23区内の新築マンション価格動向（その67）

株価が下ってても作り手の会社が儲かってる場合
景気が悪くても作り手の会社が儲かってる場合
マンション価格は上がるのか下がるのか

日本人の年収が増えないけれども
都民の年収が維持されていたら
都民の年収が増えていたら
東京のマンション価格はどうなるんだ

非正規社員の年収ではマンション買えなくても
正規社員の年収が維持されたら
マンション価格はどうなるんだ

マンション検討者の年収が維持されていたら
マンション検討者の年収が増えていたら
東京のマンション価格はどうなるんだ

現実には複合要因であろうが何と何と何の影響が大きいのか

日本人の所得が何年も増えてないと言っても
作り手は策を練り実行し、マンション価格を上げてコロナ禍で過去最高利益

マンションが売れなきゃ商業・賃貸・海外に経営資源を向けれらる時に
日本を代表する企業でもあるデベなら安売りしてくれるのか
どことどこのデベがブランドを毀損して安く売ってくれるのか
どことどこのデベは競合相手が弱るまで耐えるのか

日本の人口が減る
東京の人口が減る
23区のマンション購買層の人口が減る
どこが何％減ったらどこのデベが何％安売りするのか

>>52662 マンション掲示板さん
この記事築古マンションの記事じゃん。実需層が買わないからじゃなく、管理や耐震性に問題があるからって書かれている。ちゃんと記事読んだ方がいい。
問題のない中古物件は実需層に取引されているよ。この記事からの引用
中古マンションといっても、完成してから5年、10年といったいわゆる築浅の価格は新築マンションとほとんど変わらない。いや、むしろ最近は新築マンションの供給戸数が減少していることもあって、築浅の中古マンションの希少性が高まり、従来の新築の相場より高い価格で取引されているものもある。

マンションを５％安く売り出したら客は気付いて売れるのか
マンションを10％安く売り出したら客は気付いて売れるのか
売出し価格は変えず５％値引く方が客は喜び売れるのか
５％じゃ有難みなくて10％値引く方が客は喜び売れるのか

あそこの会社はすぐ値引くぞ、と噂されても値引くほうが売れるのか
あそこの会社はすぐ値引くぞ、と噂されたら足元見られて売れなくなるのか
どこまで値引くのは通常営業でどこまで値引くとやばい会社と思われるのか

新車も時計もバッグも安くならない時点でマンション価格が下がるとしたら
それは三菱・三井・住友他大企業の営業がヘタレなのか
商品が高額すぎるからしょうがないのか

>>52665 販売関係者さん
ハルフラは相場より安いから転売ヤーが集まってるだけだろう。新築マンション購入者に実需が少ないとか根拠あるの？地方移住促進策とかテレワークとか言ってるけどコロナを乗り越えて東京都の人口は増加に転じてきている。ネット情報でタワマンのネガ要素でタワマンの価値が下がってる根拠は？むしろ上がってきているように感じるが

>>52673 むっちりさん

勿論全部読んでいるよ　というか長年業界にいるからあなたより余程内情に詳しい。
しかし築浅でも新築より高い値段ではさすがに売れないんだよ。あくまでも販売価格は売主の希望価格。大体半年から１年かけて少しづつ下げ最後は１，２割、酷いのは３割引きで成約する
理由は書いたとおりで、今の都内の平均的な新築マンションを買うには世帯収入が１３００万以上必要。でもそんなのは全世帯の４％しかない。しかも子育てや車と両立できる世帯はさらに一桁減る。で、そんな狭い市場全てが潜在顧客でもないんだよ。
湾岸のタワマンも引き合いは本当に減ったよ。外人なんてたまに中国人がいるくらいで実際ゼロ。
皆買いたくても買えない。新築でも審査が下りない。だから皆郊外の２０年以内の中古を買うかそれも無理なら貸を継続する訳だね。今マンションを持っている人も売れないから新しいマンションも買えない。こうしてどんどんお古のマンションが市場に溢れる。


戸建も郊外は駅遠物件ばかり、都内は狭小ミニ戸ばかりで、これらはマンションよりはかなり回転は速いけどそれでも簡単じゃない。駅近は殆ど無い。だからどちらも駅近の４ＬＤＫ車庫付きとかが出れば即売れる。大体１００～１５０㎡の土地が売れ筋だね　

私はマンション業界にいるけど戸建派。それも駅徒歩圏以外は絶対ダメ。社内も社長以下そう考える人が大半だよ。数十年後の悲惨さを知っているからね。耐震性能だけじゃない。
配管、コーキング、外壁、躯体、基礎、RCだろうが免振ゴムがあろうが不安要素だらけ。部材の寿命も解かっている。まともにやれば管理費も修繕費も今の倍以上にしないと持たない。管理費滞納は避けられないし、あげると滞納率が増えいたちごっこになる。

