23区内の新築マンション価格動向（その67）

いずれ値段が下がるだろうと淡い期待を持って買うのを先に延ばしても、多分上がりこそすれ下がるとしてもたいして下がらないから低利でローン組める今のうちに買っておきなって意味で言ってるのに、下がると困る奴らと言われるのは心外だね。下がる下がると言う連中こそ、売り物件を増やして手数料をふやしたい不良不動産屋の走狗だろうと。ワンワン吠えても買い替えが悩ましい今はそう簡単に中古を売りに出しゃしないよ。

仮に投資用物件だとしても、利回りのいい古い物件持っているならなおのこと手放さないよ。立地のいい物件は最近特に売りに出なくなった。出ても目の玉が飛び出るぐらい高いし。逆にたとえ高く売ったところで諸経費払って高い物件に買い替えて利回りを悪化させるバカはいない。この辺で安い中古を買った方がマシだという奴は中古マンションを探した経験がないと思う。今年のゴールデンウイークに色気を出して出物を探したが空振りだったよ。連日1日数万歩は歩いたので健康には良かったが、膝が痛くなって往生した。

10年前から下がると言ってる人は結局買わずに10才年老いた上、マンションの価格は2倍になってしまった。
買った人は10年間新築のマンションに住んだ上で、資産が2倍になった。
それが全てじゃない。

>>34655 匿名さん
ま、その通りだな。

てことは、最近新築買ったヤツは養分ってことか

さすがに10年前とは相場が違い過ぎる。
今は不動産投資に旨味は皆無。リスク高過ぎ。
「10年前からー」なんて悪賢い不動産業者の営業トークみたいなもんよ。
他に投資した方がはるかに儲かるものいくらでもある。
ただ実需ならよほど欲しい物件があって購入可能なら不動産は縁物なんで買ってもいいんじゃない、というレベル。

あとは家賃という費用を払い続けるのか、資産を形成したいかの差かな。経費で家賃が出るような人と、給料は決まっていて費用分だけ確実に手元から出ていくばかりの人とでは住宅を所有する意味が大きく変わってくる。

マンションを買うと誰かの養分になるとか言っている奴に限って、賃貸で家賃を払うことで大家の養分になっている。しかもご丁寧に物件価格に対して利息まで払ってね。誰かの養分になるというネガティブな思考はやめよう。無意味にケチってお金を退蔵させるよりは、お金を払って人を富ませるのは経世財民の仕組みの中では尊いことだよ。回り回って自分のところに帰ってくるのがお金。

>>34660 匿名さん

10年前に買った人　神人
最近買った人　　凡人
これから買う人　養分

つくづく若者に厳しい社会やな。

まあそう悲観するな。買える人はちゃんと買っているし、買えるところはどこかにあるはずだ。マンションマニアの肥えた目からするとクソかもしれないが、価格と品質の折り合った物件が必ずあるはず。ベストオブベストでなければ無価値なんてことはないんだよ。

それに、ベストオブベストが買えなくても悔しがる必要はない。そう言う物件は滅茶苦茶高価で買える人は限られてくる。リセールには相当苦労するだろう。

みんなが手が届く価格帯の物件こそが値上がりの余地を残しているとすら思える。たとえばマンションマニア氏の推奨物件がだんだん郊外に移っているのはそれがためだろうね。彼が推す都心物件って本当に最近は少なくなった。たまにあったと思うとたいがいは即日完売抽選必至だ。彼が偉いというわけではなくて、超都心はもはや異次元のレベルに移ったのだから、素人は手出し無用というわけだ。

マンションマニアさんはここ数年、売り煽りが上手いですね。
個人的には利益相反がないとは思えないです。

彼はあとから突然、梯子外す物件もあるのでブロガー頼りの方々は気をつけたいですね。

>>34664 匿名さん
いやいや、都心ばっかりだよ。

投資用に買うのは微妙かもしれんけど
欲しい物件があってそこに自分で住むならいいんじゃね
住宅ローン減税で税金も安くなるし家賃はらわなくて済むこと考えたら１０年前の水準に家の価格が戻ったとしてもそんなに損はしない
日本は２０１３年とかと比べればインフレしてるし
国の財政も厳しいから円の価値は長期的に下がっていくだろうしね

