23区内の新築マンション価格動向（その67）

軽井沢でゴルフ出来る人脈があるだけで素晴らしい

>>48101 匿名さん
最近は人脈いらんって
https://reserve.golfdigest.co.jp/course-guide/area/16/16002/?utm_sourc...

>>48092 匿名さん
商社なんかだと、結構前からーSan が標準よ。
苗字だけや非欧米圏の名前だと
性別分かりにくいらしくいちいち確認も失礼だしね。

>>48103 匿名さん
ひところはやったDo-moと同じだな、日本語に詳しくない外人にとって結構便利。

米株また下がったのでテスラとエヌビディア仕入れた。介護で米株リアルタイムで買えちゃうし。
米国市場も一時の力強さは無くなった感じ　戻るのに時間かかるかもだな。

マンション価格また上がってるな。
こりゃ短プラ上げないと止まらんな。

何してもマンションは上がるしかないよ。人件費以外はダダ上がりなんだから。
マンション下がるのは5～10年かかると思う。

>>48107 坪単価比較中さん

上がるのは港区（３A＋R）だけ～

>>48108 匿名さん
上昇率は都心が高いとは思うけど、高い材料使用するのは日本全国一緒だから上がるんじゃないかな。因みにこれから開発する松本のマンション坪200だったのが230になったらしいよ。インフレとロシア円安でどこまで物価増するか分からないね、、

港区でなくても40坪以上あって眺望がいいマンションは何億もするけど、そういうのが最近サクッと売れるんだよな。一方で1LDKみたいなのは売れ行きが鈍い。多分値上がりするのは広い物件で、賃貸利回りも追求できないような狭い部屋はこれから価格的に頭打ちじゃないかな。

目黒あたりの某ヒット物件以来、色々な間取りや広さをミックスして建てる形式がはやっていたけれど、だんだんそういうのは作られなくなってくるかもしれない。そもそも金のない単身者と何億もする広いところに住む富裕層が一緒に理事になっても合意形成が困難だと思うんだよね。

港区の3Aだけが上がるとか言っている人はどんな広さの物件に住んでいるのかなあ。
眺めの悪い低層階の1LDKまで一緒に上がると思ってたらイタイなあ
間違ってもそんなもの買ってはいけない

>>48111 匿名さん
不動産は立地だからね。立地がよければ、専有部の条件が多少悪くても上がるだろ。
別にポジショントークではない

不動産が立地という人は、立地の良い場所ならなんでも良いという事をいっているわけではないと思うので、正しくは、それなりのマンションなら立地の要素が多いだと思う。

あと立地＝駅近というのはサラリーマンの発想で、高い物件になればなるほど、アドレスの要素が増えると思う。

48111 匿名さん
>港区の3Aだけが上がるとか言っている人はどんな広さの物件に住んでいるのかなあ。
>眺めの悪い低層階の1LDKまで一緒に上がると思ってたらイタイなあ

ところが東京はそれにも需要（思惑）があって上がるのよ。
ノーブランドの築40年選手の部屋でも値上がりしちゃうのよ。
東京怖い。

>>48114 匿名さん
>ところが東京はそれにも需要（思惑）があって上がるのよ。

それってチューリップの球根と一緒じゃん

なんかねえ、細かくして買いやすくするって話を聞くとその昔あったライブドアの株式百分割を思い出しちゃうんだよね。ライブドアショックで痛い目にあった親父世代は多いと思うけどなあ、株は怖いと一般人の経済リテラシーがさらに悪化する原因になったと思う。今度はマンションかなあと。

>>48113 マンション掲示板さん
誰も立地＝駅近とは言ってない。サラリーマン思考なのはあなた

これだけ不動産が売れている都内で、なぜ芝浦はあれだけ低調なのでしょうか？港区ですよね

>>48117 匿名さん
私は２つのタイプがあると言っているだけで、カッカする必要ないですよ。

レインズの月例マーケットウォッチを見ていると4月度も成約は減り続けている。確かに季節変動もあるし、去年はかつてない規模の大商いがあったのでこれから市況が落ちるとまでは言えないと思うけれど物件の選択は始まっている気がする。

