23区内の新築マンション価格動向（その67）

>35270 評判気になるさん
>オウム返しされてそんな悔しかった？

俺じゃないしｗ
そういうとこやぞ、菊池！

なんのこっちゃWWW

空にSAY YES ←桃子

>>35271 匿名さん　確かに、ただ去年や一昨年に買わなかった人が今年や来年買う気になったトリガーはいったいなんだろうと思ってしまいます。千差万別ですが。

利上げはアメリカか。
株価があがれば、まあ当然ちゃ当然。
日本にも波及するのは間違いないだろうね。
今回のバブル、最高値掴みは 2019年あたりかなあ。

アメリカが最も利上げしにくいけど、、、、ググろうぜ！

まずはググって知識を仕込んでそれから議論しようぜ

>>35262　評判気になるさん
東京区部の人口減少、転出超過の影響が中古不動産の売れ行きにはっきり出るんですね。
興味深いです。

>～50歳。駄目だ。1回だけじゃ説明聞いても分からん。ググっても意味が分からん。興味ないことは調べる気にもならん。全然集中出来ん。家族の会話もねえ。

>東京区部の人口減少、転出超過の影響が中古不動産の売れ行きにはっきり出るんですね。

それでも中古戸建ての成約価格は23区は前年比5.7％アップ。都下10.1％アップ。
埼玉1.4％、千葉1.4％のアップ、神奈川▼1.1％ってところも同時に押さえておくといいかも。

人口減少しても東京区部の中古在庫が減少して過去最高値になるのも興味深い
https://asai-kantei.jp/news/mansion/
https://colal.net/index.php?%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E5%A3%B2%E8%B2...
84%E6%9C%881%E5%9B%9E%E6%9B%B4%E6%96%B0%EF%BC%89
日銀はまだまだ金融緩和続ける予定らしいしそれも注目だな
https://www.daily.co.jp/society/economics/2020/11/16/0013869003.shtml

東京は今が最後の売り時。

今の状況、昭和バブル崩壊の前夜とよく似てますね

そのこころは？

2012年あたりから確かに銀行の融資が甘めになってリバレッジの大きなメガだのギガ大家をつくってしまった経緯はあるね、ただ乱脈融資とまでは言わないかな。スルガ銀行問題以降銀行は脇を締めてる感じだ。

>>35285 匿名さん

昭和？

>>35285 匿名さん
崩壊は平成だよ
君のバブルは何年なのかな

>>35285 匿名さん
この知ったかは恥ずかしいな。
そのレベルではこのマンションすら買えんのだろう。
身の丈にあった豊洲でも買いなよ。

昭和といえばオイルショックでコストプッシュインフレの形で悪いインフレ、スタグフレーションが進んでなあ、狂乱物価と怨嗟の声が新聞紙面を賑わしていたよ。でもバブルとは誰も言わなかったし、その後の石油市況の好転などで日本は再び好景気に沸く様になった。

土地代の高騰や建設コストの上昇などのコストプッシュインフレの要素があることと、経済理論の進歩によって政府が金融緩和をためらわなくなったなどの要因があって買い手の購買力が上昇したことや、同様の不動産であっても戸建ての価格の上昇は限定的でありながら需要のある駅近の集合住宅の価格が上昇している点から見て、根拠のないパニック的な買いによって起こるバブル市況とは全く異なる局面であることは冷静に考えればわかるはず。

建築材の価格は下落していますね。
地価もキープしているのは再開発エリアくらいです。
と言っても例えば再開発している小石川は地価が下落していますし、結局は伝統的な東京の価値ある土地が重要なのでしょうね。

建築材の価格が今どれぐらい下落しているかデータを示してもらえるとありがたいが、コロナの影響による一過性の状況の様にも思えるし、少なくともコロナ以前の状況は >>35292　の通りだと思う。ただ、需要＞＞供給の状況が続く限り、少々建築材の価格が下がっても、価格を改訂する動機には多分ならないだろうな、むしろ利潤が増えてラッキーみたいなもんだろう。

マンション価格を語る時に、やはりマンションの需要と供給のバランスが最も大きいと思う。金融緩和や未曾有の株高などによって購買力を増した買い手が容易に高くなったマンションを買える状況が続く限りマンション市況は高騰し続けるだろう。原材料コストが安くなっても、だからといってあなたは高くても売れる製品価格を馬鹿正直に下げるのか？そんなことはないだろう。

