23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>44750 マンション検討中さん
再開発後の値上がりをおりこんで従来の周辺相場より高い新築が建ち出すから、そう簡単ではないよね。再開発で値上がりしそうな質のいい中古があれば賭けてみるのもいいかも。

>>44750 マンション検討中さん

チョンガーが移住を繰り返すのか
嫁子供に移住を強制するのか
稼ぎの知れてるリーマンが小遣い稼ぎにやるのか
とかによっても違うね。

あー住まずに単に転売を繰り返す話しか。

なら株の一部を精神安定の為にマンションにするならありだよね。そうしてる人多いし。
儲けたいって話なら中古になるだろうな。

10年前に6000万円で買ったマンションが先日7000万円で売れて、新たに3000万円足して1億円のマンション買いました。（簡略化のために仲介手数料や税金は無視して下さい）
果たしてこれで良かったのでしょうか？
現時点での残債は6000万円20年です。

１億超えるとよほどいい立地じゃないとリセール難しくなる

>>44756 匿名さん

一生住む気がなく億の物件買うなら港区にしとけ

数年～数十年の間、資産性の為だけに都心に住むのも本意じゃないならきつくないか。
職場が都心ならメリットがでかいし良いと思うけど。

港区でもピンキリなので要注意

>>44759 匿名さん
それな、港区のピンでそこそこ資産価値がありそうな広さの物件は一億なんぞで買えるわけないな。港区鉄板論者は最低でも二億三億用意できないとただの机上の空論になる。

>>44760 匿名さん
1億で買える3LDKとなると場所は限られてきます
千代田区港区は高くて買えない
中央区は地盤が緩く海抜が低いのでリスクが高い
なので外していくと
都心では文京区、新宿区、渋谷区が候補となります。
具体的にどの辺りがおすすめでしょうか。

>>44761 マンション検討中さん

湯島・本郷エリアですかね？

>>44762 匿名さん
神楽坂界隈もどうでしょう

>>44761 マンション検討中さん

水道橋・飯田橋カモ～ン！

今晩の仕事は閃きが必要なんだが全く閃かない。
おティンコで言えばピクリともしない状態。
さっきまで寝てて頭はスッキリしてるんだけどな。
やはり追い込まれないと駄目か。
天才が羨ましいぜ。

>>44761 マンション検討中さん
渋谷区で予算内でよいとこありますか？

>>44764 匿名さん
水害ハザードマップでは大丈夫ですか？

渋谷区では幡ヶ谷とか笹塚あたりは安いよね。
地盤も良いらしいし。

>>44761 マンション検討中さん

文京区の湯島・本郷辺りでしょうか。

鶯谷は？

>>44768 匿名さん
山手線の外

>>44770 チェックメイトさん
ラブホテル街のイメージがちょっと

幡ヶ谷・笹塚安いけどほぼ新宿のイメージだよね。

>>44767 通りがかりさん

ok牧場

2021年10月度「首都圏中古マンション市況」いよいよ在庫件数が前年同月比でプラスに転じる地域（23区）が出始めました。

そうかレインズって一般媒介で複数の不動産屋が募集をかけていると在庫がダブルカウントトリプルカウントされちゃうんだな。在庫件数が積み上がっている割に成約単価が伸びているのはそのせいかね。でもグラフを見るとでこぼこしながら頭打ちであるように見えるなあ。大暴落はないけれど、そろそろ天井かもね。

ただこういう地合いになると、程度のいい中古は出にくいので中古がいいかというとそうでもないんだよなあ。

>>44777 匿名さん
在庫が10000戸あっても
実際に金額、エリア、広さ、階数その他希望があるから
案外何十戸から選べるってもんでもないしね。

村田諒太vsゴロフキン12月29日にゴング

試合はアマゾンプライムビデオが生中継し、同局が日本でスポーツ中継を行うのは初。

凄いことになった。凄い時代になった。

新築または築浅で1億円の予算ならどこ買う？

何平米？何階？
それで全然違う気がする。

>>44780 マンション検討中さん

急いでなければ、今は買わない選択をする。

急いで買う人もいないだろうし今買わない理由もわからない

急いで買う人もいるし、今買わない理由がある人もいる。
人それぞれだよ。

千代田区港区以外でおすすめのエリアはどこ？
予算は3LDKで1.5億円以内

>>44785
兄貴、実家に近いほうにしときんさいな。
自分が上京組で嫁が関東出身なら嫁の実家に近い方向にしときんさい。
それだけは抵抗があるってことなら東京タワーか富士山が（家からは見えなくても近所からでも）見えるところにしときんさいね。