何が言いたいかというとマンションは立地と築年数さえ選べなければいくらでも安く買える（維持費は高いが）し、それは戸建も同じってこと。人気物件はいずれもごく一部の富裕層しか手に入れられないという現実だよ。

>>52677 販売関係者さん
>私はマンション業界にいるけど戸建派。それも駅徒歩圏以外は絶対ダメ。

徒歩圏の定義がいまひとつわからないが、駅徒歩十分以内の戸建てとなるとかなり難しい気がする。駅前がすでに住専の田舎ってことでしょ？商業地ならビルの谷間になっているだろうし、そもそも価格もかなり高いだろう。それよりは都心のマンションの方が流通の容易さからいって選ばれると思うけどね。

>>52672 匿名さん

日本の人口が減ることが、どの程度東京の人口に影響するかだね。

地方都市の親を東京に呼び寄せる、地方の一族の墓を墓じまいして東京のマンション墓に遺骨を安置する、仕事を求めて若者がますます東京に集中する、そんな時代がくるかもな

>>52657 むっちりさん
>台湾有事やロシアウクライナ戦争など様々な不安要素が渦巻いている。
台湾有事は短期的には無くなったと思う、今はそんなことをしている場合ではない。
ウクライナは膠着状態が続くだろうし、おそらく春から夏にかけて大統領選挙をにらんだプーチンが乾坤一擲の大攻勢をかけてキーウを陥落させるぐらいはやるかもしれない。ただ、ファンダメンタルとしてのロシア外しが促進するだけの話で目新しい変化は起きない。そのうち時がすぎてロシア抜きの経済システムが回り出すと、元通りになるだろう。

>>52660 匿名さん
買える人もいるよ。リーマンショックのとき自分は買ったよ。投資用だったからもう売ったけど。

>>52661 匿名さん
52658 のリンクを見ると、東京23区の新築マンションの平均価格が、
6120万 (2007) → 5190万 (2009) に下がっている。約15%の下落だね。
平均でこれだから、一部の投げ売り物件だけではないと思う。
今は供給絞っているとは言え、リーマンショック級ならさすがに都心でも10%以上は下がると思うよ。

日本の不動産バブルはもう弾けている。

後世では黒田ショックがバブル崩壊の引き金となったと語られるであろう。
平成バブルの二の轍を踏まぬよう徐々に利上げするだろうから前回よりも緩やかに不動産価格が下落する可能性が高い。

>>52679 評判気になるさん
>日本の人口が減ることが、どの程度東京の人口に影響するかだね。

それが各エリア、各区、各町丁のＡ社、B社、C社でどう変わるかってことだからね。

例えば発売予定の近隣３区で人口１０％減ったとして
倒産しそうなＡ社が人口減にビビってたじろいで安売りするのか
業績絶好調マンション専業B社はブランドに自信ありで維持
大手デベの１角のＣ社はオフィス賃貸、商業、海外事業部の他部門が好調の中、部門ごと出世を諦めて売上・利益減の予算設定で通用するのか
あるいは売上は諦めて設備ガクンと落として利益確保目指すのか

同じマンション屋でも戦略は変わってくるわな。

変動金利が上昇するまでまだ猶予があるからその間はババ抜きの最終局面が続く可能性はある。
今回のバブル崩壊ではババは外国人に掴んでもらいましょう。

>>52686 匿名さん
変動金利上がるとマンション価格下がるって、10年前からよく聞く話だけど、変動金利がどのくらいに上がると、マンション価格はどのくらい下がる想定なの？

>>52677 販売関係者さん

まぁ安く買いたいってのはわかるけど、たまに出る掘り出し物を買うかわからん素人に紹介してくれるほど、甘い世界じゃないよね。

>>52687 検討板ユーザーさん

変動金利は、皆が騒ぐほど上がらないでしょ。上がるときは賃金が上昇するとき。昔の7%とか８%なんて、まず考えられないし。変動が上がって破綻する購入者は、ローンの返済負担率を計算できない人だよ。

>>52669 匿名さん

会社が儲かってたら株価上がるよね。

>>52689 匿名さん
賃金が上昇する時ではなく、賃金が上昇した時ですね。

>>52691 匿名さん

正確にはそうですね。失礼しました。

金利を加味して35年フルローン組んだ場合の毎月の支払い額が同程度になるようにマンション価格は調整される。
実需層にとって最も重要なのは、支払い計画が立つかどうか（月何万円住居費を支払うか）だからだ。
変動金利が0.5％上昇すれば１割弱下落、1％上昇すれば２割下落というイメージ。

好景気かつ賃金が上昇しないと金利は上昇しないなんて詭弁を本気で信じてる奴おるんやな。
スタグフレーションと言う小学校の社会で習う概念すら知らずにイキって金利は上昇しないと息巻いてる不動産屋が多くて笑うしかない。

