23区内の新築マンション価格動向（その67）

経済成長しない日本がアメリカのようにはならんでしょ。
アメリカは人口がずっと増加していて賃金も上昇が続いている。
日本は人口減少で賃金横ばいのまま。
この傾向は今後も変わらないので、この先も不動産価格差が広がっていくのが自然かと。
やっぱり成長しないとダメ。

円安が進んだ底値でドル資産を持つ日本人がポジション解消して不動産などを買い進む可能性もあるので、なかなかそうはいかないだろうね。

今の日銀の金融政策だと当面円高になりそうに無いから、原材料費高止まり→不動産価格も高止まりでしょうな。
それに職人不足と土地の仕入れの困難さも相俟って23区は70平米1億円が当たり前の世界になりそう。恐ろしや。
それでも海外と比べて不動産価格は割安ってどんだけ円の力弱まってんねん！と愚痴ってみたけど、根本解決は人口増と税収増ですな。
若い人はとりあえず郊外に行って沢山子どもを産んでちょうだい。

兄貴達、みんな不動産市況に楽観的なんだね面白い。同じように(というか日本以上に)原材料費高騰してるアメリカでも住宅市況調整中なので、日本も食らってしまわないか不安ですわ。兄貴達、グッドラック！

>>48144 匿名さん
4月は単価の激安な晴海フラッグの大量供給が影響してます。
移動平均だとしても影響大きいので、4月だけではなんとも。

>>48155 口コミ知りたいさん
晴海フラッグが影響しているのは知っている。でもそれも含めての市況でしょ。駅遠の晴海フラッグがそこまで激安とは思わないし、それを除外するなら高額物件も除外しないといけないでしょ。
因みに、晴海フラッグを除外した条件でも計算しているけど、その場合も昨年末がピークでその後は緩やかに下落している。
あと余談だけど、除外した方が株価との相関係数が高くなった。

>>48156 匿名さん
株価の半年遅れでってヤツ？

>>48157 匿名さん
日経平均株価の月中平均との相関計算しているけど、株価も6カ月移動平均を使った場合、4～5カ月遅らせたときが一番相関高いね。

難しい話はわかりませんが、今後供給される新築マンションは値段が下がる可能性高そうでしょうか？

>>48159 マンション検討中さん

金利次第

そうだねー。
マンデベはもう供給は増やさないからな。
金利連動が1番わかりやすい。
そしてその日はいつか来る。

>>48161 マンション検討中さん
なんか最近、どこのデベもせっせと賃貸作ってるけど。嫌な予感しかしない。

短プラ上げたらオワタやな。

新規購入層の実質負担は何も変わらんけどな。
2020年以降にマンションを買って数年で売ろうと思ってた層とか投資勢は、虫の息だな。

>>48164 マンション検討中さん
2020年→2022年で都区部市況としては、15％ほど上がってるから、2020年購入組はそこまで虫の息ではないのでは

今の話はそうだけど、5年経って金利上がってマンション下がった時の話ね。
2020年台購入者がマンション売るのは5年後とかっしょ。

ANN
「高潮警報」対象　（内陸）新宿、目黒も追加.......なぜ？

>>48166 マンション検討中さん
今の話はそうだけど、5年経って大崩壊になった時の話ね。
2020年代購入者は今マンション売ってもいいっしょ。

持ち家派＝金持ち　賃貸派＝貧乏人 ２
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1648694163/

売ってもいいけど値上がり益は短期譲渡所得になりますね。

>>48168 ご近所さん
https://www.nhk.or.jp/politics/articles/lastweek/83126.html
ツーリズムの分野で評価が高い国はいずれ住みたい人も増えて別宅を購入しようという人も増えてくる。ひょっとすると東京のマンションもさらなる値上がりが期待できるかもしれない。

もっとも、我々の住むウサギ小屋も一緒に上がるかどうかは未知数だが。

>>48154 評判気になるさん
楽観的なんじゃなくて値下がりしないと思わせてマンションを売りつけたいだけだよ。

2020年以降にマンション購入して売却益を考えている人はゼロに近いと思う。あまりに金儲けできない人だね。20年以降購入者は金持ち節税か実需でしょ。マンションで資産増考えるならしばらく待って下がった時買い　いつか下がるよ。