しときんさいがどこの言葉か知らんけど、そうしときんさいな。

>>44785 マンション検討中さん
文京区かな

文京区推し多すぎｗ

>>44787 マンション検討中さん
もう少し詳しくよろしく

>>44785 マンション検討中さん

断然、文京区でしょ、これからは。首都圏直下型地震に備えて、高台立地の。山手線南側と比べたらまだ資産価値が上がる余地がある。買うならいまでしょ。

地震だけですか？文京区民の人間性が好きになれなくて。

>>44791 匿名さん

地震などの災害に強いのはあるかもしれませんが、そんな文京区の中でも、特に本郷・湯島エリアでは最近、マンションの建設ラッシュが進んでいます。来年3月にはサミットストア湯島天神南店がオープンし、本郷・湯島エリアを循環する区のコミュニティバスも先日開通して、すごく便利な街に変わりつつ有ります。上野・御徒町、秋葉原、御茶ノ水、後楽園に徒歩で行けるのも意外なポイントかもしれません。新築にしろ、中古にしろ、1.5億円出さなくても買える物件が多いエリアだと思います。

>>44792 匿名さん

買い物砂漠だった湯島に、まともなスーパーができるのは、ホテル街から住宅街に変わろうとしている湯島を象徴しているかも。Googleマップとかでみると分かりますが、湯島は、千代田線、丸ノ内線、大江戸線、銀座線、山手線、日比谷線の駅まで徒歩10分以内で行ける立地にあり、都内でも屈指の交通利便性の高い街だと思う。上野に隣接した湯島三丁目のあのごちゃついた繁華街は文京区らしさが全くなく、好みが分かれますが。。

>>44791 匿名さん

文京区民が「練馬ナンバーは嫌だから変えてほしい」と行政に訴えたニュースを昨日見ましたが、そういう人間性ですか？

城北は城南の後を追ってるにしか過ぎない。
都心アクセスの良い歴史ある文教地区として堂々と構えてれば良いのに、変に西洋文化を取り入れようとするとまた一つの個が消える。
結局、南や西がやってきたことを東（主に江東）が後を追い、最後は城北代表の文京までもが四番煎じで真似ようとしてる始末。
練馬ナンバー離脱したいとか世田谷の真似事か。
これでは「都心が高くて買えないから安い文京区」でしかない。
結局それではどこもかしこも同じ景色が広がるだけ。

>>44795 匿名さん

ほんそれ。世田谷とか渋谷とか六本木とか東京23区の南や西は、1964年の東京五輪を期に開発が進み、昔の東京の面影を意図的に消し去った結果、無機質で表面的なビルや上京した田舎者が好みそうなバブル期の遺産だらけのつまらないエリアに成り下がったのだから、歴史のある重層的な街並みが残る文京区ではその二の舞にならない開発をしてほしいと思う。

港区以外勝たん？

>>44796 匿名さん
歴史歴史言うけど、今の姿だって変わり続けてきた一通過点の姿でしかないよね。言いたい事は分からなくもないが、住む人が利便性を求めるのはごく自然なことだし、それに合わせて街が変わるのも仕方ないことだと思う。

まー言いたいのは西や南に右習えで似たり寄ったりなことは辞めてほしいってこと。
（と言いつつ文京に何も思い入れがない南西住民です）
文京区は東大はじめ日本で誇るべき教育施設もいくつもあるし、良き既存を継承しつつ目新しい発展が見たい。

>>44799 匿名さん

文京区内で超大規模再開発が見込まれるのは、東京ドームの一帯ぐらいかな。ここの開発は周辺のマンション価格に大きく影響するだろうね。東京大学や六義園や湯島天神や谷根千とかの辺りは変わらないというか変えようがないので、その良さを生かして南西地区にはない発展をしていけばいいのでは。

>>44794 匿名さん

そんなくだらないことを言うのは、「品川ナンバーカッコいい！」という幻想を信じている地方出身者のアホな文京区民でしょ。もとから東京に住んでいたら、練馬だろが品川だろうが足立だろうが関係ないと思う。最近増えたご当地ナンバー（世田谷、杉並、板橋、江東、葛飾など）もどうかなと思う。だって、居住地が分かっちゃうし。

パーコーの北参道、平均2.3億で一期で200戸以上売れてる。お金あるところにはあるね。

好き嫌いあると思うけどパッと見はカッコいいからね。
2億位なら買える人は山の様にいると思う　コロナで金持ち増えたし。青山のカッコいいパークタワーも半分は地方の人が買っていると営業マン言ってたから、北参道も全国的に買ってんじゃない。

