23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>47900 匿名さん
まあ、プーにケンカ売れるような面白い奴ではあるよね。アップルみたいなカリスマ不在でも成長する会社もあるからムリせず仕入れるよ。Twitter上場廃止になったら株はどうなるんだろうか。

株価下がってもマンションは下がらんな。
遅効性で下がる前に株価戻しちゃうし。

転換するとしたら、変動ローン金利上昇くらいか。

マンション価格　仕入れが上がる一方で下がる訳ないでしょ。金利が上がっても仕入れ値が下がらない限り高値だろうな。よほどの金持ち以外はマンション購入できないよ。

>>47903 坪単価比較中さん

価格は原価で決まると思ってるようだけど、価格は需給で決まるんじゃね？

>>47904 匿名さん
その昔キャベツがとれすぎて農家が収穫したキャベツをブルドーザーで土に埋めるなんて事件が起きているでしょ。今はどうか知らないけれど、利益率が下がれば生産調整は起きると思う。

最近も賃貸マンションとして計画されたが販売に方針転換したとか囁かれるマンションがあるので、市況次第では分譲マンションが大幅に減って賃貸しか作らなくなる時代も来るかもしれない。売るか貸すかはデベ次第。

>>47904 匿名さん
価格は需要で決まるけど赤字で売り続ける事はしない　要は作らない。
建築費が本格的に上がるのはこれからだから、高い物件をちょっと作るか欲しくもないクソ安いの作る感じじゃないの。これから建築発注する人も少ないだろうから、人件費は下がるだろうけど仕入れ高には追いつかないと思う。まあ建築不況だね。

>>47905 匿名さん
>>47906 匿名さん
需「給」で決まるってのはそれらを含む意味でしょ。ヒント：国語力

価格は落とせるよ。
それはマンデベの今の利益額(数100億)と利益率(10%超)みればわかる。
箱物なのに10%超ってめっちゃ余裕あるから。
50億ほどでも利益やるなら当然作るし、10億とかでも仮に作らないと人件費とかの固定費負債かかえるから作るよ。
でなきやセクション売却か潰すしかないからね。
マンデベセグメントを持ってるのに、不況だから、価格が低いからという理由で作らないという選択肢はありえない。

>>47907 名無しさん
ああなるほどね、需給バランスと言ってくれるとわかりやすかった

この辺の人は主として需要面から価格を語る人が多くてついその方向かと誤解したよ

その昔リーマンショックが弾けた頃はもう手持ちのマンションは売れないと覚悟したもんだ。同じマンションに住んでいた人はあいついで安く部屋を売っていたが、今は結構築古でかなり平凡な物件なんだけど、その値段の１．5倍くらいで売れるからなあ。貸せば結構利回りがあるし。そういう経験を持っている人が都内にはたくさんいると思うので、そうそう簡単に安く売る人もいないと思うな。

>>47909 匿名さん

売りたくて売ったというより、銀行が引き締めて売らざるをえない人が売った感じかな。

>>47907 名無しさん
>ヒント：国語力

兄貴、これ余計

>>47908 マンション検討中さん
全く作らないという選択肢はもちろんありえないけど、10棟建てる予定だったのを9棟に減らすとか、計画を数年先送りするとかして一時的に供給を減らすのは当然やるでしょ。

>>47908 マンション検討中さん
利益率を落とさなければいいわけでしょ？
クソみたいな安い土地にショボい建物を建ててそれなりの値段で売るというオチでは

>>47913 匿名さん
>利益率を落とさなければいいわけでしょ？

そういうわけでもない

前提、日本の人口は減ってくわけで地価も下がるわけだから、数年先に戻るかどうかわからない景気を待って、土地だけ先に確保するなんてないんじゃない？
固定資産税かかるし、IRR的にクソみたいな投資になるし。
それに景気悪くなると利益率高くても総利益額減るんだからむしろ供給増やして総戸数稼がないとしんどいっしょ。
オレの予想だと価格もコストもどっちも落とにいくな。窓や建材、共用設備とかのグレードダウンと平均坪数を5%ダウンさせるとかそういうせんりゃくになるんじゃん？

首都圏マンション供給戸数推移

首都圏マンション供給戸数推移その２

>>47915 マンション検討中さん
狭くてグレードダウンしたマンションや今より2、3割高くなったマンション買うかい？
買う人少ないの分かっていてムリして作らないよ。

