23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>52648 マンション掲示板さん
>民主的な共産主義なら楽園になる
それは共産主義をわかっていない...

日本もインフレ5%近づいているから、賃上げ5%では余裕なんかないよ。それ以下の人は何もしないとどんどん貧しくなる。日銀も金利上げざるを得なくなり、マンションは下落する可能性の方が高いのでは？

https://jp.reuters.com/article/column-kazuhiko-tamaki-idJPKBN2SL2JB

>>52638 匿名さん
だからそのネタ投稿が恥ずかしいからやめた方がいいんじゃないか？

>>52652 匿名さん
ていうか下落どころではなく日銀の動向がヤバかったり世界のインフレが収束しないままリセッションに向かっているけれども、スレ住民は見ない聞かない都合の悪い事実は知らぬ存ぜぬでしょ笑
現実をいくら書いたところでスレ住民は白昼夢に浸ることに熱中してるから現状は何も分からないし目は覚めない
というより目が覚める必要はなくて事態が悪くなったときに本人たちが気づいて後の祭り状態っていうのが想像できるでしょ

>>52654 ご近所さん
消費者物価指数の国際比較をみるとコロナ後の急激なインフレは収束に向かいつつあるね。年の単位でみていけばスタグフレーションになるほどのインフレは起きないだろうなと思える。アメリカと中国が再び世界経済を牽引し始めるのではないかと思っている。

https://www.jil.go.jp/kokunai/statistics/covid-19/f/f51.html

ご近所さんはもう少しソースを示すべきじゃないか？
もっと具体的にどんな大変なことが起きるのか見通しを語るべきだよ。

今の話し方では、先祖の因縁がどうのとかいって壺を売りつける宗教のセールストークとあまり変わらない気がする。

金利引き上げだけ見たらマイナス要因だが、世界的インフレや、なり手がいないことから建設人材の減少による人件費大幅増加、1億以上の金融資産を持つ富裕層の増加海外投資家の参入などプラス要因もある。しかし、台湾有事やロシアウクライナ戦争など様々な不安要素が渦巻いている。上がるとも下がるとも断言できない。どうなるかは今後の世界情勢次第かな。だから今は様子見。

リーマンショック級の大事件が起きてもマンション相場はその後回復しているんだよね。6から7年でリーマン超えとなっている

https://tower-ten.jp/exhibition/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E...

バブル越えは怖いという話があるけれど、かつては一種の自転車操業で売買を短期に繰り返して利益を出すという実需の裏付けのない不動産投資だった。今は実需が買い支えている相場なので、安くなれば売るメリットはないので売り物が減る（バブルの時は暴落すると売り物が増えますます下がった）という一種のサーキットブレーカーが働く。
不動産が魅力的に見えるというのはこういう地合いの違いもある。

でもリーマンショック級が来て２割下がると、１億が8000万でしょう？
やっぱり今は様子見で、下落相場になれば中古を買い叩くのが良さそう。

2割って簡単に言うけど何千万って単位で下がって行ってる時に買える？そんな勇気がある人なら今でも買えるよ。逆に言うといま買えない人は暴落時も買えない。

リーマンショックで２割も下がったのは倒産した中小デベの投げ売り物件だけでしょ。いまは余裕の大手しか残ってない。リーマンショック級がきても下落率は都心で平均５％程度。首都圏全体でも10%程度。

