23区内の新築マンション価格動向（その67）

区分所有のマンションを1部屋か2部屋、投資で買って老後の生活費安泰、なんてバカげてる。
そんなのは不動産業者のいいカモになってるだけ。
実際は赤字になってローン返済額のほうが多くなる。

にしても新着見てるととんでもない強気な価格で出してくる物件あるよな。
一年前に6500万でも半年以上売れ残ってたマンションの下の階が7700万とかマジか。売れるわけねーだろ。
駅近でもなければ都心でもない世田谷で客取りたい不動産屋、悪知恵働かせ過ぎ。

>>36871 匿名さん
いやいや田舎で育つと高層ビルに憧れるんですよ。
田んぼばかりで、2階建てより高い建物がないようなところで育つと何十階のたかいところに住むのに憧れます。
都会で育って都心の大企業で働いてると高層ビルなんか職場みたいだし、全然くつろげないけど、田舎から出てきた人は違う感性なんです。

>>36875 匿名さん

そうかな？
自分はまさに2部屋買って「老後の生活これで安泰では？」と思ってるけど。
今は賃借人さんにローン払ってもらってリタイア後は賃料収入で悠々自適。

投資ローンは諸刃の剣ともいえる。デッドクロス、空室、突発的な修理など、投資リスクをとってる以上は安泰にはならない。安泰をかろうじて感じるのは30年後の完済時か、だが、築30年のマンションに誰が賃貸で住んでくれるのか、借り手いないので住みたくもないのに自分で住まざるを得ない可能性は高い。

キャピタルゲインが多少乗ったところで売却するのが現実的だろう。

不動産投資ローンで成功出来るのはほんのわずかの大家だけだ。銀行は投資ローンでは実績がないと低金利で貸してくれない。

インフレになると金利あがりますかね？
金利あがったら新築マンションはますます一般市民には手の届かないものになる気がする

今買うのはないわ。金もないけど。ローン組んでまでの土地もないし。

てかここのスレの人の大半は住宅ローンで買うんでしょう？投資ローンで不動産やってるプロはこのスレにはいないでしょ。

住宅ローンで買う人はタイミングだけ、属性が良くてローン審査オッケーで家族もちなら買うでしょ。

↑に当てはまらない人の一部がデフレだバブルだって言うのかな。

築30年でも借り手がつくのは 千代田区 港区 渋谷区くらいまでだろうね。

>>36883 匿名さん
ほんとに不動産投資やってるのか？
俺の持ってる都心以外
木造築35年越えの駅から20分かかるアパートも余裕で6戸埋まってる
築年数ってあんまり賃貸には関係ないよ。まあ新築でもあんまり高く貸せないけど

自分も一般市民だけど1%以下の金利で住宅ローン貸してくれる属性なら借りないオプションはない。住居は絶対に必要なんだしさ。借りよう、そして買おう。

とにかく中古で売れやすい物件であることが絶対条件。

普通に投資ローンやってるよ
タワー３、戸建て２(抵当権なし３)
不動産は担保にもなるし、率も下がる予定

グチャグチャいわず、まずやらなきゃ何も始まらなくてよ
最近良いのがないねえ

んで、
>>36884
>>36885
>>36886
は何十年かけて回収してんのよ？
低金利を餌にしたって物が高けりゃハイリスクに変わりはない。

>>36886 匿名さん
>普通に投資ローンやってるよ
>タワー３、戸建て２(抵当権なし３)

金持ち兄さん凄いなｗ

そういう人から見て実需で一戸買うだけなのにあーだこーだ言って決めきれない人に
アドバイスをして欲しいね。

って否定的な聞き方をしちゃうと「それはそれで別にいいんじゃね」ってなっちゃうだけだわね。

（自己レス）

>>36878 匿名さん
>自分はまさに2部屋買って「老後の生活これで安泰では？」と思ってるけど。
>今は賃借人さんにローン払ってもらってリタイア後は賃料収入で悠々自適。

金額的にキモの部分がボカして書いてあるからなんとも言いにくいけど

２部屋買って自分も別に住んでるなら合計ファミマン３部屋分支払い抱えてたら相当しんどいし
２部屋買って一部屋貸すだけならやっぱり今の支払い大変で、将来も悠々自適には程遠いし
ワンルール的な２部屋貸すだけならやっぱり悠々自適には程遠い

