23区内の新築マンション価格動向（その67）

それにしても、このスレタイ通りに語り合うのは難しいですね。
都心5区と郊外18区の格差が余りに大き過ぎて。

>>46651 匿名さん
市区町村で区切れるものでもないでしょ
いくらマンションが高く売れたところで、そこに住む人が増えないことには意味がない

都心並みの郊外駅前マンションある
それほど格差はない

>>46652 匿名さん
お宅の周りに人がドンドン増えるといいですね(*^^*)

>>46651
どこをどう見たらそんな認識になるんだよ。どこもバカたけーよ。

>>46651 匿名さん

確かにね。
リーマンが自分の稼ぎで都心５区に住んで都心らしい生活するのは相当ハードル高いしね。

家だけ都心で中身は年収300万500万生活になるのがオチだしね。

>>46656 さん

所詮現代の大衆団地のマンション買うとかどうでもいい都心ビル持ちペント住みはどうしたらいい？

都心に住む＝毎食高級レストラン、みたいな幻想持ちが多すぎだなこのスレ

長時間労働の社畜であるが故に都心住みを選んだが日常生活は八王子時代とさはど変わらんオレみたい奴はおらんのか？

>>46649 匿名さん
うん、田舎者は湾岸埋立地のタワマンに住んで勘違い都会人を気取ったらいいよ。

繁華街までタクシーで1000円くらいまでのとこに住んで無数にある飲食店を頻繁に飲み歩くのが都心住みの醍醐味
やはり最低でも山手線内側でないとね

都心を否定するわけじゃないけど、衣食住は山手線内側じゃなくても困らないと思うんだが。
六本木や十番の高級店で毎日のように飯食ってるなら別だが。

むしろ山手線内側なんてスーパーや鮮魚店とかないから不便なんだよな。
服屋も中心に店無いから渋谷や新宿まで行くので、結局山手線外側に住んでても変わらん。
ネットで買う派ならもはや郊外で良いしｗ

都心住人ほどウーバーとか使うんでもはや山手線内側に住むメリットなんか職場アクセスの良さしか無いんじゃないか。

相続対策で不動産をこの時期に買わないといけないんですが
都心はハイパーグロースのように金利上昇で萎むのが怖いです

ある程度の価値があって
金利上昇でそこまで値下がりしないとだろういう理由で
大宮、柏、船橋、川口、赤羽あたりを考えてますがどうでしょうか？
このエリアに買うにしても
築古が良いのかタワマンが良いのかも悩みます
利回り4%以上あれば暴落しても
生きてる間には賃料で元が取れるという考えは甘いですか？
ご意見伺いたいです

>>46663 マンション検討中さん
まずはスレタイ100回読んでからだな

>>46654 通りすがりさん
いや、そういう話じゃなくて
https://www.city.minato.tokyo.jp/chiikihokenfukushi/kenko/fukushi/shis...

月別の港区の人口推移見てみ？令和2年だけおかしいことになっている。
普通、不動産が高くなる時にはみんなが住みたくて住宅の需要が増えているわけで、売れた家にはばんばん人が引っ越してくるはずなのに、なぜか減っている。

>>46663 マンション検討中さん
購入時点で不動産屋からモデルとして示される利回りは捕らぬ狸の皮算用でしかないからねえ。ただ普通の人が買えるだろう、買うだろう、という需要が厚い物件を狙う作戦は投資戦略としては正しいと思う。そこに住む人にとっても住みやすいはず。

ただ将来的にインフレーションが起きてお金の価値が下がって来れば利回りが改善する可能性はあると思う。だが、これから来るのは需要の増加によるインフレーションというよりも供給側の要因から価格が上がるスタグフレーションのような気がするのであまり期待しないほうがいいかな。特に昨今のような戦争の懸念が高まるとあらゆる戦略物資の価格が上がるのでこれから何が起きるか怖い。