価格が下がるには、まず供給が需要を満たすに十分大きくなければいけない。さらに、複数の供給者による競争が起きている状況が望ましい。例えば肌着の場合、デザインとか機能の付加価値の余地はあまりない。供給するプレーヤーは多く、消費者は価格や手に入りやすさで選ぶケースが多い、こういう製品では仕入れコストが下がれば、ライバルより一円でも安くする競争が働いているので速やかに価格に反映される。

しかし、不動産の場合には最も需要のある駅近でマンションが建てられるまとまった土地の供給が非常に少ないのに、こうした立地には高い需要が常に存在している。ここがボトルネックとなって価格が上がっているので、建築資材コストは下がっても価格を下げる動機にはならない。むしろこうした立地を莫大なプレミアムを支払って手に入れて建てたものが勝ちという競争が働いていて、それがまた価格に反映されて高騰するという構造ができていると言えるだろう。だからこそマンションは安くはならない。遠くて不便でも、そこしか買えない人がそれなりの買い板を形成するのでその場所なりに高い値段となる。

ドヤ顔で材料費がとかえらそうに言ってるけど、建築費は労務費に左右されることを知らないキッズかな？

長文が増えてきましたね。笑
ネットで三行以上の熱弁は読み飛ばされますよ。笑

そもそもデベが資材等を全部用意して職人さ～ん、毎日手ぶらで来て下さ～いって訳じゃないからね。

は～い、次の物件用に建築期間15ヶ月分の足場材２％、生コン３％、鋼材-1％、セメント0.5％、骨材-3％、あれやこれやトータル▼1.5％安でまとめて仕入れ成功しました～。
よって、次の物件は材料費1.5％分お安く提供出来ま～すってことでもないしね。

35297 匿名さん
>ドヤ顔で材料費がとかえらそうに言ってるけど、建築費は労務費に左右されることを知らないキッズかな？

建築材のワードは出てるけど、労務費に言及する以前にそこはマンション価格に影響しないってスタンスで皆さん語られてますよ。

マンション価格上昇の最大要因の一つとしては、やはり売り手の利益率の上昇。
バブルピークの2019年辺りの時期から、デベロッパーもゼネコンも、利益率をさらに 5%程度引き上げたみたいです。
どのデベロッパーもおそらく2019年は過去最高益。

購入者の負担はこれだけでも何千万か上がっているのでは。
養分、と表現すると怒られそうですが。

>>35301 匿名さん
日本全体が高利益率、高配当を求められるようになってきましたよねえ。
大手デベの場合はマンション専業じゃないので
商業系事業、海外事業等との社内間バトルもありますしね。

地価もキープしているのは再開発エリアくらいです。ってソースあるの？
7月の公地価格では23区ほぼすべて上がってるんだが

あと不動産が最高益になったのは決算書見ればわかると思うけどほとんどのデべが
２０２０だし
てか営業利益率は２０００年からずっと高いんだよなあと大手の分譲の売り上げって全体の30パー前後だし何でそんなことも知らないの？決算書も見れねえのかｗｗｗｗ

>>35303 評判気になるさん

兄貴、どうしたんだよ、兄貴！
せっかくいい感じでスタートしてるのに
最後の一行で台無しじゃねえかよ。

酔っ払いすぎだろ
なにやってんだよ兄貴！

>>35301 匿名さん
販売関係者の方ですね。

>>35296 匿名さん
じゃあ、晴海や有明のようなそこじゃないといけない人はおらず、駅からも遠い立地のマンションはヤバイってことじゃないですか。

晴海とか有明みたいなタワマン銀座が都会っぽくていいという人もいるだろうし、価格的にその辺が妥当と考える人もいるので、それは人それぞれじゃない？

昔からバス便の駅遠マンションは値下がりしやすかったし、通勤とか買い物の便利さを考えたら需要的にもあまり好まれないので、そりゃ駅遠マンションは常にヤバイっしょ。ただしそこに住んで不幸かというとそれはまた別な話ではないかと思う。

>>35307 匿名さん

高いのが良い、安いのが悪い。
車と同じで、何を重視するかでしょ。

それを言ってる

国土交通省のデータをみると、建築工事費(建設資材費40%＋工事関連ｻｰﾋﾞｽ20%＋人件費40% のウエイト)は下がり始めたようだね。

https://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/jouhouka/sosei_jouhouka_tk4_000112....

