23区内の新築マンション価格動向（その67）

年末の各デベの現状と予測（確か日経の記事だったと思う）

住不：売れ過ぎて困ってる、更なる値上げを検討ｗ

三井：強気価格でもじっくり時間を掛ければ（客が痺れを切らして）何とか売れる。

野村：強気でも好調なエリアと、振り落とされるエリアが顕著になりつつある、
値引きや値上げも含めてメリハリをつける形で対処したい。

住不は相変わらず斜め上だけど、皆さんの予想や体感も遠からず、ってところじゃない？
待つ待つっていうけど実際は1年も待てないからねｗ
2017～2018は痺れを切らした検討者が（縦の比較ではなく）横の比較で買い始めた気がする。
待てないのはデベも同じで、2016～2017は仕入れを手控えたデベも少なくないと思うし、
今までは在庫や計画分で凌いできたけど、指咥えて待ってても干上がっちゃうだけだしね・・・
仕入れ再開でまた相場も上がっちゃう気がする。
もちろんそれで売れるかどうかはまた違う次元の話で、
いつか来た道じゃないけど、行くとこまで行ってクラッシュするのが不動産ｗ

最近原油価格が上がってるからねえ。長期化すれば物価はジワジワと上がってくるだろうね。
マンションは投資の対象でもあるので、株価と同じ先行指標と考えるべきかも

まだ上がる、そんな感じだ

やはり、あとからすみふが来るエリアは魅力的だよね
なぜなら値上がり確実だから

それはない。

売れなきゃ下がるのかもだけど、都心の好立地は当然株高の影響もあって売れて行くからね。
となると、皆んなが欲しいような立地に関してはいち早く手に入れたもの勝ちな気がする。ミサイルか大地震ていうリスクは分からんけど

うん。でも学歴も大した事ない普通のサラリーマンが
8000万の家なんて買えない。都心の新築なんて寝ぼけた事言ってないで、
身の丈にあった北側で探そう。
足立区と横浜市なら横浜か？

>>4856さん
東京の西部から東部へ移住の流れは始まってます。
地震の震度も多摩地区を除けば東、西、都心で変わりなし。
長期的には足立区でしょうね。
残念ですが横浜は圏外だと思います。

>>4856 住民板ユーザーさん1さん
首都圏のマンション供給数は、3万5000戸程度まで減少していますね。
東大、東工大、一橋、早慶上智、理科大、ICUだけで一学年約3万人の入学者がいるようなので、MARCH以下の学歴だと首都圏のマンションを買うのは厳しいということになります。
もちろん、年収や資産と学歴は一致しません。
マンション供給数を学歴に換算したお遊びです。

「大規模修繕工事」のハードル

それは国土交通省の幹部が30年後、タワマンの資産価値下落と、それに伴う周辺地域のスラム化を本気で懸念し、国として対策を講じる必要性を感じているということです」
『エルザタワー55』は2015年から大規模修繕を実施しています。工期は2年、費用は約12億円です。外国人が多く住んでいたり、投資目的で買い荒らされたりしたタワーマンションの管理組合では、大規模修繕を前に四分五裂する危険性も少なくないでしょう」
「修繕が実施できなければ、資産価値の下落は確実です。そうすると資産に余裕のある入居者や、外国人投資家、法人購入分は売却して逃げ出す可能性が高くなります。金銭的余裕の乏しい層だけがタワマンにしがみつき、いわゆる“負動産”を連想させる状態になるはずです。空き戸だらけのタワマンに、僅かな高齢者がしがみつくようにして住むわけですから、率直に言ってイメージは最悪です。不動産価値の下落が周辺の治安に影響を与えれば、一気にスラム街が誕生することになります」

プロが様々な警鐘を鳴らしても、やはりタワーマンションは人気だ。しかし改めて以下の事実を確認しておきたい。「タワマンを建てた建設業者も、売った不動産業者も、実情を知る関係者は、誰もタワマンを買わない」ということだ。