マンマニの物件でいままで都心なんてあったかな

>>34658 評判気になるさん

10年前にも、2000年の頃の物件は安かったって言ってたけどね。
つまり10年後には今の価格は安かったと思う可能性もあるんじゃない。
今の世の中は、食べ物とかの物価と給料は上がらないけど、株と不動産などの資産はインフレになる社会だから。

>>34669
"可能性"といったら何にでも可能性はあるが、普通に考えたら有り得ない。
それこそ賃貸でOK。

>>34651 匿名さん

ほんとこれ！

マンマニは最近クリオ神田のキャンセル住戸をベタ誉めしてたけど、記事が出て1時間で申し込み入ったよね。
俺は翌日問い合わせたけど、前日にキャンセル待ちが3人入って4番手って言われた。
彼の影響力はそれなりにあると実感した。

客の立場に立つと言い切っている以上、それを証明し続けなけらばいけない＊＊がマンマ二にはかかっているから、まあ信じていいのかなとは思う。もっとも、そう思う人ばかりではないし、裏の裏を疑う人もいるからね、まあ頑張って欲しいな。二十代でマンションを買おうと思った戦友としてエール を贈りたい。

オレはマンマニよりモモレジを信用する

マンションマニアさんはもう完全に利益相反してるでしょ。

中古マンションの買い方 ～自分で見極められる人・自分で見極める自信のない人～
https://www.sumu-log.com/archives/27471/

買い手側の専属エージェントであれば100％買い手側の味方ですから「5200万円で売りに出ていますがおすすめできるのは5000万円なんですよね。そこまで下がるか交渉していいですか？」などなどできる限り買い手側にとって条件良くなるよう努力してくれます。
予算決めて探している以上はどこを買っても入ってくる手数料に大差ないわけで良い物件を買ってもらいたいですからね。

って書いてるけどさあ
一方では両手取引の囲い込み批判してみせて、他方では買い手側の不動産屋の手数料収入も物件価格に比例するのを予算成約があるから変わらないとか、良い物件を買ってもらいたいとか、擁護はさすがにひどいだろ。
買い手側不動産屋だって物件価格が高いほうが手数料収入は多いし、良い物件を買ってもらうよりもさっさと買ってもらう方が良いんだから、100％買い手の味方なんていだろうにそこは触れずに宣伝とか、もう完全に営利目的の人になってんだよなぁ。

それでも郊外のマンションなんかをわざわざレポートしてくれる貴重な存在なので俺は読み続けるけどね。善良な読者諸君が彼のビジネスにお金を落として活動資金を提供してやってほしい。

最後の一文イラン

コンサルティングで食っていこうという人間が自分の信用を落とすようなことはしないと思うけどね。

コンサルして感謝はされど信用は落ちないでしょう。
むしろ報酬をもらうのは当たり前なのですから。

マンマニとモモレジは次元が違う。
情報の早さはマンマニ。
正確さは同等かモモレジ。
分析力は断然モモレジ。

投資家の私はマンマニの情報を見て、自分でその他の情報を収集し、分析し、突撃するか判断しています。
モモレジの情報は、あれば参考にするというスタンスですね。

>>34675 買い替え検討中さん

まあ、営利目的だろうとなんだろうといい記事をタイムリーに書いてくれる限り、マンマニ支持だな。非営利でしょぼい記事書くよりはマシよ

匿名掲示板で特定の人物やサービスを持ち上げる話題が急に出た時は、そういうことだと思って間違いない。

ブロガーなんていらんやろ。情報位自分で取れるだろ。
テンバイヤーに餌巻いてるだけじゃん。実需組からしたら本当に害悪だわ。

その通り。投資目線で語ってて本当に一般層にとっては邪魔にしかならん。

●講演2
賃貸住宅市況本格悪化のＸデイは今春繁忙期となる理由
スタイルアクト　代表取締役社長　沖有人 氏

実質経済成長率はマイナス６％台で失業率は悪化の一途をたどっている。コロナ感染者の多い東京は人の吸引力を失い、賃貸需要の減退は明確だ。不況でありながら、緊急経済対策でカネ余り状態というこれまでにない経済状況の中、需給バランスはどのように動くのか？　こうした複雑な賃貸住宅市況の現状と将来を不動産ビッグデータから生まれる賃料変動率や空室率等の独自データを使って分かりやすく読み解いていく。

