23区内の新築マンション価格動向（その67）

日本が人口減で大変だ、って誰もがわかっている事に誰も手を打たないということはないのではないかと思う。例えば豊島区がいずれ人口減で消滅（さすがに大袈裟だとは思うが）するという予想が出た後、豊島区役所のがんばりもあって改善しつつあるように見える。
https://www.kenbiya.com/ar/ns/region/tokyo/4077.html

５、６年前の話だったと思うが、そういう悲観論が対策もなく放置されることはないんだよ。
特に東京はお金が集まりやすいし、投資による誘発効果は大きいので再開発がまとまりやすい。

たくさんの人がそうならないように必死で支え抵抗してその到来を防いでいる大暴落を待つよりは出遅れ株を今のうちに買っておいたほうがいいかもな。上がっちゃった所ばかり見ていると見えるものも見えない。

インバウンド需要が見込めないのに
買い手が増えない

コロナ禍後の値付けは、既に１０ー１５％下げ。
さて、２０２１年価格は？

みんなで考えよう。

買い手は支える必要はないと思うけどね。
でも相場って買い手のモノローグではなく、売り手と買い手のクロストークが紡いでいくものだから。

>>31975 匿名さん
ホテルが用地買収の入札からいなくなったね。ホテルは作り過ぎたからもう戻らない。オリンピック流れたら目も当てられない。2年も持たない。

>>31978 匿名さん
日本は相変わらず問題先送り、神風でそのうちきっと良くなるの思考だから無理だろうね。事実何も聞こえてこない。コロナも無策、掛け声だけだから感染が再拡大してる
2005年が第二次ベビーブーム世代が子育て年齢に突入直前だったから少子化対策の最大のチャンスだったが自民党は郵政民営化。民営化したのに結果はサービス低下、価格上昇。
民主党のときが時期的に最後のチャンスで子供手当という財政導入したけど、自民党がパチンコに使うかもとぶっ壊した。
今や人口減少はスピードが毎年加速する始末。減速しないから東京も時間の問題。

株は上がっても海外。日本はレンジ。マンションは下がる。日本は所得、株、マンションはずっと海外に出遅れ。出遅れが解消したことはアベノミクスで一度もない。

一言言っておくけど、アベノミクスという政策はないんだよ。

>>31982 匿名さん

でもお前さん何屋か知らんが所得上がってんだろ。
この５年で相当上がってるだろ。

給与か事業か知らんが所得増えて、更に投資でウハウハだろうよ。

コロナで溶かした訳でもあるまい、たっぷり残ってんだろ。

レインズの物件を内覧しにいったら、売出価格より2000万円値引きできるって言われた。売値って高すぎってことだ

>>31985 マンション検討中さん
募集価格の推移を集計してる東京カンテイって残念な会社なんだけど、そのデータを根拠にマンション価格は下がってない！というやつもけっこういるのよ。

