23区内の新築マンション価格動向（その67）

株価に半年遅れで連動してるのは

1.不動産市場(何とは言わない)
2.日本の新築マンション市場
3.どこかの新築マンション市場
4.どこかの中古マンション市場
5.オフィスビル市場
6.なんか昔そんなグラフ見ただけ
7.知らんけど

>>52694 匿名さん

金利は上がるのではなく、上げるのだよ。

これから価格下がるって言う人は、売り物欲しい業者だけだと思ってたけど、そうじゃない人もいる？

金利金利ってみんな言っているけれど、実質金利と名目金利って聞いたことがある人手を挙げて（笑

今は期待インフレ率が上がっているので、借金して何か買うならいまのうちだよ、と燃料投下

>>52705 匿名さん

そんなことしたら嫁が口から火を吹くよ


by23時に新橋でネクタイ頭に巻いてるリーマン

>>52688 eマンションさん

掘り出し物なんてないよ。

不動産業界に売却相談する前に個人オーナのツテで金融筋から得意先（殆どの場合富裕層）に情報が伝わるので、市場に出る前に優良物件は売れてしまう。
何故なら不動産を手離すことは恥という文化が富裕層にはあって、世間体を気にする売主が極力一般媒体に出る前に高く処分したいと考えるのが普通だからね。
売れなければ業界にも情報が伝わるけど、一般に出す前に事前相談客に真先に伝わる。ダメなら横繋がりの融通、最後にレインズとか一般広告に出す（地域の折込が先）流れなので、ネットで広告が見られるのは下流つまり残り物ばかりということ。とは言え売主も売り急ぐときは最初から公開売却を希望したり、差し押さえやタイミングもあるので、きわめてレアだけど必ずしも残り滓ばかりでもない。（マンションはほぼろくな物件がない）
土地も中古も販売情報もないのにいつの間にか持主が変わるなんてのが日常だよ。

あらゆる市場金利の指標となる、国債金利がアベノミクス以前の指標まで上がってきていて、今後も上昇トレンドなわけだけど、何か意見の言いたい変動信者おる？

一見、掘り出し物が有ると無しで逆の話をしているようで
中身はまあまあ、同じことを言ってるな。

>>52708 匿名さん
短プラをいつ上げるかだね。
支持率低いから当面は難しいかもね。

年が明けたら残り４戸に減っていた

是非続けて。
仮説ABCもその答えも、逆説も希望も全部書いちゃっていいよ。どんどん進めて欲しい。

>>52710 通りがかりさん

短プラ決めるのは各金融機関ね。

>>52713 匿名さん

その短プラは政策金利連動と嘯く輩がいますが、政策金利は日銀からの調達価額なだけであって、そこにどれだけ利率載せて売る（養分に貸し付ける）のかは各金融機関の自由裁量です。

某物件、なんだかんだ言ってサクッと売れてしまった。
去年売り出された時には、この駅遠で坪500台どうよ、って言われていたんだけどね

今じゃ全然安く見える。それがインフレであり、これからもっと上がるんじゃないかと思うのが期待インフレ率。じゃあ来年は何パーセント上がっている？千円で買えたものが千とんで五十円になるなら、十円ぐらい利息払ってでも今買った方が勝ちということになる。

>>52714 匿名さん
誰も借りれないほど利息を上げるほど、金融機関もバカじゃないわな。
金利が上がる、そのうち誰も借りれなくなるなんてことはないのだよ。銀行潰れるわ、そんなことしたら。

>>52715 匿名さん
>去年売り出された時には、この駅遠で坪●00円台どうよ、って言われていたんだけどね

マンションは日本全国そんな感じが続いてるね。

まあそれも岸田が終わらせようとしてるね。
ここから逆回転の始まり。
まあそりゃそうだ。アベノミクスで儲けた国民は私を含めてほんの一部。総理大臣として不動産価格の高騰を止めるのは正しい施作だよ。

