23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>49645 マンション検討中さん

小杉のタワマンなんかブランドでも何でもない。　昔から東横線の恥部と言われる駅だからね（ギャンブラーとブルーカラーの街と言うイメージ）
ついでに二子玉川もタワマンの建つ場所だけはいつ浸水してもおかしくない忌み地で昔は畑だったところ。いずれも一等地だったらとっくに戸建が建っているよ。

↓小杉タワマン中古　(成約価格はここから更に叩かれる）
https://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ012FC001/?ar=030&bs=011&mn=05...

>>49647
中古で5000万ってやっす～って思ったら１Ｌで普通の広さはやっぱ高いなｗ

神奈川でも15年落ちの１Ｌで6000万、70㎡超レベルで8000万とかやっぱそんな甘かねえわな。

小杉は小杉だろうけど、10年前の中古マンションは購入時のどれくらい？

エトコート武蔵小杉イーストタワーの中古相場の価格推移
2008年02月に竣工

参考相場価格 4,175万～1億3,663万円
参考相場単価
2022年9月の相場単価㎡単価92万円 ～ 124万円坪単価306万円 ～ 410万円
1年前との比較 2021年9月の相場単価より2万円／㎡上がっています
3年前との比較 2019年9月の相場単価より15万円／㎡上がっています

成約価格とは別なので鵜呑みにする必要はないとしても、
甘い期待は駄目よ～ダメダメってところですね。

>>49650 匿名さん
新築時と比べたいね

>>49651 坪単価比較中さん
俺も知りたくて軽く見たけど古くて分からんかった。

ニコタマも小杉もさぁ、東急のデベロッパーとしての力の凄まじさを感じるよね。
あんなん、京王沿線だったら、未だにただの低地ハザード地帯だっただろうに。

そんな間に大谷さ～ん

7回8奪三振3安打無失点、13勝目おめでとう。
現在、148回で規定投球回数162回まで残り14イニング。

シーズン登板も残り2回とも言われていて（本人も希望しているとの事）、
日本なら2回投げて、足りなければシーズン最後にもう1回登板、って情状もありそうだがMLBでは考えにくく、非常に微妙な、デリケートなところ。

>>49653
それはあるねえ。TOKIO東急凄い。

>>49652 匿名さん
そうですか　2008年は安かっただろうから上がっているかもね。

>>49654 匿名さん
今日も面白かったし興奮して体にいいね。8回には逆転されると思ったよ。投げるのあと3回だったような、まあ162回は行くと思う。

冠水被害ニュースみるとハザードマップ気になる。
復旧早いっていってもな…。

>>49650 匿名さん

小杉は安いな

マンションなら部屋が浸水するリスクは極めて低いので、1Fのエントランスの修繕費+復旧までの期間の不便さの許容に収まるので、戸建てより相対的にハザードリスクは低いかと思いますが、それでも低地だと液状化したり、今後の海水上昇による資産の低下等、様々な問題をはらんでいるので極力避けたほうがいいですよね。

二子玉川や小杉は東急のブランディングが凄まじく、湾岸エリアもブランド化してしまったので、ハザードリスクが価格に織り込まれておらず、確実に避けるべき土地ですね。

市川や新浦安あたりは、適切に割り引かれているので、まだ費用対効果としての現実味はありますが。新浦安なんかは既に液状化してるし。

冠水被害で地下にある免震装置や他のライフライン設備やられるとやばい。植栽も泥水かぶったらすごい惨状なるよ。周辺道路や断水の心配もあるだろうにチャレンジャーにしか思えない。

>>49659
>小杉は安いな

さすがパイセン！パイセンはリーマンの鏡。

>>49662 匿名さん

リーマンじゃないけどな。たぶんおっさんより若い。

武蔵小杉は台風がくると下水に浸かるイメージができたからもう高くは売れませんが、これはタワマンがダメなのではなく、そもそも川だった場所で人が住んではいけない場所だったってだけです。
賢い人は低湿地や埋立地なんか買いませんよ。　

