23区内の新築マンション価格動向（その67）

車持ちなら都心３区の必要なく、その外枠の区でOK。

>>39900 マンション検討中さん

ワイはこのスレが大好きなんや。
まったりした感じが好きやねんや！
お前らの書き込みがないと心配なんや。
だから定期的に生存確認しとるんや！

某不動産サイトでは70平米換算で23区の区ごとの土地、マンション、一戸建ての価格が経年で比較できる便利なグラフが乗っているんだけど、今日は暇だったのでそれをつらつら眺めていた。
すると面白い傾向が見えてきた
まず
１）土地が一番高く、それよりマンションが安くて戸建てがそれに続くパターンの区
港区、中央区、千代田区、墨田区がこれにあたる

次に
２）土地とマンションの価格はおなじぐらいで戸建てが一番安いパターンの区
渋谷区、台東区がこれにあたる　割と両区とも土地代のボラが大きい傾向にある

３）マンションが一番高く、土地と戸建てがそれに続くパターンの区
新宿区、文京区、豊島区、北区、品川区がこれにあたる。文京区と品川区は直近で地価は下落傾向で、品川区はかなりはげしく、土地の方から戸建てをお迎えに入っている感じ。

４）マンションが圧倒的に高く、戸建てが土地より高いパターンの区
ほとんどの周辺区がこのパターン、地価が安いのは、取引される土地がほとんど宅地だからなんだろうね。建物がよく商業地に建つマンションの価値が相対的に高い。
足立区、葛飾区、江戸川区、練馬区、板橋区、中野区、杉並区、世田谷区、
あと意外かもしれないが、目黒区と大田区、ただしこの両区は割とマンション価格と土地、戸建ての価格はたと比べると差は少ないけどマンションの方がだいぶ高い。

５）マンションと土地と戸建てがほぼ一緒のパターン
荒川区は土地のボラティリティが高くて2018年春に爆騰した後に今は下落傾向、戸建ても一緒に下落、西日暮里の再開発関連の値動きかな。
江東区は土地とマンションが長らく上になったりしたになったり全体として上がっていたが、最近は地価が下落、マンション独歩高になりつつあり、いずれ品川区化するのかな。

（長文失礼、まだ続きます）

それで、どこにマンション買ったらお得なんだろうなと考えてみた。住環境とかは全く無視して。

まず論外なのは土地が一番高くてマンションが安いところ。このクソ高い土地に建つマンションがいくらになるかは想像がつくわけで、中古が安く出ているのに将来のリセールなんか期待できるわけないでしょ、ということでこの辺の区は却下（個別でリセール期待できるのはあるかもしれないけど、あくまでも全体としてね）

次に避けたいのはマンションが圧倒的に高くて地価が安い区、そもそも宅地として評価の低いのはどうよ、というあたりと、景気が悪くなったら安い土地が周辺にいっぱい出そうだし、戸建てが安いからその比較で上値は重そうだし、値下がりするときは真っ先にマンションから下がりそうだ。ということでこの辺も却下（住戸性能とか駅からの距離とか近隣の駅近商業地の利便性がどれだけ戸建てを圧倒できるかが勝負かな）

割と土地とマンション価格のバランスが高く、戸建て住宅地としても評価が高まりつつある豊島区、北区あたりが当確か。新宿区は値動きが激しくて売りたい時に高いとは限らないんじゃないか、将来どうなるかわからないというところがある。文京区は伸びしろはありそうだが、地価や戸建て住宅価格が下がっているあたりが不安材料、いずれ都心区化が進めば値上がりもあるかも。品川区と江東区はどう考えても戸建てには向いていないのでマンションの都として当面繁栄しそうだが、再開発を見込んですでに色々価格に折り込まれてそうで、安い中古が豊富に出回っていて相場が形成されている土地柄から、割高な新築のリセールはちょっと不安。

まあ色々勝手なことを言ってきたけれど、総じて言えることは、地価の高いところほど投機的な動きで地価が短期で大きく上がり下がりしやすいところが多く、値動きの少ない周辺区は宅地としての評価は低く、地下の値上がりも控えめで、マンションだけがやたら高くお得感が低い。ただどこに行ってもマンション価格だけは右肩上がりで大きな値動きもなく推移していて、投資の対象としては優秀だと思う。色々高騰して非難轟々のマンション業界だが、安定したインフレーションが観測されるマンション価格は、今買っていい投資対象ではないかと思う。だからこそ売れているのだろうね。

なるほどね。

今日のサウナは2ととのいで挫折。

>>39906
お前さんは>>39899と同一人物？

>>39897 匿名さん

すべからく
辞書ひくべし

70平米換算といえば東京カンテイか、24日に70平米換算価格推移が出てたな
https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/866

