23区内の新築マンション価格動向（その67）

オミクロンにかかった人いる?
都心だと昨日の時点で約90人に1人以上が今現在かかっているらしいんだけど。

まあ住宅価格と日経平均の株価はたしかに連動しているんだけど、株価は今の価格の半値八がけま売られた時代もあったが、同じ時期の不動研指数をみると一番売られて７６から７７ぐらい。今は９３から９４ぐらいね。仮に株価が半値八がけになったとしても、２割ぐらいしか相場は下がらない。

みんな頑張ってマンション買うわけだよね。

不動産は株に比べて下落は小さいが上昇も小さい。リスクが少ない分、リターンも小さいということ。まあ当たり前だよね。
でも長期で分散投資すると株のリスクが低くなりリターンは維持されるので株の圧勝となる。
長期投資なら株への分散投資一択。
マンションは実需で買うものだと思うけど、今は割高だし単価が大きいので2割も下がったらちょっと凹むよね。

>>46455 匿名さん

多くのサラリーマンの夢だからねえ。
東京にいるとそれもなかなか難しいけど。

>>46456 匿名さん
>2割も下がったらちょっと凹むよね。
まあそれだけ下がっても大暴落ってところが利点だからね。
ただ利便性の高い都心の駅近物件はこれからもどんどん増えることはないし、都心部の開発余地はだいぶ少なくなってきていて、マンションが建たないという事態はないだろうけれど相場を冷やすほどの供給はないだろう。現にハルミフラッグやその他再開発マンションの大量供給でマンション相場が押し下げられるなんていう人もいたが、逆に上がったぐらいで、需要>供給の構造には大きな変化はなかった。たぶん２割も下がらない。一桁%下がれば大事件だろう。

あとインフレだよね、やっぱり。同じ建物を建てるのに将来的に建築コストが上がるという事態があれば同じものは同じ値段では買えないという事態もありうるわけで。
そうなると中古もそれなりに評価は高くなると思う。今はじわじわと成約物件の平均築年数とか平均坪単価が上がっているわけで、今買っておかないとヤバいという部分もあると思う。下がる下がる詐欺みたいな記事を真に受けている人は本当に買いたい人ではないと思うけれど、本気で購入を検討している人にとっては今の値上がりは気が気ではない。働き方改革とか賃金倍増計画とかいう話は建築コストにダイレクトに跳ね返ってくる話で、海外で進むインフレや日本の円安進行なども考えるとどう考えても今後数年の間はまず安くなる感じがしない。

結局安くなるだろうという祈りは阿片でしかない。家が持てない痛みは少しは和らぐだろうが、そういう希望を抱いているうちは永遠に家は持てないだろう。

>>46457 匿名さん
随分ささやかな夢だね。マンションくらい都心を除けば買えるでしょう。

あれ

あびっくりしたあ。なんだったんだろう。それはさておき、手の届く範囲で最良のものを手に入れたい人は多いよ。会社に近くて店が近所にあって買い物便利で、広くて家族の間のプライバシーも保てて、できればお風呂がおおきくて、共稼ぎだから朝の洗面も妻と一緒にできるダブルボウルの洗面台ならなおありがたい。そうするといつのまにやら二億とか三億の物件が欲しくてたまらなくなる。

今プラウドで分譲している神楽坂ヒルトップとか憧れちゃうなあ。買えるかどうかは別にして。みんなよくアレを貶すネタがあるもんだと感心しちゃうよ。お金があったら買うよなあ。

>>46462 匿名さん
手が届くのなら我慢せずに買えばいいのでは。
欲しくてたまらないのを我慢すると後悔するよ。買っちゃえ。

>>46463
あなた営業マン？
見たら定借じゃん。

神楽坂ヒルトップは最後に検討した物件だと思う。見た目と設備は良かったけど、眺望が悪く特に電線がやったら気になる作りだった記憶がある。タワーじゃないから眺望しょうがないけどあまりに悪いのはムリだ。

>>46459 匿名さん
建設コスト上がったと言われているけど例えば2015年からだとせいぜい2割程度でしょ。
それよりデベの利益の上乗せの影響の方ががずっと大きいよ。販売価格に占める利益率がかなり上昇しているから。
ある大手デベは2015年と比べると2倍くらい利益乗せている。