いまだって投資用で買われてる住戸なんていくらでもあるし
当時と違って人口減少が恐ろしいスピードで進んでいくわけだが

しかし新築マンション価格は下がりませんな。

２割下がっても3年くらい前の相場に戻るだけだし、買う必要があれば早く買うってのが今のところ最適解かもね。

これからは知らんけど。

日本の話
関東の話
東京の話
23区の話
都心の話

どこを分けて考えるべきでどこを分けて考える必要がないのか
そういうのも考えないといかん

>>52658 匿名さん

国内の自衛隊基地周辺を中共資本が買い漁りトロイの木馬化し、湾岸にもチャイナマネーが侵食しモラルハザード化している。ハルフラに象徴されるように実需を探す方が難しい。
しかしこの宴も間もなく終わる。
政府も馬鹿じゃないしタワマン節税廃止を皮切りに高金利化、不動産規制、地方移住促進策など次々に打ち始め、更に景気低迷で実需層の生活も苦しくなっている。
それに台風被害や、ネット情報でタワマンのネガ要素が広まったことも大きい
人口減少の中マンションが既に飽和状態にあり、担保価値を認めない銀行のローン審査も厳格化し、テレワーク化もマイナス要因。
元々土地の原価比率が低い上に老朽化・減価償却が進んでも建替もできないなどこれ以上ないほど悪条件が揃っている。
人口ボーナスもなく高度成長時代は二度と来ないし、あとは腐動産化・廃墟化するだけ
中共の初期の目的は達成され、中国人富裕層もかつての勢いはなく爆買いもしない。
欧米人は日本の伝統文化に興味はあっても中途半端な東京のマンションなどに興味はない。　
もし国内の実需層があるなら、より手の届きやすく好立地に建つ中古マンションが活性化する筈。

新築より安いはずの「中古マンション」が、なぜかまったく売れない「意外な理由」
https://gendai.media/articles/-/104324?imp=0

GDPの視点を考慮するならば
日本のＧＤＰの話
東京のＧＤＰの話
何がどこまでマンション価格に影響するのかしないのか
考えないといけない

生産性の高さでマンション価格に影響及ぼすのならば
日本の生産性がマンション価格にどう影響するのかしないのか
東京の生産性がマンション価格にどう影響するのかしないのか
作り手はどこまで影響され、買い手はどこまで影響されるのか

日本の生産性が低くて～っていうからよくよく見たら
でも実は東京の生産性は逆に上がってた場合、
東京のマンション価格は上がるのか下がるのかどっちなんだいっていう視点を持っているのかいないのか

株価が下ってても作り手の会社が儲かってる場合
景気が悪くても作り手の会社が儲かってる場合
マンション価格は上がるのか下がるのか

日本人の年収が増えないけれども
都民の年収が維持されていたら
都民の年収が増えていたら
東京のマンション価格はどうなるんだ

非正規社員の年収ではマンション買えなくても
正規社員の年収が維持されたら
マンション価格はどうなるんだ

マンション検討者の年収が維持されていたら
マンション検討者の年収が増えていたら
東京のマンション価格はどうなるんだ

現実には複合要因であろうが何と何と何の影響が大きいのか

日本人の所得が何年も増えてないと言っても
作り手は策を練り実行し、マンション価格を上げてコロナ禍で過去最高利益

マンションが売れなきゃ商業・賃貸・海外に経営資源を向けれらる時に
日本を代表する企業でもあるデベなら安売りしてくれるのか
どことどこのデベがブランドを毀損して安く売ってくれるのか
どことどこのデベは競合相手が弱るまで耐えるのか

日本の人口が減る
東京の人口が減る
23区のマンション購買層の人口が減る
どこが何％減ったらどこのデベが何％安売りするのか

>>52662 マンション掲示板さん
この記事築古マンションの記事じゃん。実需層が買わないからじゃなく、管理や耐震性に問題があるからって書かれている。ちゃんと記事読んだ方がいい。
問題のない中古物件は実需層に取引されているよ。この記事からの引用
中古マンションといっても、完成してから5年、10年といったいわゆる築浅の価格は新築マンションとほとんど変わらない。いや、むしろ最近は新築マンションの供給戸数が減少していることもあって、築浅の中古マンションの希少性が高まり、従来の新築の相場より高い価格で取引されているものもある。

マンションを５％安く売り出したら客は気付いて売れるのか
マンションを10％安く売り出したら客は気付いて売れるのか
売出し価格は変えず５％値引く方が客は喜び売れるのか
５％じゃ有難みなくて10％値引く方が客は喜び売れるのか

あそこの会社はすぐ値引くぞ、と噂されても値引くほうが売れるのか
あそこの会社はすぐ値引くぞ、と噂されたら足元見られて売れなくなるのか
どこまで値引くのは通常営業でどこまで値引くとやばい会社と思われるのか