皇居から東はダメでしょ。銀座ですら江戸時代は海だったんだから。
毎年夏は史上最大級の台風、そして地震。
地盤の良い高台が早く価格に織り込まれるべきじゃないかね。

>>49664 匿名さん
高層階は台地より高い場所にあるよ。

東部は基本は西部より全然安いけどね。
門仲あたりの東京駅5分エリアの駅近新築で1億切るからね。ブランドが乗っている湾岸エリアは別だけどね。

高層階は台地より高いのは当然そうで、部屋自体は浸水しないが、
-共用部分や電源系統への水害リスク
-復旧まで外に出られないことを鑑みてのインフラ確保
-液状化によるマンションが傾く可能性
-地震の際の揺れやすさ

これらのリスクが当然あるから、理想は台地の高層階だね。
たまプラ・あざみ野・新百合あたりの神奈川丘陵地や、おおたかの森・牧之原・北習志野・緑が丘あたりの千葉の台地はエリアとしてとてもいいと思う。

あ、このスレは東京23区限定か。23区で地盤が良くて安いところとなると西武線か、京王線あたりになるのかな。金があれば当然中央線/東急が選択肢に入るけど。

十条ってどうなの？
タワーできるみたいだけど将来性とか。

>>49669 いきものがかりさん

何がどうなの？

>>49663 匿名さん

さすがパイセン！パイセンはリーマンの憧れ

病院のネット予約。
待ち人が8人だけだったので車で向かい始めてから予約しようと思ったら既に25人待ちに。

>>49660 マンション検討中さん

二子玉川も昔からの代表的な住宅街の瀬田一丁目と
元川沿いの荒地→二子玉川園→スケートリンク→ナムコワンダーエッグ→今タワマンの玉川一丁目では
標高20ｍ以上の差がある
瀬田一丁目が本来の二子玉川だけど土地が㎡百万だから、タマワン買うなら俺なら断然こっちだね。
小杉よりは二子玉の方が全然マシだけど。
（小杉は東急の隠し子みたいな存在だから開発には乗り気では無い）

https://www.livable.co.jp/kodate/CV6226G06/
https://www.rehouse.co.jp/buy/kodate/bkdetail/FLAZ4A03/

一気に秋か。
いい季節だ。車中泊に最適。

ついに逆回転だね。ずっと待ってた人は買い時きそうだね。

もう秋ですね。これで雨が降るたびに寒くなるのか。

瀬田は昔ながらの住宅地ですもんね。確かに国分寺崖線の下の再開発エリアはおしゃれさと裏腹にリスクの塊みたいな土地ではある。

うちは世田谷区の南のはずれだけど、成城・二子玉川から多摩川駅まで崖線が続くけど崖（というか坂）の途中までなら十分安全ですよ。
二子玉川（小杉も田園調布も）台風で水没したのは川と標高が同じところで、数mの差はでかい。
知らない人は土地が安いので買ってしまう。そういう所は家も小さく安っぽいですｗ
でも近くの等々力渓谷とかサワガニとか丸子川もカワニナもいるし成城界隈も大体似た感じ。お洒落というより静かで治安がよく住みやすいです。
但し世田谷区(特に東急）はこれ以上都内の自社沿線にタワマンを建てさせないと思います。
環八も246沿い(新玉川線）も比較的高層のマンションが多いけど、通り沿いは首都高もあるし夜もうるさく治安も今一で、道一本奥まったところでない限りお勧めできません。

三連休はまたも雨らしい。
夜行バスで涼しい山でも行こうと思ったけど予約とれなかったのでラッキー
十分涼しいから近所の公園と公衆浴場でのんびりしよっと。

世田谷に限ってではなく幹線道路沿いや高速道路沿いは絶対ダメよ。
一本入った所だけでも雲泥の差。
大通り沿いの分譲とか考えられない。

幹線道路沿いは建築制限が緩いのでマンションが建ちやすいですが、居住環境は最悪だよ。
車の排気ガスと騒音がひどい。

駅近も電車がうるさいか。浜松町のマンションを検討した時に女房がモノレールが気になりパスした。オレには聞こえなかったけど。高速も気にするとパス物件多くなる。

田都なんかも地下鉄だけど、駅チカは幹線道路が多いんだよなぁ。
岡本とか瀬田とか深沢とか駅から何らかの大通りを通らなくちゃいけないエリアが結構多いから、子ども小さいうちは微妙。