一都三県非常事態宣言下なのに中古マンションはかえって上がっている。
やはり一日家にいると、家の住み心地が気になるのかな？

>>39909 匿名さん
売り物が少ないからと、お金が余ってるから

データでみると都心の駅近マンションって暴落しているんだね。知らなかった。気をつけないとね。

https://magazine.t23m-navi.jp/news/ekichikashinwa-toshin5ku/

>>39911 匿名さん
駅近は過去の評価が高過ぎたので、評価が変わってきたのか、今は下落率が高いように見えるんでしょうね。

>>39911 匿名さん
その記事みたけれど、築年が古いという傾向もあるので単純に駅近が嫌われているとは言い難い気がするし、新宿区・渋谷区・千代田区・港区・中央区の五区の特にJR駅などは駅前繁華街の規模やアダルト感が半端ないので駅の周辺環境が比較的悪いという気もする。

機械的に駅近はダメという結論よりも、駅近という言葉に踊らされてスペックだけ見て現地踏査もしないで買うのはやめましょうという結論が正しいのでは。

せやね

日本人は長く続いたデフレのせいで、デフレに洗脳されてしまっている。したがって、インフレに世の中が転換したときに、どう作戦を切り替えるべきかの術を知らない人が、専門家を含めて多すぎる。
今は株と都心部のマンションの値上げが目立つけど、それ以外のモノの価格に波及してくるのは時間の問題。
それ加えて、米中摩擦の激化によるブロック経済化が加速してくるので、冷戦時代同様、インフレに拍車がかかることになる。
どうしても「今の株と都心部のマンションはバブル相場だ」と信じたい人は、とりあえずゴールドを買って資産防衛に努めるのがおススメ。

今の日本って、ペレストロイカ以後のソ連に似ていると思うな。
国からの仕事や年金をもらっていた人たちが最低な生活を強いられ、どうしてよいのかわからず立ちすくんでいた中、自発的に事業を興して生活費を得ようとした能力ある人たちが、次々とお金を手にして事業を拡大していった時代に似ている。いままでと同じ物語ではこれからは稼げない。そのなかでうまくやれた人は多くのお金を手にしてより豊かになっていくだろう。そのための手段は何か、お金を預けても感謝すらしてくれない銀行にペコペコしながら預金することなのか、むしろ人に感謝の声をかけられながら投資することなのか、よく考えた方がいい。

>>39913 匿名さん

日本人の給料で夫婦でフルローンで買えるのは、max1.2億くらい。都心の2L、湾岸の2-3Lは到達しそれらは頭打ち。次は郊外駅遠て話でしょう。その上いけないのは、日本人のサラリーマンの懐問題。みんな会社からお金もらうしか頭がないのよ

飯屋さん、今日はどこの店も混んでるな。

>>39917 匿名さん

俺はリーマン夫婦のダブルローンで都心組には否定的な気持ちは変わらないな。

今日は金持ちが来ないような食べ放題のしゃぶしゃぶ。
俺にはこの店があってるんだな。

はーるばる来たぜスーパー銭湯。
部屋を間接照明にしました。
文系で器械音痴なので実際には間接照明が直接照明になってたりもしますが、バー好きなので雰囲気だけでも暖色系の灯りになってうれしいです。
2000円で出来るならもっと早くにやっておけば良かった。

Ｚライトを壁に当てても簡易的な間接照明になりますからね

マンション購入の助けには1ミリにもなりませんが

>>39904 匿名さん
とても参考になりました。台東区で検討しているのですが、台東区についてはどう思われますでしょうか。

>>39923 マンション検討中さん

一昨日の投稿は一不動産サイトのざっくりとした全体の傾向を示すグラフを見て感じた感想を述べたに過ぎないので参考程度にしかならないと思うけど、渋谷区とか台東区、あるいはその他の都心区の地価がやたら高いのは、地価の高い商業地の取引の割合が大きいからじゃないかと思う。

住専は容積率も低いし地価が安めになるから、宅地の取引が多いところは安くなるんだろうね。コロナによるインバウンドの減少によって地価が下がる傾向がある区はアフターコロナの状況を注視した方がよさそうだ。コロナは多分これから何十年とつきあっていくことになりそうなので、私個人としてはインバウンドの先行きにはやや悲観的な感想を持っている。

同じ台東区でも山手線の内側のあたりは割とおちついた住宅街で、池之端あたりは歩いていても非常に感じのいい街になっていて台東区とは思えないハイソな感じがあったりするので、あの辺の評価が今後すごく下がるという気がしない。だからあくまでも区全体としてそういう傾向なんだなと思ってもらえるといいな。

>>39911 匿名さん

コロナによって
を原因にした価格への波及なら、コロナが終息後には
逆の波及相場が起こるんじゃないの？

スエズ運河の座礁事故で4/1以降、株が暴落するのでは？

銀座は大打撃だろう。
その衛星都市である勝どき、月島あたりは供給過多かつ土地の価値はそもそも低い埋立地が水膨れしただけなので、大変。

>> 39927 匿名さん
スエズ運河の座礁事故の長期化で、物流費高騰のみならず、製造業にとっては部品供給が逼迫し、生産量減となる。その結果、一気に物不足が起こり、製品価格の上昇、すなわちインフレが進むよ。企業はインフレにより売上高は上がるので、企業業績は下がらず、したがって株は暴落しない。

>>39929 匿名さん
インフレが進むとモノが売れなくなるから企業は利益が落ちますが。　

>> 39930 マンション掲示板さん
ご理解が逆です。デフレだと、買う側は、後から買った方が有利なので、消費しなくなります。インフレだと、買う側は先に買った方が得なので、消費が先行します。すなわち、企業の利益は上がるのです。