リーマンって可能性は少ないんだろうし
実は根っからのボンボンなのか商売で成功した人なのか
金使わないタイプだから老後は年金＋賃料で充分悠々自適ってことなのか

この辺りも聞いてみたいね。

>>36887 評判気になるさん
約2０年で回収できた
マンションじゃなくて借地権付き木造アパートだけど
まあ現金購入だからリスクはなかったよ

>>36890 匿名さん

自宅は賃貸（法人契約で自己負担はほとんどなし）
2部屋賃貸中（2LDKと1R) 賃料合計で35万程度。
どちらも人気で退去してもすぐに借り手が決まっている。
金利は１つはかなり前に購入したので高かった（けど購入価格は今の相場の6割ぐらい）。もう１つはすでに低金利だったので1.2%程度で借りられた。
ローン支払い＋管理費固定資産税等と賃料収入はおおむね均衡。
本業でそれなりの収入があるので不動産所得は今はないほうがいい。

私は10から20年くらいの1Rを投資用で2部屋、自宅は住宅ローンフル。
投資用も山手線内側＋中央線南側なので空き知らずって感じですね。
目黒区の一棟フルローンで通ったけどスルーしちゃって後悔中。
最近の新築区分は正直カスばかりですね。

36888だが一番小さいので1LDK
うまくいったのは最初の自宅の港区タワマンのおかげ。
ヤドカリ投資＋担保利用の低金利融資で増やす

戸建ては固定費、税金も安く、タワマンとの組み合わせは相性が良い

36888じゃなく36886です

投資ローンで不動産投資でキャッシュフローを黒字にするのは難儀や、片手間ではできん。フルローンベースで負債(資産ちゃうで)の1.5%のキャッシュフローでもあれば御の字や。やはり目指すのはキャピタルゲインやね。

>>36891 購入経験者さん
20年前に購入なら20年で回収できるけど、今買うと20年ではとても無理。利回り低いから。

皆が同じようなリターンを狙ってる。都内ではなかなかいい利回り見つけられん。都内はもう無理かな、千葉しかないわ。

>>36897 匿名さん
だいたい３５年前買った

今でも地方や駅遠や築古や借地権とかなら
同じぐらいの利回りでアパート回せるはず
空室リスク高いからちゃんとリサーチする必要あるが

景気が良い今プラスじゃない奴なんかいないから。今マイナスとかトントンなら投資はやらない方が良い。証券や信託の社員じゃないから言うけど。

物件価格が安い数十年前に現金購入なら買い。
物件価格の高い今にローン購入ならただの負債。
誰でも分かるようなこと。

>>36901 評判気になるさん
物件によるから一概には言えないぞ

>>36902
あったとしても市場に出回らないでしょ。

>>36903 評判気になるさん
しっかり探せば割安な物件もある
そもそも今の値上がりも都心と周辺区以外はほとんど影響ない
駅遠い周辺区ですらない駅遠い俺のアパート（２３区）の地価は上昇とは無縁

ここに書き込んでる素人が割安なんか見つかるわけないだろ。急に事情が出来た老人から騙すように仕入れてる業者だけだろ。

>>36904 購入経験者さん
今あがってるとこは金利低いから跳ねあげられてるだけ
誰にでも分かるでしょ
そしてずっと金利が低いままとは限らないという事
だからリスクがある

>>36904
そんな物件だと毎月の収入もたかが知れてそうだし、複数見つけるのは至難の業そう。
つかそんなんは出回る前に業者が買い入れてそうだし。
慎重にやればある程度リスクは減らせそうだが、急に入らなくなる可能性もあるし、旨味があるとは思えん。