いや値下げセットでしょ。
どっかで値下げしなきゃいかんから。

>いや値下げセットでしょ。
>どっかで値下げしなきゃいかんから。

誰が？なんで？

>>47918 坪単価比較中さん
たとえ買う人が少なくてもレイオフできないから、企業を維持するために作り続けるのが日本の大企業だよ。だからこそ日本には営業職が多い。

>>47921 匿名さん
大手デベはマンション部門の社員をオフィス部門とかに配置転換できる懐の広さがある
だから供給絞れる
オペンとかの専デベはそれができないのが辛いところ

>>47921 匿名さん

兄貴の話は一般論としては間違ってないが、数値的な視点がないがらみんなと認識のズレが出てくる。

大手デベの案件単体の利率は20%は余裕で越えてるよ。30%越えなんて案件も。色々やって10%超の投資家に怒られない程度の適正水準に見せてるだけ。

都心３区の好立地築古マンションの住人から区分を５０００万円で買い取って、
悪徳理事長とつるんで建て替えて、２億５０００万円で分譲とかやってるから
儲かってしょうがないね。
議員や行政と結託して容積率上乗せ等やりたい放題だよ。

>>47923 匿名さん

ニュース見なよ。営業配属最多やよ。

>>47924 マンション検討中さん
案件単体の利益率なんて公表してないやろ
なにが適正水準に見せかけてるだよ
妄想で知ったかぶり、痛すぎるわ(笑)(笑)(笑)

>>47926 匿名さん
そこじゃない。

>>47927 検討板ユーザーさん

いろんな人がいるねｗｗｗ

>>47928 匿名さん

ニュース見てないのか。。。
せめてスマホ買おうよ。

いろんな人がいて面白いね
1年前に駐輪場を追加で1台申し込んだけど、既に借りている人は後回しらしく1年経っても順番も変わらない感じなんだよね。二台目のチャリ買ったからこのままだと室内保管になる。駐輪場事情ってどこもこんな感じなのかな？裏ワザないかな

-マンションが高騰したのは金利が低いから
-でそれを背景にデベは販売価格をあげて利益率高めてる(下がる余裕がある)
-ゼロ金利は無限に続かないからどっかで金利上がる(じゃないと円安で日本死ぬ)
-人口減少するから長期的に資産価値はどんとん減る

以上の理由からどっかの地点で新築マンションは確実に値下げする。そしてそこからは余程日本が豊かにならない限り、もう上がらない。

というのオレの推論だが、別にこれが正しいともい言わんし、議論したいわけでもない上に47920の言い回しが腹立つからもう投稿しない。

色んな人がいるね
管理規約や細則を読まない人もいる

>>47927 検討板ユーザーさん
スーゼネ→大手デベ→外資コンサルの経歴なんだが…。素人乙。

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC282C90Y2A420C2000000/

既製品なのに無駄に高い新築は
この先間違いなくオワコンだろうね。

>>47934 マンション検討中さん
それはすごい経歴ですね(^O^)／
では案件単体の利益率の公表例を教えてくださいね(*(^O^)／

特別区長会
http://www.tokyo23city-kuchokai.jp/
東京23区の区長さんたちの間でも
いろいろと話題になっているのかね

>>47930 匿名さん

何を主張したいの？

>>47934 マンション検討中さん

個別の物件の利益率が30%40%あろうがなかろうが別に驚く事でもなんでもないので否定も肯定もしないけど

その立派な転職歴が別にマンション単体の利益率を知ってると納得させるものじゃないんで、なんで知ってるのかは普通に説明した方が話が早いと思うよ。

スーゼネの時に営業マンとしてデベの人に聞いたとか
デベに転職して中の人になったから知ってるのだとか
外コンで先輩に言われてエクセルで資料作らされた時に見て知ったとか単にネットで見たとかいろいろあるんだろうからそれを言えばいいんだよな。

>>47924 マンション検討中さん

マンション単体の利益率が20パー超えてる、中には30パー超えてるとかっていうのは、本部経費も支店経費も案分されてないし、それ自体は全然不思議じゃないのよ。

物件ごとにみる原価の材労外経には本社の事務員の給料も支店の家賃も含まれてないわけで、会社の決算時の利益率より高いことは当たり前だし、商社でも製造業でもでもIT考え方は同じだから。