>>46467
結局そこなのね。不動産業界は規制が入らないとやりたい放題だね。

>>46468 匿名さん
オレらが高い高いと思っても売れてるんだから適正相場なのでは？
高くても売れるのに安く売ったら株主に訴えられかねない

>>46467 匿名さん
ある大手デベってどこ？
スミフ？

>>46466 坪単価比較中さん
うーん、買えない立場で言うのはアレだけどあの広さは外国人も買いたくなると思うんだよね。ウサギ小屋はドメスティックな需要しか期待できないけれど、あの広さはワールドワイドかと。

>>46462 匿名さん
スレ違いかもだけどダブルボウルってみんな好き？
モデルルームでの見栄えはいいけど、実際は一人が風呂入ってると洗面室ロックアウトだから全然使えないってのがぼくの実感です
あ、所有物件ではなくホテルでの体験です^^;

>>46472 匿名さん

普通、洗面所が被るのって朝の通勤、通学前のお話しではないかな？

夜、風呂入ってる時は無理して使わないし、まあ何か急な問題があればキッチンシンク使えば良いだけではないかなと。

>>46473 匿名さん
うち、お風呂の時間がバラバラなんです。。。
というか夏場は家族3人夜も朝もお風呂なりシャワーなり使うので。
洗面室と脱衣室が分離してれば使いやすいのですが。
キッチンシンクってのは御冗談ですよね。
お道具何も無いしね。

>>46470 匿名さん
スミフは昔から利益たっぷり乗せているから、スミフの真似をし始めたところかな。

娘がいた時は洗面所で娘（一番時間がかかるので）、キッチンで家内、私はとりあえず二人のうちどちらかが終わるまで歯を磨く以外の用事を自室の鏡でしてましたね。
リステリンでうがいしながらもっぱら家内の歯磨きが終わった後に私がキッチンに行きます。化粧台があるので家内は洗面所には行かないのですが、娘にはいつか親の苦労を悟ってほしいと思います。

まあダブルボウルだよね
部屋が狭ければ必然的に一つになるから予算の問題か

>>46477 坪単価比較中さん
個室に一つずつ欲しくね？＞洗面ボウル

本当はLDのすぐ隣に客間を作ってそこに来客用トイレと洗面台がもう一つあるといいよね。そのクラスになるとだいたい3億ぐらいにはなるような気がする。

相場が上がってくると、今後日本人だけではなかなか買い手がつかないので外国人の富裕層も数にいれないといけない。それにはそれなりに広さがあるラグジュアリーなものでないと難しいと思うよ。50平米とか外人が買うかどうかは微妙。

23区内の8000万から1億円マンションを検討していますが、最近見ていたマンションが400-100万ほど予定価格の変更があったり、既に抽選が一度終わり夏に入居開始予定の80邸ほどのマンションに先着順のキャンセルや売れ残りと思われる部屋が10弱出てきています。
新築マンションの市況も変わりつつあるのでしょうか？

>>46478 匿名さん
洗面ボウルは一つでいい　そんなに手洗いしてどうする。
前より必要と思うのは寝室にバスルームと物置きスペースかな。モノは全取り替えしてかなり少ない方だと思うけど増えちゃうね。

頑張ろうぜ！

定借地権物件もそこそこ市場評価が固まってきたし、そんなに嫌うほどではないと思うんだよね。70年住む人は少数派でおそらく20年から30年住んでうるからのこり50年、40年ってところでまだまだ住めますしね。70年経っても必ず崩すのではなく上物が良い場合には契約期間延長も考えられます。

>>46483 匿名さん
同感です。
契約期間満了後、解体せずに地主が建物を取得して賃貸マンション化することも考えられると思います。
区分所有者の居住継続も可能でしょう。（定期借家にはなると思いますが）
またこの場合、解体準備金・積立金は区分所有者に返還となるので区分所有者のメリットにもなります。

そうは言っても定借はリセールが難しいよ。新築の時でさえ避ける人が多いのに、20年,30年と住んでさらに期間が短くなると買う人がなおさら限られる。通常は50年も所有することはないからいつかは売ることになるけど割高物件は厳しいのでは。

>>46480 マンション検討中さん
年初から株価が急落して予定が狂った人もいるんじゃない?
アメリカのグロース株売り損ねたり、日本株の下落途中に信用で買って損失抱えている人も多いみたい。