1億ならまだしも2-3億ともなると本業ではなく大量の株か都内の不動産持ちとかよね。本業では無理や。

>>44804 匿名さん

本業というか、普通のリーマンには無理やね。

>>44804 匿名さん
管理費とか修繕積立金や駐車場代も凄そう
毎月30マンとか

>>44806 名無しさん
拗らせそうな性格だね笑

>>44798 匿名さん

六本木や渋谷は、無機質なビルを集めたコンクリートジャングルで、ポストコロナの長い目で見た場合、街づくりとしては失敗だと私は思う。そんなつまらぬ街に都心の幻想を抱いて群がる田舎者がいるから、マンション価格が高騰しているのも事実だけど。歴史の詰まった文京区は変わらない形で進化してほしい。

>>44791 匿名さん
>文京区民の人間性が好きになれなくて。

文京区民だけがプライド高いなんて事は思いませんが
文京区民も人並みに（あるいはそれ以上かもですが）プライド高いですからね（笑）

>>44801 匿名さん
いや、ナンバーは品川にならんかな？とずっと思ってますよ（笑）
特段品川区民になりたいとは思わなくても品川ナンバーの方が有難いですよ。
人間だもの。そりゃそうでしょ。
感情をむき出しにするかしないかは時と場合によりけりですが。

>>44799 匿名さん
>文京区は東大はじめ日本で誇るべき教育施設もいくつもあるし、良き既存を継承しつつ目新しい発展が見たい。

これは同感ですねー。
東京が発展した結果世田谷も江東区も板橋も東京中の駅前にスタバ・コンビニ・ハンバーガーにカラオケ屋みたいなのばかりでは便利ではあるけどｗ
つまらないっちゃつまらないしね。

>>44809 匿名さん
品川なんて何にもない田舎じゃん。テレビ局や芸能事務所が目黒や渋谷に多いだけの理由で、地方から新幹線で上京する人たちが23区の南側に住み着いて宣伝してるだけの「東京」であって、むしろ文京区のほうが本当の都心だと思うけどな。

>>44811 匿名さん
キムタクも文京区に住んでたしね！

私立中学受験率の高い学区域＝高所得者が住む地域＝D●Nが少ない地域＝地価が下がらない地域　文京区、千代田区、中央区、港区、目黒区等の一部がおすすめ

キムタクは今目黒区でしょ。大物芸能人はだいたい目黒区。

>>44814 匿名さん

キムタクはいまは目黒区だけど、以前は文京区のマンションに住んでました。売れないほとんどの芸能人は賃貸だから、港区や目黒区や渋谷区のマンションに背伸びした家賃で住んでるけど、それは職場が近いだけだよね。本当の東京を知らないのに、バラエティーで知ったかぶりする芸能人を見てると、ある意味、滑稽です笑 まあ、芸能人が住んでる街というだけで、群がる田舎の一般人はたくさんいるから、デベロッパーも儲かってるんだけどね。

15年以上高級住宅地に住んだら、だんだんと民度が高くなってきた。投資にも成功し、資産は1.5倍以上になった。高所得者になりたかったら、多少無理しても高級住宅地に住むべきだと思う。人間は無意識に周囲に染まる。

>>44816 ご近所さん

そういう意味では湾岸とか買ったら終わりやな。

>>44817 名無しさん
湾岸のタワマンなんかは、お上りさんが買うもの。人が住むべき場所じゃない。首都圏直下型地震が起きたら、あんなところ大変なことになるよ。

>>44818 匿名さん
湾岸嫌いじゃないけどね、絶対買わないけど。
ちなみに直下型はどこにいても同じだよ。
もう少し勉強せい。

>>44819 名無しさん

いや、直下型地震は台地の上のほうが断然安全だよ。あなたこそ、勉強不足。

これを見ると、首都圏直下型地震が起きたら、世田谷はかなりやばいね。投資の対象にするのは危険だね。

https://www.nhk.or.jp/taikan/hazardmap/?map=3

>>44815
以前は住んでたって詳しいわりに「芸能人が住んでる街というだけで…」とか言っちゃうところ、文京区そのものって思われるからやめといた方がいいぞ。
結局住みにくいから中目に移ってるわけで、文京区は黙ってるくらいがちょうど良い。
威張ると途端に神田住人みたいに滑稽に見える。

>>44821 マンション検討中さん
文京区やばいね
しっかり色ついてる
都心から外れてるところはやはり危険だね

>>44822 匿名さん
中目黒のどこが住みやすい？w 賃料が高くて、「私おしゃれでしょ？」みたいなマウントを取りたがる田舎もんが着飾る街w

世田谷は地盤は良いが戸建てが密集してる所があるから焼失という意味ではそうかもしれないな。
ただ水害被害は都心の方がやばい。
火災のリスクを取るか水害のリスクを取るか。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561437/42/