その点世田谷線なんかは駅チカでもほとんど影響なさそうだけど。

世田谷線は駅近でも地方みたいなのんびりした雰囲気あって好み分かれる。
田都は池尻、三茶、駒沢大学などモロ246沿い。
桜新町と用賀はその点一本外れてて程々に閑静で地盤も良く高台。高いけど。

耳にした噂では、なにやらもう2ヶ月も国葬国葬国葬反対言ってりゃ
仕事してることになるとか

相変わらず日本は平和で有り難いね。

原発再稼働賛成が過半数とか
https://www.yomiuri.co.jp/election/yoron-chosa/20220824-OYT1T50195/

左巻きな人はだいぶ不利になってきましたね
そりゃ腹いせに国葬反対を叫びたくなるというものです

羽田新ルートの下はやめよう。うるさいし、今年の3月に渋谷区で氷塊の落下物目撃されてるし、コロナ明けて飛行時間延長なんてのもあり得る話。都心の高級住宅地は全滅だけれども

日銀介入したけど、大丈夫なのか?
金利も上げないとどうせ元に戻るでしょ。

話は戻るけど、低層マンションか戸建を探すなら、都心はうるさいし、やはり東急がお勧め。
世田谷線もいいけど、田都（新玉川）・東横線以外みな当てはまる気がする。
皆開発の魔の手から守られて低層マンション中心だけどのどかで、高架が殆ど無いから駅も乗降しやすく渋谷以外は乗換も楽。神奈川県民が乗らないから空いている。
商店街も各駅にあるけど店舗自体は代替わりでリニューアルされ今風のカフェやスーパーもある。
お勧め駅は東急だと池上線は池上から長原　上野毛から北千束　多摩川線は下丸子から多摩川、目黒線はほぼ全駅　
要するに世田谷区南部、目黒区全域、大田区北部。皆高台で閑静な住宅街です。

池上線の洗足池、池上本門寺、小池公園
目黒線の林試の森公園、目黒不動、せせらぎ公園、多摩川台公園
大井町線の九品仏浄真寺、等々力渓谷、兵庫島公園　　などどれも広くて癒されますよ。
商店街、スーパーやカフェも近いし、三連休が暇なら、興味はある人は行ってみるといいよ。

>>49690 匿名さん

根拠がなさすぎて、何を言ってるのかよくわかりませんよー？？？(^○^)

俺は自分が今どういう選択するかは別として
言ってるのはよく分かるけどね。

>>49692 匿名さん
損する人同士って、気が合うんだよね。
買うか買わないかは、別として。

タワマンの高層階に住みたいと思ってる人間が
上質な低層もいいよな、って思う気持ちも分かるし。
青山に住みてーって言ってるのが
世田谷の駐車場2台停められる戸建ても捨てがたいって気持ちがあっても理解できるし、
もし離婚したら狭くても都心に戻りたいってのも分かるし
逆に、都心で人が多いのを見てるだけで疲れるから郊外がいいわってのも理解できるし。

>>49691 匿名さん

それはあなたが地方の生まれだからですね

>>49689 匿名さん
そんなことないよ
24年ぶり？本気度をアピールできてる。
投機筋は、介入での影響をまざまざと見せつけられて、次はいつくるかの疑念から、今後容易に動けなくなる。
それだけで十分意味があったし、今後も影響は続く。口先介入の強力版みたいなもん。

若い時に散々遊んだから港区はもういいやってのも分かるし
ずっと港区がいいわってのも分かるしね。
金があったらずっと港区に住み続けたいってのも分かるし
遊ぶのは港区でも家は港区じゃなくていいっても分かるしね。

>>49693 匿名さん

損する？　言っている意味がよく解りません
むしろ勝ち組なんですけどｗ

青山麻布六本木の港区には住みたいけど
白金興味ない、三田だと恥ずかしい、湾岸なんて論外ってのも分かるし
いやいや品川の港南口のタワマンに憧れるってのも分からんでもないしね。

人生いろいろ
好みもいろいろ

>>49695>>と49698は

流れ的にこれは>>49692の俺が書いたみたいだけど
別の兄貴(達？)が書いてます。
誰にも聞かれてませんが、ご報告。

>>49697 匿名さん

私も港区生まれだけどマンションだから古くなっても建替えないし相続しても狭くて住めません。
しかもリーマンで結婚して子供が３人、女房は子供が出来てから専業主婦になるし教育費一人３千万かかるし、車も使うから、港区に５LDK戸建に買うのはさすがに難しく、山手線の外側に引越しました。
小中校の同級生も似たような状況でほぼ全員どこかの郊外に移りました。
うちみたいなファミリーでそのまま都心に居続けるなんてありえません。