国土交通省発表の　2020年8月の建設工事費デフレーターの住宅建築指数によると、住宅建築費は今年の3月ごろから低下傾向。
6カ月移動平均で、前年比ではまだ少し上がっているが、前月比は5カ月連続下落中。
今後どうなるか見てみよう。

なんとなく、値上がりが著しい＝流石に下がるっしょ！？＝いまはバブル！

短絡的過ぎるわ。
そんなんだから、優良マンション買えずに賃貸のままで与信に使えばナンボかマシだった年齢という平等なファクターすらドブに捨てて賃貸暮らしなんだよ。

2016契約、2019引き渡しの物件を賃貸運用してるんだが、しばらくそうしてたほうがいいかな、相場が下がらないのであれば。
今売れば25%程度の利益は出そうなんだが税金も高いんだよね。
ローン金利もけっこう低かったんで残債がすいすい減っててなんか嬉しい。

確かに2019年の売り上げは、過去最高益でしたね。

今年は新築マンションがどこも安くなってきているので（白金台 坪500、勝どき 坪400）、2019年のボッタクリ利益を超えるのは難しいのでは。

>>35313 匿名さん
2020の方が上がってるよ。
周りの人に合うようにレベル上げて。

白金台も勝どきもそんなに安いんですね。
体感的には2017年くらいの相場です。

そんな感じだよねえ。
今年は新築が随分買い安くなった節目の年。
デベロッパーもボッタクってた利益率を正常に戻したんじゃないかな。

そうかい　東池袋坪５２０　豊洲坪400万円　大塚坪４５０安いなあ

その辺りは遅れて上がってきた感じだね。
東京の不動産の常識。ある意味パターン化されてると言って良いから、引き際もわかりやすい。

例えば、中央線北側は局地バブル的に坪500まで上がることも過去にあったけど、実はそこを超えたことは一度もないんだよね。
天井価格が見え見えなところは仕込みやすいから、僕も好きだよ。

池袋は600ぐらいまでは行きそうだけどね。

坪600超えると港区千代田区がレンジに入ってくるから正直キツいよね。
池袋から上野にかけての中央線北側エリア一帯は、常に頭が低く抑えられ続けるのが、東京の良いところ（つまり引き際がわかりやすい）。

白金台坪500だし、論理的にもうバブル終了って言っていいんじゃないかな。

東池袋の物件ですら５２０で普通に売れちゃうんだから
池袋近5分以内または直結タワマンなら坪６００は越えるでしょ

自分もそう思う、坪500以上出すなら高輪や白金選ぶってね。
でも現実に東池袋ですら坪520で大変売れ行きがいい。
後発の南池袋は600でも売れてしまうのではないか？と思う。

中国人や韓国人が湾岸を脱出して中央線北側を買っているという話を聞いたことがありますね。

港区は英語圏の方々以外には敷居が高いですし、割と辻褄が合う話だとは思いますが。

白金台の500って相場と言うにはさすがに安すぎないか？
半地下＆駐車場なしでがんばったグランドメゾンとか？ちょっと特殊例のような気がするが。

白金台の駅直結と、池袋駅の直結で、もし同じ価格なら迷わず池袋買います。多少高くても池袋買います。

池袋再開発は変身を残してる。
例えるならフリーザ第二形態ぐらいだ。
西口目の前に高層ビル３棟
東池袋四丁目にビル
南池袋に50階以上のビル3つ
東京国際大学 池袋国際キャンパス
更に東池袋乗車数5万人超えると丸の内線入れると約束
まだまだ都電の道を広く整備。大塚方面の再開発と目白押し。

天井ド高めを掴まされる人が、いつかは必ず出てくるけど、今の時期に新築買う人はその素質あるよね。マンション買うことにまったく興味なかった知人までもが最近買ったw

>>35327 匿名さん

貧乏な人？
マンションの価格とか気にする人いるの？
欲しかったら買うんじゃね。

バブルだと煽る人多いけど，考えたら平成初期のバブル崩壊をほぼ全員が認識しるわけで、皆さん冷静沈着にこの不動産市場を見てる。健全です。全くバブってない、上昇中なだけ。

前回のバブルも、末期に参入した人達は似たようなことを言って慰め合っていましたね。

バブルって言ってるけど、今23区10年で底値からたった40パーしか上がってない。
一番上がってる中央区ですら2倍、本物のバブルは23区全体で700パー比べ物にならない。
まず、破裂するほど膨れてない。底値圏に戻ったとしても30パーダウン。
1億の物件が１０年で7000万になるだけでしょ。住む分には別に
前回のバブル崩壊でも底値まで戻すのに１０年かかった。　
賃料値下がり考慮して利回り３パーで計算すれば１０年で３０００万賃料でかかる計算になるから、自分が住む分には下落してもたいして変わらんよ。