国際的な投資観点からは日本の不動産は国籍や年齢などの制限もなく非常に買いやすいです。追伸：今お隣韓国では不動産が高騰して社会問題になってますね。https://topics.smt.docomo.ne.jp/article/recordchina/world/recordchina-...

我が国もお隣に負けず劣らず高騰してますよ。問題になっていないのは慎ましい国民性故

ですね、もしくは価格が問題になるレベルまでさらに高騰するとか

今の価格が限度。
サラリーマンが湾岸を買えなくなったら、何らかの規制がかかる。

平成バブルの時もそうだった。
ただ、極端な規制はしないだろう。
考えられるのは、住宅ローンの金利くらいかな？

>サラリーマンが
対象範囲が独断的で不明

>湾岸を買えなくなったら
なぜ湾岸なのか不明

>何らかの規制がかかる
何の規制かも不明

>住宅ローン金利くらいかな
住宅ローンが上がったら湾岸だけでなくローン全国で打撃を受けるが、住宅ローン減税を延ばしているくらいで政策と真逆（インフレ推進政策なので）

もう少しお勉強してから迷惑で無い書き込みをしましょう

>>34688みたいな意見には超速的に業者さんの反論が入るなｗ

全く。

迷惑って、
あからさまや。

お上様、
逃げ切るまでは、何もしないでください。

>>34692 匿名さん

逃げる先は何？賃貸なんだろうか？

総量規制ももう無いから、リーマンショックみたいな海外発の不景気が起こらない限り不動産は下がらないのでは？今も前のように実は爆発寸前の火種がどこかにあるのか知らんけど。

あとはコロナが落ち着いて金利引き上げしたときに少しずつ落ち着いていくくらいでは。10年で1割くらいの落ち着いた下落。

今が天井言ってる人って何を根拠に言ってるんだろ
不動産が連動する株は、平成バブルで日経平均最高39,000円弱。
今はやっと26,000円超えられるか程度。

その当時は新宿駅徒歩圏1Rが新築でもないのに25平米程度で最高1億行ったよ。
後から値段の説明がつかない、正気の沙汰じゃないってほど暴騰してないよね、まだ。
せいぜいバブルの入り口かって程度でしかない

>>34695
https://tochidai.info/tokyo23/
バブル期は23区1462万2605円/坪
今は557万9707円/坪
最近で一番安い2012年386万0704円/坪
今は物価高騰してるしせいぜい下がっても２０１２水準ってとこだろ

不動産屋はバブルの再来を渇望してるでしょうが、あんなもんは二度と来ない。
当時と違い、今の日本は貧困化がどんどん進む貧乏国ですよ。
国民の購買力は下がる一方です。

マンション価格が下がると言っている人は、その安い価格でマンションを
売ってくれる人がいつか現れるとでも思っているのだろうか。

マンションの価格は原価積み上げで決まり、原価を構成する土地代・建材費・人件費は
いずれも下がる要素がないというのに。

マンションの場合、買える人が少なくなったら価格は下がるのではなく供給が減る。
そして、もっと土地が安い郊外・駅遠での供給が増える。

ダウも日経が下がってる時に不動産は遅効性があるから、これから下がるとか言ってる人いたけど、どこに行ったんだろ。

今やダウも日経も最高値だから遅効性でこれから上がるよって言うのかしら。

>>34698 匿名さん
これから建てる場合は作らないで土地を塩漬けにすればいいが、建ててしまったものは売るしかない。
売れない完成在庫は原価割れでも売るしかないはずだが。　
まあ、新築は業者の利益がタップリ乗ってるから、値下げしても簡単には原価割れはしないよ。