眺望とか広さ、あとは駅近含めた生活利便性かな。

＞立地＝駅近というのはサラリーマンの発想

リーマンというかアホなマンクラの発想かな

>>48120 匿名さん
データ見てないから
たまたまじゃね？なのか、歴史的転換期だ～なのか知らんけど
1割2割下がっても、もはや都内リーマンじゃ相当無理しないと買えないのが悲しいわね。

買えないというか、ローン組んで買っても暮らしに余裕持てないというかね。

>>48122 匿名さん
なんせちょっといい場所でマンション買えば新築でなくても70平米で億越えだからねえ。以前のように年収の五倍までローンを組むとすると一割頭金払ってのこり九千万円と考えると年収一千万では難しく、一千五百万近くまで稼いでないといけないことになる。しかも累進課税でサラリーマンだったら一千万が一千五百万になったところで大して可処分所得は増えないわけで、これじゃ苦しいはずだよね。

>>48124 匿名さん

そうなんですよねえ。
港区なんか典型的ですが、山手線内側に実家があっても息子は郊外にしか住めないパターンですね。

>>48124 匿名さん

専業主婦が少なくなって世帯所得が増えたから、世帯のマンションの購入可能額が上がっただけだと思うけどね。
その分、退職者が減って若い子の採用はシビアになってるから可哀想ではあるが。

>>48126 匿名さん
え、そう？　人手不足で、今の若い世代は恵まれてる方だよ。
時代のひずみで恵まれてないのは、40代後半限定の真の就職氷河期世代。

>>48127 匿名さん

ww今の30前半もリーマン喰らって就職内定率60パー、ようやく持ち家買う適齢期になったと思ったらコロナバブルだ。それでも複数社掛け持ちしたり良い待遇求めてステップアップ頑張ってるんだよ。社会のせいにせずもっと頑張れよオッサン。

不動産上がるからって焦って無理してレバレッジ効かせまくったサラリーマン
かなりの綱渡りよな
大人しくレバ5倍くらいにしときゃえーのに

20年後、怖いことになりそうだな

労働分配率増加、女性の活躍と定年延長で世帯年収と借入可能額は増えると思うけど、一番は海外からの投資が増えて価格が上がることだと思う。

利上げしたくても国債の利払い増えるから、ゼロ金利が終わる位だろうし、インフレはむしろ国としても歓迎。

そのうち山手線内に住めるのは、日本の超エリートと外資のエグゼクティブ位になりそう。そうなると労働分配率上げろって話になって、賃上げしてという感じで、黒田さんの後釜がゼロ金利やめた時に少し落ち込んで、また再加速な気がしてます

>>48130 マンション検討中さん
中国は中国国内の規制が強まり他国の不動産が買いにくくなってるみたいですね
中国人による需要が減ることでどれだけマーケットに影響あるか

>>48131 マンション検討中さん

中国は共産党幹部が海外資産持つと昇進できないというやつだと思うので、一般層は影響ないと思います。実のところは中国の不動産バブル崩壊でローン金利も下げていて、恐らく国内市場の梃入れ目的だと思いますが、秋には片付くと思いますよ。

>>48132
これだけ教えて。
こんな真面目っぽいこと書いてるパイセンはどこで暴れて若葉なの？
定期的にキャッシュ消してるからとかそんな古いＰＣじゃないだろうし、非常に気になる。

>>48133 匿名さん
あ、単純にプライベートモードだった
気づいてもなかった

>>48132 マンション検討中さん
中国の資本流出規制はまだ続いているんじゃなかったんですか？

https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2017-02-15/OLFPVZ6VDKHS01

http://www.peoplechina.com.cn/zlk/falv/201905/t20190505_800166861.html

中古の成約件数が落ちてて価格が上昇してる件はどう考えればいいんだろう。
立地の良いマンションだけ、どんどん値段が上がる一方で、微妙なマンションは全然売れないが、売れてるマンションを見てるので値下げする気は起きず、だったら住み続けるかという心理なのだろうか。

