23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>49800 修正　（だいなり）（しょうなり）間違えてた。

7× 2 ＝14 ＞ 13

13は、東京の新築マンションの平均価格に対する年収倍率だ。
https://www.nikkei.com/article/DGKKZO78970880V00C22A1QM8000/
つーことで、倍率的に見ると、一次取得層にとってはそろそろ限界の価格といえるかな。

ローン組んで買える・買えないと生活レベルの話は別だから危ないわね。
リーマン・公務員等で言えば定年時に預貯金・退職金で完済して余りが出来る家庭
夫婦揃って70過ぎまで働かなきゃ完済出来ない人
年金は預金出来るレベルの収入のある人
年金じゃローンも払えず、自分に言い訳して売って田舎に帰る人（賃貸に戻る人）

東京は昔のB流アイドルで消えて落ちぶれてると思ったら年収1000万以上だったり
逆にあんなに羽振り良かったのにサラ金つまんでどん底生活とか
どっちも普通に起きるからね。

結婚して何十年も共働きが続けられることが前提のスキームに無理があると思う。

失業リスク、病気リスク、離婚リスク、あらゆるリスク発生時にキャッシュにて対応出来る富裕層なら良いが、現在の収入だけが前提の高額ローンは破綻する危険が伴う。

子育てした人はわかると思うが、教育費は想像以上に半端なく湯水の様に金を使うので、収入における住宅ローンの割合はある程度低くしておかないと回らなくなる。

というか、無理な住宅ローンに身を捧げ、子作りを諦め少子化が加速している日本の未来が心配。

借金は財産というのや、田舎に帰ればどうにかなるというのも、あくまで発展する段階の国で言えることですからね。なんとか現状維持できるかも知れない首都圏を、安易に脱出なんてしない方がいい。地方の中核都市で悪くないところも多少はあるけどね。

しかし都心マンションは下がらんな。
上がりっぱなし。お金あるところにはあるね。

東京23区の分譲マンション、8月の賃料4カ月連続下落
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC166F00W2A910C2000000/

東京カンテイ（東京・品川）がまとめた8月の分譲マンション賃料は、東京23区が1平方メートル当たり3813円で、前月に比べて10円（0.3%）下がった。4カ月連続で前月を下回った。物価の先高観による景況感の悪化観測から、都心の賃料水準が高い物件のオーナーを中心に賃料を下げる動きが目立つ。

新築マンションの坪単価も下落気味だし、そろそろピークアウト？

>>49808 匿名さん
あまり細かな数字見てもね、意味ないと思う。日本人は低成長と貧乏になれているし景況感悪化もいつもの事かな。この程度じゃ変わらない。世界的な景気後退がはっきりして株価が2割下がり中古がちょい売られる程度か。

>>49808 匿名さん
最近人気のないワンルームが下げているだけだよ。
リモートワークに全く向いていないからね。
飲食店の従業員寮としての需要もかなり減ったし...

>>49808 匿名さん

それみてそんな感想持つようじゃ飽きまへんで。

ただ大きな流れは49801の言う通りだと思うよ。
一時取得者の上限値に達した分、これからの値上がりはかなりハードル高いと思うな。
一時取得者の購入比率は8割弱だから、ここの購入限界値がグロスのピークだろう。

レインズも上がってるのはYoYで、MoMだともう半年くらい価格ステイだし、

>>49798 匿名さん

下がる時が来たとしても、それは今と同等以上のものを安くしてくれる奇特なデベはどこにも存在しないわけで、狭くなるなり不便になるなり仕様が悪くなるなんだよね。
で、それで構わない人は、今から条件を下げて買っておくほうがいいだろうと思ふふふ。

>>49804 マンション掲示板さん

特に定年後、無収入あるいは低収入になってからの高額マンションの共益費等は恐怖だからね。
一軒家なんかでも修繕はあるから同じなんて言う人もいるけど、プレッシャーは全然違うからね。

>>49809 坪単価比較中さん
ここ2,3年の株価との相関関係をみると、日経平均株価が2割下がって、その状態が継続するなら23区新築マンションの平均坪単価は5～10%下落する関係があるね。
特定地域ではなく、23区平均の話ね。

それは無理な計算だな

今日は朝からサウナで３ととのい。
モーニング食べて今、メール1件送信。
あとは支払いとお金の移動。

インフレなのに23区の家賃下がっているのか。意外。
ハイブリッドワークの普及を背景に、都内の職場から離れた場所に住環境を求める傾向が続いているとのことだね。
23区の現状はこんな感じか。
新築 △
中古 〇
賃貸 ×
オフィス ×