>>31985 マンション検討中さん
いやすまん、なに区のデベはどこの物件？　

>>31987 マンション検討中さん
新築ではなく中古マンション

>>31988 マンション検討中さん

情報ありがとう。何区？

法螺話に絡むね、みなさん
夕食のビールでちょっと気が大きくなっただけでしょ

すぐに否定レス入れまくる人、なんなんだろね。
意見なんて違って当然ななに
否定しないと困ることでもあるのか。

>>31991 匿名さん
自己顕示欲が高いんだろうね。
ほっとけば良いよ。

値引き2000万はさすがに特殊事例で一般化はできないよなあ...
200万ぐらいにしとけばよかったのに

中古が2000万も下がったら 2019年分譲の新築物件に押し込まれたヤツらは破産レベルだろｗｗ

リアリティなさすぎです

いくらの物件かも分からないんだからスルーすればいいのに必死の否定が怖いわ。
まず聞くべきは場所じゃなくて売出価格。

>>31994 匿名さん
そんなのはバブル崩壊後にいくらでもありましたが。
不動産は暴落しないで右肩上がりを続けるなんて販売業者の戯言ですよ。

>>31996 匿名さん
え　純粋に知りたくない？港区とかだったら買いたいわけで。

俺が聞いたのは文京区だよ。
バブルがピークアウトしたのにいまだに都心に引きずられた価格で販売してる。
あと、豊島区とかもあるぞ。

1)バブルがピークアウトしたのに
2)いまだに都心に引きずられた価格で販売してる。


a)ピークアウトしてないんだろ、お前が担がれたんだよ
b)ピークアウトのレベルが極僅かで現実は個別事情の方が影響大きいんだろ

今回はａbの合わせ技

元が2億なら分かるけど、8000万とかだとぶっ飛ぶ。どっちやねん

そもそも、%で値引き額言わないと話にもならん戯言扱いされるわな。そりゃ。

全体相場が下がってるというよりは個別でちょこちょこ狼狽売り出てきてるってことや

ーこの部屋の感じですとこの辺りの周辺相場は90,000,000ですねえ。

そんなんええねん、なんで俺が周りに合わせなあかんねん。関係あらへん。
まずはチャレンジ価格120,000,000でいったれや。

やっぱあかんか。じゃ、100,000,000に値下げや。

そこのお客さん、今ならドーンと20,000,000値引きしまっせ。

今日、2000万値引くって言われた。こりゃえらいこっちゃ。市場がパニックなっとるで。

せや、早速いつものスレで報告や。みんな大騒ぎなるで。

【速報】7月度中古マンション成約レポート

2020.07　成約状況
◆エリア◆成約件数(昨対)◆㎡単価(昨対)◆成約価格（昨対）◆専有面積（昨対）　
３区 209件（100.0）◆120.13万（103.1）◆6,800万（100.6）◆56.60㎡（97.6）　　
城東 381件（101.6）◆ 64.14万（108.9）◆4,070万（112.5）◆63.45㎡（103.3）
城南 312件（91.8） ◆ 82.03万（100.8）◆5,083万（103.6）◆61.96㎡（102.7）
城西 237件（101.7）◆ 93.94万（103.9）◆4,909万（101.8）◆52.26㎡（98.0）
城北 214件（85.3） ◆ 74.21万（113.7）◆4,259万（114.3）◆57.39㎡（100.5）
多摩 329件（97.3） ◆ 43.93万（116.3）◆3,001万（116.3）◆68.30㎡（100.0）

（トピック）
・↑城東、城西ではコロナ前の前年同月比で成約件数増加★
・↑都心3区はコロナ前の前年同月比と成約件数同数に持ち直し（209件）
・↑都内全域で前年同月比で坪単価上昇！城北・多摩では二桁伸長
・↑都内全域で前年同月比で成約金額が上昇！城東・城北・多摩では二桁伸長
・→専有面積では目立った動きなく、コロナで広い部屋が買われてるとまでは言えない。

中古市場の実需で6,000万以下だと、今でも活発に取引されていると聞いています。

価格帯にもよりますね

>>32006
>>32007
決して否定をしたいわけではないのですが
コロナの県警で件数自体は減ってますが、価格帯はさほど関係ない模様です。

成約件数の内
2009　4-6月期　5001万以上の中古マンションが占める割合　18.5％　　　
2009　4-6月期　7001万以上の中古マンションが占める割合　 6.4％　　
2009　4-6月期　1億円以上の中古マンションが占める割合　　 1.5％

2010　4-6月期　5001万以上の中古マンションが占める割合　19.0％　　　
2010　4-6月期　7001万以上の中古マンションが占める割合　 6.3％　　
2010　4-6月期　1億円以上の中古マンションが占める割合　　 1.7％

失礼しました。>>32008は首都圏のデータです。

東京都は以下の通りです。

中古マンション成約件数の内
2009　4-6月期　5001万以上の中古マンションが占める割合　29.1％　　　
2009　4-6月期　7001万以上の中古マンションが占める割合　11.4％　　
2009　4-6月期　1億円以上の中古マンションが占める割合　　 2.9％

2010　4-6月期　5001万以上の中古マンションが占める割合　30.7％　　　
2010　4-6月期　7001万以上の中古マンションが占める割合　11.1％　　
2010　4-6月期　1億円以上の中古マンションが占める割合　　 3.3％