一にも二にも日本政府の政策次第なんだが、昨今の政府の経済政策を見る限り、この辺にいらっしゃる諸兄で期待されている方います？

今日は寝起きスッキリ

>>46665 匿名さん
令和2年の人口減の理由が分からないとは。。。
貴方様は、令和2年は地球外の惑星にでも滞在されていたのですか？

>普通、不動産が高くなる時にはみんなが住みたくて住宅の需要が増えているわけで、売れた家にはばんばん人が引っ越してくるはずなのに、なぜか減っている。

前提が違ってるんでしょ。あるいは前提条件を強く意識しすぎなんだと思うよ。

アメリカ経済が～、中国経済が、米株価が、円ドル相場が、日経平均が
あわわどうしよう・・すわっ、一大事や！って考えすぎるのと同じ。

去年一年で港区の外国人人口が約2千人減っているがマンション購入対象者となりうるであろう日本人は増えている。
　
令和1年1月1日　237,369人　131,799世帯　外国人20,057人（計257,426人）
令和2年1月1日　240,065人　133,298世帯　外国人20,314人（計260,379人）
令和3年1月1日　240,318人　133,258世帯　外国人18,718人（計259,036人）
令和4年1月1日　240,661人　133,932世帯　外国人16,949人（計257,610人）

港区人口調査日　日本人人口　日本人世帯数　港区外国人人数　港区合計人数
令和1年1月1日　237,369人　131,799世帯　外国人20,057人（計257,426人）
令和2年1月1日　240,065人　133,298世帯　外国人20,314人（計260,379人）
令和3年1月1日　240,318人　133,258世帯　外国人18,718人（計259,036人）
令和4年1月1日　240,661人　133,932世帯　外国人16,949人（計257,610人）

>>46669 匿名さん
言いたいことはわかるんだけど、港区の上値は外国からの投資がどれぐらい集まるか否かにかかっているんだよね。ニセコみたいに港区は、いやさ東京は魅力的になるだろうか？そこだよ、懸念するのは。

>>46671 匿名さん
え、魅力的だからこそ東京に世界からの投資が集まってるんでしょ？
魅力がなかったらいくら格安でも投資されませんがな

初心者が失礼します。
東京のマンションは外人がたくさん買っているとの書き込みをよく拝見しますが、公表されてる統計がありましたら是非ご教示いただきたく、よろしくお願いします。
多い少ないといった抽象的で出典不明な話ではなく、外人がどの程度の比率を占めているか、正確なところを知りたいと思います。

>>46663 マンション検討中さん

その前に税理士探したほうが良いよ
東京税理士会に電話しな

>>46673 マンション購入初心者さん

外国人の購入比率はわかんないけど、湾岸タワマンは中国人いっぱい住んでるよ。
夏の東京五輪の時ベランダにでかい中国国旗掲げてて、チャイナタウンかと思っちゃうくらいだから。

アベノミクス初期に複数の大手デベ営業から聞いた話だけど、湾岸タワマン購入者はどこも中国人が2割程度とのことだった。デベも中国へ行って営業していた。
当時はまだ安かったので投資妙味があったけど最近はどうなんだろう。そろそろ売り始めているかも。

>>46676 匿名さん
>そろそろ売り始めているかも。
コロナ第一波第二波の頃に安くならないかと物色していた頃に風水の飾り物とか上海のお寺のポスターが貼っている明らかに中国人が所有していたとおぼしき物件が結構目についたね。当時としては全然強気の値付けだったがよく売れていたな、内見した翌週には成約したと連絡が入るような感じだった。考えてみるとその頃から既に中国の不動産はヤバかったんだろうな。

多分最後の買い手というかババを引かされた人は多数じゃないかと思う。
国民が困っているときに財政支出を抑えたり増税なんかを口にして、果ては鎖国までやらかすような政府の牛耳る国にやってきたい外国人がいるとしたら、よほどのアニメ好きのオタクぐらいなもんだろう。

都心不動産のより一層の上昇は海外からの投資を受け入れなければいけないというのに
子供や老人に新型コロナの変異株が大流行し、選挙受け狙って鎖国したらどうなった？コロナ患者だらけじゃないか。渡航制限なんてのは気休めだと分かりそうなものだが
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOGR2001I0Q2A120C2000000/