利回り取ろうとしても結局税金取られるし
管理費修繕費も払うと割りに合わないから不動産投資は馬鹿らしい

このスレで高い高い言ってる暇あるなら不動産サイトで
割安な物件探すほうが有意義な時間過ごせるぞ
まあ不動産じゃなくとも株とかでもいいが

さすがに値上がりすると信じて東京で買ってる頭の悪い人はいないでしょ

割安な物件は管理費高かったりするし
結局損する物件多いよね

普通の家庭なら、10年おきくらいに同じエリアで買い替え買い替えするのがいい気がする。ライフステージもかわるしね。

>>36911 匿名さん

結局、小遣い銭レベルじゃなく、飯食っていくつもりだと難しいので
その辺のリーマン程度の持ち金と知識と根性じゃ損して終わりって思っておけば間違いないね。

何故不動産投資をやってる人は新築に手を出さず中古をやるのか。

何故素人なのに売り手から「新築を定価」で買って儲けられると考えるのか。

2013年以前の相場とそこまで変わらない安いとこに木造の戸建てを建てるのが今のベス
都心は上がってしまってるからダメ
時代が変わると都心じゃなくても不便なく暮らせるようになってくるし
そっちの方が賢明
問題はどういう部屋とか家にするか
癖なく住みやすい間取りにするのは今のベスト
こっちでも得はしないと思うけど価格安い分値下がる金額も安く済む

36912 匿名さん
>普通の家庭なら、10年おきくらいに同じエリアで買い替え買い替えするのがいい気がする。ライフステージもかわるしね。

10年と言わず２，3年毎に引っ越しする人もいるけど
それは上京してきた人達の独特の感覚だよね。

逆に東京の人間でも例えば北海道に住むとなったら同じ様に考えたりするかもね。

>>36914 匿名さん

素人にありがちな勘違い。中古は時価、新築は定価。ここに価格の歪みを認識できるかどうかが最初の一歩。

>>36917 匿名さん
中古安くないからね。
お下がりを分譲価格より高く買うなんて嫌だわ。

生産緑地問題よりオフィス需要が消えて、都心のオフィスやホテルがマンションに転換したら面白そうですね。価格も下がりそうですし。現実性もありそうな気がします。

>>36918 匿名さん
そのほとんど割高な中古の中でたまに出る割安な物件を日々探すのだ
すぐ売りたいとかで相場よりやややすくする例は実際ある
>>36919
生産緑地問題は都心関係ないぞ大体練馬とか住宅街中心の区にしか生産緑地ないからな。大企業がバタバタ潰れていく状況じゃなきゃオフィスやホテルがなくならないと思うぞ今でも空室率はピーク時に比べりゃ高いが安倍就任前よりはぜんぜんいい
建て替える理由がない

>>36920 匿名さん
生産緑地は場所を見るとがっかりしますね。早く企業が一等地に莫大な費用を払う必要性の無意味さに気づいてほしいです。うちの会社も某駅に広大な敷地を構えていますが。

オフィスよりホテルがでかい。
土地を手に入れるのに競合にホテルが居なくなったからデベは安く手に入れられるようになる。
これで安くならなかったら要するにデベの養分。

今でも地権者物件でぼってるから下げると思えないけど。相場が全てだね。年金じゃぶじゃぶだから本当に下がりにくいよね。金融緩和なんか出来るのかね。政権でも変わらないと。

>>36921 名無しさん
まあ通いやすさ重視であと広報（メディア経由の発信地は１００％東京）、国とのやりとり（監督官庁や行政との調整）、業界団体とのやりとりのためだな時は金なり
てかそんなこと言ったら都心マンションに莫大な費用を払う必要性はもっとないな
オフィスまみれで徒歩圏内に住むのに必要な商業施設が整ってないとこも多いし

https://www.s-housing.jp/archives/221518

11月　＋２パー

>>36917 匿名
>中古は時価、新築は定価。ここに価格の歪みを認識できるかどうかが最初の一歩。

5億でも10億でも新築マンションにつぎ込めるイケメンならいざしらず
新築で1戸2戸見つけてもそんな程度じゃ小遣い銭位にしかならんだろ
新築あさって実績出してるなら具体的に教えてほしいわ

ここ見ている人で不動産投資している人いると思うけど、私もどの程度儲かるものなのか興味ある。
例えば5年前に5000万を元手にローン組んだりして投資したとすると、今売却してその間の税金や必要経費など差し引くと利益は何割くらい?
倍以上になったりする?