新車も時計もバッグも安くならない時点でマンション価格が下がるとしたら
それは三菱・三井・住友他大企業の営業がヘタレなのか
商品が高額すぎるからしょうがないのか

>>52665 販売関係者さん
ハルフラは相場より安いから転売ヤーが集まってるだけだろう。新築マンション購入者に実需が少ないとか根拠あるの？地方移住促進策とかテレワークとか言ってるけどコロナを乗り越えて東京都の人口は増加に転じてきている。ネット情報でタワマンのネガ要素でタワマンの価値が下がってる根拠は？むしろ上がってきているように感じるが

>>52673 むっちりさん

勿論全部読んでいるよ　というか長年業界にいるからあなたより余程内情に詳しい。
しかし築浅でも新築より高い値段ではさすがに売れないんだよ。あくまでも販売価格は売主の希望価格。大体半年から１年かけて少しづつ下げ最後は１，２割、酷いのは３割引きで成約する
理由は書いたとおりで、今の都内の平均的な新築マンションを買うには世帯収入が１３００万以上必要。でもそんなのは全世帯の４％しかない。しかも子育てや車と両立できる世帯はさらに一桁減る。で、そんな狭い市場全てが潜在顧客でもないんだよ。
湾岸のタワマンも引き合いは本当に減ったよ。外人なんてたまに中国人がいるくらいで実際ゼロ。
皆買いたくても買えない。新築でも審査が下りない。だから皆郊外の２０年以内の中古を買うかそれも無理なら貸を継続する訳だね。今マンションを持っている人も売れないから新しいマンションも買えない。こうしてどんどんお古のマンションが市場に溢れる。


戸建も郊外は駅遠物件ばかり、都内は狭小ミニ戸ばかりで、これらはマンションよりはかなり回転は速いけどそれでも簡単じゃない。駅近は殆ど無い。だからどちらも駅近の４ＬＤＫ車庫付きとかが出れば即売れる。大体１００～１５０㎡の土地が売れ筋だね　

私はマンション業界にいるけど戸建派。それも駅徒歩圏以外は絶対ダメ。社内も社長以下そう考える人が大半だよ。数十年後の悲惨さを知っているからね。耐震性能だけじゃない。
配管、コーキング、外壁、躯体、基礎、RCだろうが免振ゴムがあろうが不安要素だらけ。部材の寿命も解かっている。まともにやれば管理費も修繕費も今の倍以上にしないと持たない。管理費滞納は避けられないし、あげると滞納率が増えいたちごっこになる。

何が言いたいかというとマンションは立地と築年数さえ選べなければいくらでも安く買える（維持費は高いが）し、それは戸建も同じってこと。人気物件はいずれもごく一部の富裕層しか手に入れられないという現実だよ。

>>52677 販売関係者さん
>私はマンション業界にいるけど戸建派。それも駅徒歩圏以外は絶対ダメ。

徒歩圏の定義がいまひとつわからないが、駅徒歩十分以内の戸建てとなるとかなり難しい気がする。駅前がすでに住専の田舎ってことでしょ？商業地ならビルの谷間になっているだろうし、そもそも価格もかなり高いだろう。それよりは都心のマンションの方が流通の容易さからいって選ばれると思うけどね。

>>52672 匿名さん

日本の人口が減ることが、どの程度東京の人口に影響するかだね。

地方都市の親を東京に呼び寄せる、地方の一族の墓を墓じまいして東京のマンション墓に遺骨を安置する、仕事を求めて若者がますます東京に集中する、そんな時代がくるかもな

>>52657 むっちりさん
>台湾有事やロシアウクライナ戦争など様々な不安要素が渦巻いている。
台湾有事は短期的には無くなったと思う、今はそんなことをしている場合ではない。
ウクライナは膠着状態が続くだろうし、おそらく春から夏にかけて大統領選挙をにらんだプーチンが乾坤一擲の大攻勢をかけてキーウを陥落させるぐらいはやるかもしれない。ただ、ファンダメンタルとしてのロシア外しが促進するだけの話で目新しい変化は起きない。そのうち時がすぎてロシア抜きの経済システムが回り出すと、元通りになるだろう。

