23区内の新築マンション価格動向（その67）

>35270 評判気になるさん
>オウム返しされてそんな悔しかった？

俺じゃないしｗ
そういうとこやぞ、菊池！

なんのこっちゃWWW

空にSAY YES ←桃子

>>35271 匿名さん　確かに、ただ去年や一昨年に買わなかった人が今年や来年買う気になったトリガーはいったいなんだろうと思ってしまいます。千差万別ですが。

利上げはアメリカか。
株価があがれば、まあ当然ちゃ当然。
日本にも波及するのは間違いないだろうね。
今回のバブル、最高値掴みは 2019年あたりかなあ。

アメリカが最も利上げしにくいけど、、、、ググろうぜ！

まずはググって知識を仕込んでそれから議論しようぜ

>>35262　評判気になるさん
東京区部の人口減少、転出超過の影響が中古不動産の売れ行きにはっきり出るんですね。
興味深いです。

>～50歳。駄目だ。1回だけじゃ説明聞いても分からん。ググっても意味が分からん。興味ないことは調べる気にもならん。全然集中出来ん。家族の会話もねえ。

>東京区部の人口減少、転出超過の影響が中古不動産の売れ行きにはっきり出るんですね。

それでも中古戸建ての成約価格は23区は前年比5.7％アップ。都下10.1％アップ。
埼玉1.4％、千葉1.4％のアップ、神奈川▼1.1％ってところも同時に押さえておくといいかも。

人口減少しても東京区部の中古在庫が減少して過去最高値になるのも興味深い
https://asai-kantei.jp/news/mansion/
https://colal.net/index.php?%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E5%A3%B2%E8%B2...
84%E6%9C%881%E5%9B%9E%E6%9B%B4%E6%96%B0%EF%BC%89
日銀はまだまだ金融緩和続ける予定らしいしそれも注目だな
https://www.daily.co.jp/society/economics/2020/11/16/0013869003.shtml

東京は今が最後の売り時。

今の状況、昭和バブル崩壊の前夜とよく似てますね

そのこころは？

2012年あたりから確かに銀行の融資が甘めになってリバレッジの大きなメガだのギガ大家をつくってしまった経緯はあるね、ただ乱脈融資とまでは言わないかな。スルガ銀行問題以降銀行は脇を締めてる感じだ。

>>35285 匿名さん

昭和？

>>35285 匿名さん
崩壊は平成だよ
君のバブルは何年なのかな

>>35285 匿名さん
この知ったかは恥ずかしいな。
そのレベルではこのマンションすら買えんのだろう。
身の丈にあった豊洲でも買いなよ。

昭和といえばオイルショックでコストプッシュインフレの形で悪いインフレ、スタグフレーションが進んでなあ、狂乱物価と怨嗟の声が新聞紙面を賑わしていたよ。でもバブルとは誰も言わなかったし、その後の石油市況の好転などで日本は再び好景気に沸く様になった。

土地代の高騰や建設コストの上昇などのコストプッシュインフレの要素があることと、経済理論の進歩によって政府が金融緩和をためらわなくなったなどの要因があって買い手の購買力が上昇したことや、同様の不動産であっても戸建ての価格の上昇は限定的でありながら需要のある駅近の集合住宅の価格が上昇している点から見て、根拠のないパニック的な買いによって起こるバブル市況とは全く異なる局面であることは冷静に考えればわかるはず。

建築材の価格は下落していますね。
地価もキープしているのは再開発エリアくらいです。
と言っても例えば再開発している小石川は地価が下落していますし、結局は伝統的な東京の価値ある土地が重要なのでしょうね。

建築材の価格が今どれぐらい下落しているかデータを示してもらえるとありがたいが、コロナの影響による一過性の状況の様にも思えるし、少なくともコロナ以前の状況は >>35292　の通りだと思う。ただ、需要＞＞供給の状況が続く限り、少々建築材の価格が下がっても、価格を改訂する動機には多分ならないだろうな、むしろ利潤が増えてラッキーみたいなもんだろう。

マンション価格を語る時に、やはりマンションの需要と供給のバランスが最も大きいと思う。金融緩和や未曾有の株高などによって購買力を増した買い手が容易に高くなったマンションを買える状況が続く限りマンション市況は高騰し続けるだろう。原材料コストが安くなっても、だからといってあなたは高くても売れる製品価格を馬鹿正直に下げるのか？そんなことはないだろう。

価格が下がるには、まず供給が需要を満たすに十分大きくなければいけない。さらに、複数の供給者による競争が起きている状況が望ましい。例えば肌着の場合、デザインとか機能の付加価値の余地はあまりない。供給するプレーヤーは多く、消費者は価格や手に入りやすさで選ぶケースが多い、こういう製品では仕入れコストが下がれば、ライバルより一円でも安くする競争が働いているので速やかに価格に反映される。

しかし、不動産の場合には最も需要のある駅近でマンションが建てられるまとまった土地の供給が非常に少ないのに、こうした立地には高い需要が常に存在している。ここがボトルネックとなって価格が上がっているので、建築資材コストは下がっても価格を下げる動機にはならない。むしろこうした立地を莫大なプレミアムを支払って手に入れて建てたものが勝ちという競争が働いていて、それがまた価格に反映されて高騰するという構造ができていると言えるだろう。だからこそマンションは安くはならない。遠くて不便でも、そこしか買えない人がそれなりの買い板を形成するのでその場所なりに高い値段となる。