>>52698 マンコミュファンさん

過去13年分のデータを持っているので自分で計算しているけど、23区新築マンションの平均坪単価と日経平均株価の相関は高いよ。連動と言うより、日経平均株価に4カ月から半年ほど遅れてゆるやかに追従している。（各データは移動平均した値で評価）
ただし最近はハルフラの影響か、あるいは価格の上限に近づいたためか、以前よりは相関が低くなっている。コロナバブルで株価はかなり上がったがマンション価格の上昇が以前ほどではない。ここ3年は、日経平均株価が2割変化して、その状態が継続するなら23区新築マンションの平均坪単価は5～10%変化する関係。
参考までに株価の移動平均は一旦下げ止まる傾向が出てきたので、データ通りなら昨年下落したマンション価格（★）は一旦横ばいになるはず。

★知らない人も多いと思うけど、
2022年度上半期（2022/4～2022/9）の23区新築マンションは前年同期比で１割下落している。
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/523/2249sk.pdf
都区部の前年同期比
　平均価格　-10.6%
　m2単価　　-10.8%
　専有面積　 +0.3%

>>52714 匿名さん

そんな建前信じてる人いるんだ。
自由裁量だけど、実質は決定権無いよ。

タワマンブームは終焉を迎えると思う。
近々都心中古タワマンの価格下落が顕著になりだし、投資家どもが一斉に見切り売却を始め、下落臨界点を迎えるだろう。
その後数年は価格破壊が続き、下値が見えない展開が続くと思う。
あくまで個人的予測だが、２０年ぐらい市況を追いかけてきたから感じるんだ。

>>52721 マンコミュファンさん

都心の前に武蔵小杉が先行して下がるんでないの？

ハイパーインフレさえ起こらなければ、需給バランスの関係で
10年以内に都心タワマンは新築で坪3百万
築浅中古や郊外は軒並み2百万程度に下落すると思う

>>52723 匿名さん

あんたが一番や！あんたのそのマグロを見る目は誰も勝てんで、ホンマ。

>>52721 マンコミュファンさん
>あくまで個人的予測だが、２０年ぐらい市況を追いかけてきたから感じるんだ。

２０年追いかけてなぜ１戸も手に入れられなかったのか。
これが市況を見る目と金を稼ぐ才覚は別という証なのか・・・

>>52716 匿名さん

アホですか?高利回りの国債買えば良いだけです。

>>52726 評判気になるさん

いやん、そんな高校時代はエースで４番？当たり前やん
みたいな話されるとビッグやワイド思い出すわんｗ　わんわん

ワリチョー、
リッチョー？

>>52728 検討板ユーザーさん

ｗｗｗ
当時、スタッフも客もドロップアウトした人みたいなところでバイトしてたけど
先輩（実家そこそこ金持ち/本人ひねくれ者）が色々投資やってて都会って凄いな
と思いました。

新卒が入社するような世界ではなかったのでまともな経歴の人は誰一人いませんでしたが、バーの店長になったり、動物のブリーダーになったり、不動産・コンビニのオーナーになる人など田舎から出てきたばかりの人間にとっては一流大学・一流企業を目標にしてるのとは違った世界で新鮮に感じられました。

今となってはそんなのよくある普通の話じゃん、って思いますけど当時は
東京にはこんな泥沼のような世界でもこういう人がいるのか、と驚いたものです。

インフレが始まっているので、実質金利はさらに下がったと考えるべき。もちろん将来ローン破綻が懸念されるような無理な借金はしていけないという基本は踏まえつつ、マンションは買い時だと思う。

特にこれから郊外物件は質の低下や狭小化が進むので、都心の高額物件を見た目でグロスをみるとこれは安いと錯覚させられる可能性がある。安いなりに高い、なぞなぞのような物件がこれから増える。物件の選定は慎重に。周辺の築浅とくらべて低仕様だったり狭小だったりする物件には注意しよう、築古になっても売れると思える物件を探そう。

>>52730 匿名さん
インフレ時代の生き延び方の知恵は過去を振り返ればいくらでも示唆はあるだろう
日本だと明治維新や敗戦時のモノの価格変化がそれを物語ってると思うよ
藩札や戦時国債がどうなったのかよく見ておくといいんじゃないかな

どんなときでも、今が買い時、は不動産営業の基本トークですもんね。
それに合わせて屁理屈を考えるんでしょ？

都心の新築マンションのコストカット、質の低下、狭小化もかなり進んでいると思うけどね。
自分はかなり前に購入意欲なくなった。中古でたまにいいなと思うものは2億、3億という感じ。

食品やエネルギー価格のインフレが始まる10年も前から、株や不動産の資産インフレは始まっているので、今がマンション買い時と煽っても、実際に買う人、買える人は少ないと思う。

