23区内の新築マンション価格動向（その67）

不動産投資は利回り高めなのは、マンションの価値が劣化で下がっていくからなんだけど、最近はマンションが上がってるからね。

>不動産投資は利回り高めなのは、マンションの価値が劣化で下がっていくからなんだけど

いろいろと

せやろか

>>44728 匿名さん

細かいこと言い出すとキリがないけど、リスク量って意味では大枠は合ってるね。

>>44729 匿名さん
不動産投資の利回りって高いやろか

利回り2%で実需で買う人いるの？
日本は賃借人の権利が強いし実需で住むなら賃貸で良くなる。
支払いもたぶん賃貸の方が安くなる。
それでも買うのはキャピタルゲイン狙いの人のみ

単純にゼニカネの問題だけじゃない人もいるでしょう。
自分の人生の集大成として憧れの港区に住みたい、みたいな人もいるだろうし
あるいは子供ができたから環境のいいところに住みたいが、賃貸はなかなかいいのがないとか

住宅は金融商品という側面もありながらも、ファッションでありかつ住環境を買うものだから、地域ナンバーワンとか駅直結とか巨大な緑地公園のそばとかは単なる利回り以上の価値を認めた人が買うと思うんだよね。田舎でも、地域ナンバーワンの物件の中古を地元で長く戸建てに住んでいた人が買うなんてこともあって（出来た時はうらやましかったのかも）、単なる損得勘定でない要素もあると思う。

たとえばさ、レオナールみたいなブランドもののペラペラのプリント柄ワンピースが何十万円もするんだけどさ、みんな喜んで着てるよね。デザインの良さもあるんだろうけれど、それをまとう喜びってあると思うんだよ。製造コストから言ったらあり得ないんじゃないかな。それと同じにマンションの評価基準もファッションの方向に舵を取っているんじゃないかなって気がする。パークコート青山あたりからのゴージャスデザイン路線はそういう方向性だと思う。

>>44733 匿名さん
失礼
x取っている
でなく
○切っている
だね

>>44733 匿名さん
服は知らないけど、ゴージャス路線は仕様も良いケース多くない？

買ったときと同じ値段で売れるなら
利回り2%だろうが1%だろうが買った方が安いからな

>>44736 匿名さん

ルンペンやニートなら良いが、普通は借りて住むなら金かかるからね。
BSとPLのどちらで考えるかの差ですな。

この3年半で、頭金と住宅ローン返済に二千万円の支払いがあった。売る予定はないが、もし売ったら残債割れなんてことがあるんですかね？含み益があるか、最悪でも残債割れはないと思わないとやっていけない。

>>44738 検討板ユーザーさん
東京都区内の駅から徒歩5分以内ですか？
それ以外なら正直言って厳しいです

>>44738 検討板ユーザーさん
分かるわけねーだろそんな程度の情報で
黙ってリアルプラン行って査定させろよ

>>44738 検討板ユーザーさん

せめて総額か頭金、返済を分けねばわかるかいな。

いい加減なことを書いて失礼しました。
およそ1億円で買った物件が八千万円以下でしか売れないなら、含み損が20パーセント。株なら損切りするところだよ？とぼけっと考えていたのです。たまたま含み損が20パーセント超えた株が発生したので、そんなことを考えてしまいました…

>>44742 検討板ユーザーさん
色々なことがごっちゃになっているので一回頭の中を整理した方が良いと思います。当たり前ですが、株と不動産で目的も違えば、値の変動要因も違いますし。

ドライな言い方をすると悩まなくていいことで悩んでいるように見えます。

>>44742 検討板ユーザーさん

残債そんな減ってる？

>>44735 マンコミュファンさん
まあデザイン重視しすぎて間取りが微妙で本当に住みやすいかこれ、というツッコミどころも多かったりするけどね。

>>44742 検討板ユーザーさん
諸経費とかランニングコストを考えると同じ値段で売れても損という考え方もあるわな、借りるよりははるかにマシとはいえ。

単純に売り買いして儲けるだけじゃなくて、その間に本来払うべきだった家賃が節約できることだとか、借金によって資産が増えることとか、住んで体が楽になるとか仕事と生活が両立しやすくなるとか、トータルで考えないとね。企業経営だって、部門単体では利益がでていなくても、全体の利益を伸ばしてトータルでは利益拡大に役立つ部門ってのもあるわけだから、マンションの売り買いだけで利潤が出るという考えはこのさい捨てた方がいいと思う。

