23区内の新築マンション価格動向（その67）

地図の元ネタ　
https://president.jp/articles/-/50089?page=1

>>45445 匿名さん
湾岸タワマンは今でも中国人2割だからね。タワマンは10年程度で住み替えるのが普通だし修繕積立金が4倍以上になる30年後はスラム化が酷いだろうな。

>>45451 匿名さん
その記事の元が　45449の本。

タワマンがババ抜きゲームなのは確かだと思うが、新宿副都心のビル群50年経っても普通に現役だったりするから、直下型地震とか海面上昇で水没とかない限りスラム化はかなり先の話だと思う。

建物本体より人口減少が問題なのでは。30年経てば東京の人口も100万～200万ほど減っているからね。毎月10万の管理修繕費を払って築30年以上に住む人がどれだけいるか。適切な管理ができないとスラム化するよ。

高層というより開発して50年すれば役割り終了すると思う。高級住宅街も一部を除けば大した事ないし昔から住んでいる住民は金持ち少ないと思う。古くなるとダメになる方が多いかな。

今日の兄貴達はなかなか悲観的な書き込みに走るな。
その流れに乗るとするならば・・・

・戸建てしか無く息子・娘達が出ていってしまうエリア
・地続きでない湾岸エリア
　（陸が行き止まりで地帯一斉にマンションが出来て一斉に老朽化してしまうが
　　決して安くはならないエリア）

兄貴達の頭にあるのはこういうことでしょうかね。

日本全国にこぞって作られたうちの
地形的に行き止まりになってるエリアにある◯×ニュータウンとかのイメージでしょうか。

>>45455 匿名さん
それよりも修繕積立金がショートする小規模低層物件のスラム化廃墟化が先だと思う。
多分、そういう住めない物件から人が逃げ出して湾岸タワマンに集まるシナリオというのも十分ありうると思う。

いよいよバブルが終わるらしい
というかバブルという共通認識がみんなにあることが恐ろしい

>>45460
そのバブルは「株高バブル」「マンション価格高騰バブル」の局地的なことで
昔のバブル時代みたいな世間全体のバブルとは違うって話ではないかい？

>>45459 匿名さん
都心の小規模低層物件って金持ち向けの高級マンションというイメージだけど。低層なら修繕積立金もタワマンより安いし大丈夫じゃない?
湾岸タワマンは築15年もすればババ抜きになるのは間違いないからうまく売り抜けられるといいね。

家計金融資産が２０００兆円に迫る勢いとか
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB200FI0Q1A221C2000000/
株安でこれがどれぐらい減るか。

>>45461 匿名さん
そう。大抵の庶民には影響ない。
株や不動産持って調子こいてるやつが大損するだけ。
いい気味だよ。

>>45463 匿名さん
私はバブル崩壊を予知して既に現金化し、口座に寝かせてあります。

>>45455 匿名さん
10万も毎月修繕積立金に払って古ぼけたタワマンに住む？
ありえないでしょう。

>>45465 匿名さん

寝かせてちゃ話にならんやろ。
とは言ってもまあ、あんたにいきなり儲ける方法考えろっつーのも酷な話だわな。
でもよ、世の中にゃ確実に儲かる話ってあるんだよな。

ものは試しにお兄さん、俺に二千万ばかり預けてみないか？
なぁに、心配要らねえよ。
俺が僅か１ヶ月で儲けてそこから五パー払うからよ。
それをしっかり確認出来てからもう三千万預けてくれりゃいいんだよ。

オレは既に2、3千万のマイナスだ。バブル崩壊はもう一度上がってからにしてくれないかな。トルコリラの1桁よりはマシでありたい。

>>45468
兄貴のマイナスは株系かい？
それとも焼肉屋でも始めようと大金突っ込んだのかい？

>>45467 匿名さん
俺は他人は信用しないから結構。
それに楽して大儲けできるなんて思ってないから。

NYダウが絶賛下降中。

>>45469 匿名さん
株系というより株
大金突っ込むほどアホじゃない。今年の夏以降に調子に乗って買ったのがクソになったややアホ。商売には興味ないけどお金が好きで欲張ったし。焼肉はヒロミヤは安くて旨い、ヒロミヤより安くて旨い店都心にあれば教えてチョ。