値下げして在庫がはけたとしても、次に売るものがなくて困っちゃうね。
今はそういう状況だから。

中古の在庫もどんどん減っていて、少々高くても消費者は高い新築を無理してでも買う状況にある。

安くなるって騒いでいる人って、自分の足を出しているところにパスを出せって言っているサッカー選手みたいなもんで、自分の方からも合わせていかないとシュートが打てないってことがわかっていない。

>>34702 匿名さん
岬くんは、バックスピンかけて相手の足元にピッタリ合わせるパスを出すよ。不動産とは関係ないけど

まあキャプ翼みたいなうまい選手だらけなら日本はW杯優勝にからむ強豪国になるんだろうけど世の中そうはいかない。いろいろな変数が絡むから、買えない個人がいるというだけでは下がらない。逆もあるんだけど、今のところ地合的にその可能性は低そうだけどね。

とは言いましても、不動産の引き合いは外国人を除くとほぼ皆無に近いのが現状でして…。
株価の高騰と不動産価格を結びつけたいなら、やはりマンション買うなら外国人マネーの入るエリア一択でしょうね。
逆に言うと、日本人の実需の割合が多いエリアほど、先は暗いです。

確かに、株価が上がってマンションが上がるエリアって、ほぼ例外なく海外勢が好む場所なんだよね。
具体的には、港区千代田区渋谷区の山手線内側。

マンションが高くなるって騒いでる人は、その辺りに不動産を持ってる人なんだろうね。

もうはまだ、まだはもう　なり

上は日経平均、
下は時価総額最大のレジ系Jリート

平時は日経平均とマンション価格は連動する。
コロナ以降、不動産は実需が禿げ落ちてるので、
投機で上がる株とは別の動きになっている。
マンションはもう上がらない。

超都心のマンション価格には興味がない。
マーケットが薄すぎて理論的に価格が動かない。
要は趣味の世界だから価格を論じても意味がない。

因果関係的には、金利下がる → マンション/株価上がる（借りられるお金増えるから）、金利上がる → マンション/株価下がる（借りられるお金減るから） 　って理解してるんだけど違うのかしら　詳しい人教えて

まあでも山手線内側で駅近にあるマンション持ってる人は大体上がってるか悪くて現状維持でしょ文京とか駅から遠くても価格高騰すごいよ

株価連動要素のあるエリアは、ご指摘の通り海外マネーと結びつきの強いエリア
中央線と山手線で囲まれた千代田港渋谷の一帯でしょう
日本人の実需を売りにしてきたエリアは、今後はさらに値下がるだけです

>>34710 匿名さん
文京区はバブル終期の2019年頃にかけて、急激に新築マンション価格だけが吊り上がったエリアですから、むしろ最もリスキーだと、愚考します。

>>34711 匿名さん
概ね、その通りです。
現在の株価と景気経済の乖離は、海外マネーと実需マネーの差だとも言い換えられます。
不動産において資産を形成する為にも、世界から選ばれる場所を、買いましょう。

やっぱ10年くらい価格が上がり続けると、無邪気に「マンション価格は今後も下がらない」って思う人が出てくるんだよな。
まぁ別に実際にそう思う人が出続けて買い続けるなら実際に価格は下がらないから間違っちゃいない。
ただの予言の自己成就でしかないけど、それが通用するのが株とか不動産だし、ただそれだけの話よ。

>>34712 匿名さん
文京区は中古マンションも値段上がってるよまあ俺も文京マンションは利便性の割に高いのが多いと感じるけどそこそこ金持ってる子育て世代には人気なんだろう
https://tochidai.info/tokyo23/
バブルが終わったのは都心部での話
最近上がってるのは台東とか都心じゃない副都心とか都心の周辺が主だけどね

