23区内の新築マンション価格動向（その67）

地図の元ネタ　
https://president.jp/articles/-/50089?page=1

>>45445 匿名さん
湾岸タワマンは今でも中国人2割だからね。タワマンは10年程度で住み替えるのが普通だし修繕積立金が4倍以上になる30年後はスラム化が酷いだろうな。

>>45451 匿名さん
その記事の元が　45449の本。

タワマンがババ抜きゲームなのは確かだと思うが、新宿副都心のビル群50年経っても普通に現役だったりするから、直下型地震とか海面上昇で水没とかない限りスラム化はかなり先の話だと思う。

建物本体より人口減少が問題なのでは。30年経てば東京の人口も100万～200万ほど減っているからね。毎月10万の管理修繕費を払って築30年以上に住む人がどれだけいるか。適切な管理ができないとスラム化するよ。

高層というより開発して50年すれば役割り終了すると思う。高級住宅街も一部を除けば大した事ないし昔から住んでいる住民は金持ち少ないと思う。古くなるとダメになる方が多いかな。

今日の兄貴達はなかなか悲観的な書き込みに走るな。
その流れに乗るとするならば・・・

・戸建てしか無く息子・娘達が出ていってしまうエリア
・地続きでない湾岸エリア
　（陸が行き止まりで地帯一斉にマンションが出来て一斉に老朽化してしまうが
　　決して安くはならないエリア）

兄貴達の頭にあるのはこういうことでしょうかね。

日本全国にこぞって作られたうちの
地形的に行き止まりになってるエリアにある◯×ニュータウンとかのイメージでしょうか。

>>45455 匿名さん
それよりも修繕積立金がショートする小規模低層物件のスラム化廃墟化が先だと思う。
多分、そういう住めない物件から人が逃げ出して湾岸タワマンに集まるシナリオというのも十分ありうると思う。

いよいよバブルが終わるらしい
というかバブルという共通認識がみんなにあることが恐ろしい

>>45460
そのバブルは「株高バブル」「マンション価格高騰バブル」の局地的なことで
昔のバブル時代みたいな世間全体のバブルとは違うって話ではないかい？

>>45459 匿名さん
都心の小規模低層物件って金持ち向けの高級マンションというイメージだけど。低層なら修繕積立金もタワマンより安いし大丈夫じゃない?
湾岸タワマンは築15年もすればババ抜きになるのは間違いないからうまく売り抜けられるといいね。

家計金融資産が２０００兆円に迫る勢いとか
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB200FI0Q1A221C2000000/
株安でこれがどれぐらい減るか。

>>45461 匿名さん
そう。大抵の庶民には影響ない。
株や不動産持って調子こいてるやつが大損するだけ。
いい気味だよ。

>>45463 匿名さん
私はバブル崩壊を予知して既に現金化し、口座に寝かせてあります。

>>45455 匿名さん
10万も毎月修繕積立金に払って古ぼけたタワマンに住む？
ありえないでしょう。

>>45465 匿名さん

寝かせてちゃ話にならんやろ。
とは言ってもまあ、あんたにいきなり儲ける方法考えろっつーのも酷な話だわな。
でもよ、世の中にゃ確実に儲かる話ってあるんだよな。

ものは試しにお兄さん、俺に二千万ばかり預けてみないか？
なぁに、心配要らねえよ。
俺が僅か１ヶ月で儲けてそこから五パー払うからよ。
それをしっかり確認出来てからもう三千万預けてくれりゃいいんだよ。

オレは既に2、3千万のマイナスだ。バブル崩壊はもう一度上がってからにしてくれないかな。トルコリラの1桁よりはマシでありたい。

>>45468
兄貴のマイナスは株系かい？
それとも焼肉屋でも始めようと大金突っ込んだのかい？

>>45467 匿名さん
俺は他人は信用しないから結構。
それに楽して大儲けできるなんて思ってないから。

NYダウが絶賛下降中。

>>45469 匿名さん
株系というより株
大金突っ込むほどアホじゃない。今年の夏以降に調子に乗って買ったのがクソになったややアホ。商売には興味ないけどお金が好きで欲張ったし。焼肉はヒロミヤは安くて旨い、ヒロミヤより安くて旨い店都心にあれば教えてチョ。

ヒロミヤには是非行きたいけどいきなりどうした。

ちなみに安くはないかもだけど旨い焼き肉といえば浜松町にある「くにもと」は旨いよ。
くにもとより旨い焼き肉あったら教えてほしいくらい。
焼き肉はくにもと、鰻は神泉のいちのやで決まりだ。

>>45473 匿名さん
焼肉屋っていうから焼肉に何かあるのかな、と思った。ヒロミヤは予約取るの大変そうだしチームで行かないと無理なので普通に行ける店知りたかった。くにもと推しの人自信ありそうだな　調べてみるか。

>>45474 匿名さん
自信ありそうだね　あとは無いの？ No1
神泉のいちのやは西麻布のいちのやと同じなの？

>>45476
旨い焼き肉でくにもと以上は知らないな。
あとはそれ以下になっちゃうからなー。

いちのやは、川越が本店で神泉と西麻布が支店。

>>45460 匿名さん
日本株に関しては全然バブルじゃないな。むしろ割安。都心不動産はバブルに片足突っ込んでいる感じ。アメリカ株も割高だけどあっちは成長しているから時間が経てば適正値になる。

>>45477 匿名さん
アザス　くにもとは昔ながらの旨い焼肉屋って感じで良いね。今どきの小洒落た焼肉もいいけど昔のシンプル旨いが上がる。いちのやは最初食べたとき感動した、感動したいね。