だからそこじゃなくて、単になんで公表されてない利益率を知ってるのかだけ説明すればいいんだよ。

決算で会社の利益率が10パー超えてりゃ、個別の物件では20%30%あるんだろうな、あっても不思議じゃないってのは理解できるんだから。

>>47930 匿名さん

ニュースってなんのニュースよ。
営業マンが多いって話？

マンションデベロッパーの収益なんかどうでもいいだろ。
利益率が高かろうが低かろうが、客には関係ないはずだが。
利益率が低くて潰れるならそれで結構。

減価率とか気にせず暮らすのが1番だよね。

>>47941 匿名さん

そこじゃない。

利益率晒されてデベ連中が焦ってるのか？
利益率≒値下げ余地だから必死だな。

利益率が高いのなら、金利上昇時に値下げ余地が十分あることが分かるね。
ここ数年、建設コストが上昇してもマンションの利益率がどんどん上がっていることは事実なんだから、デベがぼろ儲けしてしているのは間違いない。

>>47942 匿名さん
関係あるんだよ。利益率が高ければオイシい事業ということで新規参入が増えて競争になり値下げ圧力かかるけど、マンション、特にタワマンは寡占だから新規参入がない。すると物件を下げる必要がないからデベはウハウハ。アホなのは高過ぎに気づかないで喜んで買う消費者というわけ。

>>47946 匿名さん

大規模は販売計画から上振れしてるから相当儲かってるでしょ。儲かるから値下げ余地があるというのは短絡的。
買いたい人が多ければ値下げしないし、売らなければ赤字でも値下げするよ。

要するに需給次第だよ。

>>47946 匿名さん
スミフの牛歩販売もできなくなるから、金利上がるようなら値下げ&投げ売り始めるしか方法がない。

>>47947 匿名さん
それは高過ぎとは言わないのでは？
需給バランスが取れているのだから価格形成としては正常
ただ、それが「適正」価格かどうかは、人それぞれに受け止め方が違うのでしょう
あとは

>>47948 通りがかりさん
値下げ余地はあるでしょ。利益率は相当上がっているので、コストプッシュで値下げできないわけではない。
実際に値下げするかどうかは需給次第。

>>47951 匿名さん

利益率は関係なく、売れなければ値下げするのよ。つまり値下げの余地は常にあると言うこと。

マンションの利益率は激増してるよね。
案件別にはわからないけど、各デベロッパー単位で公表してる純利益のグラフを見れば、高卒でもわかる。笑

特に、2019年分譲物件あたりから、搾取がより酷くなっちゃったのがわかる。

まぁここに居る賢明な諸兄はコストプッシュによるマンション価格の高騰なんていうデベ&デベと組んだ
ブロガーが創作した言い訳には引っ掛からないだろう。コスト増に喘いでいる筈の大手ゼネコンが自社株買いしまくってたり従業員全員にりんじぼーなす出してたりするの知ってると儲かってしゃあないんだなと分かるし。

>>47952 通りがかりさん
言いたいことはわかるけど、利益を度外視して値下げするのを値下げ余地とは言わないのでは?
大手デベだと最近は少々売れ行き悪くても利益率下げてまで値下げしないし。低金利だから長期戦が可能。金利が上がれば別だけどね。

マンションの供給が0になっても問題ない会社が多いって

新築はもうおしまいかもしれんね、、、【大阪タワー】
https://www.sumu-log.com/archives/41219/

>>47955 匿名さん
売れ行きが悪ければ利益率は下がるのよ。
デベは値下げしたほうが利益率が上がるから値下げするのよ。
値上がりする市況に思考が毒されてるね。

タワマンを供給できる力のあるデべ（サブ参画除く）ってどのくらいあるかな？
メジャー７：三井三菱野村住不東建東急大京
HM系：積水ハウス大和ハウス
ゼネコン：鹿島
その他：アパ山万
こんなもん？

>>47958 検討板ユーザーさん
あ、山万さんはスレ違いでしたね
失礼しました

>>47945 マンション検討中さん

なんでそうなるのよw

新築がコスト高で高額でしか売れなくなったとしても
住宅ローンの金利が上がれば
中古で売りたい人は一般人が買える価格まで
安くせざるを得ないように思う

>>47961 マンション検討中さん
確かに金利の上昇によって需要の減退や売れやすい価格帯の低下はおきると思う。
ただ個々の物件では選択と集中が起きるということにもなりそう。