6年前に文京区で築10年の3LDKを買ったけど、正解だったわ。今じゃ買えん。中古市場見てると1.５倍くらいしてる。

文京区の新築見てても3LDKは億越えが当たり前になりつつあって、一時期の千代田区並みになってる。これをサラリーマンが買えるのか？

いくら二馬力とは言え、こんな馬鹿な価格と思うけど、円安だから外国人から見たらまだまだ割安みたいね。ただ、ずっと金融緩和したままだから、易々と円高にはならんなぁ。物価も高止まり。

>>48137 名無しさん

特に目新しい情報ないけど、何でわざわざ長文書き込んだの？

>>48136 マンション検討中さん
どんなマンションが選ばれているのか、はレインズを毎日見ている不動産屋さんならだいたい把握していると思うけどね。でも不用意な事を言うと商売に差し障るから、誰もこんなところに書き込んだりはしないだろう。

23区新築マンションの平均単価、4月はまた下がった。
6カ月移動平均は昨年9月のピークから約1割下落。新築はピークアウトした可能性高いね。
教科書通り株の後を追って不動産も下落トレンド。今年はマンション下落の年になりそう。

アメリカの1970年代のインフレ期には
不動産は上がってるんだけど
教科書的に今回はどうなるんだろ

>>48140 匿名さん

平均おいくら万円ってことになってた？

都区部は平均単価上がってるんじゃないの？
多摩地域が下がっただけで。むしろかなり上がった感がある

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202204_summary.pdf

>>48142 匿名さん
>>48143 マンション検討中さん

書き方まずかった。23区新築マンションの平米当たり単価の話です。
これは最近下落基調で、6カ月移動平均の数値を書くと以下。自分で計算したけどたぶんあっていると思う。データは不動産経済研究所の月次。

　　　　平米単価の6カ月移動平均値。(万円/m2)
2021.09 137.0 ←直近のピーク
2021.10 136.1
2021.11 134.5
2021.12 134.7
2022.01 133.3
2022.02 129.6
2022.03 129.3
2022.04 123.2 ←直近のピークから約1割下落

首都圏の新築マンション市場って２０年前と比べると戸数ベースだ１／３
金額ベースだと約半分になっている
でも平均価格は上がっていて要は安いマンション、郊外マンション、駅遠マンション、カタカナ新興デベマンション市場が急激に縮小していて、高額マンション、都心マンション、駅近マンション、大規模デベのマンションの全体に占める割合が相対的に増えているってことだよ　平均単価が１０％上がったとかいってもそれは個別のマンションが上がったことを意味しない　あくまで平均値でトレンドですらない

地域と物件の種類によっても違うのだと思うけど、都区部でこんなに上がったのは寧ろ意外に感じました。

今後の市況占う上で見ていた、アトラス五反田もなかなか上げてきたので、都心の物件はまだ上がるのかもと思います。供給個数や成約件数はさらにさがるでしょうから、買える人と買えない人、いい物件とそうでない物件でどんどん分かれていきそうですね。

現場第一線の営業マンの営業力のピークは何歳位だろうか。

※今回は、商談の最後だけ部下に同行してクローズするやりての上司とかじゃなくて
　現役の営業マンとして開拓もして、クローズもするような場合を想定。

同様に、投資業務に携わる人間が成果を出せるピークは何歳位だろうか。
※ここでは、個人でコツコツ投資してずっと成長してます、とかではなくて
　組織の中の１プレーヤー的なポジションの場合ね。

３５歳位だろうか。40歳、45歳位までいけるだろうか。

※豊田章男氏、孫正義氏、あるいはバフェット氏とか
　ウルトラスーパーマンの話ではなくて一般的な企業、組織内の一般的な人物の場合ね。

最近、加齢と共に、体力だけじゃなく根気、集中力も持たないので
そんなことを考えている。

1億-2億の都区部新築の成約率は78パーセントで悪くない数字。昨年は87パーセントだけど、この2年の平均は70%程度。2億から3億は成約率はほぼ横ばい。

リリースにもあるように、昨年4月は2億以上も多くて、成約92件あり、今回は14件で3億以上なし。去年が異常だった気がする。

5月は数は減りそうだけど、成約率と金額内訳知りたい

経済成長しない日本がアメリカのようにはならんでしょ。
アメリカは人口がずっと増加していて賃金も上昇が続いている。
日本は人口減少で賃金横ばいのまま。
この傾向は今後も変わらないので、この先も不動産価格差が広がっていくのが自然かと。
やっぱり成長しないとダメ。