>>48172 坪単価比較中さん
1億上がって2000万下がった時に、ほら下がっただろと言わないでね

>>48173 匿名さん
安心しろよ
マンション1億上がって0円に下がるかもしれないっていう見方もできるだろ
0円に下がった時に、ほら下がっただろと言わないでね

持ち家派＝金持ち　賃貸派＝貧乏人 ３
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1652850344/l50

>>48173 匿名さん
まあそれも下がったとは言えるけど、今より1～2割上がって3割くらい下がるんじゃないか。
今を基準として下がると思うけどね、、貧乏人は増えんだろうから。今より下がらないと株で儲けないと買えないな。

原材料費高騰したら、新築減って
中古の価値が上がるんじゃないかと思うんだが？
金利が上がる前の駆け込み客需要を含めて。

原材料云々は事実だけどポジショントークでもあるからな。
今のマンションの価格に占める、原材料と人件費率は5年前より全然低いからな。

>>48176 匿名さん
新築が減っているのは、原材料人件費云々よりも、土地の仕入れが困難になってきている方が大きいでしょ。

地上げも難しいし、土地の仕入れが大変だから、人口減る中では山手線沿線内で大規模でてくると、微妙な立地でも上がるんだろうね。

それはそうとアメリカの住宅ローン利率少し下がりましたね。流石に借りる人少なくなって下げた感じ。FOMCも0.75利上げは考えていない感じだったので、秋以降の利上げ観測が後退してナスダックも上がって、下落一服。

中国は不動産バブル崩壊して政府が若干緩和姿勢だけど、秋まではまだまだ不透明感高そう。

日本は物価は予想より若干弱かったし、日銀の緩和姿勢維持を後押ししそう。そもそも原発再稼働で燃料費で上がってる物価も落ち着く可能性もありそう。それからインバウンドで円安も若干歯止めが期待されるし、それでも安いから、良い所の物件は買われていくだろうね。

たとえ一時的に三割下がっても、ローン完済まで住み続けると家賃をかなり節約できる上に仮に三割さがってもまた上がり始めていつの間にか20年落ちの中古が買ったときの値段で売れたりする可能性があるというのがリーマンショック前からマンションを持っている人の感想。マンションすごろくを諦めれば少々下がったところでどうということはない。

たとえ20年落ちの中古でも借りればそれなりに家賃は取られるわけで、たとえ修繕積立金や管理費をとられたとしても、同じ程度の分譲賃貸の家賃にはその分が乗っているわけで、買うことの優位性はゆるがない。多分この調子で供給が絞られた状態が何十年も続いたら、50年落ちでもそこそこの値段で取引されるんじゃないかと思う。

新築マンションが同じ仕様で価格が安くなることはないけれど
それでも下がる場合を考えると
・今の駅近開発が各地で埋まり、駅遠中心に戻った時
　（価格統計では距離・地価を考慮してないので、物件価格では前年比等で割安と錯覚することはあり得る）
・税制改正、ローン控除等各種優遇措置がなくなり、相続系・転売ヤーが大幅減少
・金利が高騰し、４％５％以上になり、二桁への恐怖が現実味を増した時
・法人名義での購入がデメリットになった時

こういうのが積み上がると価格上昇の抑止、あるいは価格下落が見えてくるかもしれないわね。

ただ、それでも売り手企業側は
・営業マンへの叱咤、ノルマの強化
・質を下げて利益確保しながら単価を操作
・商品小出しによる供給飢餓感の創出
・なくなった優遇措置政策の巻き返し
などはやるよね。

パリやロンドンも多くの一般市民は、家を買えなくて賃貸に住まざるを得ないようなので、遅かれ早かれ東京もそうなるんじゃないかと思う。持てる者と持たざる者の差が大きくなる。70平米1億超とか高学歴の2馬力か資産家じゃないと無理。

米株は上がったけど直ぐ下がんだろう
もう一段上がったらやや高めで買った一部を売り下がったとこで買い増しだ。売り買いでチョコチョコ利益確定するか、倍まで待つか難しい