タワマンなんて成金しか買わないから平気平気

金があるやつは、さっさと新しいタワマンへ
ない奴はスラムへ居残り
ただそれだけのこと

>>4858
就職氷河期みたいだなｗ
上位層がいくつも内定貰える反面、中位以下は一つも貰えないっていう・・・

まあ、ああいった異常事態が長く続く訳がないと考えるなら、
そろそろ不動産も何かしらあってもおかしくないよね。
個人的には都内で働く人が都内に家を持てないのは異常だと思ってる。
投資だ外資だと煽ったところで最終的にはそこで働く人が買う（借りる）訳だからね。
サブリース系業者にも不穏な噂が流れてるっぽいし、いよいよかな？
局地的な被害で済むのか全体に及ぶかは未知数だけどね。

タワマンに限らず、金持ちは5年、10年スパンで移り住むわ…
俺は蜂の巣のような人間コロニーにはすまんがな。

>>4862 匿名さん

都内のホテルに泊まる観光客が多いと、都内で働く人も都内で住めないですよね。
オリンピック後に観光客が減少しなければ、地価はなかなか下がらない気がします。
過去のオリンピックでは、むしろ観光客はさらに増加しているようです。

>>4857 匿名さん
東京の西部の人は隅田川から東は貧しいデンジャラスエリアだという認識ですからそっちに引っ越すことはありません。
私も地方育ちで安いから足立区のマンションを買おうとしたら、東京生まれの妻に絶対イヤだと言われました。
埋立地もありえないそうです。

親が地方人の東京生まれ(笑)
西部なんて地方人の固まり。
本当の東京人は山手線の駅がある区と江東区、墨田区の一部。

でも、逆にデンジャラスクイーンたちはそのデンジャラスエリアに集まってくるから、結局需要はある。

ミーハーやメディアを鵜呑みにするかわいそうな人たちはこうなる田園都市線。
http://www.massivetrain.space/

昭和までは杉並<<足立だったのは間違いないが…
北千住が足立区じゃなければ住みたいなぁ。

>>4866 匿名さん
言いたいことは分かるけど、住みたい場所がナッシング

親が地方人って一番やっかいだよね。
まあ所詮いなかを捨てて上京するような輩が集まるとやっかみや蔑みしかできないよね。地縁がないから好き勝手。
だから格下と思ったところを蔑んで満足するんだね。かわいそうに。

まあ東京２３区より昭島とか立川の方が住みやすさは格別によい。

うちのマンション築13年だけど、買ったときより2000万は上がってる。なかなか空きも出ないし出ると速攻売れるみたい。山手線内の地下鉄4路線の徒歩1～3分のタワマンだからかな。絶対手放さないわ。

>>4866 匿名さん

江東区なんか江戸時代は湿地と海。
明治以降はゴミ捨て場と汚い町工場エリア。
こんな薄汚い歴史しかない場所が本当の東京人が住むエリア？
そんな、戯言、ド田舎育ちの人しか騙せないよ。

2000万も上がったら売りたくなるけどね。
MR見学に行くと営業が「この地域はいま上がってるんですよ！」と言って価格推移の資料を見せてくるけど、ここだけが上がってるんじゃなくて全体が上がってるんですよね、と言うとだいたいトーンダウンする。

>> 4874 台東区は歴史あるけど、江東区は歴史無いよな。

マンション営業はなんでも自分の都合のいいように情報を利用するから。
ウソではないけど、都合のいい部分だけを切り取って、自分達にメリットが出るように操作する。
まあ、いい買い物をするには営業の口車に乗らないというのはどんな商品でも基本だがね。

山手線内のその条件で2000万程度なんだ？
こちらは山手線外側徒歩五分築10ねんオーバーでプラス2700万で利益確定したよ。

パーセント表示してほしいな。

2000万円儲かったって、もともと2000万円のマンションなのか、4000万円なのか6000万円なのかで値上り率は全く異なる
値上り率で説明してもらえないと判断できんよ