賃貸vs購入って35年ローンの期間の比較が多いけど、賃貸は生涯支払いが続くという観点は何故か無視される。

>>44747 匿名さん

購入は後で売れるという観点も無視されがち

家買うか賃貸かなんて人それぞれでしょ。
自分の場合は長期的には賃貸の方が有利だから、一度買ったマンションを売ってから20年以上ずっと賃貸。

大規模再開発計画発表時に
付近の物件を買って完成後売却を
繰り返すのは
どうですか？

>>44750 マンション検討中さん
再開発後の値上がりをおりこんで従来の周辺相場より高い新築が建ち出すから、そう簡単ではないよね。再開発で値上がりしそうな質のいい中古があれば賭けてみるのもいいかも。

>>44750 マンション検討中さん

チョンガーが移住を繰り返すのか
嫁子供に移住を強制するのか
稼ぎの知れてるリーマンが小遣い稼ぎにやるのか
とかによっても違うね。

あー住まずに単に転売を繰り返す話しか。

なら株の一部を精神安定の為にマンションにするならありだよね。そうしてる人多いし。
儲けたいって話なら中古になるだろうな。

10年前に6000万円で買ったマンションが先日7000万円で売れて、新たに3000万円足して1億円のマンション買いました。（簡略化のために仲介手数料や税金は無視して下さい）
果たしてこれで良かったのでしょうか？
現時点での残債は6000万円20年です。

１億超えるとよほどいい立地じゃないとリセール難しくなる

>>44756 匿名さん

一生住む気がなく億の物件買うなら港区にしとけ

数年～数十年の間、資産性の為だけに都心に住むのも本意じゃないならきつくないか。
職場が都心ならメリットがでかいし良いと思うけど。

港区でもピンキリなので要注意

>>44759 匿名さん
それな、港区のピンでそこそこ資産価値がありそうな広さの物件は一億なんぞで買えるわけないな。港区鉄板論者は最低でも二億三億用意できないとただの机上の空論になる。

>>44760 匿名さん
1億で買える3LDKとなると場所は限られてきます
千代田区港区は高くて買えない
中央区は地盤が緩く海抜が低いのでリスクが高い
なので外していくと
都心では文京区、新宿区、渋谷区が候補となります。
具体的にどの辺りがおすすめでしょうか。

>>44761 マンション検討中さん

湯島・本郷エリアですかね？

>>44762 匿名さん
神楽坂界隈もどうでしょう

>>44761 マンション検討中さん

水道橋・飯田橋カモ～ン！

今晩の仕事は閃きが必要なんだが全く閃かない。
おティンコで言えばピクリともしない状態。
さっきまで寝てて頭はスッキリしてるんだけどな。
やはり追い込まれないと駄目か。
天才が羨ましいぜ。

>>44761 マンション検討中さん
渋谷区で予算内でよいとこありますか？

>>44764 匿名さん
水害ハザードマップでは大丈夫ですか？

渋谷区では幡ヶ谷とか笹塚あたりは安いよね。
地盤も良いらしいし。

>>44761 マンション検討中さん

文京区の湯島・本郷辺りでしょうか。

鶯谷は？

>>44768 匿名さん
山手線の外

>>44770 チェックメイトさん
ラブホテル街のイメージがちょっと

幡ヶ谷・笹塚安いけどほぼ新宿のイメージだよね。

>>44767 通りがかりさん

ok牧場

2021年10月度「首都圏中古マンション市況」いよいよ在庫件数が前年同月比でプラスに転じる地域（23区）が出始めました。

そうかレインズって一般媒介で複数の不動産屋が募集をかけていると在庫がダブルカウントトリプルカウントされちゃうんだな。在庫件数が積み上がっている割に成約単価が伸びているのはそのせいかね。でもグラフを見るとでこぼこしながら頭打ちであるように見えるなあ。大暴落はないけれど、そろそろ天井かもね。

ただこういう地合いになると、程度のいい中古は出にくいので中古がいいかというとそうでもないんだよなあ。

>>44777 匿名さん
在庫が10000戸あっても
実際に金額、エリア、広さ、階数その他希望があるから
案外何十戸から選べるってもんでもないしね。

村田諒太vsゴロフキン12月29日にゴング

試合はアマゾンプライムビデオが生中継し、同局が日本でスポーツ中継を行うのは初。

凄いことになった。凄い時代になった。

新築または築浅で1億円の予算ならどこ買う？

何平米？何階？
それで全然違う気がする。

>>44780 マンション検討中さん

急いでなければ、今は買わない選択をする。

急いで買う人もいないだろうし今買わない理由もわからない

急いで買う人もいるし、今買わない理由がある人もいる。
人それぞれだよ。

千代田区港区以外でおすすめのエリアはどこ？
予算は3LDKで1.5億円以内

>>44785
兄貴、実家に近いほうにしときんさいな。
自分が上京組で嫁が関東出身なら嫁の実家に近い方向にしときんさい。
それだけは抵抗があるってことなら東京タワーか富士山が（家からは見えなくても近所からでも）見えるところにしときんさいね。