「定借はリセールが難しい」・・・その前にリーマンじゃ買えない
「新築の時でさえ避ける人が多い」・・その前にリーマンは買えない
「さらに期間が短くなると買う人がなおさら限られる」・・その前にリーマンじゃ買えない
「割高物件は厳しいのでは」・・・その前にリーマンじゃ買えない

なのでお互い数字がなく想像でのやりとりになるのと
否定も肯定も出来るような表現同士でのやりとりになるのが難しいところ

で、エスカレートして相手を抑え込むには
より強い言葉で無駄に断定口調になり、時に罵倒・嘲笑を交える流れになるのも見てて辛いところ。

金持ってても定借はさすがに買わないんじゃない。よほど無知なら買うかもしれんけど。
定借なら賃貸で良いわってなる。所有欲が満たしたい為に分譲や戸建て買うしな。

>>46490 匿名さん
だよね。期限まで40年切ったら次買う人が売るときのことを考えるとかなり値段下げないと買ってもらえないよ。立地以外に割高な定借のメリットはない。

定借の中古物件って、銀行が低金利で貸さないかも？

>>46481 坪単価比較中さん
洗面台はダブルボウルだと幅が広くなるので、鏡に向かい合った時に開放感があるよ。
普通の洗面台の鏡に映った自分が肖像画だとするならば、ダブルボウルの洗面台は大きな風景画のようだ。

「東京離れ」コロナで加速　働き盛り30代も初の転出超過
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA254AM0V20C22A1000000/

23区は密すぎるのでこれはいい傾向。

各銀行の住宅ローン金利上昇するってよ
これで強欲の塊の白金高輪勢は逝ったな
今更投資とか笑うわ

先月より0.08%も金利上がったんですけどー！

>>46496 匿名さん
ローン破綻者続出ですね(^^)(^^)(^^)

大体固定が2%以上くらいになってきたらヤバいんじゃないか。

>>46493 匿名さん
ダブルしかないと思うけど風景画はちょっと大袈裟だね
10億のマンションで眺望バッチしならそうかも　普通のダブルでそう思えるのは幸せ感高そうでいいね。

やっぱり今マンションを買うにはタイミングが悪いですね
住宅金利上がるし、これ以上の緩和できないし、東京の人口は減少傾向、中国バブル崩壊、ウクライナの第三次世界大戦リスク、ネガティブな要素が多すぎて、、、
マンションバブル崩壊の気がします

>>46500 マンション検討中さん

そうなんだけど、新築価格はほぼ影響しないと思うな。デベが体力あるから売り急がないどころか、逆に供給を絞ってしまえば価格は維持される。

中古は多少影響あれど、別に売り急いで現金化をするような状況でもない。

下がったとしてもリーマンショック時と同じくらいのせいぜい１５％程度だろう。

ちょっとでも金利上がったら払えなくなる人多そう。アメリカが年4回利上げしたら住宅ローン金利上昇+円安でマンション建築費高騰するけどもっと買えなくなるんだとうな。結果、新築マンションが立たなくなる。

新築と中古価格が大幅に乖離することなんかないんじゃない。
中古が下がれば新築も下に引っ張られるし、新築が高いままなら中古も高い状態を維持すると思う。

>>46501 匿名さん

多分、線形に下がるのではなく、なかなか下がらないモヤッとした状態の後に一気に行く気がするよ
リーマン、欧州危機の時は思い切った緩和、マイナス金利とかで乗り切ったけど、今はこの緩和のカードは出しちゃっているし、正当化する根拠の物価が上がらないというのも成り立たない
金融政策がダメなら財政政策と言っても国の財政もコロナ支援でボロボロ
打ち手なしの状態でリーマン以上の暴落の予感がするな

>>46504 マンション検討中さん

おっちゃん、一か八かの大勝負に出たな。

>>46502 マンション検討中さん

>結果、新築マンションが立たなくなる。

その結果、数少ない新築マンションが高騰する。
つまり、今の流れが継続する。
そういう主張ってことになりそうですな。

>>46494 匿名さん
報道される前からこの辺で話題にはなっているけど、東京より転出と言っても東京都の隣県が多い。高騰する23区内でマンションが買えず隣県にマンションを買った層がかなり含まれていると思う。それが証拠に首都圏でも郊外隣県の中古マンション相場が上昇しており、旺盛に買われていることがレインズのレポートでも確認されている。