>>49701
港区生まれでも郊外に行くの多いんだ。
まー確かに親が資産家や出世したからと言って子供も金持ちになるとも限らんしね。
港区居住を維持していく方が大変か。
それなら売って外の広い所に引っ越した方が良いのかな。
でも港区民くらいになるとプライドも高そうだけどね。

>>49701 匿名さん
よ～く分かりますよ！
現実は現実ですからねえ。


>>49702 匿名さん
田園調布に生まれた子供も同じですよ～。
もっと言えば、港区とか田園調布とか特殊な例を挙げるまでもなく
世田谷で生まれ育った人間も、普通のリーマンになった瞬間に
実家と同等以上の住居スペックを確保出来ないのもTOKIOの現実なんですよ～。

上京時、トイレ共同四畳半（あるいは三畳）で、
現在、港区のパークコート or パークマンション or グラン or グランドヒル or 森ビル
のヒト、いる？

>>49696 通りがかりさん
円安の主な原因は、日本だけが異次元の金融緩和を続けていることだから、介入で一時しのぎはできても円安の流れは止まらんよ。
本気で止めたいなら、異次元の金融緩和をやめて、政策金利を上げ始めないと。
でもたぶんやらない。というか借金が多いからできないんだろうな。
介入はスピード調整が目的で、政府、日銀はもっと円安にしたいのかも。
庶民はインフレで苦しくなるね。

しかし、今週も相変わらず国葬がどうたらと騒いでますが
日本は平和で有り難いですな。

池上線なぁ、車両も銀河鉄道感あるし、洗足池とか公園がいいなと思うけど、鉄道が不便すぎるんだよな。
五反田ストップで五反田であんま行く用事ないし、乗り換えしても一本で行きたいとかなかなかいけないしね。

大井町線みたいに自由が丘に接続してればまた違ったんだけど

池上線が走る街に　あなたは二度と来ないのね
池上線に揺られながら　今日も帰る私なの

>>49706 匿名さん

実際は平和ボケしているだけだけどな。

ボクの名前は目蒲線

池上ドンはせめて浅草線と接続してればまた違うんだけど、浅草線も微妙だからな。

東急は
東横>でんと>目黒>大井町>池上って感じ。
西武新宿も京王線も東西線と直通できてれば全然価値違ったのにね。

>>49708 匿名さん

池上線いいよね。五反田乗換はすごく楽だし。
私は御嶽山に住んだことがあってまた住みたいと思います。東調布公園は子供には最高。
オオゼキとイオンもあるし。自由が丘にたまに行く時は原チャリですぐｗ
埼玉千葉の辺鄙な駅直通電車より余程いい（東武〇×公園だの浦和何とかだのコテサキだの押込だの）
そもそも城南の地域住民は車以外で県をまたいで出かけないし電故や遅延が増えて迷惑なだけ。
今は都内東横線だけど、最近余り乗らないから池上線と利便性は変わらない。

長距離直通を称賛するのって、千葉や埼玉あとは京急沿いの不動産屋位でしょ。
埼玉の山奥の人も千葉ニュータウンの人も一生に一回乗る位だろうし、
都民には百害あって一利なしだからね

オータニが辛くも14勝目、今日は珍しくチームに助けられて勝った。15勝と規定投球数も楽しめそうだし。

>>49714 坪単価比較中さん
オータニサ～ン、ホント凄いよねえ。

日テレNEWS
目黒川に氾濫危険情報、氾濫の恐れあり

お金を　ちょうだい♪

目黒川はこういう時よく出てくるよな。
下目黒とか結構住居多いぞ。マンションも普通に高いし。

>>49718 匿名さん
目黒川には調整池が複数作られていますから、危険水位に近づいても調整池に水が逃されて水位が下がるようになっています。調整池ができる前は水害がかなりあったようです。