ヒロミヤには是非行きたいけどいきなりどうした。

ちなみに安くはないかもだけど旨い焼き肉といえば浜松町にある「くにもと」は旨いよ。
くにもとより旨い焼き肉あったら教えてほしいくらい。
焼き肉はくにもと、鰻は神泉のいちのやで決まりだ。

>>45473 匿名さん
焼肉屋っていうから焼肉に何かあるのかな、と思った。ヒロミヤは予約取るの大変そうだしチームで行かないと無理なので普通に行ける店知りたかった。くにもと推しの人自信ありそうだな　調べてみるか。

>>45474 匿名さん
自信ありそうだね　あとは無いの？ No1
神泉のいちのやは西麻布のいちのやと同じなの？

>>45476
旨い焼き肉でくにもと以上は知らないな。
あとはそれ以下になっちゃうからなー。

いちのやは、川越が本店で神泉と西麻布が支店。

>>45460 匿名さん
日本株に関しては全然バブルじゃないな。むしろ割安。都心不動産はバブルに片足突っ込んでいる感じ。アメリカ株も割高だけどあっちは成長しているから時間が経てば適正値になる。

>>45477 匿名さん
アザス　くにもとは昔ながらの旨い焼肉屋って感じで良いね。今どきの小洒落た焼肉もいいけど昔のシンプル旨いが上がる。いちのやは最初食べたとき感動した、感動したいね。

>大金突っ込むほどアホじゃない。今年の夏以降に調子に乗って買ったのがクソになったややアホ

兄貴おもろいｗ

焼き肉はヒロミヤへＧＯ!って事ですね。

>>45466 匿名さん
ちゃんと修繕すればそんなに古ぼけないと思いますよ。
デザインとかには古めかしさがでてくるかもしれませんが

むしろ修繕積立基金のショートが起きやすい、さらに管理費用の高騰についていけない小規模物件の方がリスクは高いと思います。一部のお金持ちが買うような超高級物件はいざしらず、普通の人が住んでいるようなところはどうかなあと思ってますね。

古くなったらタワマンの取り壊しはどうするんだろうね。
小規模物件なんて簡単だけどタワマンはそう簡単じゃないよね。

タワマンはスケールメリットがあればいいんだけど、実際は管理修繕費も高くてないんだよね。

>>45482 匿名さん
霞が関ビルディングが現役だからねえ
https://www.sanko-e.co.jp/read/memory/kasumigaseki-building/

100年ぐらいはもちそうだが

＞むしろ修繕積立基金のショートが起きやすい
起こるよでもそれってインフレが加味されていないから起こると予想してるが
今日本でインフレが起こってるのは都内のマンションと高級車
このインフレで困るのは収入が上がらない人
収入が上がる人が住めるのがタワマン

他人のタワマンのショートを気にするよりも、ご自身のショートを気にしたほうがいい人は世の中にたくさんいますよね。

>>45482 匿名さん
タワマン歴史が浅いから未知数な点も多いな。以前MR見学したとき、修繕費は30年後は4倍になる計画だが、その値段で実際に足りる保証はないと三井の営業が言ってたな。まあタワマンは長く住むもんじゃないな。

>>45463 匿名さん
今の株価は9月末から日本株が小幅マイナス。米株がかなりプラスだから現状はほとんど減っていないと思うよ。横ばい程度でしょ。
昨年末に比べれば日米共に高いから今年資産増えた人は多いだろうな。

問題は来年だな。今年のようなぬるい相場ではないと思う。

＞他人のタワマンのショートを気にするよりも、ご自身のショートを気にしたほうがいい人は世の中にたくさんいますよね。

ギクッ！

>>45486 匿名さん
>修繕費は30年後は4倍になる
それタワマンだけの話ではないと思うけどね
修繕積立金が少ない小規模物件の管理組合の財務が健全であるという前提で話をしない方がいいと思う。