円安が進んだ底値でドル資産を持つ日本人がポジション解消して不動産などを買い進む可能性もあるので、なかなかそうはいかないだろうね。

今の日銀の金融政策だと当面円高になりそうに無いから、原材料費高止まり→不動産価格も高止まりでしょうな。
それに職人不足と土地の仕入れの困難さも相俟って23区は70平米1億円が当たり前の世界になりそう。恐ろしや。
それでも海外と比べて不動産価格は割安ってどんだけ円の力弱まってんねん！と愚痴ってみたけど、根本解決は人口増と税収増ですな。
若い人はとりあえず郊外に行って沢山子どもを産んでちょうだい。

兄貴達、みんな不動産市況に楽観的なんだね面白い。同じように(というか日本以上に)原材料費高騰してるアメリカでも住宅市況調整中なので、日本も食らってしまわないか不安ですわ。兄貴達、グッドラック！

>>48144 匿名さん
4月は単価の激安な晴海フラッグの大量供給が影響してます。
移動平均だとしても影響大きいので、4月だけではなんとも。

>>48155 口コミ知りたいさん
晴海フラッグが影響しているのは知っている。でもそれも含めての市況でしょ。駅遠の晴海フラッグがそこまで激安とは思わないし、それを除外するなら高額物件も除外しないといけないでしょ。
因みに、晴海フラッグを除外した条件でも計算しているけど、その場合も昨年末がピークでその後は緩やかに下落している。
あと余談だけど、除外した方が株価との相関係数が高くなった。

>>48156 匿名さん
株価の半年遅れでってヤツ？

>>48157 匿名さん
日経平均株価の月中平均との相関計算しているけど、株価も6カ月移動平均を使った場合、4～5カ月遅らせたときが一番相関高いね。

難しい話はわかりませんが、今後供給される新築マンションは値段が下がる可能性高そうでしょうか？

>>48159 マンション検討中さん

金利次第

そうだねー。
マンデベはもう供給は増やさないからな。
金利連動が1番わかりやすい。
そしてその日はいつか来る。

>>48161 マンション検討中さん
なんか最近、どこのデベもせっせと賃貸作ってるけど。嫌な予感しかしない。

短プラ上げたらオワタやな。

新規購入層の実質負担は何も変わらんけどな。
2020年以降にマンションを買って数年で売ろうと思ってた層とか投資勢は、虫の息だな。

>>48164 マンション検討中さん
2020年→2022年で都区部市況としては、15％ほど上がってるから、2020年購入組はそこまで虫の息ではないのでは

今の話はそうだけど、5年経って金利上がってマンション下がった時の話ね。
2020年台購入者がマンション売るのは5年後とかっしょ。

ANN
「高潮警報」対象　（内陸）新宿、目黒も追加.......なぜ？

>>48166 マンション検討中さん
今の話はそうだけど、5年経って大崩壊になった時の話ね。
2020年代購入者は今マンション売ってもいいっしょ。

持ち家派＝金持ち　賃貸派＝貧乏人 ２
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1648694163/

売ってもいいけど値上がり益は短期譲渡所得になりますね。

>>48168 ご近所さん
https://www.nhk.or.jp/politics/articles/lastweek/83126.html
ツーリズムの分野で評価が高い国はいずれ住みたい人も増えて別宅を購入しようという人も増えてくる。ひょっとすると東京のマンションもさらなる値上がりが期待できるかもしれない。