山手線内側、駅近、高台（ハザードマップ白）にあるマンションを買っておいたほうがいいですか。

>>52734 匿名さん
株はクロテン前のボロ株、不動産は都心の一等地がセオリー中のセオリーやろ

>>52733 匿名さん
例えば長野とか栃木のリゾートマンションが暴落しているのを例にあげて、マンションはダメだとかいうロジックがあるね。でも熱海駅徒歩十分程度のリゾマンとかは結構値段が維持されていたりする。ところが少し離れて車で十分も走るとガクッと安くなったりする。結局のところは交通利便性を軸とした立地なんだよね。

繰り返すが交通利便性、ことに都心へのアクセス性は重要で、妥協して郊外に買った場合には駅へのアクセスとかには注意したいね。バブル以前は土地ならなんでも値上がりすると無節操に田舎の土地を買い漁るという現象があったようだが、さすがに負動産が続出した。郊外に妥協するのはいいんだけど、そこに自分が住んで暮らしやすいかどうかという視点は忘れてはいけないと思う。日照や建物の広さを重視する戸建て派が陥りやすい罠がそこにある。

とはいえそういう点をクリアできるなら、買えるならば買った方がいいというのは間違いないと思う。世界がインフレなのに、日本だけインフレにならないというのはやはりおかしなこと。スナック菓子の袋の中身が減ったりするように、同じ金額で買えるのかもしれないが、今後は立地や仕様の質が大きく劣化するだろう。良い場所は全部賃貸しか建たなくなる。もうそんな時代がはじまっている。

オレも同じく北参道パークタワーの検討を最後に購入意欲は無くなった。それからはジジイの日記が中心になったよ。その時より今の方が高そうだから問題外だね。

ここで営業トークとか売り煽りってよく言われるけど、ここで頑張って何かあるのかな？

>>52736 匿名さん
スミフの住宅事業政策は参考になるんじゃない
超一等地はラトゥールシリーズにして賃貸住宅として保有し続け、そうでない土地は一般分譲して資金を回転させて売上高計上
超一等地は価値が上がることはあっても下がらないから売却する必要はないということでしょう

>>52732 匿名さん

どちらかと言うと、今が高値だから売り時と煽るのが業者。売り物を確保するのが基本。

>>52736 匿名さん
だから、日本ではインフレが始まるずっと前から資産インフレは始まっているんだよ。これまで値上げせずに頑張ってきた食品や日用品の価格と、建設コスト以上に利益を上乗せしてぼったくってきたマンションの値動きが今後同じなる保証はない。

自分は利便性重視なので都心で探していたが、既に都心でも立地や仕様の質がかなり劣化している。個人的にはほとんど日当たりもなく薄い壁や床の70平米程度の新築マンションに1.5億以上は出したくないな。
3億くらい出せば都心の新築でもそれなりの物件が買えるんだろうけど、買える人少ないでしょう。

山手線内側、都心直通路線の駅近（徒歩5分以内）、高台を必須条件とした物件の場合、坪単価いくらまでだったら買いですか？

短プラ上げると住宅ローン破産より、中止企業の倒産増えて失業率上がりそう。

今の政権ならやりかねないけど。内需頼りの日本経済が縮小していくのは悲しいね。

>>52740 匿名さん
>建設コスト以上に利益を上乗せしてぼったくってきた
建設コスト以下にしたら赤字ですがな...
築20年程度まで広げれば都心でも買えないとまでは言えないんじゃないですか？

今の新築の供給数からいって、10年後は築浅自体もかなり希少になると思います。築古でも管理がよけれ値落ちは少ないと思いますよ。

相続とか転居で築古は常に出ますし、一般に素人の持ち物だとチャレンジングな値付けをしない場合も多いです、丹念に探してみたらいかがでしょう。

アマンレジデンス
ペントハウスにあるマンション
買っておいた方がいいですか？

>>52743 匿名さん
書き方まずかった。
建設コストの上昇以上に、デベが利益を上乗せしてぼったくっていると言いたかった。
ここ数年、マンション価格に占めるデベの利益率がかなり上昇しているので、新築マンションの価格上昇は建設コストの上昇より、デベの利益の上乗せの影響の方が大きいということです。