そもそも人に負動産押し付けて儲けてるだけでマンション売り渡すのは抵抗あるよね。

>>4876 匿名さん

江東区でも深川や亀戸は歴史あるし昔からの江戸
都民の感覚としては湾岸とは街の魅力が段違いで一緒にできない

>>4881 マンション検討中さん
安い時に買えなかった残念な人ね。

高く買って安く売るから負動産になるんであって、売らないか、高くなってから売ればいい話

安い時に買って、高い時に中古で売る。じゃあ高い時にその中古を売りつけられた人は？って話。その人は更に高くなるまで待つ？

>>4885 マンション検討中さん
売りつけではなく、納得してるから中古を買うわけだよ。欲しいから買う、ただそれだけ。嫌なら買わなければいいし、売れなきゃ安く売りだす。もうすこし勉強しないと

>>4886 匿名さん

厳密にいうと、今はその価値があるからその値段で売れるわけですから、買った人も損してるわけではないんですよね。


横からすみません。

80年代のバブルの時代に高値で不動産買っちゃって人生台無しにしちゃった人は被害者妄想がはげしいね
契約はいくら売り手が売りたくても、買い手が買おうとしなければ成立しないからね

>>4885 マンション検討中さん

売りつけって表現はない。
まして、買った人がその後、どうするかまで知りません。
なんか、おかしなことを言う人ですね。

昨年初めから東証REIT指数が下がり続けてますが都心物件価格が下がってないのにREITの価格が下がるということはREITが物件を売ってexitすることによりREITの純資産価格が下がったということなのでは、つまりプロは売り時と判断し売却してきているのでは。

特別配当したから売られてるんでなく、日銀に売れと言われ地銀が投げてるので下がっているので、純粋に受給要員かと

>>4890 教えてくださいさん
REITの仕組みをよく知らないのですが、指数が下がるというのは投資家が資金を引き揚げてるからであって物件の売買とは関係ないと思ってたのですが違うのでしょうか？

>>4891 マンション検討中さん

コメント有難うございます。
REITの価格ってREITの需給で決まらないのではと思うんですがどうでしょうか？
http://sp.shinseibank.com/powerflex/trust/feature/1410reit/pop_aboutre...

>>4892 匿名さん
あらためて調べてみたらREITは不動産価格の下落や売却による資産減だけではなくREIT需給によっても影響を受けるようですね。
ただそれだけREITから投資資金が逃げているのに不動産の価格は下がらないのはやはり金利が低いからローン組んで買う個人等が買い支え、REIT等も資産のexit先には困らなかったということですか。

>>4888 匿名さん
今所有している不動産で、１億で買って3000万くらいでしか売れない物権もあるし、３億で買って7億くらいで売れそうは物件もあるから、何がよかったとか言えない。

「ＲＥＩＴ指数がが下がっている」＝「不動産利回り低下」、です。

不動産利回り低下の要因は、不動産価格が上昇しているのに、賃料は上がらないため。

市場は、今後ますます「不動産価格が上昇し、賃料は上がらない」と見ているということを示しています。

>>4896 匿名さん

資産価値が上がる予想なのに利回り低下予想でREIT指数が下がる？？ 保有資産は値上りするので純資産価値は上がるからREIT指数は上がるか、少なくとも下がらないのでは？？

ちなみに金融庁指導による地銀等のREIT売却が指数下落の理由と言われているようですが結果REITの利回りは上がってますね。

http://www.japan-reit.com/sp/column/2017/1243

確かに景気が良くて年収が増えても本給部分はなかなか上がらない
今より高いところに住みたいという人は少ないだろうな

ただそれをもってマンション価格が上がらない理由にはなっても
下がる理由にはならないよね

今より低いところにも住みたくはないでしょう。

>>4876 匿名さん
台東区の歴史って
弾左衛門さんの歴史のことかな？
未だに靴とか鞄屋とか肉屋とか
革系ケモノ系多いよね。

獣の解体やナメシは、下級庶民学やるから台東区に多い。
中韓もね。

榊氏がマンションは値下がりしないと言いだしていた事が判明。。

＞よく「マンションの価格はいつ下がり始めますか」と聞かれる。需要と供給の関係だけを考えると「今でしょ」という答えになる。しかし、現在の市場はおかしな幻想に支配されている。家賃30年分の価格でも、誰も疑問に思っていない。だから、今すぐ値下がりが始まることはない。