三月から何人入れるかしらないが限定的な「開国」を検討するらしいのだが
https://www.asahi.com/articles/ASQ2F2RKCQ2DUTFK007.html

確かに海外から投資が集まるという話は以前はあったのだが、実際のところはどうだろうか。外資が都心マンションを買い漁っているという話は聞かないが、みなさんのところでそういうお話ありますか？

SUUMO掲載の
23区内の中古マンション
１３０００物件
２３区内の中古戸建て
３０００物件
戸建ての方が供給が圧倒的に少ないのね

湾岸は中国人だらけだし、小石川は韓国人だらけ

どちらも同じ埋め立て地とはいえ、カラーはちょい違うんだな

>>46680 匿名さん
戸建ての需要がどれぐらいあるかだよね。
需要のボリュームは明らかに　マンション＞戸建て　だと思う。
戸建ては22年ほどで底地の価格まで落ちるわけだから、安く家を建てるのが合理的だと思う。たとえば15万ぐらいの家賃が取れる戸建てならば15x12x22=3960、利回りを追い求めるならもっと安くてもいい。戸建てはいずれ狭小安普請ばかりになるという論拠がここにある。

いやでもマジで日本大丈夫かって感じだよ。今の政府は明らかに政権にしがみついていてわけもわからずポピュリズムを連発している。安倍政権との差をことさらに演出しようとしすぎていて痛々しいぐらい。

もっと起業しやすくて、会社をこかしても再チャレンジしやすくて、新しいイノベーションをためしやすい、できるならば一攫千金を狙えるような、そんな国に日本もならないと外国人は来て来れないよ。既に高い賃金を払う中国に単純労働者を奪われているんだから。

>>46663 マンション検討中さん
節税効果と金利上昇時の値持ちの良さはトレードオフじゃないかな。だからどこ買ってもトータルは同じ。だったら貸しやすくて利回りの取れる挙げた街で良いんじゃない。長い目で見て維持コスト考えたら板マン外廊下で良いと思う。

特区を作って外国人が起業しやすい環境を作ろうと前政権ががんばってきたのに、易々と政策を転換して、デフレにして相対的に役人の給与を購買力平価で上げるような政策をとらされるような騙されやすい人たちが政治をするぐらいなら、誰とは言わないが元弁護士のポピュリストのアジテーターを据えたほうがマシなぐらいだ。

>>46675 匿名さん
ありがとうございますbutそういう曖昧な情報ではなく確たる統計を知りたいのです。
また居住者比率を知りたいのでもないのです。
購入者比率を知りたいのです。
居住者を観察しても所有者か賃借人か分かりませんよね。

>>46663 マンション検討中さん
>利回り4%以上あれば暴落しても
不動産が暴落するってことは、家賃払うより買ったほうが得だってことになるでしょ。
持ち家志向が高まる時代は大家にとって試練の時代だよ。

少し穿った見方をすれば、過去のマンション価格が安い時代に購入した部屋を今の家賃で貸すとそこそこ利回りがいいと思うのだが、それを今手放す理由は何か、そこを考察せずにとびつくのはおすすめしない。持ち続けたほうが得なのにあえて売る理由をちょっと考えたほうがいい。

>>46676 匿名さん
情報ありがとうございます！
外国人といっても中国人がほとんどなんですかねー。

もし今売りに出るとするならば、売る方の都合としては今なら高く売れるから、という理由が多いんじゃないかな。だとすれば買う方にとっては不利になる値段で売り出されるということになる。一見お値打ちに見えても、案外住んでみるとよくなくて、空室リスクが高いのかもしれない。あるいは近隣に良い物件が建って相対的に選ばれなくなってきているのかもしれない。もしビジネスとして貸して儲かるという方向性を考えるならば土地を買って収益性を重視した収益物件を建てる事をお勧めする。

