23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>49848 匿名さん
確かに。仕様は一昔前に比べるとコストカットが目立つね。
自分が気になるのは、最近は低層の高級マンションでも乾式壁を採用していること。あれはどうなの？
施工が少しでも悪かったり、地震で隙間ができたりしたら音漏れするんじゃない？

>>49851 匿名さん
乾式壁もそうですけど、外壁が鉄筋コンクリじゃなくてＡＬＣなのも危うい。床や天井スラブと一体化してる鉄筋コンクリじゃなくてただの発泡ボードをはめ込んでコーキングで隙間を充填してるだけなので経年劣化も著しいと思うし。

>>49849 匿名さん
状況や相手に応じてだな。コロナ初期に利益大の相手に合わせ下げた物件もあるし、値下げに応じない相手もいた。下げたのはタイムス、拒否したのはスタバ。タイムスは約束通り業績戻り賃料も戻したよ。長い目で判断するね。

>>49851 匿名さん
それで良いんだよ。
今のマンション購入者の属性はパワーカップル7割、投資家3割。
一昔前と違って本当の富裕層が買う訳じゃないからどうせモノの良し悪しなんて分らん。

>>パワーカップル7割、投資家3割

今パワーカープルそんな比率高いの？
ほとんどが実需なのか。

東京怖い
ま、売出し希望価格だから成約価格とは違うけどね。

>>49856 匿名さん

そりゃ右肩上がりの状況だったんだから売り出し価格は強気だわ

ところが、8月末に状況は一変した。FRBがリセッションを厭わない容姿ないインフレ退治を宣言。ご存じの通りS&P500を初め、株式市場は先週底抜けした。

更に不動産屋に聞けば分かるけど、8月末から都心物件は動きが鈍化してるよ。
明らかに投資家はリセッションに備え出している。

これから秋に出てくる様々なデータは世界的景気後退と不動産関係の減速のデータ。

そして欧州の冬だ。プーチンが作る先の見えない欧州の冬。

今はバブル崩壊直前の臭いがします。　

デベも業績好調継続だし、なかなか安くなってくれませんな。
もう長いこと半値8掛け2割引になるのを待ってんだけどな。

>>49857 匿名さん
>そして欧州の冬だ。プーチンが作る先の見えない欧州の冬。

欧州やべえな。
日本はなんで欧州に比べて物価も安定してるんだろうな。

ウチのせがれがまたやってくれました！

【MLB】大谷翔平、日本人最高43.4億円の1年契約で電撃合意　年俸調停を回避、球団発表

日本ハムファイターズ在籍中
2013年(19歳) 1500万円
2014年(20歳) 3000万円
2015年(21歳) 1億円
2016年(22歳) 2億円
2017年(23歳) 2億7000万円

ロサンゼルス・エンゼルス在籍中
2018年(24歳) 5995万円
2019年(25歳) 7205万円
2020年(26歳) 7700万円
2021年(27歳) 3億3000万円（300万ドル/110円換算）
2022年(28歳) 6億3000万円（550万ドル/114.5円換算）
2022年(28歳)　 43億4000万円（3000万ドル/144.5円換算）

1年契約ならこの程度かな　やっぱりエンゼルスで世界一になりたいか。オータニ応援しているうちにエンゼルス好きになった日本人も多いから良かったかも。最終戦は規定回数とノーヒットノーランやってMVP期待。ジャッジのホームラン数はア・リーグだけの記録でナ・リーグ見れば数人上がいるのに評価高すぎだと思う。

>>49857 匿名さん
今更何言ってんの。そんなことは今年の2月から最強の誰かが実況してるじゃん
遅い遅い
>>49858
バブル崩壊ではない。企業体制が総崩れになるんだよ
人を欺くことが得意な不動産業界も投資家も。何の力もなく
>>49859
そうかー
>>49860
欧州より自分の心配をしろ

持ち家派＝金持ち　賃貸派＝貧乏人 ５
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1657449854/l50