今は55m2、1億の世界が都心地区
70m2は1億2000万位からなんじゃないかな
沖さんのプレジデントの記事とか見ても早く買っておけなのかもしれない。

沖さんは嫌いではないですが、
過去の沖さんの予想、は当たっているのでしょうか？

マンション買う上では高掴みせず取得価格が安いに越したことないですよね。金利は変動していずれ上がるが、購入価格はFIXだし、所得が一定なら与信枠も一緒だから買える範囲も広がる。
月払いで考えたら同じ20万円なら取得価格安くて、投資物件とかも持てるように与信枠余らせた方が良いかなと。

なんでそれでも異常なほど高い今買い控えないんですかね？

三井の浜松町が大爆死らしい。
近年の三井でこれだけの爆死は見たことない。
クラッシュは近い

あそこは狭小間取り中心だしな
ワンルームを今の坪単価で買う人はいないのかな

>>48188 匿名さん

その辺は収入の上限が事実上会社に決められるリーマンか
否かによって感覚も違うわね。

>>48186 マンション検討中さん

そんな数字を見せられちゃ
リーマンじゃどうしようもないね。

あとはまあ職住近接で社畜リーマンとして生きていく事を
嫁や家族に求められるかどうか、己のやりたいように生きられるかどうかでも
だいぶ違ってくるね。

パリは江東区に毛が生えた程度のサイズだし、ロンドンは市街地の話でしょ？
東京都心は分散されてるから広いし、新規高所得者の流入が両者よりはるかに低いから比較対象としてはどうかな？
ガラパゴス国家の不動産は長期的に先がない。

>>48180 匿名さん
そんなもん、ここ10年くらい都内のマンション価格が上がっているからだろ。
それが今後も永遠に続くと？
不動産営業がいいそうな詐欺話だな。

世帯年収二千万位あるか、現金あるか、のどちらかでないと、都心は無理だと思いますね。

中古に関しては城東で在庫が増えているようで、価格下落の可能性もありますが、新築はなかなか下がる要素ないですね。足元でも戸越公園のタワーもかなり上がってますし、都心で今後出てくるのは、大手は強気価格になりそうです。

年収2千万だと40年続く保証が有ればギリだね
人によるだろうけど、狭い部屋でギリギリの生活は幸福感が薄いかな。
年収2千万なら郊外か地方を選ぶね

>>48197 坪単価比較中さん
10年以上前にマンションを麻布に買って住んでるけど、そんなに年収高い人いない感じだけどね。
まぁ金持ちは多いと思うけど。

年収2000もあっても郊外とは。。。
これから買う人は大変だね。

>>48198 匿名さん
10年以上前に麻布買ったのはいいすっね　お得感高い。
麻布も昔から住んでいるあまり金持ってない人多いし、マンション住人も金持ち一部じゃないかな。インフレで皆んな大変になるね

港区でも年収低い人や資産ない人は沢山いますよね。ただ今後入ってくる人達はかなりの年収か資産家なので、そういう資産家層と、アッパーマス、その他と三極化しているのが、資産家層が増えて、アッパーマスが住みづらい環境になると思います。

マンハッタンからブルックリンとかに移動し、ブルックリンは一部地域が高級住宅地化したのと同じ感じで、都心3区に住みたいけど、買えなくて湾岸、そこも上がってきて、渋谷区、新宿区、中央区、品川区、目黒区みたいな感じだと思います。

東京の場合、マンハッタンより規模が大きくて、大手の会社のある丸の内日本橋周辺、六本木周辺、渋谷駅周辺、新宿駅周辺、品川駅周辺、観光庁のある霞ヶ関などを複数の拠点があるので、コンパクトなマンハッタンとはまた違いますが、マンハッタンで起きた現象がそれぞれの拠点で起こるような気がしています

>>48200 マンション検討中さん
中央区は都心3区に入れて貰えてないのか。涙

自由な経済活動ができるアメリカと、安いことが第一で、足の引っ張りあいをして経済が伸びない、日本ではまったく事情がちがう。
マンハッタンは世界の経済の中心。
東京はアジアの地方都市。

>>48200 マンション検討中さん
湾岸は都心5区や品川、目黒に比べればまだ安いよ。
都心が買えなくて埋立地でも妥協できる人の駆け込み寺。

晴海は特別として、湾岸も芝浦とか浜松町とか上がってますね。港南も。この辺りが最後の砦。次に行くところはどこですかね

どこにも行かないでしょ。大量に安く仕込める土地がない。
城東に新築タワー建てて高値誘導にも限界あるし。
デベがマンション部門縮小して新築マンションは金持ちの道楽だった時代に戻る。