>>52660 匿名さん
買える人もいるよ。リーマンショックのとき自分は買ったよ。投資用だったからもう売ったけど。

>>52661 匿名さん
52658 のリンクを見ると、東京23区の新築マンションの平均価格が、
6120万 (2007) → 5190万 (2009) に下がっている。約15%の下落だね。
平均でこれだから、一部の投げ売り物件だけではないと思う。
今は供給絞っているとは言え、リーマンショック級ならさすがに都心でも10%以上は下がると思うよ。

日本の不動産バブルはもう弾けている。

後世では黒田ショックがバブル崩壊の引き金となったと語られるであろう。
平成バブルの二の轍を踏まぬよう徐々に利上げするだろうから前回よりも緩やかに不動産価格が下落する可能性が高い。

>>52679 評判気になるさん
>日本の人口が減ることが、どの程度東京の人口に影響するかだね。

それが各エリア、各区、各町丁のＡ社、B社、C社でどう変わるかってことだからね。

例えば発売予定の近隣３区で人口１０％減ったとして
倒産しそうなＡ社が人口減にビビってたじろいで安売りするのか
業績絶好調マンション専業B社はブランドに自信ありで維持
大手デベの１角のＣ社はオフィス賃貸、商業、海外事業部の他部門が好調の中、部門ごと出世を諦めて売上・利益減の予算設定で通用するのか
あるいは売上は諦めて設備ガクンと落として利益確保目指すのか

同じマンション屋でも戦略は変わってくるわな。

変動金利が上昇するまでまだ猶予があるからその間はババ抜きの最終局面が続く可能性はある。
今回のバブル崩壊ではババは外国人に掴んでもらいましょう。

>>52686 匿名さん
変動金利上がるとマンション価格下がるって、10年前からよく聞く話だけど、変動金利がどのくらいに上がると、マンション価格はどのくらい下がる想定なの？

>>52677 販売関係者さん

まぁ安く買いたいってのはわかるけど、たまに出る掘り出し物を買うかわからん素人に紹介してくれるほど、甘い世界じゃないよね。

>>52687 検討板ユーザーさん

変動金利は、皆が騒ぐほど上がらないでしょ。上がるときは賃金が上昇するとき。昔の7%とか８%なんて、まず考えられないし。変動が上がって破綻する購入者は、ローンの返済負担率を計算できない人だよ。

>>52669 匿名さん

会社が儲かってたら株価上がるよね。

>>52689 匿名さん
賃金が上昇する時ではなく、賃金が上昇した時ですね。

>>52691 匿名さん

正確にはそうですね。失礼しました。

金利を加味して35年フルローン組んだ場合の毎月の支払い額が同程度になるようにマンション価格は調整される。
実需層にとって最も重要なのは、支払い計画が立つかどうか（月何万円住居費を支払うか）だからだ。
変動金利が0.5％上昇すれば１割弱下落、1％上昇すれば２割下落というイメージ。

好景気かつ賃金が上昇しないと金利は上昇しないなんて詭弁を本気で信じてる奴おるんやな。
スタグフレーションと言う小学校の社会で習う概念すら知らずにイキって金利は上昇しないと息巻いてる不動産屋が多くて笑うしかない。

今の不動産市場は投機マネーが入り込んでおり日経平均と半年遅れで連動している。
このまま日経平均が戻らなければ釣られて不動産価格も下落する。
素人はどうせ分かんねーんだから難しい事考えないで日経平均だけ見ときゃ良いよ。

>変動が上がって破綻する購入者は、ローンの返済負担率を計算できない人だよ。

ところが決して特殊なケースじゃないから
世の中こんなのいくらでも出てくるから怖いわな。

それでも今のところ日本もなんとかうまいこと回ってるもんな。

半年遅れで株価に連動もしてないし難しいわな。

株価と連動してるのは都心、湾岸など一部の地域だけだろ。

株価に半年遅れで連動するのは

1.なんとなくの雰囲気

2.株価変動1パーにつき不動産価格概ね○パー

3.縦軸横軸いじってデータ、グラフ作るので毎回大きく変わる

単純に実需エリアは10年前の相場の二倍が上限と思えばよい。
なぜなら平均年収横ばいのまま１馬力→２馬力がメインストリームになったから。