目黒通り横浜まで
君を送った後の
ひとりぼっちのシート

マンションを独身時代にペット付で買うと生涯独身になる人が多いと聞きます。

>>49719 匿名さん
神田川とか、地下神殿のおかげでまったく氾濫しなくなったね

>>49721 匿名さん
それは有りそうだね。ペットの方が可愛いし楽だな。
自分は寂しそうな老人にならないよう飼わないことにしている。

>>49721 匿名さん
ペットを飼うと世話をするのに早く家に帰らなければいけないし、アフター５が家との二地点になるから出会いが少なくなるというのはあるかもね。

一方で最近はSNSとかでペット好きコミュニティもあるしね。案外出会いがあるかもしれない。

ペット買いたいけどフローリングとか家具がボロボロになりそうなのがな。

>>49725 匿名さん
犬とかだと粗相もあるのでカーペットはマストですね。
でも外出時はケージに入れることでかなり緩和できるみたいですよ

>>49724 匿名さん

60歳でリタイヤした初老の主人公が、毎朝犬を散歩中に顔見知りになった犬連れの熟女をお茶に誘い、見事に断られるシーン(渡辺淳一の小説「孤舟」）を思い出しました。

>>49726 匿名さん

カーペットを洗う方が大変です

>>49725 匿名さん

ペット飼うならその覚悟でお願いします。

>>49726 匿名さん

外出時ケージとかかわいそうだから、やめてあげて欲しいです。
粗相くらい我慢できなきゃ、動物は飼わない方がいい。

犬も可愛いけど赤ちゃんも可愛いよ。
犬好きだったけどやっぱ赤ちゃん可愛いわ。
ただ大きくなったら人間の方は可愛くなくなるんだろうけどｗ

145円で買えるだけドル売りますって宣言したんだけど、いかんせん手持ちのドルには限りあるから、2,3回仕掛けられたら弾切れで一気に円安進む危険が

黒田さんが暫くは金利を上げないって胸を張って発言してたから、円安の危険というより円安にまっしぐらだろう。ドルを使い切ったので米国株買い難いなぁ。

>>49728 匿名さん
たしかペットお便利グッズでタイルみたいな貼るタイプのカーペットがあって、汚れたところだけ剥がして捨てるってのがあったな。

ちゃんと躾けるとトイレ失敗しないよ。ストレス溜まると時々変なところにして抗議の意思を示したりするけどね。お散歩ちゃんとやらないとやられちゃいますよ。

買ってもね、円高になったらなかなか利益でんしな。
とはいえ日経買っても、米株みてると明らか割高感は拭えず(ま、円安で実体価値より高めなんだろう)現金でいいかーってみんなが思うようになると、一気に日経も下がってリセッションに突入するんだろうな。

20年近く前、まだＦＸという言葉が無かったときに米ドル買って定期預金感覚で放置していた。
今朝、数年ぶりにログインしてみたら４倍になっていた。ビックリ。

年内に150円超えるかもね。この水準だとGDPもドイツに抜かれて４位に転落。
ああ、日本がますます貧乏になっていく。

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB13ART0T10C22A9000000/

20年前だともうFXはあるよ。最初の流行り時期。

>>49737 マンション検討中さん
自分がやり始めたときは外国為替証拠金取引とか言っていたね。FXという言葉はもう少しあとで普及したと思う。
最後に取引したのが2011年。外貨も持っていたいので利確したいけど売れない。

先週出た東京カンテイの三大都市圏・主要都市別／中古マンション70㎡価格月別推移8月度

https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/1082

ますます上がってるよ。もはや笑うしかない

笑う門には福が来る

上がってるっちゃ上がってるけど、市況がいいというよりは一部のマンションのみの価格が上がっていて、全体的には停滞気味って考えるのが妥当。
本当に市況がいいなら昨年みたいに成約率も高止まりするからね。
成約率下落の平米単価上昇は一部の勝ち組マンションのみが売れてるだけで23区であっても結構売れずに在庫に滞留し続けてるってのが最近のトレンドね。

って訳ではない

TOKIOは築40年のノーブランドマンションでも値上がりするからねえ。
東京怖い。

お江戸で暮らすのは楽じゃないからね。

>>49739 匿名さん
土地も上がり始めたし、円安進んでるし
まだ上がるんでない。
コロナ以降下がるの待つ人間には辛い局面

>>49738 匿名さん

まだ上がりそうだし、いま円には出来ないよね。