>>44823 投稿者さん

目黒や三茶も結構危険だね。

>>44824
今自分も中目黒にマウント取ってますやんｗ
文京区こわいわー。

>>44825 匿名さん

首都圏直下型地震では水害よりも火災の発生する危険があるので、火災旋風で被害が甚大になる火災リスクを孕んだ世田谷は極めて危ないと思う。

文京区って千代田区しか認めてなさそうだよね。
まー千代田区の弟分って感じで、中央区の弟分が江東区ってのに似てる。
文京区は港区ですら嫌いなんちゃう。

>>44827 匿名さん

文京区民は「練馬ナンバー嫌だ」というくらいですからね(^_^)

>>44829 匿名さん

ご指摘されている通り、文京区は千代田区の弟分かもしれないですね。23区内をいろいろと回り、閑静な住宅街や谷根千、東京大学、東京ドーム、湯島の繁華街など清濁なんでもありの文京区は好きだけど、時代の流れに乗って輝いている港区や中央区は羨ましいです(^_^;)

>>44828
地盤が良ければ倒壊リスクは少ないし世田谷目黒練馬は地盤が良いのは有名だけどここでは真っ赤だからね。
これって木造密集率をただ色に分けてるだけなら当てにならないかな。
火災リスクの基準で考えると湾岸で戸建ての密集が少ない江東区とかが最強になるわけで。

>>44832 匿名さん
火災リスクはなくても液状化でガスや水道が止まったりするし、停電したらエレベーターが使えないタワマンでは生活できないから、避難所で雑魚寝ですよ。

>>44832 匿名さん

地盤云々の問題ではなく、火災発生時に消防車などの緊急車両が入れない狭隘な道路が多い世田谷は、火災が起きたときに火災旋風で一気に焦土と化すみたいです。

>>44834 匿名さん

まぁ火災はちまちまあるが、類焼が少ないのは消防がすぐ来るから？

いろいろと23区内でマウントを取り合ってにぎやかですが、以下の条件で新築を買うとしたら、どの区がお得ですか？

・表面利回りが高い
・都心へのアクセスがいい
・水害、火災、地盤沈下の危険性が少ない
・街としての発展の余地がある

世田谷といっても二子玉川みたいな水害リスクのある所もあるしな。

>>44837 匿名さん

世田谷は内陸部は火災、二子玉川辺りは水害のリスクが高くて、めっちゃ危ないじゃん

>>44836 匿名さん
新宿区だな

>>44836 匿名さん

虎ノ門あたりかな。

>>44836 匿名さん
>表面利回りが高い
その段階で都心や準都心駅近は全滅でしょう

>>44836 匿名さん
>都心へのアクセスがいい
東武伊勢崎線沿線とかJR常磐緩行線沿線の駅が利回り高くて都心アクセスよくないですか？日比谷線とか銀座線直通の伊勢崎線はこれから伸びてくると思いますよ。利回りも今ならさほど悪くない。既にデパートや大規模な繁華街がある北千住は上がってますのでそれ以外のところは注目だと思います。メジャーセブン物件もこれから供給が増えると思います。

>水害、火災、地盤沈下の危険性が少ない
このあたりは不安がありますが、とにかく開発が進んでいない土地がたくさんあるので

>街としての発展の余地がある
ことは間違いないです。

>>44836 匿名さん

大街区かな

>>44843 匿名さん
日本人は買えないでしょ

>>44839 匿名さん
>新宿区だな
そのポテンシャルありますね

大街区、
半年後にパコ虎の売りが出そう。

>>44836 匿名さん
練馬区の光が丘のあたりじゃないすか？
☆大江戸線で新宿青山六本木に直結！
（ミッキーマウストレインに我慢できるなら）
☆災害リスク僅少！
（かつ野菜は自給自足可能）
☆田舎だから発展余地∞！
（発展するとは思えないが）

今思ったんですが
>水害、火災、地盤沈下の危険性が少ない
のあたりは市街整備でかなり改善しませんかね。
伊勢崎線沿線の駅を見ると、なぜか駅近にマンションがない駅が多いですね。
あの辺は不思議な町です。駅近の整備が進んでいない割に、ちょっと離れると大規模な割と良さげなマンションが建っている。繁華街が危険だったからでしょうか？

文京区の春日・小石川・本郷エリア。東京ドームの再開発が予定されているため。

引っ越し先の南青山の固定資産税評価額が一年で1.2倍くらいに上がってやがる。おかげで登録免許税が昨年実績の想定より10万も高くなった