※正確には5001万、7001万、1億円以上の表記はそれぞれ
5000万を超える、7000万を超える、1億円を超える、でした。

【7月度中古マンションレポート】
全国各地の7月度成約状況

◆エリア◆成約件数(昨対)◆㎡単価(昨対)◆成約価格（昨対）◆専有面積（昨対）　
北海道 251件（99.2）◆22.70万（103.0）◆1,676万（100.4）◆73.84㎡（97.5）　　
愛知 357件（98.6） ◆29.20万（108.1）◆2,179万（106.2）◆74.62㎡（98.3）
大阪 731件（100.0） ◆37.07万（103.5）◆2,567万（104.9）◆69.27㎡（101.3）
兵庫 437件（99.8） ◆30.84万（100.7）◆2,258万（99.1） ◆73.21㎡（98.5）
福岡 306件（95.0） ◆28.67万（107.0）◆1,944万（110.7）◆67.80㎡（103.5）

全国的にも都市圏では前年同月比100％近くにまで件数が復活し、尚且つ平米単価も上がってますね。

>>32003 匿名さん

中古でリフォームの元取ろうと思っちゃたりすると、勘違いの売り出し価格もあるからね。
仲介屋さんも専任じゃなきゃ、オーナーの気分を害すより、反響ででない事実で、気づいてもらうっていうこともあるよね。

2019年分譲物件に押し込まれた情報弱者は大変だのぅ

5年前に中央線内側買ったワイ氏、高みの見物

>>32012
東京じゃ築40年50年で誰も知らない様なありきたりのマンションでも値上がりしてたりするしねｗ

>>32013 匿名さん

これだけ、どんどん上がってたら、今買わないと一生買えなくなるかもって、
思っちゃったんだろうね。

2次取得層の含み益を見込んだデべの値付けに、1次取得層が追い付くのはきついよね。
2次取得層の含み益減が、今後の新築需要、価格動向のカギかも知れないね。

>>32014 匿名さん

東京怖い

下取り価格が、新車時の支払いより高いから、3-4年毎に新車に乗り換える感覚で、
新築マンション買ってた人、結構いるんだろうなあ。
結果、含み益吐き出しちゃって、値下がりリスク抱えてることに気づかないでね。
バブルあるあるか。

>>32013 匿名さん

駅近だと、築年経っても家賃下がらなし、寧ろ上がってるから、利回り上がって助かる。
表面で３とか、４％とかあり得ない。

>>32017 匿名さん
株等の他の金融商品で切った張ったやってる世界から見るとマンション価格の下落リスクなんてあってないようなもんでどうでもいい世界だったりするからねえ。

>>32018 匿名さん
ビジネスやってる世界から見ると数千万以上突っ込んで３％４％目指すとか
寝てるほうがマシって世界だからねえ。

>>32019 匿名さん

確かに。
痛手を食らうのは、にわか自称不動産投資家か。

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/MW_202007data.pdf
レインズデータ

東京都心3区へーベー単価120.13(前月比8.3%)
在庫減(前年比-11.9%)

なるほどですね。

>>32020 匿名さん

知り合いの商業用不動産賃貸業やってる人は、意外と空室率も含め、実質３％ぐらいしか出てない人が多いけど、
それを何十年も続けてることがすごいんだろうなあ。
ま、母数が大きいし、母数が増え続けてるから、全然成立しちゃうんだろうな。