医者ですが、駐車場で固定資産税ひいて月6万ほど。それで十分す。土地売るか迷い続けて数年経つけどそのまま。

>>36916 匿名さん
2?3年おきにマンションを買い換える人がたくさんいたら不動産屋は儲かって仕方ないね。

>>36929 匿名さん
そだね。
さすがに上で書いた2-3年で引っ越しの人は賃貸だけどね。でもいるよね。

>>36930 匿名さん

賃貸数年おきって逆にお金かさむ気がする

買ってる人もここ10年くらいは2年おきに新築ヤドカリしても上がり続けてたからよかったけど、今後はどうだろうね。年齢も重ねた分資産が積もってるかだね。子供巣立つと家突然広くなるから、マンションで良かったという人もいるし、子供にとっての実家が変わるのは嫌かなと思う人は不動産ゲームからおりて早めに戸建て建てればいいしね。

子供の相続のときに古家って嫌われがちだけどね。
実際に戸建て住宅地の地価って上値が重い。駅から遠いし買い物もあまり便利ではないことが多い。芦屋の六麓荘みたいに二車線道路が通っていれば高級な方で、多くは二項道路だったり相互通行の細い道で、お金持ちが好みそうな大型車の取り回しが大変ときている。

プラウドの山達が流れてるＣＭみたいな都心で子持ちのパワカが
高級物件買ってリア充みたいな時代は早くも終わりそうだな。
大手デベのブランディングは成功したと思うがあまりに高くなり過ぎた。

>>36933 評判気になるさん

普通のリーマンは二馬力振り絞っても買えないね

もう新築だろうが中古だろうが買えやな。このインフレはもう誰にも止められん。

造船や建材などに使う平鋼など全品種の鋼材価格を、2021年1月契約分から1トンあたり1万円引き上げると発表した。値上げは今期に入り3回目で、上げ幅は08年5月以来の高水準となった

こういう戸建なら建てたいけど
都心なら3億でもこういうのは建たない現実

>>36936
そりゃこれが3億ならみんなマンションなんて買わないからな
そもそも4億でも無理
間口12mはあるだろ

https://www.mitsuihome.co.jp/premium/works/018.html
36936だけどコレ
三井ホームプレミアム
凄い…

>>36938 匿名さん
リビング何畳？和室もありそうだが

>>36935 eマンションさん
1年で売るなら買えば良いけど
10年後までずっと続く？

>>36936 匿名さん
都心に買わなきゃならない理由がない。
なぜ都心なんだよ。練馬区なら可能だぞ。

>>36941
確かに練馬なら2億切れるか？
建物は木造でも8000万ぐらいはするけど
坪150万で60坪なら安くて1億7000万でいける
でも実際リビング奥に広いから土地も建物ももっとしそうだけどな…
この広さのリビングで和室もあって3LDK4LDKとかなら200平米超えてるかな
それ考えたら練馬でも2億じゃ無理か
よっぽど駅から離れてたら2億で収められる可能性ありそう

>>36942 匿名さん
練馬でも2億は無理
土地60坪なわけないし

>>36936 匿名さん
高級感ではマンションよりあっても
コンシェルジュサービスないよ
コンシェルジュサービス欲しくね？

>>36943 匿名さん
竹ノ塚ならどうかな？
もしくは金町からバス便の水元とか。

>>36944 匿名さん
タワマン住みだけど、一番要らないサービスがコンシェルジュだと思ってる

コンシェルジュはいなくとも６０坪以上の家なら家政婦とかお手伝いさん欲しいね

>>36936 匿名さん
こういう家は目黒区の高級住宅街にあるイメージ
柿の木坂とか
あと港区なら白金とか似合いそう

>>36927 匿名さん
場所と利回りと物件スペックと値段その時の相場によるから何とも言えん

こんな家要らんわ。泥棒ホイホイだろ。

戸建かマンションかって永遠のテーマだけど
タワマン派は戸建て興味ないイメージ
もちろん戸建て派もタワマン興味ないと思うけど
低層派はタワマンも戸建てもどっちもいけるイメージ

>>36950 匿名さん
最近だと都市型豪邸だとこういうの流行り
鉄筋でこれ建てたら建築費だけで2億は下らない
あとインナーガレージの場合はガレージも床面積も含まれるから固定資産税も建築費もかかる
並列3台止めれるならガレージだけで70平米とかだし
でも泥棒入る隙がなくプライバシー完璧で採光は中庭で取る
合理性重視の堅牢な邸宅