　ただ、幻想は幻想だ。所詮は現実ではない。そして、いずれ幻想は消える。それはいつになるのか、という時間の問題だ。誰かが「王様は裸だ」と叫べば、多くの人は幻想から目覚めるかもしれない。私は時にそれを叫んでいるのだが、世間はなかなか目覚めてくれない。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180117-00000003-pseven-bus_a...

>>4902 匿名さん

彼のマンション評価は全て曖昧で参考にならないんですよね。
城南の完成在庫と城東の異常価格について記載があるけど、人気エリアが東にうつったからでしょ。

なんか、年明けて中古マンションの価格が一段と上がってきてるね
株も高いし、様子みてるうちにどんどん買えなくなるんだが

>>4904 匿名さん
無理して買わなくてもいいのでは？なんとなく見てただけなのに、買えないとなるとなぜか欲しくなりますがね…。

さかーきー大先生が暴落煽ってるのはメディア受けいいからだろう
彼の新豊洲の坪単価予想なんかはンなわけねーだろという数字だけど
彼も本当にそこまで落ちると思っているわけでもなく

むしろ本来は京都人であるはずの彼の東京の土地勘や江戸っ子感覚
後背地を重視する言説は非常に説得力あると思う

でも、本当にもう不動産って下がらない気がするんですが！

残念ながらまだまだ上がりますね。下がる要素がない。なんかあります？

都心は上がる一方、地方・郊外は下がる。
問題はその境界はどこなのか、下げに転じるところはいつ転じるのか、ですね。

>>4907
上がれば下がる、下がれば上がるのが世の常。

まだまだ上がるシナリオは今はまだ一部の不動産や建設、金融筋しか享受してない好景気を、
庶民全体が感じ始めた時。事実現場は人手不足だしバイトは時給1000円では集まらない・・・
庶民は崩壊の鐘が鳴ってもしばらくは踊るからまだまだ数年は余裕で続く。

他方で、紛争や円高、慢性的な人口減・・・下がるシナリオも幾らでも燻ってる。
職游に関わらず外国人が去って行ったらあっという間に色んなものが半値になるｗ

>>4909 マンション比較中さん
境界は概ね山手線内側、外側の場合は山手線駅に最寄駅までの徒歩時間含め最大でも３０分以内で到着できるエリアがギリギリラインかと思います

山手線内側が底堅いのは分かるが、じゃあ外側で通勤時間が10分程度しか違わないような所より何倍もの値段がついたらそれはおかしい
投資の世界は買値が重要だから価値が高いものを買えばいいというものではない

>>4912 マンション検討中さん
いくらで買うかはもちろん重要です
山手線内ないし山手線外側なら３０分以内の場所以外は安いからといって買ってはいけません
資産価値を気にするのならという前提ですが

>>4912
うん、今は都心や駅近買っとけば間違いないっていうマインドが異常だと思う。
戦略的に攻めてるところももちろんあるんだろうけど、
大半は相続税対策の流れを汲む地方の富裕層だったり、
立地を分かってない海外勢だったりするからね・・・
中国人は強かだし侮れない部分もあるけど、
1億出しても日本ではウサギ小屋、ハワイでは豪邸が買える、そうだ！ハワイを買おう！
っていうバブル期のマインドと大差ない気がする。