人生、一般人が家族のために自宅購入を検討出来る期間なんて長くて10-15年くらい。

投資する人は買い時あーだこーだ重要かもしれんが、自分の住居として住むなら自分が納得できる立地、間取りに対し無理ないローンであるならば、それに対して損も得も無い。

ここ最近でもオリンピックが終わったら下がる、コロナで下がるなど下げ下げキャンペーンが繰り広げられたが未来の予測など出来ん。

だから自分で納得出来る物件が予算に合えば買えば良いだけ。
今買うとか天井とかそんなのはどーでも良い。
懐事情は人それぞれ。

ポジは最後はいつも、精神論ですよね。
申し訳ありませんが、ここはマンション価格動向を議論する掲示板です。
傷の舐め合いは、高値掴みマンションの各々掲示板でお願いしますね。

2019年がバブルピークとか騒いでる奴って貧乏なだけでしょ。
日本のマンションなんて、今でも激安だよ。

東京都心が坪300マンで買える時代が戻るなら、それはイコールボーナス100％カットの時代って事だわ。

そんな時代が来て欲しいとは思いつつも、来てしまったら俺にも金が無くて、今住んでるマンションも競売に掛けられてるという事だろう。

ポジがあつくなってますね。
まさか2019年物件に嵌め込まれでもしましたか？
カツカツ貧乏だからこそ、高値掴みにムキになっているように見えるのですが。

ネガティブな意見の人は具体的な資料を提示して
論理的に指摘してくださいね
建設的な討論をしましょう

UBSグローバル不動産バブル指数の2020年版
前に英語版を貼ったけど、日本語版のリンクあったのでご参考まで。

https://www.ubs.com/jp/ja/wealth-management/cio-research/real-estate/2...

数値は1.5以上がバブルリスクあり。
東京は1.2で、まだバブルまでは行っていないが、かなり割高水準。
ロサンゼルス、ニューヨーク、シンガポールなどよりすでに割高。
ロンドンと比べると若干割安だけど去年よりかなり差は縮まった。

私個人は、建築費が下がっているのでスピードはゆっくりだが不動産価格はまだ上がると思っている。

現状の利回りで投資しようってなら馬鹿の極み。
自分がよほど住みたいというならオッケー。
でも住みたいという者もどんどんいなくなってるというのが現実。
買い叩かれたくないと出し渋っている売りが市場に出回りだしたらさぁどうなる。

前回って30年前？バブルってそんなに頻度あるんだ。

この程度の上昇をバブルと言うんだ、なんとまあ慎ましいんだ。日経平均が4万円超えたときにバブルの話をまたしようよ。

>>35336 匿名さん

2019年に恨みあんの？
スマホでも落とした？

貧すれば鈍するだ、いつリスクオンするんだろう、多分一生しないいや出来ない人がこのスレに書き込んでる思う。

>>35338 匿名さん
これみて2019年がバブルピークとか、騒いでる人はどう思うんだろ。

何も思わないでしょう、ケチつけたいだけ。

この3分間隔の作文連投は自作自演でしょうね。

>>35346 匿名さん
感が鈍いな。明らかに違うよ。
開示請求して答え合わせしてみ。
レベル上げてな。

現実には不動産価格は上がっているんだし、まあ落ち着け。
下がる根拠をまず聞こうじゃないか

確かに新築マンションは買いやすくなったよね
坪500くらい出せば、ブランドエリアの新築高級マンションがよりどりみどり。

坪600以上が許されてるのって、今はもう港区千代田区渋谷区の一流ブランド物件くらいじゃないかな。

へー、そうなんだー

ネガティブな意見の人は具体的な資料を提示して
論理的に指摘してくださいねっと言ってるのに

「ポジは最後はいつも、精神論ですよね。」

「傷の舐め合いは、高値掴みマンションの各々掲示板でお願いしますね。」

「末期に参入した人達は似たようなことを言って慰め合っていましたね。」

などレッテル張りばかりで論理的な話をするつもりもないらしい
ポジはデータをもとに討論してるんだが、、
ネガるのは構わないがもっと知的にネガってくれ
話変わるが、ネガティブの人は「ね。」で文末が固定されてるんだが偶然か？
それとも、、、