>>49846 マンション検討中さん
そうなんだよね
これまでオフィスで開発した方が事業性が高い立地が軒並みマンションの方が事業性が高い見込みになってるんで、計画自体を見直す必要が出てきてんだよね
床単価で1.25倍以上の値付けができるからオフィスに優位性があったのにその優位性がなくなっているのが現実なんだよな

>>49862 坪単価比較中さん

ここで移籍しないのが日本人らしくて好きだな
ジャッジの事については同感だなー。
まあ、それだけ特別のNYで今年はぶっちぎりの首位とか
ジャッジ自身がアメリカ人に珍しく良い奴ｗとか
アメリカ人のプライドとかいろんなものが混ざってるんだろうね。

心配するのは欧州ではない。他人でもない
その人自身

持ち家派＝金持ち　賃貸派＝貧乏人 ５
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1657449854/l50

しかし、大谷のあとにアメリカ人に二刀流で有望な選手がいるって聞いて
これで二刀流が出てくるかもと思ったりもしたが
ここまで凄すぎると、仮に二刀流が出てきても世間はショボい二刀流にしか
感じないであろうってのを鑑みるとやっぱり二刀流は出て来ないかも、ってことを思ったり思わなかったり。

>>49865 匿名さん
ジャッジは見た感じいい奴だね　あの顔は。
日本人らしい金持ち好青年のオータニの嫁さんだけは気になる。金髪スーパーモデルか岩手の幼なじみか49861の父親なら分かるかな。

オータニさんでコメントしたい人はヤフコメへどうぞー。管理人さんの言う通りここで投稿しないでね。
みんな迷惑してるよ。

２３区のマンション価格はその妥当性は別として、右肩上がりで上がってきました。
今年に入り世界情勢の変化、インフレの進行、ダウの急落など近年に無い急激な変化が巻き起こってます。
それらの不動産への影響はマダラ模様では起こっているものの、未だ明確な価格下落には結びついていなく、マスコミでは触れられていません。

しかしながら、このスレに集まられる敏感な層の諸兄の皆さんの中には、水面下で始まっている兆候を感じてらっしゃる方も多いようです。

私はその兆候が恐ろしくなり、自己の判断と自己責任から都内保有資産を売却し現金化を図りました。
おかげさまでチャレンジ価格で処分できましたが、周囲からはインフレになるのに現金化は危険と指摘されたりもします。

バブルの崩壊を経験した世代としては、世の中の一般人が騒ぎ出す前の行動が自分の身を守ると考えております。

>>49871 通りがかりさん

利食い千人力ですね。
これから爆上げしても利益が減るわけやないよ。
機会損失は大きいけど。

>>49872 口コミ知りたいさん
１６年前に購入した価格の倍で売却出来たので、利確的には充分でした。
査定価格＋１０百万のチャレンジ価格で運良く成約出来たので満足です。
先々さらに値上がりしたら機会損失かもしれないけど、まあ、自己判断なのでしゃぁない。

>>49873 通りがかりさん

家売ってルンペンってことはないよね？

浜松町に拠点を置く自営で、リモートでやり取りなので出社月数回、郊外に一戸建て借りてます。

不動産はボロ屋を処分しているけど、利回りいい土地はこれからも利益出すから生きている間は売らない。株は5、6月に続き先週から買い出したよ。不動産はよほどの出物がないと買えないな。

>>49875 通りがかり

レンタル・シェア・バーチャルオフィスってことですかね。
自営に最適ですね。

>>49876 坪単価比較中さん
利回りいい場所が良い土地が最強だなー
マンションについては、今までは条件が甘くても利益出たけど、これからは優良物件に限った取捨選択が必要やね。
マンションは築２０年過ぎるとよほどリフォームしないと売りにくくなるし、立地悪けりゃ負動産になりかねない。
チキンゲームはぶつかる前に逃げるに限るよ。

>>49878 評判気になるさん
良い場所をいち早く、それが結果安く買う事になる。金も株も不動産も安く買えることが儲けやね。
今の価格だと新築マンションはどうしても買う気になれんね。