>>36952

庭木の緑もほとんどないし、外部との繋がりもない。ご近所付き合いをしない人が住んでいそうだ。近所に作られたら景観の破壊だと反対運動をやりたくなるようなひどい住宅。

>>36952 匿名さん
　かっけぇ

>>36952
https://suumo.jp/ikkodate/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1020z2ncz1948909...
南麻布で13億で売りに出てる新築の豪邸もこんな感じだった
リビングがとてつもなく広く天井高3.3mでルーフバルコニー付き
動画もある
外国のデザイナーがデザインしたらしい

>>36953 匿名さん
これだけデカけりゃ中庭あるしそこに庭木あるんだろ
何も道路側に庭見せなくて良いだろって造りだし

お買い得
なのか？
レベル違いすぎて分からんが
パークマンション檜町公園はこれぐらい広くて55億だったわけだし

クローズ外構が防犯性高いとは単純には言えない。死角も増えるから。玄関に待ち伏せされたら終わるし。こういった目に付く物件を作るのがこれからの時代に合っているのか疑問である。

>>36955
戸建ての相場知らないが
マンション基準で考えたら坪1400万近いんじゃ…
建物面積450平米だけどガレージと階段の面積引いて350平米あるぐらい？
凄いけど高いなー
住建ハウジング出てた松濤の11億の豪邸ずっと住建ハウジングのサイトに残ってるから
戸建てってやっぱり売りにくいのか単純に高すぎて買えないのか分からんな

土地あるかないかでしょ

勉強頑張って公務員や上場企業リーマンになっちゃ買えないって事やね。
脱サラしないとほぼ無理って訳やね。

他人事の様に言ってるけど俺もやっぱり無理って話だねｗ

>クローズ外構が防犯性高いとは単純には言えない。死角も増えるから。玄関に待ち伏せされたら終わるし。

まあまあ。そこまで水をさすこともあるまい。

でも日本長者番付けトップ100の人は戸建て派多いね
このレベルの人になると売る事なんて気にせず住環境重視で戸建てなんだろうけど
田園調布3丁目に超豪邸二軒建てたりハワイの超高級マンション26億で買った人とかもいるし
松濤に500坪の豪邸建てた人もいる
桁違いすぎてなあ

>>36936 匿名さん

素敵な邸宅だと思うけど
戸建てでここまでの家を建てるには23区なら最低2億は必要って考えると
ステータスで言えば80平米の湾岸タワマンを8000万で買った方がステータスのコスパは良いな
こういう家は買えて開業医からだろうし高給リーマンは不可能に近いけど
湾岸タワマンなら手が届く
やっぱりマンションの方が売りやすいよね

じゃあ実際どれが1番高級感あるんだ？
戸建て・低層マンション・タワマン

>>36965 匿名さん
この戸建てが目黒区の八雲とか柿の木坂とかにあるなら同じぐらい

>>36965 匿名さん
どれもでしょ。
人に依って価値観は違うので

>>36965 匿名さん
うーん選べん
俺が超富裕層になったら全部ほしいな

>>36965 匿名さん
関係ないけど低層で高級感あるマンションってほとんど賃貸か定借だよね
ラトゥール代官山
ラトゥール南麻布
グロブナープレイス
広尾ガーデンズフォレスト
麻布ガーデンズウエスト
とか
分譲で赤坂檜町ザタワーとかザコート神宮外苑に匹敵するマンションってあるのか？

>>36969 匿名さん
立地が閑静ではないがパークハウスグラン千鳥ヶ淵
天井高では檜町ザタワーや戸建てのスペックには見劣りするけど

https://suumo.jp/ikkodate/aichi/sc_nagoyashimizuho/nc_94677395/
1億5500万円の名古屋の新築の建売の邸宅
東京じゃないけどデザイン良いから持ってきた
プラウド元麻布好きだからこういう色味好きなんだよなあ
低層マンションってシルバーとか多いけど濃い色味も良いよね

戸建ては階段あるから老後辛いよね

>>36972 匿名さん
豪邸には戸建てでもふつうにエレベーターあるからな
オプションみたいなもんすうひゃくまんでつけられるよ

>>36971 匿名さん

この会社のつくる戸建て、毎回似てるんですけど、結構いいですよね。1.5億だしたら名古屋ならこんな豪邸住めるのに、東京のマンションは高いなぁ、、といつも思いながらみてます。