>>39927
なんか岸に突き刺さっていた舳先が動いたとの速報が夕方にあったよ、日経の記事で出てた。しかし、日本企業の半導体工場の火事だとかスエズ運河で日本企業の所有する船舶が座礁とか、滅多に起きないような奇妙な事故が続くね。

インフレも需要拡大によるインフレはいいインフレだけど、原材料価格の高騰によるコストプッシュインフレはよくないな、景気への悪影響が考えられる。今のマンションはこの二つがいい感じで絡み合っている感じで、良いとも悪いともいえないインフレだね。

なんか再浮上に成功したらしい

https://news.yahoo.co.jp/articles/02671a97914ba7b6abd02a59570925399f1a...

今後もアクシデントは起こりうるが、最悪の状況は脱した雰囲気

しかしマンションが高いとは言っても熱海の駅前のタワマンが浦和美園駅駅近のマンションの倍以上しちゃうというのはいかがなものかと思う。

>>39935 匿名さん

コロナでテレワークになったから熱海に住もうなんて安易だよね。年寄りと観光客ばっかで、数年で飽きると思う

熱海ナンバーワン物件だとか、高さ規制であれより高い建物はもう建たないとか、色々理由はあるんだろうけどね。熱海という場所自体は温暖だし海や山の幸にめぐまれていて温泉も出るしで老後に住むにはちょうどいいという利点があるのは理解できるが、そこまで高い必要があるかどうかは不明だな。

熱海を見ていると都心のマンションの高くなる構造が見えてくるような気がする。
まず
１）昔からお金持ちが所有して、人にみせびらかして自慢できる（宣伝効果抜群）
２）別荘として使うので数年で飽きると売りに出る。つまりそこそこ大きな市場がある。
３）富裕層向けの豪華設備の物件が多い
４）古い物件もそこそこの値段で取引されていて相場が安定しているとか
５）最近若者向けの店や個人客相手の業態のホテルなどが増えてインスタ映えする街に変化している

というあたり、港区とか渋谷区あたりと雰囲気が似ている

なぜ都心がもてはやされるのか、という要素が熱海にはあって、浦和美園にはないんだよなあ。

>>39930 マンション掲示板さん

日銀が2パーのインフレ目指してるのが、まさか景気悪くするためと思ってたら目も当てられん笑
借金もインフレ進む前にしておいた方が相対的に安くなるでしょ？
物が売れに売れるわけよ。

>>39940 マンション検討中さん
必要なものなら値上がりしないうちに買おうとなるが、なくても困らないものは買わなくなるだろ。
カネもないのに借金して買うなんてバカすぎる。

>>39941 匿名さん
そうでもないぞ、賃貸住宅は家賃が上がったり更新料をとられたり、敷金礼金をいちいち入れたりと案外コストがかかる。さらにそれらはただの費用で失うばかりとなれば、これは高くなる前に買っとかないとヤバいとなる。

＞＞39941
＞＞39942

その辺は一人ひとりの「家」論は戸建派、マンション派、高層派、低層派など
あるしおもろいっちゃおもろいわな。

もっとも、「俺の家論」を経済合理性で語ってる人間が車には経済合理性を無視してたり
何回着るか分からん服に金を掛けたり、家にしまっておくだけの時計に金を掛けたり
1時間2時間で何万もする飲み屋で散財するのは平気だったり
また、その逆もあったりするから「人の言う事」もアテにならないけどね。

ニセコの別荘地とかもすごいことになってたが、コロナ後はどんな感じになるのかな
外需がやってくるかどうかが問題

＞＞39941
＞＞39942

あとマンコミュは不思議と「俺はこう思う」「俺の選択が正しい」みたいなのばかりで「家族の意向」が皆無だよなｗ

>>39943 匿名さん

>一人ひとりの「家」論は戸建派、マンション派、高層派、低層派など

やっぱりね、家ってファッションだと思うんですよ。服飾に似ている。
大枚はたいて買った憧れのブランドに身を包むことに快感を感じる人もいるし、そんなのユニクロでたくさんだみたいな人もいる。ここの困ったところはそういう相互の価値観の差異を受け入れられないコメントが多いことですね。

それは年収低くて買えないから。

奥さんはブランド品に身を包んでマウンティングしたり、上質な衣服の着心地とかに敏感な人が多いと思うんだけど、家選びでもそういうところが出てますね。

旦那は経済的に合理的でとりあえず会社に近くて寝れればいいみたいな人が多いとおもうんだけど、その旦那のケツを叩いて都心へ、高級マンションへ、と駆り立てるのは奥さんの役割が大きいかもしれません。

奥さんが耳元でベルカントなメゾソプラノで買いたい買いたい言うので無理して買っちゃいました

確かに馬鹿だと思うけど、家庭内の平和も大事

>>39942 匿名さん
世帯数の大半をしめる実需層は、家族が多い時期に広くて高い物件を買うより、子供が巣だってから狭くて安い物件を買ったほうが得という判断もある。