１年の半分別荘暮らしの家さん業って、いいなあって思ってたけど、暫く厳しくなるんだろうなあ。ま、平成バブルも、リーマンも経験しての今だから、折り込み済みかも。

>>32022 マンション検討中さん

レインズは、ご承知の通り自己申告制で、相場を落とす都合の悪い売買事例は、上げなかったりするからね。　参考程度にした方がいいね。

在庫減も、２次、３次、４次の買い替え検討者が　買い控えに走ってる結果という見方も出きるし。

こういう時、自己申告制データって厄介ですね。

落とす都合の悪い売買事例
↑これ、一般人買えるの？買えないなら関係なくない。

>>32023 匿名さん

>知り合いの商業用不動産賃貸業やってる人は、意外と空室率も含め、実質３％ぐらいしか出てない人が多いけど

何人もの知り合いの人達に決算書でも見せてもらったんですか？

>>32025 匿名さん

https://staylinx.jp/contents/136

不動産屋さんはレインズに物件の販売情報を登録します。その物件が成約したら、成約年月日・成約価格の情報をすぐにレインズへ登録しなければいけません。なお、レインズに登録義務がない一般媒介契約の場合も成約情報の登録に努めることとされています。

多くの不動産取引事例データをレインズに蓄積できれば、不動産屋さんが査定をする際に貴重な情報源となります。成約事例のデータが多ければ多いほど相場を掴みやすく、売主さま・買主さまのどちらも納得のいく取引を実現しやすくなるわけです。

しかし！大手でさえ登録義務を果たしていないことが結構あります。査定で競合した際に売主さまから査定書を見せてもらうと、自社で成約した物件情報を査定書に綴じ込んであるのをよく見ます。

他社の成約事例を査定で使わせてもらっているのに、自社の事例はレインズに登録しないで秘密にするという姿勢が良くありませんね…。

>>32026 匿名さん
東京と名古屋の２人だけですが、口頭なので、本当はもっと儲かっているのかも知れません。
自分ももう少し利回り高いのかと思っていたのですが、この低金利時代、デべとは違い、３％以上あれば良しとされている業界だと教えて頂きました。
所有棟数、羽振りを見る限り、税引き後でも億はありそうですが。

>>32023 匿名さん
>知り合いの商業用不動産賃貸業やってる人は、意外と空室率も含め、実質３％ぐらいしか出てない人が多いけど

OLやリーマンが他の仕事で稼いでて、それとは別でマンション賃貸やってて
マンション賃貸に関わる自分の労力や経費その他を無視して利回り３％だったって話と

商業用不動産賃貸業で賃貸部分の実質３％ってのと

年商いくら、経費、税金諸々あって決算嬢利益率３％ってのと

各々話が違うので要注意ですよ。

表面・実質利回りって謳ってても実は経費抜き、税金抜きあれ抜きこれ抜きって
瞬間的に都合よく脳内変換してしまうのも人間ですしね。

>>32029 匿名さん

皆さんに誤解を招きかねない世間話の書き込みに対し、
解りやすいフォローありがとうございます。

役員報酬、経費算入、税金等の立ち入った話は聞けてないので。
素直に、利回りの低さに驚いた感想を書き込んでしまいました。

中小のデべの栄枯盛衰、廃業、淘汰の歴史と比べ、賃貸ビル業は意外と安定している
イメージがあったので、高収益構造と思いこんでいたところ、そうでもなかったという書き込みでした。

で、自分が、実質３％の物件をすすんで買うかと言ったら、ノーなのは変わりません。

>>32030 匿名さん

実際素人相手に利回り４％いやウチは５％狙えるっていう謳い文句で勧誘活動してる企業もあるからねえ。

1戸２戸レベルで３％なんてちょっとした事ですぐマイナスになってしまうので気をつけないといけませんね。

マンションで3.5%とか、アカンやろ（アカン

だから新築なんて素人さんしか手を出しませんね

やっぱ、中古木造アパート1棟じゃね。

それは極端。
てか永住目的（いわゆる実需 笑）でも利回り3.5%のマンションとか、裏でデベが一生 高ら笑いし続けられるレベルのボッタワマンやで。

>>32035 匿名さん
そうなんだよね
家賃を養分と言う人は、購入がデベの養分になってることに気づいていない。
どちらが養分として支出が小さいか、大きいかの判定が利回りの水準。利回り高ければ購入（投資家は貸す）、低ければ借りる（投資家は買わないか売る）
投資家も実需関係ない