>>45489 匿名さん
まったく仰るとおりですね。
30年後の修繕工事費をいま確定できる訳ないし。
タワマン固有の問題と思ってる人は何考えてるのやら

国土交通省の調査によると、計画上の修繕積立金の積立額に対して現在の修繕積立金の積立額が不足しているマンションの割合は34.8％にのぼるそうだ。
https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000167.html
規模による比率の違いは計算に入っていないだろうが、その多くは中小規模マンションだろう。

最近は修繕積立金が足りない、潤沢な予算を持たないマンションが管理会社から嫌われて契約更新を拒否されたり、管理費用の大幅増額を提案されるケースがあるらしい
https://toyokeizai.net/articles/-/466647

管理費用や修繕積立金の問題は、タワマンではなく、マンションという居住形態全体が抱えている大問題でもある。一人の不払いが大きな問題となる小規模よりも、それでもコンマ%以下の損失で住む大規模の方がより健全性を保てると言えるし、修繕費用が高額となれば、美味しい修繕をいただくために管理費用をディスカウントしてでも管理を独占したい管理会社も出てくるだろう。知り合いのマンションに修繕費用を安くしようとしたら管理費増額を突きつけられたところもある。タワマンでなければ大丈夫だなんてことはない。私は温泉だとかポーターだとかバレーサービスといった成金趣味のサービスはいずれ廃れるだろうと思っている。管理費安い方がいいもんね。

>>45482 匿名さん
取り壊し費用が用意できないとボロボロに朽ち果てていくだけ。
最初の入居者の富裕層はとうの昔に消えて、低家賃で入居した貧乏な貧困層の住む団地と化す。
ヨハネスブルグのポンテタワーみたいな。

>>45478 匿名さん
日本株は上がることもなく、ダウに連れられて沈んでいく。
コロナバブルも享受できなかった哀れな日本。

>>45493 匿名さん
すっかり安全になったみたいよ
https://globe.asahi.com/article/14466050

>>45494 匿名さん
日本株でもコロナバブルは享受できたでしょ。俺、そこそこ儲かったよ。
今日本株がダメなのは岸田政権に問題があるから。岸田じゃなければ今ごろ日経平均は32000あたりだったと思うぞ。

ダウが今夜も下がるようなら奈落の底に落ちていく流れだな。

>>45496 匿名さん

安倍政権では皆左団扇だったからなあ。
上げ膳据え膳で何もしなくても勝手に儲かるという稀有な時代だったよな。

>>45496 匿名さん

アベノミクスというワードは日本中ド田舎でも女子供でも知ってるしな。
政治家には細かい事よりああいう大きな方向性を作っていくのが大事なんだな。

影響凄すぎて野党は安倍政権下での○○には反対、とか滑稽な表現しだして失笑モノだったしな。

安部の時代も給与は上がらず、株と不動産等の金融資産を持ってる者だけがウハウハだったってだけよ。
何かあればすぐ辞めちゃうし隠すしイメージはよろしくない。

民主の時代が一番良かったよ。円高で国力あり物も安く庶民にとても優しかった。

>>45497 匿名さん
大幅反発ですね。
でもトレンドとしては上下しながら下値を切り下げていく感じでしょうか？
ぼくは現金比率を75％まで上げました。

>>45489 匿名さん
足場を組んで外壁の修繕ができる普通のマンションと、それができないタワマンでは大規模修繕工事は雲泥の差の費用になるはずたがな。

>>45500 匿名さん
金持ち優遇の安倍は大嫌いだな。
2度と顔を見たくない。

>>45503 匿名さん
一人当たりとかで割るとどうかな
あと駐車場の空き問題とか、実は長期修繕計画に計上されていなかった機械式駐車場の交換問題とか、長期修繕計画の不備は小さいところの方が多いし、往々にして問題がでかくなる。

