動したのだから、関東大震災で被害が軽微と胸を張られても。立川断層が震源となれば、そのときは東側に民族大移動が始まるだろう。つまり、関東大震災で西側が軽微な被害という主張は何ら説得力がない。

地面気にする人は土の中に住んでるのか。
地上で暮らしなよ。明るいよ。

>>53948 検討板ユーザーさん

違うよ。湾岸とか地盤ゆるゆるの土地に住むより、地盤の固い台地に住んだほうがいいのは不動産の鉄則でしょ。

>>53949 口コミ知りたいさん

地上に住んでたら地面は固いよ。
歩くと固さわかるの？

>>53947 マンション掲示板さん
西側には文京区も含めて話してるんだが、そもそも災害危険度に関しては関東大震災とかそんな昔話より、政府や自治体の出してる災害危険度や水害マップ土砂災害警戒区域に基づいて話し合うべきだと思うけどね。

>>53950 口コミ知りたいさん

あなたのような頭の悪い人と話すのは時間の無駄だ。

>>53950
冗談ならもっと面白く！

関東大震災で東京駅が倒壊しなかったのは建設にあたりかなりの数の杭を打ち込んだかららしい
地盤がどうあれそれなりの対策してたらマンションそのものの被害は抑えられる
ただ周辺はどうかと考えた場合やはりハザード色付きは怖い

>>53954 マンション検討中さん

だから、ハザード色つきのない文京区が安全なんだよ。

文京区もこういう水没地を避けて住むなら、まだまだ江東区とも戦えるんじゃないかな

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0251/6942/2021830183010.pdf

>>53956 匿名さん

ハザードに引っ掛かるのは一部じゃん。河川氾濫時に役所が区外に避難を呼びかける江東区と一緒にするなよ。

>>53952 名無しさん
論破されると逃げるよね。
つまり地面の固さなんてわからないくせに、それっぽく語ってるだけだろ？

>>53956 匿名さん
軟弱地盤やハザードにかかる場所には昔は人が住めなかった。
だが、人類の叡智が産んだ最先端の建築工学はタワーマンションを建てることによっていかなる軟弱地盤でもハザードでも人が安全に住むことを可能にした。洪水の危険性がある地点や埋立地に戸建てに住んだらバカだけど、防災にきちんと留意して設計されたタワマンに住むのはバカにはできないと思うよ。もっと文京区には低地を再開発して安全なタワマンを建てるべし。

これから起きるかもしれないという恐怖を抱えて生きる可哀想な人もいるんだな。

今を生きろ。土の中も将来のことも誰にもわからん。

世界から見れば地震起きる国に住むなんて正気かと言われるのだから湾岸も小石川も似たようなもの。
生まれた場所なんだからしょうがないじゃん。

>>53958 匿名さん

逃げているのはあなた。地面の固さは様々なデータで判別できる。東京都の「地震に関する地域危険度測定調査」の結果を見れば、どこが地盤として強固であるかが一目瞭然である。また地盤サポートマップなどの地図で調べれば、揺れやすさや液状化現象危険度などが分かる。

>>53959 匿名さん

豊洲の人達も小石川と全く同じことを言ってますね。笑

真面目な話をすると、これからも不動産として伸びるのは湾岸ではなく山手線内側の高台でしょう。コロナで脱都心と言われたけど、結局、東京は転入超過に逆戻り。それも都心へのアクセスがよく、災害に強い高台が好まれている。湾岸の商業施設なんて金太郎飴の如く似たり寄ったりのチェーン店の寄せ集め。美術館や博物館などの文化施設もなく、単に夜景や海の眺めを知り合いに自慢したい田舎人が好んで住む街だから、すぐに飽きられるだろう。特に新興の大規模タワマンが修繕の時期を迎える頃には色々と揉めそう。ここのスレを読んでいる人の中には、不動産価値は湾岸>内陸高台と信じたいのだろうけど、現実を冷静に見たほうがいい。まあ、私の意見が気に入らず、牽強付会の御託を並べるのは目に見えているが。

>>53964 匿名さん
湾岸には眺望という武器もあるので一定の支持はあると思いますけどね。
ただ交通利便性などの観点からいくと山手線内側のアドバンテージは高いですからね特に放射状に複数の地下鉄路線が交差している場所は強いと思います。東京都の路線図をみると、代表的な新宿、渋谷、大手町、東京なんかは大きな商業地やオフィス街であって、住環境的に駅の近くに住むような街ではなく、現実的ではありません。

それよりも中央線沿いの四谷、飯田橋、後楽園／春日などが縦横に路線が交差しており利便性が極めて高く、生活利便施設も多く住むのに適しています。ほかにもに２路線以上のクロッシングポイントはまだまだあるので、そうした場所も注目されてくると思います。

長文をまとめると、
小石川や豊洲のように埋め立てられた軟弱地盤のタワマンは今後は厳しい、ということです。

水没リスクもハザードマップで指摘されています。

最近山手線の外側に駅近タワーマンションの開発が目立つようになってきましたが、路線が一つしかないことや、高台の戸建て用立地の物件とくらべても高く感じられる（もちろん建物としては戸建て以上の価値があるので当然ではあるのですが）ところがネックになっています。実際ハザードなんかを見ると海や川の近くと比べるとだいぶ地盤や水害リスクなどもマシなんですが、市場の反応はパッとしないですよね。

億出して一生涯そこから引っ越さない覚悟ならもっといい場所に住みたいという心理が働いてしまうのはいたしかたない。

春日は巨大場外馬券売り場もあるし、盛り場としては独身男性に人気だよ。

現にワンカップ酒を持った作業服の男性も多いし。

>>53961 マンション検討中さん
それ言ったら昔福島第一原発のメルトダウン事故のあと、あるイギリス人記者はすぐに国を出るべきだとアドバイスされたらしいですね。東日本大震災で行方不明者２５２３人、死者１万５９００人という話ですが、そんな先進国ないですよ。結局のところ住むというよりは別荘地、極論すればスキーリゾートとしての価値しかないのが日本の現状かと。

有名な表を貼っておきますね。
豊洲の方が小石川より便利だと思いますよ。


【都心限定】利便性ランキング
Ｓランク
山手線
Ａランク
銀座線、日比谷線
Ｂランク
中央線、有楽町線 、大江戸線、千代田線
Ｃランク
三田線、浅草線、半蔵門線、南北線 、丸ノ内線
Ｄランク
新宿線、副都心線 、東西線
Ｅランク
ゆりかもめ

Ｓ＝Ａ＋Ｂ
Ａ＝Ｂ＋Ｃ
Ｂ＝Ｃ＋Ｄ
Ｃ＝Ｄ＋Ｅ

>>53968 匿名さん
未婚単身女性比率を比較すると文京区は女性の比率が高い方だよ。
http://tmaita77.blogspot.com/2017/08/blog-post.html

>>53971 匿名さん

35～44歳の未婚女性が多いというデータが、どうかしましたか？