>>32027 匿名さん

レインズに報告しなくてよい売買がある。専任媒介で一般広告しなければ不要。近隣に他物件持っている等の事情があり、売却物件を取引実績としてレインズに載せたくない意図がある人は、この手を使う。
この手の物件を買主側として紹介してもらうには、仲介業者と懇意にしておくしか道がない。
したがって、これから不動産投資を始めたい人は、その物件で多少の損を出す覚悟で、まずは中古物件を1軒買うべし。そして、その仲介業者の上得意となるようにお付き合いする。されば、道は開かれん。上手くいけばだけどね。

コロナに規定された今後の社会では、店舗型の飲食や物販は行き詰まりとなる運命（今更ですが）。

想像力を欠いた方やリテラシーのない方以外は、もう六本木や赤坂・麻布に出向くことは、ほとんどないかと思います（家族での外食をツイート、などはもはや笑いモノの類いです）。

https://news.livedoor.com/article/detail/18747294/

このご時世、家族で外食した事とかTwitterで呟いてるやつ、いまだにいるんだよね。
あまり言いたくはないけど、家族ぐるみで頭が悪いんだろうなあ。

>>32039 匿名さん

そういう発想があっても良いとは思うけど、その考えが絶対で当然みたいな発想は頭良いんかね？

>>32039 匿名さん
何で頭悪いと思うんですか？

麻布や六本木の店に行かなけりゃいいんじゃないの。
空いてる行きつけの店くらい知ってるだろうし。

東日本大震災の後、もう湾岸物件は売れないとマスコミに言われながら
いつの間にか湾岸物件も売れるようになり、
土壌汚染問題の後、豊洲物件は値下がりするとマスコミに言われながら
値下がりすることもなく。
つくづく日本人はマスコミの意に反して、喉元過ぎれば熱さを忘れる国民なので
六本木や赤坂・麻布に出向くのがいつの間にやら元通り
になるのは間違いなし。

>>32043 匿名さん
あなたが外れた予想のみを都合よく後出しでつまみ食いしてるだけ。
間違いなし。

>このご時世、家族で外食した事とかTwitterで呟いてるやつ、いまだにいるんだよね。

そんなの「いまだに」じゃなくていつの時代でもいるんで騒ぐ程のことじゃない。

「今どきそんな～～」っていうほど時代は変化しない。

技術的な話ならいざ知らず、人間の認識や行動等はゆっくりしか変わらない。

ましてや世間一般の集合体で見れば尚更で「今どきそんな古い」と思われる行動ってのは常にある。

いまだにいますよね、食事ツイート。
コロナに対する想像力が欠如されている方は、もともと教養が低い人間なのでしょう。
そういうTwitterを見て苛々するのは無駄ですから、別種類の人間として扱うのがよろしいかと。

GDPマイナス30%かぁ。
リーマンショックでもマイナス15%だったのに。
株やってるやつ以外、もうダメかもしれんね。

そうして悲観に取り憑かれて冷静さを失った人から安く物件を買い叩くハイエナの食い物になる人が出てくるわけですね。まあ、私もご相伴にあずかろうとおもっているのではありますが。残酷なパーティーが始まるとしても、まだその時期じゃないかな。

>>32047 匿名さん
>もうダメかもしれんね。

お前さんが退場し、新しい奴が上に行く。
東京はそうやってどんどん入れ替え、淘汰されていくのよ。

一度お腹壊し（とは言っても難病だけど）で辞めた首相が、また慶應で検査を受けるとか。検診の追加って、要するに精密検査ってわけで...そろそろ誰かがタオルを投げる時期。野党の某代表も思いっきり左旋回して自民党に票が集まるように支援してくれているというのにもったいないね。首相交代あたりのゴタゴタが案外悲観売りの引き金になるかもしれない。

大半の奴らは嵌め込みがみえみえの2019年物件なんか買ってないわけだしなあ。
ダメなのはほんの一部の奴らだけだろ。

>>32050 匿名さん
左旋回とは例えば具体的に？
安倍の方がよほど左だと思うよ。法解釈、元号、経済、外交、全部内輪受けの理論で非連続に変化させ国力と伝統を損なった。現状を基礎に連続、漸進的な保守とは対局。安倍は赤旗も真っ青の左