>>45504 匿名さん
株を買えばよかったじゃん。
マンション買っておけばよかったじゃん。
ローン組んでればよかったじゃん。

首相のせいにするなよ

>>45501 匿名さん
民主の時代は失われた20年の集大成。
日本の製造業を破壊してみんなで一緒に貧乏になろうという暗黒の時代だった。

スレタイは下がりませんな。
タワマンも上がりまくってるし、フルローンとかで買った人は元手なしで儲かったわけだよな。

株の話もここではするのね。

最近の日経がモジモジしてるのは日本株から不動産や米株に移してる人が多いからだと思ってる。

不動産は株式市場の2年遅れで価格が反映されると言うから、株式市場の暴落が無ければ2023年頃が不動産バブルになるか。

まあ中国の影響が読めないから予想するのは難しいけど

>>45508 通りがかりさん

プラス残債減ってるから、都心でマンション買った人はここ5年くらいで郊外で一軒家が建つくらい儲かってますね。
郊外に住みたいかは別として。

>>45509 匿名さん

2年遅れ？それでは、そろそろ2年前の株価コロナショックこ影響でマンション価格下がるってこと？

不動産と株価の相関性が高いのは昔の話よ。

>>45503 匿名さん
確かに修繕費は一般のマンションよりタワマンの方が割高だね。あと管理費はもっと割高。一人当たりでもタワマンが割高。

タワーマンションは戸数が多いにも関わらず、管理費や修繕積立金が割高となる
https://realestate-sale.link/tower-apartment-management-fee/

みんなそれを知っているから10年でさっさと売却しているのかな。

>>45511 匿名さん
コロナショックは株価が３ヶ月で急回復したから不動産に影響出る前に終了したよ。

え、相関性高くないの？自分の認識ではかなり相関あると思ってたけど。もちろん金利とかの大きい要素もあるけど。

>>45513 匿名さん
相関性はありますが、あまり高くないですね。
コロナショック然りで、連動しない時の方が多いので。金利の方が相関性高いかな。

都心の不動産価格と株価の相関は高いよ。数カ月遅れて緩やかに追従するという感じ。
上昇率は株価の半分程度だけどね。

>>45515 匿名さん

２年遅れではないね。大体数カ月遅れ。
見事な相関だわ。ただ金利を照合してないので、金利との関係も見事な相関出るかもですねえ。

>>45515 匿名さん

上昇率半分て、それ相関低くね？

>>45517 通りがかりさん
相関は高いですよ。

>>45518 匿名さん

相関も知らんのか。。。

まぁまぁ相関てのは後付け理論ですから、これからどうなるかは予測できませんからね。

マンマニさんが6000万以下の新築おすすめ出してたけど、いまや都内すら買えないのね。

10年くらい前だと6000万あれば、麻布とか買えたのにな。

買った時期によって住む場所かなり変わるよね。
同じ会社でも年代によって、郊外が多い世代と都心が多い世代がいるわな。最近郊外が増えてきた。

>>45519 匿名さん
ん？　ゆとり? 勉強し直せ。

>>45522 匿名さん

ゆとりがないのはあなたですね笑

>>45521 マンコミュファンさん
若者には厳しい世の中やね。

>>45509 匿名さん
そうやって田舎者を騙して高値掴みさせる気なんですね。
今で充分バブルの頂点なのに。

>>10年くらい前だと6000万あれば、麻布とか買えたのにな。

6000万で麻布買えたってマジ？それは単身者用間取りくらい？
だとすると70平米3LDK新築が１億くらいで買えた感じ？
高くなってからの相場しか見てないから10年前の相場がどのくらいだったのか分からない。

>>45526 匿名さん

定借50年だけど、パークホームズ南麻布は280平均でしたね。2012年かな。
立地にもよりますが、当時麻布の新築は400くらいが相場でしたよ。70平米だと8000から1億くらいですね。