もし仮にコストプッシュ型の悪いインフレとなり不景気とインフレが同時に来た場合には比較的利益率が高い超高額都心物件の相場の上昇はおそらく一服するとみられるが、一般の人が買うようなレベルの物件はまだ上がる可能性がある。むしろ仕様低下で利益を確保してくるような事態になるのではないかと思う。

常識で考えると、東京の人が地方に移住する一例として報道されていたような事例は非常に稀だよ。たとえば世界を股にかけて活躍していた財閥系総合商社の高給とり商社マンが、地方で石豆腐を作る豆腐屋の主人になるなんて事は相当奇特なこと。

多くの場合、東京でやっていけなくなって地元に戻る人だろう。飲食関連をやっていた人の中には人生一回休みと考えてローコストな田舎の実家暮らしを選ぶ人もいるはずだ。

コロナで発表の場所がなくなった舞台関係者や音楽家なども地方に移住したなどとラジオ番組などで言っているのをよく聞く。地方都市では彼らは活躍の場所がかなり狭まるため、おそらく本業以外のアルバイトなどで食べているのだろう。

コロナがなくなり、以前のような日常が戻ればいずれ戻ってくるテンポラリーな移住だと考えるけどね。大都市には地方都市にはない、甘い砂糖の山がある。特に音楽や芸術分野（高級専門料理なんかも芸術だろう）でそこそこ食べていけるような仕事は都心にしかないと言っていいだろう。

>>46507 匿名さん
23区から脱出して、神奈川や三鷹など東京西側へ移っているらしいよ。テレワークが当たり前になってきたから。コロナは無くならないし、首都直下地震などの危険も高まっているので23区から分散するのはいい傾向だね。

今日は朝風呂、朝サウナからスタート！
オリスパ行く金はないから庶民は庶民らしく頑張ります。

>>46510 匿名さん

本人達は脱出。

周りの眼は脱落。

東京は残酷です。

>>46512 匿名さん
これも2極化ですな。昨年の記事だけど
家賃ほぼ同額で面積２倍…「都心には戻らない」
https://www.tokyo-np.co.jp/article/98998

脱出組も満足しているらしいからいいんじゃね。

>>46510 匿名さん
本質は都心が高すぎて手が届かないから。
ただ高くて手が出ないというのはちょっと恥ずかしい。そこにテレワークだし良好な住環境を求めて、という大義名分ができると買いやすいというのはあるかもね。

>>46506 匿名さん
その通りだね。だからマンションを探してはいるんだけどね。
ただ東京の地価は下がらないとかと主張するデベロッパーさんの主張はバブル時代みたいで余計に不安になる。
証券会社勤務だからかも知れませんが、株価を分解するとEPS×PER、つまり一株当たりの利益という本質があって、それを何倍で買うか。
その何倍で買うかというところが過度に強気で実態から乖離するとバブルなのかな。
本質的に良い土地でも長く続いた緩和マネーの影響もあり強気になり過ぎた部分が剥落することは良くある。

>>46514 匿名さん
その通りですね
ただ日本の人口は減少していきます
2020年の1億2500万人が2030年には1億1600万人に1000万人近く減少する見込みです
特にマンション需要が多い高齢化の中で生産人口、ファミリー層が減ります。
1-2年で大きく下がらない、つまり待っていても買えないかも知れませんが、資産価値やリセールバリューは疑問ですね。
6-10年後には駅近だから買った金額以上に売れるとか、そんなに下がらないというのは幻想になると考えています。

>>46507 匿名さん
おっしゃるとおりだと思います。
埼玉千葉神奈川が選ばれているのではなく東京の代替地としてやむを得ず、というところでしょう。

>>46516 マンション検討中さん
確かに人口が減少すれば家の需要は下がるというのは理屈として筋は通っているんだけどね。地方都市の衰退が進み、稼げる人は都市に集中する傾向が進むような気がするな。

地方都市はショッピングセンターが撤退する、公共サービスの水準が低下する、そうなれば地方の中核都市に人はあつまり、さらにそこから職を求めて大都市へと人は集まるだろう。