>>48205 匿名さん

そんな時代あったっけ？

>>48203 匿名さん
有明、東雲あたりも価格上昇が止まらない。
でも供給量の問題なのか、中央区含めて湾岸は文京区や新宿区など内陸区より値上がりが緩やか。今、サラリーマンで文京区・新宿区あたりに住むのは至難の業になりつつある。

江東区湾岸から中央区湾岸へ
江東区２Ｌから江東区３Ｌへ
江東区３Ｌから江東区２Ｌへ

この10年の格差拡大が都内マンション価格に如実に現れてきたな

>>48206 通りがかりさん

70年代初頭くらいまでそんな感じ。
それ以前は同潤会とか団地とかしかなくて、高級マンションなんて発想自体がなかった。

>>48210 匿名さん

生き字引の兄貴、さすがですな。

>>48210 匿名さん

50年前は新築マンションは金持ちの道楽だったってこと？

>>48209 マンション検討中さん
ここ10年は都心ならどこ買っても値上がりしてた。
これからは知らん。

>>48213 匿名さん
マンション価格自体が、値上がりしてるから与信がつくなら、そりゃ買ったほうが得と考える人多くなるよな。

あとは、価格上昇にどこまで需要がついてくれるかだけど。

初の億ションが原宿のコープオリンピアと言われてるでしょ。
松濤の戸建てとどっちがいいか比較なんて話があった。
当時も今も高額物件供給エリアは変わってない
デベも商売だから、儲からない供給はやらなくなる

>>48215 匿名さん

今やファミリータイプならだいたい億ションの時代ですな。

>>48216 名無しさん

それもこれも国として共働き推奨した結果だからね。
今後も共働き世帯は増えるであろう事を考えると値下がりする可能性は低いわな。

子供1人又は2人の共働き世帯は戸建ではなく利便性重視でマンションを求める。
戸建のニーズには限界がある。

>>48217 匿名さん
共働きで収入が増える世帯があれば、
共働きしても収入増えない世帯も増えてるわけだが。

それは一馬力だって同じこと。能力が一律じゃないなら報酬も一律はあり得ない。
立地や仕様にワガママ言える金持ちからはワガママ聞く代わりたっぷり利益乗っけて
貧乏はゴチャゴチャ言わず住めるとこ住めって話でしょ

大体、戦後復興期みたいに家が足りないという話じゃない。住居自体は余ってる。
国は底辺からもワガママ聞きます、なんて設定にはなってない

>>48219 匿名さん
共働きの結果はいずこへ？

共働きの努力はどこで報われるんだって話？
別にどこまで行っても報われないんじゃない笑
共同体は個人の幸福に寄与するために存在してないでしょ。
いい生活したいから共働きするなら応援します
いい生活出来なくても子供欲しいならそれでもいいです、って程度で。
全員が子供作ってもいい生活が出来ます、なんて保証はどの政党もやってない。
大体いい生活が幸福みたいな発想って相当幼稚
過去10年みたいな例外を除けば高額マンションもブランド物も
最初新品で買う奴が一番高く買わされてるわけで見方を変えれば消費社会のカモでしかない。
他人の養分やらずに得したいなら、築古買って建て替え高値売却くらいしかないでしょ

>>48221 匿名さん
ここ2、3年でも都心買っておけば、儲かったのにね。

>>48221 匿名さん
今でも築古は一次取得層の味方だよ。経年による値落ちも少ないしね。

悲しいかな築古がラブコールしてくれても眼中にない一次取得者がほとんどじゃない？
お得さに気づくのって新築でどっさりローンを組んで負担に喘いで
築古にしてればラクだったのに、とか。その時はもう買い替える余力も思い切りもなかったり

派手な披露宴に何百万かけて後々別れて無駄さに気づくのと似てる。
まあ、最初から夢見ないと決めてる若年層ばっかりじゃつまらない国にはなるけど

日経平均が上昇軌道に乗ってきた感あるな。SP500はまだ弱気相場だが。

円安によって海外勢が日本株、日本の不動産を買うというのはどの程度の影響が出るだろうか。不動産は間違いなく影響出ているが果たしていつまで続くのか。

https://kyodonewsprwire.jp/release/202112104755

マジでパンピーが23区内新築買うのは無理になりそうなんだが。

>>48225 匿名さん

1億はパンピーには買えんわ。

株が下がって（ダウ30000割れ、ナスダック10000割れくらい）、米国住宅価格に影響して日本のマンション市場にも波及して安値で取得、って考えてたけど無理っぽい。。