もっとも、我々の住むウサギ小屋も一緒に上がるかどうかは未知数だが。

>>48154 評判気になるさん
楽観的なんじゃなくて値下がりしないと思わせてマンションを売りつけたいだけだよ。

2020年以降にマンション購入して売却益を考えている人はゼロに近いと思う。あまりに金儲けできない人だね。20年以降購入者は金持ち節税か実需でしょ。マンションで資産増考えるならしばらく待って下がった時買い　いつか下がるよ。

>>48172 坪単価比較中さん
1億上がって2000万下がった時に、ほら下がっただろと言わないでね

>>48173 匿名さん
安心しろよ
マンション1億上がって0円に下がるかもしれないっていう見方もできるだろ
0円に下がった時に、ほら下がっただろと言わないでね

持ち家派＝金持ち　賃貸派＝貧乏人 ３
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1652850344/l50

>>48173 匿名さん
まあそれも下がったとは言えるけど、今より1～2割上がって3割くらい下がるんじゃないか。
今を基準として下がると思うけどね、、貧乏人は増えんだろうから。今より下がらないと株で儲けないと買えないな。

原材料費高騰したら、新築減って
中古の価値が上がるんじゃないかと思うんだが？
金利が上がる前の駆け込み客需要を含めて。

原材料云々は事実だけどポジショントークでもあるからな。
今のマンションの価格に占める、原材料と人件費率は5年前より全然低いからな。

>>48176 匿名さん
新築が減っているのは、原材料人件費云々よりも、土地の仕入れが困難になってきている方が大きいでしょ。

地上げも難しいし、土地の仕入れが大変だから、人口減る中では山手線沿線内で大規模でてくると、微妙な立地でも上がるんだろうね。

それはそうとアメリカの住宅ローン利率少し下がりましたね。流石に借りる人少なくなって下げた感じ。FOMCも0.75利上げは考えていない感じだったので、秋以降の利上げ観測が後退してナスダックも上がって、下落一服。

中国は不動産バブル崩壊して政府が若干緩和姿勢だけど、秋まではまだまだ不透明感高そう。

日本は物価は予想より若干弱かったし、日銀の緩和姿勢維持を後押ししそう。そもそも原発再稼働で燃料費で上がってる物価も落ち着く可能性もありそう。それからインバウンドで円安も若干歯止めが期待されるし、それでも安いから、良い所の物件は買われていくだろうね。

たとえ一時的に三割下がっても、ローン完済まで住み続けると家賃をかなり節約できる上に仮に三割さがってもまた上がり始めていつの間にか20年落ちの中古が買ったときの値段で売れたりする可能性があるというのがリーマンショック前からマンションを持っている人の感想。マンションすごろくを諦めれば少々下がったところでどうということはない。

たとえ20年落ちの中古でも借りればそれなりに家賃は取られるわけで、たとえ修繕積立金や管理費をとられたとしても、同じ程度の分譲賃貸の家賃にはその分が乗っているわけで、買うことの優位性はゆるがない。多分この調子で供給が絞られた状態が何十年も続いたら、50年落ちでもそこそこの値段で取引されるんじゃないかと思う。

新築マンションが同じ仕様で価格が安くなることはないけれど
それでも下がる場合を考えると
・今の駅近開発が各地で埋まり、駅遠中心に戻った時
　（価格統計では距離・地価を考慮してないので、物件価格では前年比等で割安と錯覚することはあり得る）
・税制改正、ローン控除等各種優遇措置がなくなり、相続系・転売ヤーが大幅減少
・金利が高騰し、４％５％以上になり、二桁への恐怖が現実味を増した時
・法人名義での購入がデメリットになった時

こういうのが積み上がると価格上昇の抑止、あるいは価格下落が見えてくるかもしれないわね。

ただ、それでも売り手企業側は
・営業マンへの叱咤、ノルマの強化
・質を下げて利益確保しながら単価を操作
・商品小出しによる供給飢餓感の創出
・なくなった優遇措置政策の巻き返し
などはやるよね。

パリやロンドンも多くの一般市民は、家を買えなくて賃貸に住まざるを得ないようなので、遅かれ早かれ東京もそうなるんじゃないかと思う。持てる者と持たざる者の差が大きくなる。70平米1億超とか高学歴の2馬力か資産家じゃないと無理。