山手線外側なら５分が最低ラインだろ

そこそこの規模でそこそこのグレードのマンションを買うのも大事。

>>4915 匿名さん

あなたの仰る5分とは電車に乗ってる時間ですか？だとしたら、駅徒歩5分として合計10分ということですかね。

4911は『徒歩時間も含めて…』と書いているので。

地震の時、外人が都心から逃げたという放射能リスクもありました。

ビットコインが１００倍になったくらいだから、超都心部の不動産が１０倍くらい上がっても不思議ではないと思う

>>4919 匿名さん
ビットコが100倍になるまでどんだけ長い時間と労力をかけたと思ってんのよ。誰も見向きもしない時期からもくもくと実装、検証、普及を進めてきていまやっとなのよ。
すでに誰もが知ってる不動産がそんなに上がるわけないでしょうに。

ビットコインはそれこそマネーゲームだけど、土地は実需があるからね。バブル期のように気前よく投機目的の不動産取得に金を貸すプレーヤーもそういないから、極端な急騰があってもすぐ頭打ちになるし、逆に極端な下落というのもそうはない。

4911の30分はおかしいだろう。
川崎市や横浜市のマンションだって良いことになる。

>>4921 匿名さん
賃料収入と借入金利のバランスは崩れてないからゆっくりとインフレが進むだろうね

>>4922 匿名さん
4911です
３０分以内ならOKとは書いていません
３０分がギリギリでそれ以上はありえないので特別な理由がない限り検討からは外しましょう

年末に中古を外国人に高く買ってもらったが、
日本人と違って予期せぬトラブルが発生して気疲れした。
買い手が他にいなかったから文句は言えないけど。

港区のタワマンに賃貸で10年以上住んでいましたが、結婚を機に妻の実家に近い城東地区の新築タワマンを購入しました。
運良くパンダ部屋が抽選で当たり、タワマンの70平米3LDKが3000万円台で手に入りました。
23区内でも情報収集すれば割安で買えますよ。

>>4926 匿名さん
3000万円台は破格の値段ですね。何年頃のお話ですか？

4926ですが、ここ1〜2年の話です。
財閥系のタワマンになります。
1LDKではなく、3LDKでこの金額だったので迷わず契約しました。
パンダ部屋が当たったのはラッキーでした。

>>4928 匿名さん
多分、ウソ。

シティタワー金町だろ？
３４８０万で話題になりました
タワーの３階だけどバルコニー目の前１０メートルにいなげやの駐車場がそびえ立ち眺望も採光もありませんが激安だったので人気はあったみたいよ

>>4928 匿名さん

金町は再開発が成功したら、その値段でトントンって感じですよ。タワーで展望なし、徒歩距離あるので今のところは安物買いの銭失い。

買値が３４８０万なら失う銭はほとんど無いでしょｗ
つまらん嫉妬はやめましょう

金町ってまだ売ってんだよね・・・住不すげーなｗ
ただ時代とはいえ、70平米3000万台は安いと思う。
ま、当時はそういった物件がゴロゴロしてた訳だけども・・・

>>4933 匿名さん
いまなら建物だけで２５００万はするだろうね。

>>4933
928さんが言っているのは今は市況がどうあれ注意深く情報収集して
タイミングよく行動すれば物件を割安に取得できる機会はちゃんとあると
いうことかと思います

誰でも欲しがるようなものが安く好きなタイミングで手に入るわけないじゃないのｗ
みんなが欲しがらないタイミング（東日本大震災から１ヶ月後とか）とかみんなが欲しがらない
タイプの部屋（目の前が駐車場の壁とか）そういうものを拾うのが割安に仕入れるコツかと
思います

そうそう。
ここのアホな買い煽りの言うことなんか一切無視でいいよ。
23区内でも無理せず買える物件はある。
ちゃんとめんどくさがらずに探せばね。

金町って都内だったんだ。

シティタワー金町、今だと3LDKが4498万円〜6098万円の価格帯ですね。それでも23区内だと安いですが。
3480万円の部屋はタワー練ではなくレジデンス練だった記憶が。タワー練で3000万円台だときっと60平米台。
23区ではありませんが、川崎のリヴァリエも随分安いタワマンでしたね。