例えばここ何年か新築の供給は非常に絞られてきているわけで、金利が上がったところで築浅中古の出物はかなり限られると思う。さらに言えば、金利が上がるとローンを組み換えて買い替えする人も減ると思うので、ますます中古は出なくなり、程度のいいマンションは高値を維持、一方で駅や都心との距離があったり生活利便性にいまひとつ欠ける物件は需要の低下をモロにうけて下がっていくのではないかと邪推している。

そう簡単に消費者だけに一方的に有利に事がはこぶわけがないが、その頃には家賃もだいぶ高くなっているのではないかと。買うも地獄、買わぬも地獄、とならないといいけどね。

隣との境目の壁が「乾式壁」なのは経費を削減するためです。
乾式壁はコンクリートより音が漏れまます。
つまり客に騒音問題をおしつけて金儲けしようとしてるのです。

マンション業界は糞ばかりｗｗｗ

>>47963 マンション比較中さん
吉野石膏さんに土下座して謝れ
?タイガーハイクリーンボードっ?
って歌ってるうちの娘に謝れ

リーマンショックで一度下がったけど、その後価格は上がり続けてるわけで。
高値掴みだぼったくりだと言われても、数年後には「あのとき買ってれば」となる。
2022年は、数年後、十数年後、数十年後にどう評価されるんでしょうね。
https://sumamon.jp/image/2019/07/mansion-kakaku-suii03.png

新築タワマンを買う層がこぞって戸建注文住宅に移動しちゃっいましたね、、、。完全にオワコンかな？

今時戸建に戻れるの？
不便だよ？

7時に家でて夜は終電、土曜も仕事で日曜は寝て終わりみたいなリーマンタイプじゃなけりゃ戸建ては戸建てで良さがあるけどね。玄関開けてすぐ車とか楽だしね。

新築マンションは完売に３年かかる時代に、また逆戻りそうですね。タワマンは完売しないんじゃないかな。やはり時代は巡ります。

>>47969 匿名さん
根拠は何ですか？
金利が上がるからですか？

今の不動産価格高騰は、都心、大都市部、大規模、タワーのワードが示す好立地が高騰しています。主にこのワードに当てはまる都内8区で高騰しています。専業主婦の時代が終わり、世田谷区や杉並区の大田区の閑静な住宅街の不動産価格は上がっていません。田園調布から社長が消えたとも言われています。狭くてもアクセスが良いマンションが高騰しています。
前のコメントでもありまたが文京区後楽園の駅近のマンションは好立地だっので興味がありました。価格は3億円でした。いったいどんな人が購入するのか？中国の投資家でしょうか？それでも売れています。もはや好立地マンションは一般人は手が届かない領域まで来ていて落胆しています。

>>47967 マンション検討中さん
リモートワーク中心ですから問題ありません。
昭和じゃあるまいし、朝早くから夜遅くまで会社に居るなんてありえないんで。

>>47972 口コミ知りたいさん

好きな仕事であれば、何時間でもできるよ。
会社にいる時間に縛られすぎ。

>>47965 匿名さん
2009年に渋谷区の山手線外側、新築を契約し、2010年に竣工。
低層階だったので、坪単価290万円でした。
お安くて、本当に良かったです。
ローンは返済したので、賃貸に出しています。

>>47971 通りがかりさん
時給で考えた時に、通勤時間や日用品の買い物のために街に出る移動時間のロスって大きいと思うんですよね。その間に働くことができたら、あるいは休んで体力を回復できたらもっと働いて稼げる。そういう合理思考ですよね。

>>47975 匿名さん

体力と時間で賃金決まる感じ？

リモート定着させる気があるなら企業はもっとオフィスの撤退縮小やってる。
まだニュースになるのはそれくらい少ないから
つまり企業側に定着させる気なんかない

>>47977 匿名さん

大手はかなりオフィス縮小してるよ。
ただし、縮小してるのは地方や出先だけど。

都心の本社機能は縮小してないってことでは笑
縮小される地方や出先で変わらずリモート満喫してたら
セクションごと撤退お払い箱要員だったら目も当てられない

>>47966 匿名さん
はて？
どこの国のお話かな？

>>47969 匿名さん
完売まで3年掛かるのが悪だというのは平成の概念

>>47980 匿名さん
リモートワーク普及は経営陣にとっては本当にありがたいのでしょうね
賃料の高いオフィスで低付加価値のルーティンワークしかしていなかった連中を追い出せる訳ですから
そして高付加価値のコア人材には都心一等地での快適な執務スペースと高品質な居住空間を提供することができるようになる