>>46686 マンション購入初心者さん
>購入者比率を知りたいのです。
日本で法人を作って買っている人もいるから登記簿調べても難しいよ
たとえば中華居酒屋を経営する法人を日本で作る、社会保険に入って親戚を従業員にする、日本の進んだ医療を扶養家族のお爺さんお婆さんに受けさせる、日本の教育を孫達に受けさせる、法人で家を買う、そういう人たちは日本の法人のようにしか見えない。社長も帰化した中国人だったりするので、日本語が片言の山本さんとか佐藤さんだったりする。湾岸で中国国旗を振っているお宅もかなりの部分はそういう人たちだろう。

逆にそういう中国人は日本に永住する気満々で、子供を日本人にしたいと本気で思っている。私はそういう人たちを中国人扱いする気にはなれない。共産党がのさばっている中国からの難民みたいなものだと思っている。こういう人たちが日本でイノベーションを発揮できるようにすることは不動産価格にもプラスの影響があるだろう。

欧米に移住するための踏み石に日本の永住資格を取るケースもあるし、
漢族は中華への帰属意識が強いから、世界中どこに何代住んでも中国人だよ

>>46688 マンション購入初心者さん
湾岸は中国人が多いよね。豊洲に行ったとき中国語が聞こえてくることが何度かあった。オリンピックが決まった頃は中国人の購入希望はもっと多かったけど2割程度に制限していたらしい。
欧米系が多いのは港区。個人の購入ではなく会社の金で赴任中に住んでいるだけだと思うけど。東京は観光地としては人気だけど、欧米の外国人が住みやすいというわけではないからね。

強制的なロックダウンで欧米の都市はどこも非常に住環境が悪くなって、規制が緩やかな東京が相対的に評価される傾向があったのだが、最近はロックダウンに疫学的な効果がほとんど見られないと知れてからは、どこも社会的な人流抑制よりもマスク着用とか三密回避みたいなところに重点がうつって人権無視のロックダウンは行わなくなった。おそらく今後も行われないと思うので東京の相対的な魅力は剥落してしまった。

さあどうする

そのタイミングで鎖国をするどこかの阿呆

首相の器じゃない。

変えることばかり考えて人気取りをするのは、いつか来た道。地滑り的な政権交代を果たしたどこかの素人集団と同じだ。

しかし日本は平和でいいね

>>46688 マンション購入初心者
>外国人といっても中国人がほとんどなんですかねー。

そうだと思いますよ。台湾とかも一応耳にしますので広げても基本アジア人。
地理的にも人種的にも国力的にもそんなところでしょうね。

シンガポールとかやたら不動産が高いけれど、あそこの華僑が日本の家を買うという話はあまり聞かないなあ。土地の所有権が個人にはない中国の特殊事情がありそうだ。

シンガポールもコロナで人口減って大変だわな。
日本の人口が減るより急激、まさに激減だしな。

中国本土から外国に資金を移動させるのが困難な状況になってますよね。香港から外国に出金は大丈夫みたいですが。中国本土から香港に入金はどうだろう？中国人のマンション購入者はコロナが終わっても戻らないかも。

兄貴達、ももひき履いてますか～～？
意地でも履くつもりはないですか～？

ももひき履かないな　意地じゃなく必要ない。
上も2枚だしいわゆる冬物と呼ばれるモノは殆ど着ないし。温暖化で昔買ったコートなどゴミになったね。ちょっとは激寒来いって感じだよ

>>46702 坪単価比較中さん
凄いねえ。自分はユニクロとイオンのを併用してます。
ただ確かに夏も冬も冷暖房つけっぱなしだし
外出もほぼ100％車だからさほど季節感ないまま生活してるなあ。

>>46701 匿名さん
タイツなら履いてますがなにか
https://www.uniqlo.com/jp/ja/products/E439656-000/00?colorDisplayCode=...