へー、そうなんだーね

>>35349

具体的でもなんでもないじゃない。
物件ごとに高い部屋も安い部屋もあるんだから、その値段で買える部屋があったとしてもそれが全体の価格が安くなった証拠にはならない。平均売り出し坪単価はどれぐらいなんですかね。上がっているという印象の方が強いのだけれど。

>>35351
過去スレ見てないのか？都合の悪い情報はスルーしてるだけだろｗ

利回り３％とか５％とか何十年かけて回収すんだよ。その頃には死んでんだろｗ

利回りの意味がわかってない↑

それに物件価格は駅から徒歩何分なのかも需要ですよね
値段を引用して下がったと思わせたいなら駅からの距離が同じレベルの物件で
比較しなきゃ意味ないですしあと情報が不確かなのでしっかり引用元を載せてくださいね
>>35354
例えばどんな？今日はレッテル張りばかりされてるように見えますが、、、
討論っていうのはしっかり引用元urlを載せ上がる理由下がる理由
（世界情勢や量的緩和　政府の政策や中古在庫中古価格公地時価インフレ率など）
をお互いに挙げていきそれが実際どういった影響を及ぼすのかを論理的に話し合うべきでしょう
>>35355
賃料だけじゃ無く値上がりなども狙えますし３３年後ぐらい余裕で生きてますよ
https://business.nikkei.com/atcl/gen/19/00145/102100023/?SS=imgview&FD=-1041774028世界的にも今買われてますし

>>35356
馬鹿にも分かるように詳しく説明してくれよ、賢いお兄さんｗ

>>35357
>>論理的に話し合うべき
値上がりする理由も論理的に話してくれよ、賢いお兄さん。
現状、未曾有の金融緩和のわりには他の資産に比べたら全然上がってないよ。
買い叩かれるのが嫌で売り手が出し渋ってる状況だから在庫が少ないのに。"のに"よ。

>>35334 名無しさん
日本の物価が先進国の中でも最低ランクだということは無視か？
不動産屋らしいな。　

>>35359
値上がるとは言ってない量的緩和やめない限りそれか世界のトレンドが変わらない限り
個人的には横ばいかやや上がる程度かと考えてる
あと東京の中古在庫数は減ってて値段は上がってるよ
https://asai-kantei.jp/news/mansion/
>>３５３６０
とうきょうのぶっかhttps://yofu.hatenablog.com/entry/2020/09/25/154028そこまで安くない

>>35359
買い叩かれるのが嫌で売り手が出し渋ってる状況ってソースあるの？
コロナで営業や建設作業がストップしてただけじゃないの？

>>35361
>>値上がるとは言ってない 横ばいかやや上がる程度

>>35357では「賃料だけじゃ無く値上がりなども狙えますし」って言ってるのに弱気発言。
それじゃ回収するのに何十年掛かるのっていう話。
金融緩和もいつで終わるかもわからんしだからリスク高いと言ってるんだが。

>>35362
ソースは探せば。
自分でネットで探すなり不動産屋に行くなりして調べてくれ。

>>35363
日銀は金融緩和続けるって言ってるし
少なくとも自民が当選し続ける限りやるだろ
自民は微妙だが民主はもっとダメだし
>>35364
情報が不確かなのでしっかり引用元を載せてくださいねと言いましたよね
討論にならないししっかり裏付けをとってから発言してください

日本不動産って大きく利益を出すってより主に実需
最近ではリスクヘッジの一つとして買われてるんですが
https://business.nikkei.com/atcl/gen/19/00145/102100023/?SS=imgview&FD=-1041774028そこらへん大丈夫ですか？

これ以上上がると購入側がついていけない、という議論があるが、それの解決策がおそらくローン控除対象面積50→40㎡以上、という案なのだろう。
52㎡の3LDKとかが出現するかもしれんな。

今でさえ 3LDKは80㎡以上ないと価値ないと言われているのに…
そんな狭くなるんですか

>>35365
>> 少なくとも自民が当選し続ける限り

それもこの先どうなるか分からんだろ。自民も色々根幹から崩れて来てるし。
君の話は「○○が××だったら…」って想定の話だよね。

>>35369 評判気になるさん

そこは別に

イオン駐車場満車でぐるぐる。トイレ行きたい。間に合うのか、俺

中古リノベには既に52平米以下の3LDKが存在するから、新築にいつ出てきてもおかしくない。
42平米の2LDKも増えてるし。