新築上がれば中古も上がるので、評価の意味ないです

昭和バブルの末期も似たような現象が起きましたね
坪1000超えの新宿とかのマンションが大人気で売れたようです
今回のバブルも程度は軽いにせよ本質は同じです

＞バブルが終わったのは都心部での話
＞最近上がってるのは台東とか都心じゃない副都心とか都心の周辺が主だけどね


それ、本当の末期なのですよ…

東京２３区はまだ値下がりしてないしバブル末期ってのは２３区が値下がり始めてから言おうぜ

>>34696 匿名さん https://tochidai.info/tokyo23/ これいいサイトですね、シェアありがとうございます

↑の価格推移だけみると、今はまだ高騰の序章にすぎないようにもみえます

これ以上、日本人の実需層の購買余力に期待はできないんだから、買うなら投資マネーの集まるエリア一択なのは馬鹿でもわかる話なんだけどね
台東区がオリンピックイヤーにそれだけ上がったのは、観光需要とホテルだよ、しかもそれコロナ前のデータだね

土地の売り買いで自転車操業するようになったらバブルなんだろうけれど、銀行金利は不動産利回りより低いので、バブルとまでは現時点では言えないよね。

これからの不動産は移民と海外マネーがさらにおおきな要素になってくるのではないかと思います。外国人居住者は現在日本におおよそ２９０万人います、そして日本政府も外国企業誘致にかつてないほど真剣に取り組んでるようにみえます。シンガポールは物価が高くなりすぎ安い法人税も所得税もペイするのが難しくなってきてますし、今後香港から人や企業がさらに離れていく可能性は大だと思います。アジアでは日本は大人気です！！そしてオリンピックが成功すればさらにこの人気が高まるでしょう。お金さえあればどの国の人でも日本の不動産は購入可能です。シンガポール在住者より

https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001365854.pdf
７月時点の公示価格東京は横ばい
https://www.kantei.ne.jp/report/c202009.pdf
中古マンション市場推移
https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/799
首都圏マンション推移
https://www.kantei.ne.jp/report/105trend-tsubo_syuto.pdf
首都圏不動産推移
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001364447.pd...
今年７月公示価格推移区別
https://ieul.jp/column/articles/209/
国土交通省
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000431.html
俺もコロナで東京下がると思ってねらってたんだが全然下がらん

>>34722 匿名さん

日本は日本語分からんと住みづらいよ。

ソレワダイジョウブデショウ

そういう人が買う物件も行く商業施設も多言語対応くらいやってるでしょ。
ファーストフードが英中韓メニュー用意してるくらいだから

高額消費財に縁のないクラスは葛西のインド人コロニーとか池袋のチャイナタウン、
自国語で通せるエリアに向かう

>>34726 匿名さん
そこまでして住む価値あるかな。
日本企業は給料安いし。

外国企業がシンガポールや香港から会社ごとそして人もひっくるめて引っ越すイメージですね

>>34722 匿名さん
>シンガポール在住者より

早く戻っておいで～

これからも上がると思うならこんなところでレスしてないで目ぼしい物件一つでも多く探せばいいんじゃない。

それはこの人本人の勝手、大きなお世話だよ。

自宅の価値を知らないひとが、変な書き込みを真に受けて無価値になる前に売らなきゃ、って言って弱気な捨値で売り出すようなことになっちゃわないように、親切に不動産価格の動向のファクトを教えてあげようという人もいるんだよ。情報の非対称性に踊らされた経験者だからそういう気持ちにもなるのさ。

都心部のマンション利回りは2.8-3.0%。異常なほど低い水準。低い利回りのマンションは、高い利回りのマンションより、価格下落リスクが小さいと信じ込んでいる馬鹿も多い。

異常なまでに低い利回りは、長期金利が上昇しないという将来予測を前提としている。万が一、長期金利が上昇した場合には、その上昇分だけマンションの取引利回りが上昇することになる。

仮に長期金利が1％上昇した場合、利回り2.8％の都心部のマンションは、利回り3.8％になって価格は26％下落する。利回り4.5%の郊外マンションは、利回り5.5％になって価格は18％下落する。下落リスクが低いはずの低利回りマンションほど下落額が大きくなる。

現在の低利回りは、長期金利が上昇しないという前提で成り立っているため、その前提が崩れれば、リスク評価と価格変動は逆となる。長期金利の上昇により、元本価値の棄損に加え、変動金利の上昇圧力もあり、住宅ローン支払いに窮する債務者が大量に発生する。わたしにはその光景が見えている。