米株は上がったけど直ぐ下がんだろう
もう一段上がったらやや高めで買った一部を売り下がったとこで買い増しだ。売り買いでチョコチョコ利益確定するか、倍まで待つか難しい

今は55m2、1億の世界が都心地区
70m2は1億2000万位からなんじゃないかな
沖さんのプレジデントの記事とか見ても早く買っておけなのかもしれない。

沖さんは嫌いではないですが、
過去の沖さんの予想、は当たっているのでしょうか？

マンション買う上では高掴みせず取得価格が安いに越したことないですよね。金利は変動していずれ上がるが、購入価格はFIXだし、所得が一定なら与信枠も一緒だから買える範囲も広がる。
月払いで考えたら同じ20万円なら取得価格安くて、投資物件とかも持てるように与信枠余らせた方が良いかなと。

なんでそれでも異常なほど高い今買い控えないんですかね？

三井の浜松町が大爆死らしい。
近年の三井でこれだけの爆死は見たことない。
クラッシュは近い

あそこは狭小間取り中心だしな
ワンルームを今の坪単価で買う人はいないのかな

>>48188 匿名さん

その辺は収入の上限が事実上会社に決められるリーマンか
否かによって感覚も違うわね。

>>48186 マンション検討中さん

そんな数字を見せられちゃ
リーマンじゃどうしようもないね。

あとはまあ職住近接で社畜リーマンとして生きていく事を
嫁や家族に求められるかどうか、己のやりたいように生きられるかどうかでも
だいぶ違ってくるね。

パリは江東区に毛が生えた程度のサイズだし、ロンドンは市街地の話でしょ？
東京都心は分散されてるから広いし、新規高所得者の流入が両者よりはるかに低いから比較対象としてはどうかな？
ガラパゴス国家の不動産は長期的に先がない。

>>48180 匿名さん
そんなもん、ここ10年くらい都内のマンション価格が上がっているからだろ。
それが今後も永遠に続くと？
不動産営業がいいそうな詐欺話だな。

世帯年収二千万位あるか、現金あるか、のどちらかでないと、都心は無理だと思いますね。

中古に関しては城東で在庫が増えているようで、価格下落の可能性もありますが、新築はなかなか下がる要素ないですね。足元でも戸越公園のタワーもかなり上がってますし、都心で今後出てくるのは、大手は強気価格になりそうです。

年収2千万だと40年続く保証が有ればギリだね
人によるだろうけど、狭い部屋でギリギリの生活は幸福感が薄いかな。
年収2千万なら郊外か地方を選ぶね

>>48197 坪単価比較中さん
10年以上前にマンションを麻布に買って住んでるけど、そんなに年収高い人いない感じだけどね。
まぁ金持ちは多いと思うけど。

年収2000もあっても郊外とは。。。
これから買う人は大変だね。

>>48198 匿名さん
10年以上前に麻布買ったのはいいすっね　お得感高い。
麻布も昔から住んでいるあまり金持ってない人多いし、マンション住人も金持ち一部じゃないかな。インフレで皆んな大変になるね

港区でも年収低い人や資産ない人は沢山いますよね。ただ今後入ってくる人達はかなりの年収か資産家なので、そういう資産家層と、アッパーマス、その他と三極化しているのが、資産家層が増えて、アッパーマスが住みづらい環境になると思います。

マンハッタンからブルックリンとかに移動し、ブルックリンは一部地域が高級住宅地化したのと同じ感じで、都心3区に住みたいけど、買えなくて湾岸、そこも上がってきて、渋谷区、新宿区、中央区、品川区、目黒区みたいな感じだと思います。

東京の場合、マンハッタンより規模が大きくて、大手の会社のある丸の内日本橋周辺、六本木周辺、渋谷駅周辺、新宿駅周辺、品川駅周辺、観光庁のある霞ヶ関などを複数の拠点があるので、コンパクトなマンハッタンとはまた違いますが、マンハッタンで起きた現象がそれぞれの拠点で起こるような気がしています