ただ高品質な居住空間を与えようにもサラリーマン個人の負担能力には限界があるからね。

>>47985 匿名さん
能力に応じて報酬を出す、これ当然のことでしょう
かくして都心は昼間人口、夜間人口とも高度人材で多くを占められるようになるのでしょう
一方リモートワーク楽ちんバンザーイとはしゃいでいた低度人材はITへの置き換えでレイオフor賃金カットの憂き目に合う、それが10年先のこの国の姿です

>>47984 マンション検討中さん
ふーん
その高度人材は狭くて汚い都心であくせく働いて「日本経済はぽっくんが立て直すｷﾘｨ!」とか言いながら消耗するの？
止まらない円安の中「ぽっくんは日本経済の再生のために尽力するんだﾋﾞｼｨ!」とか言いながらハイパーインフレで餓死するの？
大変だね

持ち家派＝金持ち　賃貸派＝貧乏人 ２
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1648694163/

>>47986 マンション検討中さん
ほうほう
その都心の高度人材は昼も夜も働いて、食料が輸入できず尽きたときにマクドナルドの厨房にいるネズミのように食べ物をあさるんですかね。
ビーフパティのかけらもなくなりそうだけど。
それとも54階とか64階建てビルの屋上で家庭菜園でもやるのかな？

持ち家派＝金持ち　賃貸派＝貧乏人 ２
https://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1648694163/

オフィス賃料、在宅定着で下落　東京の上期11年ぶり
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC220TQ0S2A420C2000000/

デベはオフィス止めて、マンション増やせばいいのにね。

リモートってみんな簡単に言うけどさ、個人で引いている回線なんて品質まで保証されていないからね。ちょっとその辺でたくさんのユーザーが繋いだだけでズームがブチブチと切れるようなのを引いている人もたくさんいるわけで。

あと企業レベルで使うリモートシステムは管理も高いし費用面で色々と問題がある。
またリモートとの親和性も業種ごとにかなり違いがあるので、リモートワークが普及したら直ちにオフィス需要が減退するとはならない。むしろコロナで業績が悪化したセクターがオフィスを縮小したり移転統合した影響がおおきいのではないだろうか。

>>47977 匿名さん
縮小してますが。
弊社もフリーアドレス化を完了してて、個人の固定された机はないですよ。

>>47986 マンション検討中さん
その高度人材として必要な人間はどれほどいるのかな？
バカ高いマンションがバンバン売れるほどのボリュームあるマーケットになんかなるんだっけ？

>>47992 匿名さん

日本のドクターの人数でわかるでしょ。
ビジネスで学位が重宝されないのは日本特有。

米国だとマスターは当たり前だけど、日本のマスターはイマイチ評価が低いよね。

今日はスーパーだいぶ売れ残ってるな。

テクノロジーが進化して、仕事が効率化されても30年も賃金水準上がらないってのは、大半のリーマンが昔のリーマンより生産性が下がってるんだろうね。

>>47995 通りがかりさん
生産性って言い出すとややこやしいけど
30年前と比べて単純にどんどん仕事量（ここでは単純な勤務時間とする）は減ってるわね。

日本人が優秀っていう体で語るべきか資源も何もない国の日本人のあるべき仕事の仕方として語るべきかどうとかわからんけど。

30年前年間110日休日あったら優良企業みたいな扱いだったけど
今は120日130日で且つ有給消化強制とかノー残業デーとか。

元リーマン・元営業マン的視点で言えば、連休前も仕事さぼって連休明けもダラダラしてるとか、上司の鬼詰め・激詰めが減ってノルマへのプレッシャーがなくなったりとか、リーマンにとっては当然良いことだけど、一方でまあ仕事が甘くなって当然だろうなってことは思うけどね。

>>47991 匿名さん

個別に縮小してるところが勿論あるのは皆分かってる。
でも全体で見るとその割合が意外と少なく、いうほど影響がないという話を>>47977はしてるってことでしょう。。

でも全体としては、オフィス需要は減っているのは確か。
都心5区の平均賃料はコロナ後、12%下がって今も下落中。
空室率も6.4%でコロナ前の1.5％から上昇したまま。

オフィス賃料高いんだよなあ。
大手は大手でよく払ってると思うし
中小零細は中小零細でよく払ってるよな。
保証金10か月とか1年分とかその時点で凄いわ。