金町は隣の駅が松戸なのでほとんど千葉みたいな場所ですよねw
それでも千代田線直通なので大手町までは乗車時間２５分です
大手町まで２５分って世田谷区の桜新町駅とか成城学園とかと同じくらいだよね
桜新町徒歩１２分とか二子玉川徒歩１２分、経堂駅徒歩１５分とかありますが
流石に新築７０平米を３５００万じゃ買えないよね
まあ城南が過大評価されているのか城東が過小評価されているのかわかりませんが
価格ギャップに意味はあるにしてもギャップの大きさが実力より大きい場合もある
のではそこがチャンスですよね

>>4939 匿名さん
金町行きゃ分かる。寂れてるから。昔から住んでる人の所得も低め。そりゃ物件価格も低くなるでしょう。

民度低い地域で、その中で高級物件買っても、結局は多数にまみれるだけで浮くし、周りの民度の低さにイライラするだけ。外部評価も多数派の民度で計られるからね。買うなら自分の建物が平均～中の上くらいがいいね。

金町は駅の南口に野村が21階建のプラウドタワー、北口のイトーヨーカドーを取り壊して、三井が44階建のパークタワーと商業施設を作るから将来性はあるかもね。住友の再開発も継続するし。
安いタワーマンション欲しいけど湾岸エリアが嫌な層には一定の需要はあるでしょうね。

割安ないい物件をうまくゲットするにはまず勉強すること。どんどんマンションの資料を集めて相場観を作り、いくらぐらいと言うイメージを脊髄反射レベルに落とし込めば絶対に負けることはないだろう。

>>4943
情報収集や中古を含めた相場の把握は絶対的に必要だけど、
所謂パンダ部屋だったり価格ギャップのある部屋って利回り重視で投資筋は殺到するけど、
実需目線だと条件的にちょっと・・・っていう部屋も少なくないからねぇ。
もちろん価格が全て、っていう実需層も集結するから倍率がエグいことになるんだけどｗ

まあ慣れてくると価格表を見ただけでギャップが分かるようになるけど、
イコール欲しい部屋か？住みたい部屋か？と言われると全くそんなこともないから、
あんまりそこだけに捉われ過ぎるのもどうかと思うし、
中途半端な知識や情報だと反って身動きが取れなくなる気がしないでもない。

金町や松戸までが話題に上がるほどマンション価格が上がってきてるんですかね

>>4944
まあその辺は自分の中で普段からどんなイメージの部屋に住むかというイメトレで、絶対死守の条件と、ある程度妥協できる条件に切り分けるといいかもね。

現在賃貸に住んでいる人は何かが不満で過去に何回か転居している人がほとんどだと思うけど、例えば断熱性が悪いだとか騒音で不満とか日当たりが不満とか駅から遠いのは勘弁とか色々とあったと思うので、その経験を活かすといいんじゃないかな。

過去に住んでいる物件の欠点が補われていることは、買った時の満足度に大きく影響すると思う。その点では値段だけにこだわって変に妥協するのはあまり良くないよね。

>>4945
金町や松戸っていうけど、概ね都内で徒歩10分圏内、
都内直通の千葉埼玉主要沿線主要駅の10分以内ですら世帯500万ではおぼつかない、
世帯800～1000万は欲しい、ってのが現実・・・いよいよ来るとこまで来た感はある。
節税外資低金利株高と続いてきたけど、相場を維持するには新たなプレイヤーが必要。

>>9441 匿名さん

それは武蔵小杉？
それとも中央区湊。

>>4941
の間違い。

>>4941 匿名さん
戸建や小規模マンションだとありがちですね
だからある程度の規模（最低２００戸、できれば５００戸）のマンションが複数できる再開発があるところがいいですね
豊洲なんて昔は都営しかなかったけど今や全員中学受験するような勢いですからね