52746の言う通りだな。
決算みればはっきりしているけど。

2部屋5000万で売るより1部屋1億で売ったほうがはるかに儲かるもんな。

>>52745 検討板ユーザーさん
国税庁がたわまんの相続税評価の見直しを宣言してるから、買うときと売るときで相続税圧縮効果がどれだけ変化するのか、その程度次第で大きく判断はかわってくると思うが、、、

>>52730 匿名さん

すげえ、この期に及んで未だに買い煽りしてるw
まあ不動産の煽り文句はなんでもあるからな。
今はアベノミクス終了で不動産投資家は手仕舞いに動いている時なのにね。

>>52746 匿名さん

マンションに限らず値上げはしょうがないよね。

>>52732 匿名さん

>どんなときでも、今が買い時、は不動産営業の基本トークですもんね。

客の立場としてはそういう嫌みの一つでも言わなきゃやっとれんけど
まあ、実際そうなっとるもんなw
なかなか辛いところよ。

大手が潰れるくらいのビッグウェーブがほしい

>>52756 マンション検討中さん
>大手が潰れるくらいのビッグウェーブ
大手がふっとぶぐらいの大事件ではあなたもタダでは済まないでしょ

ITバブルもエンロンの不動産バブルも誰もバブルと気づかなかったの面白いよね。
市場に自浄作用なんて全くないし、弾けないと終わらないとか。

>>52757 匿名さん
「俺には影響ないままビッグウェーブがほしい」ってことかと。

都心、または都心近傍の街のランドマーク物件さえ買っとけば結局大丈夫
そこが買えない人はもう諦めるしかない

>>52756 マンション検討中さん

それはもう大地震やろ。

というのはさておきもう段階利上げしたら、流石に大手も真っ青ちゃうかな。
あー、やっぱり日本も他国に追随していくのね、って。

現状のインフレ状況だと高齢年金国家の日本としてはインフレ抑え込みに走りそうやけどな。
まあ岸田と次期総裁が決めることよ。

このまま不況になると大手メジャー7とかは、
中央線南側＋山手線内側にしかマンション建てない時代になりそう。

>>52768 匿名さん

なんで中央線南側に拘るんだよ、この田舎もんが！
文京区にも良質な土地がたくさんあるだろうが、この田舎もんが！

中央線南側＋山手線内側の呪文をずっと唱えてる人いるけど、高台のまともな立地って麻布台、白金台、城南５山、青山辺りしかなくない？港区なんて半分ぐらい低地でしょ。しかもどこも羽田新ルート直下の騒音地帯だし空いてる土地なんかないし。

コロナをスルーして外国人の入国が増えれば
羽田新ルートの飛行機が大型化したり便数が増えたりするんだろうね。

経済価値でトップなだけでなく、
緑被率は、港＞千代田＞文京、で
港は、皇居のある千代田を上回る。
港区の再開発力は頭抜けてる希ガス。

>>52771 匿名さん

住宅はやはり広い土地を占有できる戸建てにはかなわない。
用途地域で言えば一周低層住宅になるけど、港区には高輪4丁目の猫の額ほどの土地しかない。それ以外は戸建に不向き（鑑定業界でいう最有効使用の法則に反する）で
普通は中高層マンションを建てる。戸建売るよりはるかに儲かるからね。
（但し数十坪レベルの土地じゃマンションも建てられないので仕方なく戸建やペンシルビルになる）
時々広い戸建もあるけど、彼らこそが真の余裕ある富裕層。
もしくは青葉台や松濤、田園調布などの戸建住民がお金持ちと言える（物件は少ない）
彼らは都心部に賃貸マンションやビルなどと所有しているケースも多いよ。

>>52773 通りがかりさん

文京区は教育がしっかりしているし、暮らしやすいよ。東大本郷キャンパスや小石川植物園もあって、港区を礼賛する皆様が思っている以上に、緑が身近にありますよ。

>>52759 匿名さん

残念ながらスレ民で影響ない人間はいないだろう

>>52775 マンション検討中さん

文京区には東京ドームシティとか谷根千とか湯島天神とか、日本を代表する観光スポットもたくさんあります。ギロッポンのような、イキった輩が徘徊する場所はありません。

>>52777 匿名さん
ステーキ屋がウルフギャングとかピータールーガーじゃなくて、せんごくってところがなあ。もちろん美味しいのだけど日常感バリバリ。文京ガーデンあたりにできないかねえ、かっこいいステーキハウス。

PC千代田富士見が2014年に竣工して、近所にソンブルイユができたのが2017年、3年のタイムラグがある。PCタワーができることで、着目した業者が企画して店を開店するまで3年程度の期間が必要だということだろう。

PC文京小石川は2021年に竣工した。文京ガーデンの地下鉄入り口も今年の秋には竣工するようなので、来年2024年あたりから文京ガーデンを中心に周辺にシャレオツな店が増えてくるんじゃないかと思っているんだが。ダメかな...