やはりインターネットで多様な情報、たとえば求職情報とか都会ならではのさまざまなエンターテイメントや優れた公共サービスなどを目にすると都会に住みたくなるのが人情。

おそらく本宅は都会、地方は別荘として利用されるようになるだろう。

テレワークができるようになったのは大きいね。わざわざ生活コストの高い都心に住む必要がなくなったから。
皆さん郊外にマンションを買うことを前提にしているけど、郊外なら家賃が安いから無理してマンション買う必要もないよ。毎日都心に出る必要ないなら電車やタクシーで30分～1時間程度で行ければ十分。1億以上使ってマンション買うメリットないでしょ。投資なら株の方がずっと有利なんだし。
特に小さい子供のいる家庭は郊外の方がずっと暮らしやすいよ。

>>46520 匿名さん
>投資なら株の方がずっと有利
昨今の大荒れの株価を見ていてそういう言葉を吐けるのはうらやましいね（笑

ともあれ、大手の進学塾や高偏差値の学校は都心に多いからね。
私なら地方に賃貸を借りたり安い家を買って別荘にして都心に住むな、同じ効果がありますよ。特に地方は利回りがいいので買った方が安かったりします。

>>46513
>>46514 匿名さん

まあね。
東京で稼ぎ続けること、生き抜くことはメンタル含めて大変な事だからね。

>>46516 マンション検討中さん

まあ、実際にはマンション買うのに資産価値とか言ってるようなタイプはカツカツな生活になるしかないから東京は厳しいね。

>>46521 匿名さん
アベノミクス以降どう見ても株の方が値上がりしているでしょ。おおよそ都心不動産の2倍のペースで上昇している。私もそうだけどリーマンショック級が来ても十分利益ある人は多いよ。
あと小学生までは都心より郊外の方がいいと思うよ。小さい頃タワマンに住むのは良くないという話もあったよね。

確かに、年収1000万1500万程度のリーマンじゃ都心にイッパイイッパイローン組んでマンション買ってもカツカツ生活しか出来ないからねえ。

理想と現実、難しいよね。

不動産高騰で郊外に押し出されるのは歴史的にもどこの先進国でも起きてきたことだけど、結局みんな都心に帰ってくるのも繰り返されている。
そしてそのたびに都心の不動産価格は高まっていく。

短期的な視点と長期的な視点で分けて考えないとね。
郊外に住むなら大型ＳＣ隣接がマスト。

仕事柄いろいろな都市に行くが、あの廃れ具合を見ると>>46518のいう通り地方や郊外には怖くて不動産は買えない。やっぱり買うなら都心、ってなる。

金利が上がり、株価が下がってる状況なら
東京のマンションは下げ圧力が掛かるのは間違いない。

コストが上がってるから下がらないという主張は、デベが利益をふんだんに盛ってる以上、売れなければ徐々に下げていく可能性はある。

このまま金利もさらに上昇し、株価が芳しくない状況なら、今年末くらいは10%-15%くらいは下がってるかもしれないな。
ただずっと金利上昇、株価低下がこの先も続くかどうかが微妙。

ただいま郊外のパン食べ放題の店で気取ってモーニング中。

正直、無理せず馴染みの店でベタなモーニングの方が合ってるかも知れん。

そんな男の独り言。

>>46521 匿名さん

そうは言っても株の世界ではこんなの大荒れでもなんでもないからねー。

>>46526 匿名さん

住むならどこよってのも一応聞いておこうか

>>46527 匿名さん

敢えて株と不動産以外で説明した方が感情が入らず分かりやすいかも。

レストランの価格とかホテルの宿泊料金で説明してほしい。

最近は新築でも35年の住宅ローン返済額より低い金額での賃料で募集している分譲住戸も見受けられます。
明らかに値上がり期待（或いは値下がりしない前提）での投資が増えてきていて、怪しさを感じています。

>>46532 評判気になるさん

東京？

>>46526 匿名さん
廃れているほどの地方に行かなくてもいいんじゃない? 電車で30分くらいのところが丁度いいよ。
コロナは無くならないしテレワークが普及していくから今回また都心回帰があるかはわからないな。買うなら都心に近い方が値持ちがいいとは思うが、今は金余りに乗じてデベが利益乗せ過ぎて高騰している面があるから買い時とは思わんな。