不動産相場下落 時間かかりそうだから、先週下げた時、金のポートフォリオ結構増やして、様子見にした。
米国株は、ドル安円高進んだら、増やそうと思うけど、今はホールド。
来年、金が利確できる状況で、マンション暴落してたら、都心 新3区の築浅物件を拾うことにする。
やっぱり、不動産の方が楽しい。

金は何g買おうが同じだけれど、不動産は似たものはあっても一つとして同じものはない。価値観によって同じ物件を見ても割高と思う人もいれば、値頃だと思う人もいるのも面白いし、分譲マンションなら上手にリフォームすると少し高めで売れることもあって、イジる楽しさもある。単純なスペックだけでは語れないところがエンスーなマンションマニアが増える所以だよね。

>>32054 匿名さん

そう、本当にその通りで、一物一価って、ワクワクしないんだよね。

でも相場、割高、割安は存在する。

財政金融ジャブジャブだからインフレなんて誰かが言ってたけど、GDPは大幅マイナス。
需要、所得の凹みが埋まるまで、最低3年はかかると言われている。日本は去年からマイナス成長、景気後退
なんでインフレになるんだ？

>>32057 匿名さん

インフレなんかになるわけないじゃん

>>32056 匿名さん

>>でも相場、割高、割安は存在する。

若葉、根本的に理解してないね。
よく読み直してみて。

ここ一年くらいは割安の物件なんて一つもなかったけど。笑
要は何年前の相場まで戻るかだろ。

外観的には10年位前の物件が評価高かったりするわな。

ただ、今それが自分や家族にとって良い場所にあってベストな選択かはまた別だわね。

既存の市街地の中にマンションができると囲まれ感がとか騒音がとか言う人がいる一方で、地下道で駅直結なのは便利で快適とか、大きな店やレジャー施設が近所にあって生活がしやすいとか評価する人もいる。都心で億近い１LDKに住むよりも少し下がって同じ値段で少し広い３LDKに住む方がいいという人もいる。値段だけではないよね。

それもアフターコロナで随分変わりましたね。
マンション併設商業施設は嫌悪施設とするむきも出てきましたし。

それも好き好きってやつですよ。

そういう人はそうでないものを選べばいいわけで...

でも完璧な物件って高いよね。ちょくちょくDMが来るけれど、気軽に買える値段ではない。

アフターコロナとか不動産屋の営業トークだから

>それもアフターコロナで随分変わりましたね

変わらん変わらん
ほんのごく一部だけで大勢は変わらんよ

2019年物件の購入者です。実需だったのとこれまで賃料をそれなりに払っていたので購入して良かったと思っています。そんなにババ引いてますか。
コロナのリモートワークも新築で快適に過ごせてますのでコロナ後の値下がりを待つより仕事のパフォーマンスにも影響がなく満足しているのですが…

>>32067 匿名さん
個人的に満足してるならそれが一番。

でもここは個人の話よりは客観的な話をする場所　賃料それなりなら新築価格もそれなりだよね
それなりじゃ、第三者にはどちらが有利か分からんのよ
値下がり待たなくても賃貸で仕事のパフーマンスは改善できる

>>32067 匿名さん
賃料査定どのくらいですか？？

>>32060 匿名さん
あったね。山手線内側、駅近、高台、低層で400台
笑いながらスマホいじるおかしな奴は、自分が知らないことはこの世にないと思うのかな？

不動産屋とのコネができるぐらいに頻繁にマンション買うのは大変だから、この辺で安く買えたと自慢している人の真似は一般人にはなかなか難しいだろうねえ。まあどこかの組織の幹部が舎弟に依頼するようにはいけばいいんだろうけど通常は所詮赤の他人だからな。

>>32071 匿名さん

せやね。

中央線内側＋山手線内側の千代田港渋谷の一人勝ちは、まだまだ続きますね。

結局は土地ですね

>>32073 匿名さん

希少な土地ですよね。
住める人が羨ましいです。

>>32073 匿名さん

中央線は内側でなく南側ね

高級住宅地スレ、どうしてああなった？