23区マンション民、文京がどうので日常の空気を作りたいご様子~

文京区にシャレオツ求める人はレアだよ

文京も台東区も町づくりがいかんな
そもそもマンションで人口を増やそうという考え方がセコイ
区役所の開発担当に、住宅街隣接の自由が丘や中目黒あたりを
散歩させないとだめだな　
商業地ばかりの港区や中央区じゃまるで参考にならないから

住んでいるとカッコいいと思う街ランキング

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000237.000087626.html

>>52775 マンション検討中さん

小石川植物園行ったことない文京区民は多いやろ

>>52775 マンション検討中さん

緑が身近にあるかどうかの指標が
緑被率やで
皇居で稼いでる千代田区以外は

城南だけどうちの近所は公園が沢山あるし庭にも近所のおうちも緑だらけ　軽井沢にも別荘もあるし
なので、緑だけは誰にも負けんぞ
まあ春から夏は草取り、秋冬は落葉掃きばかりだけどｗ　でも、それがまたいいのよｗ

>>52778 匿名さん

ハンバーガーのファイヤーハウスとかはあるよ、文京区本郷に。知ってる？ 本郷の焼肉ジャンボも人気店だよ。

>>52785 マンション検討中さん

だから、文京区は緑が身近にあるよ。文京区のことを知らないで、緑を語らないでほしい。

>>52773 通りがかりさん
緑被率って嫌悪施設エリアが高かったりするからな。夢の島とかも緑被率高い。

>>52783 匿名さん

田舎もん丸出しのランキングw
こういったところは、住むのではなく、買い物で行く場所。
もう一度言う。田舎もん。

>>52790 検討板ユーザーさん

ほう、自称都会もんは湾岸の埋立地の出集合住宅ですか笑

>>52788 評判気になるさん

自分は城南だけど千駄木には親類も居るし昔から知っているよ　　
好きな場所は本駒込界隈や関口あたりだな　ビルだらけの港区なんかよりは全然いいよ
ただ六義園も（小石川植物園も）無料で開放すべきだな
余程治安が悪いのか、山の手線内は殆どの公園が有料というのは痛いね
うちの近所は（洗足池公園、せせらぎ公園、多摩川台公園　等々力渓谷、砧公園など）皆只だよ

>>57292　の続きです。

例えば洗足池公園は↓こんな感じ。ストビューもあるのでデジタル散歩してみたら
公園や近所の町の雰囲気が分かるよ（その他の主な公園もパークナビの中に紹介されている）
https://parknavi.info/senzokuike/newpage1.html

>>52793 匿名さん

>52792 じゃないですか？
洗足池公園の情報、ありがとうございます。素敵な場所ですね。

>>52791 匿名さん

自称もなにも都会人だよ。ちなみに、都会人は湾岸なんて興味ないね。

>>52792 匿名さん

上野恩賜公園は無料ですよ。三四郎池のある東京大学本郷キャンパスも無料ですよ。

マンション民、地域の話題で日常を語るしかないほどこじらせちゃってるのな

>>52787 マンコミュファンさん
いや、そういうおいしい店があるのはよくわかっているんだけど
文京区の飲食店って一般にカジュアルラインなんだよね、講義の合間に学生がふらっと寄るノリでしょ。ファミリーで特別な日を祝うような店が足りない。カレー屋とかもそんな事を看板に書いている店が最近できたが、そういう店が近所にあってもいいと思う。

>>52798 匿名さん
東大構内に高いフレンチあるじゃん。ビジネス関連のフォーマルな会とかでもよく使われる。

>>52798 匿名さん

文京区は路地裏に洒落た人気ビストロ店か結構あるよ。それこそ記念日のときに予約するような。みんな知らないだけなんだろうけど。