ドヤ顔で材料費がとかえらそうに言ってるけど、建築費は労務費に左右されることを知らないキッズかな？

長文が増えてきましたね。笑
ネットで三行以上の熱弁は読み飛ばされますよ。笑

そもそもデベが資材等を全部用意して職人さ～ん、毎日手ぶらで来て下さ～いって訳じゃないからね。

は～い、次の物件用に建築期間15ヶ月分の足場材２％、生コン３％、鋼材-1％、セメント0.5％、骨材-3％、あれやこれやトータル▼1.5％安でまとめて仕入れ成功しました～。
よって、次の物件は材料費1.5％分お安く提供出来ま～すってことでもないしね。

35297 匿名さん
>ドヤ顔で材料費がとかえらそうに言ってるけど、建築費は労務費に左右されることを知らないキッズかな？

建築材のワードは出てるけど、労務費に言及する以前にそこはマンション価格に影響しないってスタンスで皆さん語られてますよ。

マンション価格上昇の最大要因の一つとしては、やはり売り手の利益率の上昇。
バブルピークの2019年辺りの時期から、デベロッパーもゼネコンも、利益率をさらに 5%程度引き上げたみたいです。
どのデベロッパーもおそらく2019年は過去最高益。

購入者の負担はこれだけでも何千万か上がっているのでは。
養分、と表現すると怒られそうですが。

>>35301 匿名さん
日本全体が高利益率、高配当を求められるようになってきましたよねえ。
大手デベの場合はマンション専業じゃないので
商業系事業、海外事業等との社内間バトルもありますしね。

地価もキープしているのは再開発エリアくらいです。ってソースあるの？
7月の公地価格では23区ほぼすべて上がってるんだが

あと不動産が最高益になったのは決算書見ればわかると思うけどほとんどのデべが
２０２０だし
てか営業利益率は２０００年からずっと高いんだよなあと大手の分譲の売り上げって全体の30パー前後だし何でそんなことも知らないの？決算書も見れねえのかｗｗｗｗ

>>35303 評判気になるさん

兄貴、どうしたんだよ、兄貴！
せっかくいい感じでスタートしてるのに
最後の一行で台無しじゃねえかよ。

酔っ払いすぎだろ
なにやってんだよ兄貴！

>>35301 匿名さん
販売関係者の方ですね。

>>35296 匿名さん
じゃあ、晴海や有明のようなそこじゃないといけない人はおらず、駅からも遠い立地のマンションはヤバイってことじゃないですか。

晴海とか有明みたいなタワマン銀座が都会っぽくていいという人もいるだろうし、価格的にその辺が妥当と考える人もいるので、それは人それぞれじゃない？

昔からバス便の駅遠マンションは値下がりしやすかったし、通勤とか買い物の便利さを考えたら需要的にもあまり好まれないので、そりゃ駅遠マンションは常にヤバイっしょ。ただしそこに住んで不幸かというとそれはまた別な話ではないかと思う。

>>35307 匿名さん

高いのが良い、安いのが悪い。
車と同じで、何を重視するかでしょ。

それを言ってる

国土交通省のデータをみると、建築工事費(建設資材費40%＋工事関連ｻｰﾋﾞｽ20%＋人件費40% のウエイト)は下がり始めたようだね。

https://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/jouhouka/sosei_jouhouka_tk4_000112....

国土交通省発表の　2020年8月の建設工事費デフレーターの住宅建築指数によると、住宅建築費は今年の3月ごろから低下傾向。
6カ月移動平均で、前年比ではまだ少し上がっているが、前月比は5カ月連続下落中。
今後どうなるか見てみよう。

なんとなく、値上がりが著しい＝流石に下がるっしょ！？＝いまはバブル！

短絡的過ぎるわ。
そんなんだから、優良マンション買えずに賃貸のままで与信に使えばナンボかマシだった年齢という平等なファクターすらドブに捨てて賃貸暮らしなんだよ。

2016契約、2019引き渡しの物件を賃貸運用してるんだが、しばらくそうしてたほうがいいかな、相場が下がらないのであれば。
今売れば25%程度の利益は出そうなんだが税金も高いんだよね。
ローン金利もけっこう低かったんで残債がすいすい減っててなんか嬉しい。

確かに2019年の売り上げは、過去最高益でしたね。

今年は新築マンションがどこも安くなってきているので（白金台 坪500、勝どき 坪400）、2019年のボッタクリ利益を超えるのは難しいのでは。

>>35313 匿名さん
2020の方が上がってるよ。
周りの人に合うようにレベル上げて。

白金台も勝どきもそんなに安いんですね。
体感的には2017年くらいの相場です。

そんな感じだよねえ。
今年は新築が随分買い安くなった節目の年。
デベロッパーもボッタクってた利益率を正常に戻したんじゃないかな。

そうかい　東池袋坪５２０　豊洲坪400万円　大塚坪４５０安いなあ

その辺りは遅れて上がってきた感じだね。
東京の不動産の常識。ある意味パターン化されてると言って良いから、引き際もわかりやすい。

例えば、中央線北側は局地バブル的に坪500まで上がることも過去にあったけど、実はそこを超えたことは一度もないんだよね。
天井価格が見え見えなところは仕込みやすいから、僕も好きだよ。

池袋は600ぐらいまでは行きそうだけどね。

坪600超えると港区千代田区がレンジに入ってくるから正直キツいよね。
池袋から上野にかけての中央線北側エリア一帯は、常に頭が低く抑えられ続けるのが、東京の良いところ（つまり引き際がわかりやすい）。

白金台坪500だし、論理的にもうバブル終了って言っていいんじゃないかな。

東池袋の物件ですら５２０で普通に売れちゃうんだから
池袋近5分以内または直結タワマンなら坪６００は越えるでしょ

自分もそう思う、坪500以上出すなら高輪や白金選ぶってね。
でも現実に東池袋ですら坪520で大変売れ行きがいい。
後発の南池袋は600でも売れてしまうのではないか？と思う。