>>46705 匿名さん

おー兄貴も同じのを履いてますかｗ
他社製でシャッシャッと歩く度に股ズレの音がするものだったり
履くと逆にひんやりと感じるものがあったりサイズが小さすぎたりして
いろいろあるもんだな、と実感しております。

歳をとって皮膚が弱くなると天竺木綿などの素材にこだわりたいところでしょうが
やはり化繊のヒートテックは暖かいので手放せませんね

上の階の子供がめっちゃうるさいんだけど、
施工会社の作りが悪いの？それとも子供がうるさ過ぎなの？2歳と4歳がいるみたいなんだが。

あと廊下側の部屋の窓が風でスーピースーピー薄く音がするし、これはれっきとした欠陥住宅なんだろうか？
それとも大なり小なりブランドマンションだろうと大手デベマンションだろうとこのくらいのことはザラなの？

>>46708 匿名さん
ちょっとしたこのスレにはそぐわない話題かもです?

>>46709
そぐわない話題満載スレなのでちょいとみたいな。

最近のマンションはボイドスラブ使っているし壁もペラペラだからな。
タワマンは縦長の長屋と思って住むべし。

>>46711
低層だけどうるさいのよね。
色々大手ブランドマンション作ってる施工会社だけど、マンション選びもこれじゃ運だね。当たり前だけど。

>>46712 匿名さん
低層でもボイドスラブや乾式壁使っているマンション増えてきたよね。
理由はコストカットのなんだろうな。デベぼろ儲けだね。笑。

>>46713
何千万とか億払って、上からバタバタ、窓からピューピューって泣けるわ。
機械式駐車場も取り出す時面倒だし、最近のマンションは表面の見栄えばかり注力して中身が伴ってないんだろうね。

4,5年前のマンションだけど隣かどこかのドラムかベースの音らしきものが聞こえるけど気になるほどじゃない。生活音は殆ど聞こえないけど集合住宅はある程度しょうがないと思う。上の階に子供がいる、遅い時間にトイレ使われると下の部屋は聞こえるみたいね。

>>46713 匿名さん
最近腕のいい職人が少なくなったので、施工不良があると修正が難しいスラブよりもマニュアル通りに組み立ていけば熟練度の低い職人でもそこそこまともに作れる乾式壁のほうが作りやすいという事情もあるだろうね。

>>46716 匿名さん

乾式壁もきっちり施工しないと設計通りの性能が出ないよ。施工不良や地震などで梁や柱との間に少しでも隙間ができると音がダダ洩れになる。
どこだったか忘れたけど大手デベのタワマンで隣の住戸の卵をかき混ぜる音が聞こえるとのこと。

>>46717 匿名さん
乾式壁に地震で隙間ができたら、音もれが悲惨ですね。

卵をかき混ぜる音やら咳が聞こえるやらの乾式壁ディスりは直接情報皆無なんだよね
とのこととか、書き込みを見たとか、知り合いに聞いた話とか、死んだ曾祖父さんがうわ言で言ってた、みたいな真偽不明の無責任レスで溢れてる

>>46719 マンション購入初心者さん
たぶんそのレベルで壊れた戸境壁は耐火性も不十分でおそらく法令に違反していると思いますから修繕積立金を使ってマンション全体で修繕しないといけないですね。

予想外の長周期地震動で湾岸タワーマンションが相当ゆさぶられた2011年の東日本大震災でそのような修繕が必要なケースはみられたのでしょうか。

去年話題になったシティタワー恵比寿では、隣の住戸の電子レンジの音が聞こえたと雑誌に載っていたよ。あそこは耐火構造壁の欠陥があったので誤魔化しきれずに全住民が一時退去して修理したけど、工事迷惑の補償という名目で防音強化の追加工事もやった。
防音仕様に問題があるなら最初からちゃんとやっとけよと言いたいね。

高いマンション買っとけば良い、大手なら大丈夫だってわけじゃないから恐いよね。

>>46721 匿名さん
あそこはそもそも耐火構造壁の欠陥というより欠落で施工ミスとかいうレベルの問題ではなかったのではなかったという話だよ↓
https://ameblo.jp/nooilmovement/entry-12706540327.html