>>46533 匿名さん
はい、都心部です。表面利回り3%前半とかだと、管理費修繕積立金とか加味すると、全然投資として成立してない物件も多いですよ。

>>46535

分譲住戸を勝手に分譲戸建てと勘違いしてたｗ

ま、いろいろあるわね。
投資って言ってもさ、新築マンション投資で飯食ってるやつなんていない訳で
（０とは言わんけどね）
別のビジネスとか別の投資ありきだから何が理由か分かんないしね。

不登校中学生がクラファンで車買う金487万ゲットですか。
手数料引かれるとしてもすごい時代だね。

>>46535 評判気になるさん
そもそもマンションを建てて貸した方が利回りいいとなったら、売ると損するということじゃない？あなたに売る義理はないわけだよね。

なぜ賃貸マンションより高いのかと言えば、ロケーションの良さもあるし、部屋や建物の仕様の良さもあるし、資産形成にも役立つからだろ？

>>46524 匿名さん

リーマンショックはインパクトが大きかったが、次の危機はリーマン型のインパクトも大きいが政策発動も早く、比較的短期で収束って言うのではないと思う。
不動産は株やそれを参照したデリバと違い時価が日次で場合によってはトリガーありなんてことないから、リーマン型には比較的耐えられる。
嫌なのは暴落はないけど、グダグダ長期にわたり低迷して回復の兆しが見えないバブル崩壊型。
今回は政策の打ち手も限られているから多分後者。
東京の不動産は住みきることを前提に買う、リセールや投資なんか地獄見るから考えないと言うのが私のスタンス。

後は営業の人に転売可能性や市況を何度も説明してもらい録音している。
証券会社が長いと危なっかしい説明ばかり。
まぁ、変わらないのは駅近の土地ですよってCMやっているくらいだから、不動産会社では常識なんだろうが、契約の要素として将来的なリセールが重要と明示しつつ、彼らの断定的な物言いを引き出している。
この地域で駅まで5分以内だとリセール絶対大丈夫です、下がりませんよとか、次に同じ地域で売り出す大規模マンションの土地の仕入れ値から今のマンション以下の価格にはなりませんので少なくとも○年後までは下がりませんとか、いくら上がるかは申し上げられないが下がらないことは私は断言できると思いますとか、平気で言うよね。
万が一の時の交渉材料にできればと保険代わりの録音やね。

>東京の不動産は住みきることを前提に買う、リセールや投資なんか地獄見るから考えないと言うのが私のスタンス。

それが一番。

リセールが良いとされる駅近とかは高い訳で
駅近ひゃっほーって言っても実態は60㎡とかだったりする訳で
とても年収1000万1500万程度のリーマンじゃ手が出ませんよっていうのが現実でね。

>>46539 マンション検討中さん

不動産はともかく株はまだバブルではないですよね? 一部のグロース株のPERは高いけど今回の調整で少し落ち着いたし、日本株はどう考えても妥当以下の水準だと思うんだけど。
ここからバブルになった後に長期低迷ですか? 証券会社ではどういう認識?

日テレ
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品川区

>>46539 マンション検討中さん
リーマンショックと今後起こりうる株価暴落リスクとを同一のものとして並べて論じている時点でなんだかなあ、な書き込みだけどね。

あなたは株をいじるよりマンションを買って持ち続ける方が向いているような気がする。

西武もまた売却か。一応ブランドというか名前は残るのかね。

>>46545 匿名さん
セゾングループの栄光を知るものとしては感慨深いね。
おごれる人も久しからず、唯春の夜の夢のごとし。と古の人は書き記したがまさしくそれを地でいくような話。

きれいではだめなんだ、商人は利益をわすれてはいけない。それはいずれ世間を潤し経世済民の礎となる。

>>46546
ほんと感慨深いですねえ。

今日も一日暇だった。

そしてもう眠い。ちょっと寝よう。
おやすみなさい。さて、目が覚めるのは３０分後か２時間後かあるいは・・・

40過ぎるとガチでガタを感じるな。これから怖いわ。

>>46549 匿名さん
そろそろフィットネスジムに通ったほうがいいですよ。
インナーマッスル傷めると年寄り一直線