新築は需要絞って大成功したから◎じゃない?賃貸も?ではないよ。本質的には連動するし。ま、これからは新築もきついと思うけど。
インフレと家賃が連動するかっていうと微妙なところで、
今回のインフレはコストプッシュだから、景気自体は悪いので、値上げするのは基本的に原価ビジネスのみ。
家賃は原価ビジネスじゃないから、基本的に需要ベースで価格が決まるんだよね。
で、当然生活費が上がっているから、不動産に回すお金が相対的に減るわけで、ここで家賃上げる勇気のある大家もなかなかいなかろう。

>>49819 マンション検討中さん
ロイターの見解は異なるようだよ？マンション管理コストは上がっているよね。

「コラム：家賃も上昇の兆し、沈黙のサービス価格がＣＰＩ押し上げへ」
https://jp.reuters.com/article/column-tamaki-kazuhiko-idJPKBN2P90OQ

>>49819 マンション検討中さん

新築はデベが供給絞っても坪単価がゆっくり下落始めているから、市況的には△かと思ったんだけど。契約率も７割切っているし。
賃貸は△でもよかったかな。

ロイターの光熱費と輸送費が上がってるから賃料が上がるってよくわからんロジックだけどな。

基本不動産ってほぼ原価は仕入れ値で後は、需要変動でしょ？

ま、とにかくマンションは一次購入者がもう買えないからこれ以上あがらないと思うよ。

>>49823 マンション検討中さん
稀少立地が出て来れば、そこだけは、もっとあがるんじゃない？ そういうのは、一次取得者層なんてターゲットじゃないし。ここがっ？みたいなところが取りまとめられたり、実は時限の借地地帯だったり、ごちゃごちゃしててもオーナー数人だったり、素人目には分かんないからね。デベもローラー的に調査するわけじゃないだろうし、持ちかけなど、何かきっかけがあってからだろうからね。

リモートワーク移行による住み替え特需もそろそろ終わると思うね。
世界的景気後退と株安の中で値上がりは厳しいだろう。

ほいでアメリカが景気後退で政策転換、金利引き下げに動き急激な円高。
これが一番恐ろしい展開だわ。
まあそうそう起きないとは思うけど。

ロシア在住のYouTuberの情報によると、ロシア国内の新築物件は３割減、中古物件は５割減と、急激な値下がりが起こっているとのこと。
不動産を多数持つ資産家が一斉に現金化を進め、値を下げて早期処分をしているかららしい。
先月迄は資材価格高騰で値上がりしていたのに、全く逆に振れ一気に投げ売り。

他国の極端な状況だけど、資産家が一斉に売りにシフトするとどうなるかの事例。

実需は完全に置き去りにして投資マネー流入により価格高騰してるだけだから世界同時株安と共にドボンよ
日経平均に半年遅れで連動するからバブル崩壊が騒がれるのは来年になってからかな

日本ってそんなに資産家がマンション保持してんのかね。
日経も円安のうちは2.5万くらいで底堅いと思ってるんだが。
ま、2.5万でもピークからして2割弱安いから、不動産にも影響でるか。

今去年の日経平均の予測見てたら3.2万とか予測しているアナリストが多くて草生えるわ。
未来予測するのは難しいね。

>>49822 マンション検討中さん
>基本不動産ってほぼ原価は仕入れ値で後は、需要変動でしょ？
そうでもないよ。分譲マンションの管理費が高騰してみんな困っている昨今、賃貸だからといって、賃貸物件の管理コストだけ安くなるということはないから。推して知るべしですよ。

>>49818 匿名さん

田舎の家賃は下がるかも知れないが
お江戸の家賃は上がってるよ。

田舎なら同じオーナーの間は家賃が上がらないかも知らないが
お江戸は契約更新の度に上げられたりするから怖いわね。

コロナ禍でも容赦なく家賃値上げの通達あが来て阿鼻叫喚だったり。

>>49826 マンション掲示板さん

中国はもっとヤバイでしょ。今は円安の日本に白羽の矢が立っているが、国外に出られないから
簡単にはいかない。
そうこうしているうちに円安が続いても中国人投資家にはその体力はもう残っていないというのが大方の予想。
これはウクライナ情勢とは関係ないしね。

空室率が上昇して値上げはこないと思いきや、
問答無用で値上げ通知が来て嫌なら出てけとなったり、
一方で大手の決算では家賃交渉した結果、経費を抑えることが出来たと報告があったり、
人生ガ、チンコですな。

>>49789 匿名さん

>>49831 匿名さん

いや、世帯数は減らないにしてもこれからは新築以外の家賃相場は下がるよ。
うちも２３区内で賃貸ビジネスしていて痛感するのは、立地と利便性はよくても満室維持に必死で、
値上げなんてとてもとてもｗ　タワマンもがら空きだし港区の賃料もビックリする程安くなっている
因みに自分の勤務先は港区の高層ビル（４０階以上）だけど、オフィス賃料の値下げ提示にも係わらず
会社方針で借上げ面積を大幅に減らし、自分もほぼ自宅中心の生活をしている。