>大金突っ込むほどアホじゃない。今年の夏以降に調子に乗って買ったのがクソになったややアホ

兄貴おもろいｗ

焼き肉はヒロミヤへＧＯ!って事ですね。

>>45466 匿名さん
ちゃんと修繕すればそんなに古ぼけないと思いますよ。
デザインとかには古めかしさがでてくるかもしれませんが

むしろ修繕積立基金のショートが起きやすい、さらに管理費用の高騰についていけない小規模物件の方がリスクは高いと思います。一部のお金持ちが買うような超高級物件はいざしらず、普通の人が住んでいるようなところはどうかなあと思ってますね。

古くなったらタワマンの取り壊しはどうするんだろうね。
小規模物件なんて簡単だけどタワマンはそう簡単じゃないよね。

タワマンはスケールメリットがあればいいんだけど、実際は管理修繕費も高くてないんだよね。

>>45482 匿名さん
霞が関ビルディングが現役だからねえ
https://www.sanko-e.co.jp/read/memory/kasumigaseki-building/

100年ぐらいはもちそうだが

＞むしろ修繕積立基金のショートが起きやすい
起こるよでもそれってインフレが加味されていないから起こると予想してるが
今日本でインフレが起こってるのは都内のマンションと高級車
このインフレで困るのは収入が上がらない人
収入が上がる人が住めるのがタワマン

他人のタワマンのショートを気にするよりも、ご自身のショートを気にしたほうがいい人は世の中にたくさんいますよね。

>>45482 匿名さん
タワマン歴史が浅いから未知数な点も多いな。以前MR見学したとき、修繕費は30年後は4倍になる計画だが、その値段で実際に足りる保証はないと三井の営業が言ってたな。まあタワマンは長く住むもんじゃないな。

>>45463 匿名さん
今の株価は9月末から日本株が小幅マイナス。米株がかなりプラスだから現状はほとんど減っていないと思うよ。横ばい程度でしょ。
昨年末に比べれば日米共に高いから今年資産増えた人は多いだろうな。

問題は来年だな。今年のようなぬるい相場ではないと思う。

＞他人のタワマンのショートを気にするよりも、ご自身のショートを気にしたほうがいい人は世の中にたくさんいますよね。

ギクッ！

>>45486 匿名さん
>修繕費は30年後は4倍になる
それタワマンだけの話ではないと思うけどね
修繕積立金が少ない小規模物件の管理組合の財務が健全であるという前提で話をしない方がいいと思う。

>>45489 匿名さん
まったく仰るとおりですね。
30年後の修繕工事費をいま確定できる訳ないし。
タワマン固有の問題と思ってる人は何考えてるのやら

国土交通省の調査によると、計画上の修繕積立金の積立額に対して現在の修繕積立金の積立額が不足しているマンションの割合は34.8％にのぼるそうだ。
https://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000167.html
規模による比率の違いは計算に入っていないだろうが、その多くは中小規模マンションだろう。

最近は修繕積立金が足りない、潤沢な予算を持たないマンションが管理会社から嫌われて契約更新を拒否されたり、管理費用の大幅増額を提案されるケースがあるらしい
https://toyokeizai.net/articles/-/466647

管理費用や修繕積立金の問題は、タワマンではなく、マンションという居住形態全体が抱えている大問題でもある。一人の不払いが大きな問題となる小規模よりも、それでもコンマ%以下の損失で住む大規模の方がより健全性を保てると言えるし、修繕費用が高額となれば、美味しい修繕をいただくために管理費用をディスカウントしてでも管理を独占したい管理会社も出てくるだろう。知り合いのマンションに修繕費用を安くしようとしたら管理費増額を突きつけられたところもある。タワマンでなければ大丈夫だなんてことはない。私は温泉だとかポーターだとかバレーサービスといった成金趣味のサービスはいずれ廃れるだろうと思っている。管理費安い方がいいもんね。

>>45482 匿名さん
取り壊し費用が用意できないとボロボロに朽ち果てていくだけ。
最初の入居者の富裕層はとうの昔に消えて、低家賃で入居した貧乏な貧困層の住む団地と化す。
ヨハネスブルグのポンテタワーみたいな。

>>45478 匿名さん
日本株は上がることもなく、ダウに連れられて沈んでいく。
コロナバブルも享受できなかった哀れな日本。

>>45493 匿名さん
すっかり安全になったみたいよ
https://globe.asahi.com/article/14466050

>>45494 匿名さん
日本株でもコロナバブルは享受できたでしょ。俺、そこそこ儲かったよ。
今日本株がダメなのは岸田政権に問題があるから。岸田じゃなければ今ごろ日経平均は32000あたりだったと思うぞ。

ダウが今夜も下がるようなら奈落の底に落ちていく流れだな。

>>45496 匿名さん

安倍政権では皆左団扇だったからなあ。
上げ膳据え膳で何もしなくても勝手に儲かるという稀有な時代だったよな。

>>45496 匿名さん

アベノミクスというワードは日本中ド田舎でも女子供でも知ってるしな。
政治家には細かい事よりああいう大きな方向性を作っていくのが大事なんだな。

影響凄すぎて野党は安倍政権下での○○には反対、とか滑稽な表現しだして失笑モノだったしな。

安部の時代も給与は上がらず、株と不動産等の金融資産を持ってる者だけがウハウハだったってだけよ。
何かあればすぐ辞めちゃうし隠すしイメージはよろしくない。