今の不動産市場は投機マネーが入り込んでおり日経平均と半年遅れで連動している。
このまま日経平均が戻らなければ釣られて不動産価格も下落する。
素人はどうせ分かんねーんだから難しい事考えないで日経平均だけ見ときゃ良いよ。

>変動が上がって破綻する購入者は、ローンの返済負担率を計算できない人だよ。

ところが決して特殊なケースじゃないから
世の中こんなのいくらでも出てくるから怖いわな。

それでも今のところ日本もなんとかうまいこと回ってるもんな。

半年遅れで株価に連動もしてないし難しいわな。

株価と連動してるのは都心、湾岸など一部の地域だけだろ。

株価に半年遅れで連動するのは

1.なんとなくの雰囲気

2.株価変動1パーにつき不動産価格概ね○パー

3.縦軸横軸いじってデータ、グラフ作るので毎回大きく変わる

単純に実需エリアは10年前の相場の二倍が上限と思えばよい。
なぜなら平均年収横ばいのまま１馬力→２馬力がメインストリームになったから。

株価に半年遅れで連動してるのは

1.不動産市場(何とは言わない)
2.日本の新築マンション市場
3.どこかの新築マンション市場
4.どこかの中古マンション市場
5.オフィスビル市場
6.なんか昔そんなグラフ見ただけ
7.知らんけど

>>52694 匿名さん

金利は上がるのではなく、上げるのだよ。

これから価格下がるって言う人は、売り物欲しい業者だけだと思ってたけど、そうじゃない人もいる？

金利金利ってみんな言っているけれど、実質金利と名目金利って聞いたことがある人手を挙げて（笑

今は期待インフレ率が上がっているので、借金して何か買うならいまのうちだよ、と燃料投下

>>52705 匿名さん

そんなことしたら嫁が口から火を吹くよ


by23時に新橋でネクタイ頭に巻いてるリーマン

>>52688 eマンションさん

掘り出し物なんてないよ。

不動産業界に売却相談する前に個人オーナのツテで金融筋から得意先（殆どの場合富裕層）に情報が伝わるので、市場に出る前に優良物件は売れてしまう。
何故なら不動産を手離すことは恥という文化が富裕層にはあって、世間体を気にする売主が極力一般媒体に出る前に高く処分したいと考えるのが普通だからね。
売れなければ業界にも情報が伝わるけど、一般に出す前に事前相談客に真先に伝わる。ダメなら横繋がりの融通、最後にレインズとか一般広告に出す（地域の折込が先）流れなので、ネットで広告が見られるのは下流つまり残り物ばかりということ。とは言え売主も売り急ぐときは最初から公開売却を希望したり、差し押さえやタイミングもあるので、きわめてレアだけど必ずしも残り滓ばかりでもない。（マンションはほぼろくな物件がない）
土地も中古も販売情報もないのにいつの間にか持主が変わるなんてのが日常だよ。

あらゆる市場金利の指標となる、国債金利がアベノミクス以前の指標まで上がってきていて、今後も上昇トレンドなわけだけど、何か意見の言いたい変動信者おる？

一見、掘り出し物が有ると無しで逆の話をしているようで
中身はまあまあ、同じことを言ってるな。

>>52708 匿名さん
短プラをいつ上げるかだね。
支持率低いから当面は難しいかもね。

年が明けたら残り４戸に減っていた

是非続けて。
仮説ABCもその答えも、逆説も希望も全部書いちゃっていいよ。どんどん進めて欲しい。

>>52710 通りがかりさん

短プラ決めるのは各金融機関ね。

>>52713 匿名さん

その短プラは政策金利連動と嘯く輩がいますが、政策金利は日銀からの調達価額なだけであって、そこにどれだけ利率載せて売る（養分に貸し付ける）のかは各金融機関の自由裁量です。

某物件、なんだかんだ言ってサクッと売れてしまった。
去年売り出された時には、この駅遠で坪500台どうよ、って言われていたんだけどね

今じゃ全然安く見える。それがインフレであり、これからもっと上がるんじゃないかと思うのが期待インフレ率。じゃあ来年は何パーセント上がっている？千円で買えたものが千とんで五十円になるなら、十円ぐらい利息払ってでも今買った方が勝ちということになる。

>>52714 匿名さん
誰も借りれないほど利息を上げるほど、金融機関もバカじゃないわな。
金利が上がる、そのうち誰も借りれなくなるなんてことはないのだよ。銀行潰れるわ、そんなことしたら。

>>52715 匿名さん
>去年売り出された時には、この駅遠で坪●00円台どうよ、って言われていたんだけどね

マンションは日本全国そんな感じが続いてるね。

まあそれも岸田が終わらせようとしてるね。
ここから逆回転の始まり。
まあそりゃそうだ。アベノミクスで儲けた国民は私を含めてほんの一部。総理大臣として不動産価格の高騰を止めるのは正しい施作だよ。