株はピンポイントで安くなった時に買えれば最高だけど、家は年齢によって欲しい時があるからね。

今はお宝土地以外の不動産（特にマンション）は一刻も早く処分し現金化して賃貸に一時退避すべき。
買換特例なんか気にしても一円の得にもならない。
只田園調布のような土地が割安放置されているのが気になる。その辺の一種低層と余り変わらない。
５０坪縛りや４０／８０制限でアパートに向かないと言う問題があるにしてもお買い得だと思う。
俺なら将来が見えるタワマンより余程資産性があると思うけどな。
逆に狭小なペンシル戸建は業者の利益が半分くらい乗っかっているが、絶対額が安いと売れるというのもヘン。
（流石に飯田とか安普請なところは城南では人気ないが）

住みたい時に、簡単に手に入るのではなく、少しだけ無理をする、少しだけ手を伸ばして買うのが一昔前の不動産の在り方だった。

ところが現代は、資産保有の二極化が進み、本当に必要な世帯が極端なローンを組まないと住まいを入手出来ない状況になっている。

人口構成の高齢化が進んでいき、実需層が減っていくと、この歪んだ状況はいずれ淘汰されると思います。

国内だけなら高齢化とか人口減だが、外国人が買うからそう単純ではない。

田園調布は確かに割安だけど、都合よく50坪ででてこないから大体200平米以上なんだけど、そうなるとグロスがバカ高いし、ひな壇が多いから取り壊し費用はかなり高い額になるし、メンテナンスとかもダルいじゃん

そんな感じで街自体がとても老いてるから、子育て世代が流入しないんだよね。
やっぱ一昔前の価値観の街って感じだわな。
成城だと、憲章が田園調布より緩いし、快速止まるから、割と若い世代も流入している印象だが。
若い世代だと、もっと活気あって街開発が盛んで同世代が多いきれいな街を好むんよ。
戸建てで住宅環境重視なら、神奈川ならたまぷら、千葉ならおおたか。都内に拘るなら、吉祥寺とかになるんじゃないかな。

田園調布は憲章を100平米くらいまで一気に引き下げて、東急が二子玉みたいにガチ開発したら一気に若年層戸建て需要刈り取れると思うけど、今のままなら住民の高齢化とともに街も寂れていく一方だよ。

中年層や老人だけが住み続け、一般の若い層が入りこめない東京。
子育てで余裕あるのは裕福層に限られ、一般人は住宅ローンと教育費に追われる日々。
悲しい未来やね。

>>49885 評判気になるさん

ンムフフフ。
人生甘くないね。

田園調布面３も条例があるから風格が保たれるし、寂れているようには余り感じない。
人口密度が低いし一時期空地が増えて住宅街だからそう感じるだけ。空地も暫くして家も建つしね。
まあ若者が大きい家を建てるというのは流石にないがｗ
バブルと違い、今は安いから２百坪でも相続税が払える人も多いし、東口など周辺はマンションやアパートも多いので、平均年齢も意外と若い。
あと田園調布は渋谷、目黒、恵比寿皆１５分以内だけど、成城学園前は新宿に１５分以上かかるよ。

>>成城学園前は新宿に１５分以上かかるよ。

新宿までなら成城の方が全然近い。
渋谷までなら東横一本だから田園調布は早いけどな。

山手線内側だとか環七より内側だとか言われてる中で、田園調布も成城も二子玉も環八すら内側に入ってないのに人気なんだからすごいよね。

環八の外側かつ多摩川の内側の高台が一番の高級住宅地。地上から富士山も見え環境がよい
多摩川に近すぎる低地も水害の危険性があるからダメ。
多摩川だけでなく目黒川、古川、呑川も同じで川沿いから少し離れた高台がいい。

環八・山手通り・２４６・第二京浜、首都高など幹線道路沿いも煩くて環境は劣悪だけど
街道沿いのマンションが防音壁兼防塵の盾になり、道一本奥まった場所は静かで住環境に適している。
都心が高級で良かったのは今より戸建の多かった昭和の時台まで。今はビルと集合住宅だらけでファミリーには向かない。