リードタイムあるし、円安なうちは都心マンションへの影響は軽微かな？

>>48227 口コミ知りたいさん
円安続いてるから海外勢から見ると割安だし、原料価格の高騰招くし、当分マンション価格は高止まりよ。

リスクは短プラ上げだろうけど、そもそも景気良くないから無理だろうな。

>>48228 マンション検討中さん
>リードタイムあるし、円安なうちは都心マンションへの影響は軽微かな？

軽微と言えるとは思うけど、リーマンが蚊帳の外ってのが寂しいやね。

ローンが通るっていう点では買えても、実家が太くないのに買ったら最後、
休日はイオン、ららぽのフードコートで飯食うのが関の山って世界だわね。

>>48231 匿名さん

家で食べなされ。
サラリーマンで買ってる人多いよ。

>>48231 匿名さん
条件を広げて築20年超のものや、駅徒歩１０分以上だけど１１分とか１２分のものとかを探すとぐっと手に入りやすくなるはず。外周区ならさらに安くなる

実家に援助してもらうのもダサいけどな。
ま、でもホリエモンがdisってたように、ペアローンで無理して買って、会社と家のための人生が本当に幸せかは考える必要があるわな。

>>48234 マンション検討中さん
数年前にかつかつペアローンで青山に買った人は、含み益億超えてるけどな。

>>48235 名無しさん
もっとも青山に買わなくても他も同じぐらい上がっているから、なにもカツカツローン組まなくても含み益は出てますよ。

それはタイミングが良かったからであって、今買う人が同じ状況になる可能性は低いやん

スーパーでうなぎ弁当980円を半額で買いました。
ついでにエビとブロッコリーのタルタルサラダと
つまみの合鴨とフルーツを買いました。

酒は発泡酒1本、パックの日本酒・松竹梅（初めて）、昼から飲み始めたワイン（アルパカピノ）と最後はジャックの予定です。

仕事はちょっと残ってるけど、なんにもやる気がしません。
最近は、新規の仕事を断ろう断ろうとしている自分がいます。
ちょっと相手の電話のトーンが悪いとすぐに断りたくなります。
末期症状です。

>>48236 匿名さん
カツカツの方がフルレバが効くって話しだろね。

>>48237 マンション検討中さん

まぁつまりタイミングの問題でかつかつかどうかは関係ないわけやな。

こらっ、良夫！
含み益は含み益って何べん言ったらこの子は覚えるんだろうね、っっっとに（憤慨）。

含み益でいいなら俺の株の含み益も数億やで。家は賃貸やけどな。

>数年前にかつかつペアローンで青山に買った人は、含み益億超えてるけどな。

「数年前にかつかつペアローンで青山に買った人」
この時点で事実上リーマンじゃないから反応出来なくて辛いな。

>>48242 匿名さん
ウチというおなごの株は含み益たっぷりどすえ～

>>48243 匿名さん
8年くらい前なら、青山でもファミリータイプが1億ぐらいだったから、普通のリーマンでも買ってたよ。

>>48234 マンション検討中さん
>実家に援助してもらうのもダサいけどな。

TOKIOという街の残酷な部分や。
田舎の人程、実力でなんとかなるって思うしな。
田舎でちょっと勉強できて、でもトップクラスじゃあない
そう、偏差値60くらいの県立高校出身で、大学は私立文系
これが一番人生おもしろいで。

>>48242 匿名さん

株の含み益のほうが流動性高いよ。

>青山でもファミリータイプが1億ぐらいだったから、普通のリーマンでも買ってたよ。

何言うてまんねん。普通のリーマンが青山に買えまっかいな。
上司になんて言いまんねん。上司どころかシャチョーよりええとこになってまうやん。

もうホント、都会のセレブの発送、いや発想怖いわ～。

>>48246 匿名さん
大学私立行ってる時点で実家に援助されてるよ。

>>48248 匿名さん
青山とかそんな高い印象ないけどな。
今はとても買えないくらいだけど。