橋龍の総量規制再びってわけだな
あれは経済の動脈をいきなり塞ぐみたいなことをしちゃったからな、そりゃみんな死んでしまうわ。ただ金利がたとえば１％上がると家計が破綻しちゃうような負担増になるのか、と言えば多分それはないと思うよ。いきなり８％になったらご指摘のようなこともあるだろう。

>>34733 匿名さん
その通りですね。
私が前回の安い時期に買った3Aの新築ブランドマンション、今は利回り8%でまわってます。

利回り4%以下の新築は、例外なくゴミですよ。笑

実際どうなるかは政府の方針と世界経済次第だから誰にもわからん
これから不動産買ったり売ったりを考えてる人は他人の意見に流されずしっかり自分で情報収集してリスクやリターンをしっかり認識して納得したうえで買ったり売ったりした方がいいよ23区内の新築マンション価格動向（その６６）見れば分かるけど
ほとんどの人が下がる下がる買わない方がいいって頓珍漢なこと言ってるし
専門家もそういう意見が多かったふたを開けてみれば都心は２倍弱２３区も１．５倍近く値上がりしてる他人の意見なんて信用するな

それは、アベノミクス＋低金利＋オリンピックにわいた過去の話ですね。

値上がらなければ困る人は？と考えてみれば、なかなか笑えますよ。
バブル末期の新築マンション掴まされたツケを他人に押し付けるのは、詐欺師と同じでは。

いやいやだれも買えなんて言ってないでしょ他人の意見に流されず
自分でしっかり知らべて納得したうえで売り買いしろって言ってるだけなんだが
国語の勉強した方がいいですよ

変換ミス知らべて→調べて

利回り８％のマンションを持っている人は絶対に売らないから都心部の中古市場がタマ不足で相場上昇中という...今は安い周辺区で安いマンション買うしかないでしょ。それも再開発で賃料上昇が予想できそうなところにね。あとは郊外でピンのマンションを発掘するとか、マンションガリンペイロは辛い

千万単位の損失を迷惑かけず一人処理する立派な人、と言われるくらいなら
人に損失ひっ被せやがってこの詐欺師！と言われる方が全然マシだな。
値上がりするに違いない、って欲目で買ってる時点で同じ穴のムジナ
不動産てそういうもんでしょう

７月の調査でも２３区の土地上がってるし
コロナで下がるとか売りあおりのほう
がよっぽ詐欺だろどんどん上がってるのにもかかわらずずっと下がる下がる言い続けてる
そりゃ毎日言ってたら人口も減るんだしいつかは下がるけどさ何年間予想外してるんだよｗ

最近は賃料の方がなぜか価格を正当化するように上がっているんだよね、どこも。今は利回り４％でも、６％ぐらいまでは改善するかもよ。うまく転売できれば利回りはもっと改善すると思うけどね。

地価が下がっている場所も、あるんですよ 笑
ならばそういうところはゴミってことでいいですかね

マイナス金利政策続く限りはマンション価格は現状維持以上っしょ。高額ローン組めちゃうんだから。マイナス金利政策が終わるのがいつなのか、黒田総裁の任期終了時なのか、もっと後なのか。金利上昇でマンション価格下落圧力かかる時期は遠からずやってくるけど、まだしばらくは買いだよね。

今後も金利上げようがないので今がスタンダードになると考えた方がよいでしょうね。

>>34744
それは理由によるだろ
２３区って言ったって広いし全体で上がってても下がってる地域だってそりゃある

>>34741 匿名さん
いや、兄貴、そんなに悪ぶらなくていい。

兄貴は千葉の高倉健と呼ばれるほど義理人情に厚く、損をしようが筋を通す男じゃないか！
俺は知ってるぜ！

駅前の三越をマンションにするようなオワコンは最初から願い下げだ

>>34749
え、どこ？恵比寿？とか思ったら千葉なのね。
千葉ネタに乗っかってくれたのね。
やさしいひと、有難う！チュッ！

千葉市中央区いいじゃないですか。とにかくまだ安い、23区の半分もしくは三分の一といってもいい値段

腹の出たおっさんより