成城は大手町や日比谷などの東側主要駅にも出やすいしね。いい場所だよね。
田園調布は実際SUUMOとか見るとわかるけど、長期でずっと土地残ってるよ。
坪単価は安いけどグロスで2,3億だから、まぁ売れないね。

田園調布3丁目は高齢化率30%で東京平均の1.5倍近いからめちゃ高いよ。子ども全然いないし。寂れてるていうの印象じゃなくて統計ね。

田園調布が地盤、街の美しさ、閑静さ、格などにおいて非常に高いのは間違いないけど、それ故に高齢化社会のドツボにハマってる感じはあるな。
時代に合わせてアップデートしないと。

>>49889 匿名さん
内側、内側って永遠に言い続けてるだけで、特別、魅力的な地域があるわけでもないしね。住宅商業地以外のある目ぼしい緑地は、バカでかい墓地や寺がいくつもと、皇族占有地、上級国民が手放した有料公園など、うんざりするようなものばかり。それ以外も何度も行きたくなるようなもんじゃないから、普通に多摩川とか湘南に人気があるのは当然。資産価値以外の、今後のエリアごとの浮き沈みには興味がある。

>>49891 マンション検討中さん
実際、行けばわかるけど、駅前もテナントが入れ替わっても賑わうわけでもなく、往年の女優みたいな痛々しさを感じる。業者が見ればすぐわかる朽ちかけた（は言い過ぎとしてもメンテが追いついてない）それなりの豪邸が並んでいるが、豊かな緑に覆われていて規模もでかいので、寂れているという表現は当たらないんだけど。首都圏内で同じようなことが見てとれるのは、逗子の「披露山庭園住宅地」かな。出せば売れる区画もあるが、世代交代が上手くいってるオーラはなく、田園調布と同じように、個別の作品になってしまっている豪邸というのは完璧に維持し切れるような代物ではないことがわかる。

あーそれはあるかも。田園憲章とか街のルールがあるのは素晴らしいけど、欧米と違うのは、トンマナのレギュレーションがなくて各々好きな家を建てるから一体感ないっていうのと、電柱地中化とかがされておらずストリートが美しくなりきらないっていうのがあって、世代を超えて価値を残し続けるものではないのかもね。

欧米とかトンマナが整っていて、電柱がないから、家が街の重要な構成要素となっているんだけど、日本の場合、家の主張が強すぎなんだよな。

まあ、長嶋一茂は相続放棄する予定だそうだけど、賢明だよね。
ミニでも豪邸でも、ほんとマンション以外の不動産は面倒だから。

世田谷区ってもう若い世代にとってはブランドじゃないからな。
若い世代は通勤時間は時間の無駄、都心までのアクセスが命と考える。
事実として30代未満人口増加率は都心3区がトップスリー独占してる。

若い世代は田園調布の豪邸よりもインスタ映えする湾岸タワマンの上層階に憧れる。
あんなもの俺には薄っぺらい成金趣味に見えるし相続税対策で購入する以外の意味を見出せないがな。
時代が変わったんだろうな。

>>49898 匿名さん
湾岸一帯は下げに転じても、今の上澄みがすっ飛んだ辺りで、買いたかった層が湧いて戻ってくると予測できる。在宅であってもなくても、職を変えても潰しが効く場所だしね。練馬でさえ5年以上前からもう200平米は、真っ二つに割って売らなきゃ売れないんだから、今でさえローンが組めないグロス価格、その上、条例だとか規則がある田園調布なんて、どうなるんだろうね。既に、憲章なんて輝かしいもんじゃなくて、固定資産税ぼったくられ続けながら買手もいないのナイナイ制度になっちゃってね。駅近のように車なしでも快適というわけでもない。

>>49891 マンション検討中さん

１．５倍が高いとは言っても１０人中二人が三人になったところで実感はないな。
あまり出歩かないからかな。


大田区の丁番別人口（一番右が高齢化率）
https://star-kantei.net/application/files/6616/3091/9265/6.pdf