>>７０平米だと8000から1億くらいですね。

麻布のファミリー間取りで8000万とか今では考えられませんね。
１億出せば完全な富裕層の仲間入りでしたね。

>>45525 匿名さん

バブルの頂点が分かれば、誰もが苦労しないですよ。
何事も頂点と大底が分からないから難しいのよ。

>>45528 匿名さん
富裕層かどうかわかりませんが、査定すると1億くらいの含み益がありますね。住み替えても高いので動けませんが。。。

それでも当時は今よりも、高すぎるとか、バブル再来とか言われてましたからね笑

>>45530
8000万で買ったものが1.8億になるんだからすごいよね。
そういう所に住んだらなかなか出ないと思うけど
安いエリアの郊外に出ちゃえば一生働かないでも暮らせるね。

>>45512 匿名さん
>みんなそれを知っているから10年でさっさと売却している
それだとタワマンから戸建てとか低層に住み替える一部の人は合理的でもタワマンからタワマンに住み替える人は非合理的ってことになるが。たぶん、あなたが思っているほどに修繕積立金の問題を気にしている人は少ない。

いずれにせよ、割安か割高かというよりも、必要な修繕費用が貯まっているのか貯まっていないのかが重要だと思うよ。永住志向の強い最近のエンドさんはこの辺勘違いしてはいけないと思う。

>>45531 匿名さん

住み替えれば、お金の心配は減りますが、慣れ親しんだ街を出ることが幸せとは限りませんからね。

>>45532 匿名さん
10年後あたりから修繕積立金が値上げになるから、その前に新築のタワマンに住み替える人が多いんじゃないの?

今日の株は外人さん休みに入ったからかあまり動かなかったね。

暇なので2010～2020年の日経平均株価（6カ月移動平均)と23区の年別平均マンション価格の相関係数計算してみたらなんと0.98だった。
相関係数は最大で1だから、めちゃくちゃ相関高いということだね。

この図もわかりやすいな。日経平均と都心3区中古マンション
https://weekly-economist.mainichi.jp/articles/20210126/se1/00m/020/027...

駄目だ、もう眠い。力が出ない。頭が回らない。
政治家とかよく朝から晩まで毎日働いてるな。

株が上がる。
儲かる人増える。
株以外にも手を出す。
マンション営業頑張る。
マンション買わされる。

株が上がる。
儲かる人増える。
株以外に一部置き換えたい。
マンション営業頑張る。
マンション買って分散して心休める。

株が上がる。
儲かる人増える。
マンション営業頑張る。
税理士会に営業する。
税理士会が斡旋する。

株が上がる。
儲かる人増える。
マンション営業頑張る。
医師会に営業する。
医師会が斡旋する。

株が上がる。
儲かる人増える。
外商営業頑張る。
宝石ついでにマンション売る。
金持ちマンション買う。

>>45527 マンコミュファンさん
50年に躊躇してたら買い逃した
苦い記憶…

>>45534 匿名さん
修繕積立金の高い中古を買うやつはすごくマヌケだな。

>>45534 匿名さん
今首都圏で取引されている中古マンションの平均築年数って20年オーバーだから管理費が10年目に上がるからと売りに出す人はむしろ少数派ではないかと思う。

>>45544 匿名さん
タワマンに限定すると中古の平均築年数はどうなりますか? タワマンの話なので。

東京のタワマン限定にしちゃうと恐らくデータ取れてる会社ないと思うけど
賃貸のオナチェン含めて一般の人が思ってるより相当回転早いんじゃないかな。

ホントは内緒なんだけど
今週末はクリスマスだよ

嫁にマンション（契約）プレゼントの人もいるんだろうなあ。
子供に買う人もいるんだろうなあ。
いないわけないよなあ。

>>45548 匿名さん
サプライズでマンション買うって、相当賢い嫁やないと発狂するやろな。下手したら離縁や。

確かに。
妻にとってものすごく重要な家を、なんの相談もなくダンナが勝手に決めてきたりしたら離婚確定でしょ。
場所だって、妻にしたらあり得ない場所とかあるからね。
うちだと埋立地は絶対ムリ。