>>49835
なんでそんなヘタレなん？
ずっとそんな調子で仕事してるの？
勇気持って値上げ通知出してみ？

>>49835 匿名さん
>うちも２３区内で賃貸ビジネスしていて～立地と利便性はよくても満室維持に必死

どんどん高くなってる東京で、値上げ出来てるところと比べて
お前さんのところは何が足りないのか真剣に考えたほうがええんちゃうか。

【自分は値上げ出来ない→他も出来ないはずだ】って安易に考えたらあかんで。

【自分のところは面積減らした→どこもそうだろう→業者も苦しいはずだ】なんて
甘すぎやで。

>>49830 検討板ユーザーさん

東京カンテイのデータによると、23区の分譲マンション賃料は下落基調らしいよ。
日経の記事に出ている。２年前より下がっていて、８月は４カ月連続で下落とのこと。

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC166F00W2A910C2000000/
「物価の先高観による景況感の悪化観測から、都心の賃料水準が高い物件のオーナーを中心に賃料を下げる動きが目立つ。」

インフレで上がっているかと思っていたので意外だった。値下げ交渉したら下げてくれるかもよ。

ワンルームマンションだったら値下げ交渉もいいかもね、所有者も個人だから。
間取りによって家賃の動向は異なるので、納得いかなかったら近所の不動産屋さんに今どうなってるの、って訊いてみたら？驚くとおもうよ（笑

49835はマクロ経済の一例として自分の例を語ってるだけなのに、能力のせいにされてて草。
下落基調なら、劣化していく建物に対して、いかに価格を下げないかが焦点になるから、そりゃ値上げどこじゃないだろ。

背中押してくれるのは有難いけど、
一応私も長年やっているし、値上げできるのは余程新しいか、他に無い特長（希少性）、立地、トレンディな物件だろうね。
勿論周辺の賃貸相場も地元の不動産（複数）からはいつも空きの問い合わせがあるし話してはいるんだけど、新築には敵わないね
そうでなければ、ペット可、防音仕様（ピアノＯＫ）、ＳＵＶ駐車場、洗車可、洗濯物・布団干し可、食器洗機、ジャグジー、サンルームとかね
いずれにせよ先立つものがいるから、あとは費用対効果かな

賃料もあがってる派はそういうデータを、示してみてはどうだろうか。
今まで出てるファクトだと
23区の不動産価格は
-オフィス賃料は下落している
-中古分譲の成約率は下落している
-中古分譲の平均単価は4月から横ばい
-中古分譲の面積は下落(ゆえにグロスも下落
-一次購入者のローン倍率は13倍でほぼ限界値
-海外の不動産相場は下落中
-マンション賃貸の平均単価は微減

以上の要素まで揃って、マンション賃料は上がってる主張は無理がある気がするよ。

あ、すまない。面積と価格は半年ほどほぼステイだな。
城南と都心3区くらいだな。順調なのは。

首都圏企業、2年連続の「転出超過」へ　「転出超過」は70社超予想、20年ぶり高水準
https://news.yahoo.co.jp/articles/5a5c9acfe83292e90be7b4fa647c748a91ce...

東京離れが加速してきたね。あちこちで再開発しているけど、オフィスはつくりすぎかな。
いずれにせよ、一極集中が緩和されるのは良い傾向ですな。

都心の新築オフィスビル空室率は40％近いしオフィス作りすぎなんだよなぁ。
Aクラスビルは賃料下げればテナントすぐ埋まるが利回り重視でCクラスビルばかり保有してる連中はこれから吹っ飛ぶだろうな。

商業ビルもずっとテナント入ってないとことか目立ってきて、大変そうだわな。
オフィスビルと商業ビルは潰すかリノベして、マンション作り替えかなぁ。
都心の一等地はそれなりに高く売れるだろう。
でもマンデベは供給減らしたいから嫌がるだろうな。ここでSBとか金持ってる会社が、そういうビジネス始めたら面白いんだが。

レジは今オープンハウスが頑張ってるだろ。
あちこちに分譲マンション建てて売上高1兆円は通過点って息巻いてる。
オープンハウスらしく難ありの土地が多いが売れてる。
アイツらは利益より売上とシェア拡大って方針だからな。
他のディベロッパーと足並み揃えて供給コントロールして価格維持するつもりなんて1mmもない。

言っちゃあなんだけど今供給されてる新築マンションって設備ショボい狭いカスみたいな団地仕様物件ばかりなんだよな。
管理状態状良好な築20年前後の中古物件買った方がよっぽど良い。

俺は今まで賃料値下げしたことないな。考えたこともない。
別のBtoBの仕事ではあるけどね。
マンションスレはよく貸し出しも視野に入れてとかあるけど
「俺は上げた」にしろ「空室恐怖症で下げた」にしろ
このスレには大家側は他にはいないのかね？

>>49847 匿名さん
あそこは頑張ってるよねえ。
情報取得、契約スピード、営業力、ノウハウはダントツだね。