大手は最初はのらりくらりと防衛に努めるけど、いざ逃げられないとなるとそこからの補償がやたら手厚いからね。やっぱり住むなら大手の物件じゃないかと思う。

永坂町で三井の看板発見。パークマンションだな

>>46723 匿名さん
大手でも防音仕様が貧弱な上に、まともに工事の検査もできなかったんだよね?
シティタワー恵比寿は耐火構造壁の欠落で建築基準法違反だから対応してもらえたけど、通常はうやむやにされて追加の防音工事は行われなかったと思うよ。大手でも安心できないよ。

>>46724 マンション掲示板さん
地所レジなのでパークハウスグランですね。共同事業者はUFJ銀行系の会社ですが元は銀行の迎賓館とかだったのでしょうか。

日本にも来ますよー

金利上がりつつあるのに普段中古見てるけど全然安くなってる様子ないな。
もう実需で買ったから関係ないけど。
世田谷目黒は築5年前後の3LDKは9000万だよ。

欧米の金利が上がっても日本の金利は上がらない→外国人は日本で借金し日本の投資向け不動産を買い、利回り－金利の差額を得て値上がり後に不動産を売る。

>>46734 匿名さん

東京はほんと凄いよね。
たまに「戸建ては安くなるけどマンションは値下がりしない」みたいに
勘違いしてる人いるけど、実際は戸建ても値下がりしないもんね。

先月の新築マンション、23区は去年から5.6%値下がりした。逆に23区外がかなり上がって首都圏全体では上昇とのこと。
まだ何とも言えないけど都心はそろそろピークアウトかも。

https://www3.nhk.or.jp/shutoken-news/20220216/1000076760.html

昨日はちょっと儲かった。

その晩パソコン壊れた。

世の中って奴は・・・

>>46737 匿名さん
郊外が３１.３％値上がりとか、ここまで変動すると、分譲された物件の条件が大きく変わりすぎてて、数字だけ見ても意味がないと思う。

>>46737 匿名さん
平米単価は殆ど下がってないけど、それでもピークアウト？

この１０年で３０年固定金利は３・５％から１・０％へ下落。下落率は▲７０％。その間のマンション価格は５０～８０％上昇。ほぼ利回りの下落で説明できますね。

金融政策正常化で１０年前の金利に戻れば、マンション価格もその水準まで戻るのでしょう。物価が少し上がるでしょうが、焼け石に水という感じです。

マンコミュではいろいろなマンションの価格の比較をして盛り上がってましたけど、それって大した違いではなく、金利の変動で簡単に吹き飛ぶ差なんですよね。。。。

ひろゆきは地震の多い日本でタワマンなんか買うやつはバカだと言ってますね。

>>46737 匿名さん

不動産で単月の昨対の数字で判断してはいけません。

このスレの住民なら全員知っています。

あなたも覚えておいて下さい。

>>46740 マンション購入マンさん
23区が下がったのは事実なんだから、これまでとは異なる兆候が出てきたということでしょ。
あと2,3カ月こんな感じだったらピークアウトの可能性が高まるということでは。

それにしても 、"まだ何とも言えないけど～ピークアウトかも"と書いただけなのに、すぐ反応して火消しに走る奴多すぎ。笑。

>>46744 匿名さん
ならいいですよ
あなたが単月の動きだけ見てピークアウトなどという無責任な言葉を使ったから釘を差しただけです

現状では「東京23区の価格が上がったら東京の人口減、価格が下がったら人口増」
結局その繰り返しなんだよな。

東京に魅力がなくなるまでこれは続くんだろうね。

カツカツローン組んだのか、心に余裕がない人多いな。
実需で買ったんなら1～2割下がろうがどーんと構えていればいいんだよ。

>>46742 匿名さん

ひろゆきは好きじゃないけど、その意見には賛成やな。

>>46747 匿名さん

兄貴、まるで俺が書いたのかと思ったぜ。

>>46748 匿名さん

そういや彼はタワマンのない国に移住したのか