しときんさいがどこの言葉か知らんけど、そうしときんさいな。

>>44785 マンション検討中さん
文京区かな

文京区推し多すぎｗ

>>44787 マンション検討中さん
もう少し詳しくよろしく

>>44785 マンション検討中さん

断然、文京区でしょ、これからは。首都圏直下型地震に備えて、高台立地の。山手線南側と比べたらまだ資産価値が上がる余地がある。買うならいまでしょ。

地震だけですか？文京区民の人間性が好きになれなくて。

>>44791 匿名さん

地震などの災害に強いのはあるかもしれませんが、そんな文京区の中でも、特に本郷・湯島エリアでは最近、マンションの建設ラッシュが進んでいます。来年3月にはサミットストア湯島天神南店がオープンし、本郷・湯島エリアを循環する区のコミュニティバスも先日開通して、すごく便利な街に変わりつつ有ります。上野・御徒町、秋葉原、御茶ノ水、後楽園に徒歩で行けるのも意外なポイントかもしれません。新築にしろ、中古にしろ、1.5億円出さなくても買える物件が多いエリアだと思います。

>>44792 匿名さん

買い物砂漠だった湯島に、まともなスーパーができるのは、ホテル街から住宅街に変わろうとしている湯島を象徴しているかも。Googleマップとかでみると分かりますが、湯島は、千代田線、丸ノ内線、大江戸線、銀座線、山手線、日比谷線の駅まで徒歩10分以内で行ける立地にあり、都内でも屈指の交通利便性の高い街だと思う。上野に隣接した湯島三丁目のあのごちゃついた繁華街は文京区らしさが全くなく、好みが分かれますが。。

>>44791 匿名さん

文京区民が「練馬ナンバーは嫌だから変えてほしい」と行政に訴えたニュースを昨日見ましたが、そういう人間性ですか？

城北は城南の後を追ってるにしか過ぎない。
都心アクセスの良い歴史ある文教地区として堂々と構えてれば良いのに、変に西洋文化を取り入れようとするとまた一つの個が消える。
結局、南や西がやってきたことを東（主に江東）が後を追い、最後は城北代表の文京までもが四番煎じで真似ようとしてる始末。
練馬ナンバー離脱したいとか世田谷の真似事か。
これでは「都心が高くて買えないから安い文京区」でしかない。
結局それではどこもかしこも同じ景色が広がるだけ。

>>44795 匿名さん

ほんそれ。世田谷とか渋谷とか六本木とか東京23区の南や西は、1964年の東京五輪を期に開発が進み、昔の東京の面影を意図的に消し去った結果、無機質で表面的なビルや上京した田舎者が好みそうなバブル期の遺産だらけのつまらないエリアに成り下がったのだから、歴史のある重層的な街並みが残る文京区ではその二の舞にならない開発をしてほしいと思う。

港区以外勝たん？

>>44796 匿名さん
歴史歴史言うけど、今の姿だって変わり続けてきた一通過点の姿でしかないよね。言いたい事は分からなくもないが、住む人が利便性を求めるのはごく自然なことだし、それに合わせて街が変わるのも仕方ないことだと思う。

まー言いたいのは西や南に右習えで似たり寄ったりなことは辞めてほしいってこと。
（と言いつつ文京に何も思い入れがない南西住民です）
文京区は東大はじめ日本で誇るべき教育施設もいくつもあるし、良き既存を継承しつつ目新しい発展が見たい。

>>44799 匿名さん

文京区内で超大規模再開発が見込まれるのは、東京ドームの一帯ぐらいかな。ここの開発は周辺のマンション価格に大きく影響するだろうね。東京大学や六義園や湯島天神や谷根千とかの辺りは変わらないというか変えようがないので、その良さを生かして南西地区にはない発展をしていけばいいのでは。

>>44794 匿名さん

そんなくだらないことを言うのは、「品川ナンバーカッコいい！」という幻想を信じている地方出身者のアホな文京区民でしょ。もとから東京に住んでいたら、練馬だろが品川だろうが足立だろうが関係ないと思う。最近増えたご当地ナンバー（世田谷、杉並、板橋、江東、葛飾など）もどうかなと思う。だって、居住地が分かっちゃうし。

パーコーの北参道、平均2.3億で一期で200戸以上売れてる。お金あるところにはあるね。

好き嫌いあると思うけどパッと見はカッコいいからね。
2億位なら買える人は山の様にいると思う　コロナで金持ち増えたし。青山のカッコいいパークタワーも半分は地方の人が買っていると営業マン言ってたから、北参道も全国的に買ってんじゃない。

1億ならまだしも2-3億ともなると本業ではなく大量の株か都内の不動産持ちとかよね。本業では無理や。

>>44804 匿名さん

本業というか、普通のリーマンには無理やね。

>>44804 匿名さん
管理費とか修繕積立金や駐車場代も凄そう
毎月30マンとか

>>44806 名無しさん
拗らせそうな性格だね笑

>>44798 匿名さん

六本木や渋谷は、無機質なビルを集めたコンクリートジャングルで、ポストコロナの長い目で見た場合、街づくりとしては失敗だと私は思う。そんなつまらぬ街に都心の幻想を抱いて群がる田舎者がいるから、マンション価格が高騰しているのも事実だけど。歴史の詰まった文京区は変わらない形で進化してほしい。

>>44791 匿名さん
>文京区民の人間性が好きになれなくて。

文京区民だけがプライド高いなんて事は思いませんが
文京区民も人並みに（あるいはそれ以上かもですが）プライド高いですからね（笑）

>>44801 匿名さん
いや、ナンバーは品川にならんかな？とずっと思ってますよ（笑）
特段品川区民になりたいとは思わなくても品川ナンバーの方が有難いですよ。
人間だもの。そりゃそうでしょ。
感情をむき出しにするかしないかは時と場合によりけりですが。

>>44799 匿名さん
>文京区は東大はじめ日本で誇るべき教育施設もいくつもあるし、良き既存を継承しつつ目新しい発展が見たい。

これは同感ですねー。
東京が発展した結果世田谷も江東区も板橋も東京中の駅前にスタバ・コンビニ・ハンバーガーにカラオケ屋みたいなのばかりでは便利ではあるけどｗ
つまらないっちゃつまらないしね。

>>44809 匿名さん
品川なんて何にもない田舎じゃん。テレビ局や芸能事務所が目黒や渋谷に多いだけの理由で、地方から新幹線で上京する人たちが23区の南側に住み着いて宣伝してるだけの「東京」であって、むしろ文京区のほうが本当の都心だと思うけどな。

>>44811 匿名さん
キムタクも文京区に住んでたしね！

私立中学受験率の高い学区域＝高所得者が住む地域＝D●Nが少ない地域＝地価が下がらない地域　文京区、千代田区、中央区、港区、目黒区等の一部がおすすめ

キムタクは今目黒区でしょ。大物芸能人はだいたい目黒区。

>>44814 匿名さん

キムタクはいまは目黒区だけど、以前は文京区のマンションに住んでました。売れないほとんどの芸能人は賃貸だから、港区や目黒区や渋谷区のマンションに背伸びした家賃で住んでるけど、それは職場が近いだけだよね。本当の東京を知らないのに、バラエティーで知ったかぶりする芸能人を見てると、ある意味、滑稽です笑 まあ、芸能人が住んでる街というだけで、群がる田舎の一般人はたくさんいるから、デベロッパーも儲かってるんだけどね。

15年以上高級住宅地に住んだら、だんだんと民度が高くなってきた。投資にも成功し、資産は1.5倍以上になった。高所得者になりたかったら、多少無理しても高級住宅地に住むべきだと思う。人間は無意識に周囲に染まる。

>>44816 ご近所さん

そういう意味では湾岸とか買ったら終わりやな。

>>44817 名無しさん
湾岸のタワマンなんかは、お上りさんが買うもの。人が住むべき場所じゃない。首都圏直下型地震が起きたら、あんなところ大変なことになるよ。

>>44818 匿名さん
湾岸嫌いじゃないけどね、絶対買わないけど。
ちなみに直下型はどこにいても同じだよ。
もう少し勉強せい。

>>44819 名無しさん

いや、直下型地震は台地の上のほうが断然安全だよ。あなたこそ、勉強不足。

これを見ると、首都圏直下型地震が起きたら、世田谷はかなりやばいね。投資の対象にするのは危険だね。

https://www.nhk.or.jp/taikan/hazardmap/?map=3

>>44815
以前は住んでたって詳しいわりに「芸能人が住んでる街というだけで…」とか言っちゃうところ、文京区そのものって思われるからやめといた方がいいぞ。
結局住みにくいから中目に移ってるわけで、文京区は黙ってるくらいがちょうど良い。
威張ると途端に神田住人みたいに滑稽に見える。

>>44821 マンション検討中さん
文京区やばいね
しっかり色ついてる
都心から外れてるところはやはり危険だね

>>44822 匿名さん
中目黒のどこが住みやすい？w 賃料が高くて、「私おしゃれでしょ？」みたいなマウントを取りたがる田舎もんが着飾る街w

世田谷は地盤は良いが戸建てが密集してる所があるから焼失という意味ではそうかもしれないな。
ただ水害被害は都心の方がやばい。
火災のリスクを取るか水害のリスクを取るか。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561437/42/

>>44823 投稿者さん

目黒や三茶も結構危険だね。