23区内の新築マンション価格動向（その67）

新築マンションが売れない10年前は、大手でも粗利益率10％弱のデベがあった。土地50、建物50、利益10で分譲価格110。

実質所得が増えもしないのに、こアベノミクスのお陰でこの10年で土地価格は30％上昇、建物も30％上昇、利益率も25％まで上がってしまった。土地65、建物65、利益33で分譲価格163。

適正価格なんか無視、高くてもさらに上がるから買うというアホが多いせいで、デベの好き放題になってしまったわけ。

>>30897 匿名さん
だから売れ残らないように有明や晴海みたいな僻地の埋立地マンションスレは関係者や買ってしまった住民の醜い買い煽りが続いてるわけだ。

晴海、小石川、有明、あたりが養分ってことかな

利益率の話は誇張もあるとは思うけれど珍しくわかりやすい話。でも大量に作れば１棟あたりに載せる利益は少なくてもいいけれど、今みたいに供給量が少なければ多くしないといけないってことでしょう。大量生産のヒラキの靴と一点もののルブタンの靴とでは利益率が全然違うのと一緒ではないかと。今のマンションの高騰は人々のライフスタイルの変化や、一部に偏ってはいただろうけれど、収入の増加で購買力の高い消費者が増えたことによるものでしょう。陰謀でもなんでもない

ヒラキの靴と一点もののルブタンの靴ぐらいのクオリティの違いがあるといいのですが。

大手寡占マーケットとなってしまった昨今、独禁法で取り締まってほしいくらいの市場価格誘導だったように思えます。　
仰る通り買う人がいたからしょうがないけど。

>市場価格誘導
カルテルというほどのものではないけれど、これぐらいで売りたいという値付けが、売れることでどんどんつり上がっていったということでしょうね。駅近都心のマンションぐらいしか買いたいものがなかったのでそこに人が集まったとも言えるかもしれません。最近の人は実質的な利便性を重視するようになり、管理人という召使がゴミ出しや周囲の掃除もしてくれる、すぐそばのコンビニを冷蔵庫がわりに使ったり、駅から近く通勤が楽ちんとかの利便性が評価されてマンションは今魅力的な居住形態になっています。多分建築家が考えるほどには室内の空間にはこだわらない、高くても買える購買層の厚みがこれまでになく厚くなった。消費者がついていったのには理由があると思います。

2442 匿名さん 2019/06/27 09:37:22
スミフは、オフィスビル、ホテルなども手掛けており、これが絶好調で利益を上げているため、マンションの売れ行きが渋ったからと言って、価格を下げて無理をして売る必要がない。事業性に余裕があるから。特に都心部のオフィスは空室が少なく、オフィスがすぐに埋まる状況のため、マンション部門が悪くても会社全体としては増収増益状態にある。
これからマンションを計画する時代も、都心部は一旦お預けになる。ビルの方が利益見込めるからね。


↑去年の今頃はこんな感じでしたね。

オフィスビルとホテルがこれからどうなるのかという感じだよね。
ただ事業が左前になったからといって、赤字覚悟でマンションを無理して建てるとはおもわないな。上流にもあったけど新築の供給が大きく絞られるのも、ここは在庫の土地を塩漬けにしてしばらく様子をみるだけの体力が各社にあるからでしょう。

OPECの石油みたいに、供給調整して価格をある程度キープするって構図に似てるね。
石油はセブンシスターズだったが、マンションはメジャーセブンてか。

>>30907 匿名さん
>↑去年の今頃はこんな感じでしたね。

せやね。
でもそれは「去年だけ」特別ではなく
スミフだけ特別でもなく
大手財閥系デベの流れとしてはずっとそうなんだよね。
大きく分けて分譲、商業賃貸、海外、の柱ってのは今後も続く。

海外で儲けたり海外で損したり
分譲が安定して稼いだりイマイチになったり
商業が大きく稼いだりしながら
景気や特殊事情の波を乗り越えながら動いていく。

>>30907
マンションを計画する時代も、都心部は一旦お預けってのは、多分今後も変わらないかと

都心の新築マンションはブランド品のような扱いに今後なってくるかもしれないね。

地域ナンバーワンで他に比較のできない高級ブランドマンションには高級時計のように高値で取引され続けるのかもしれない。

>>30912 匿名さん
その理屈だと、小石川のあのマンションは今後高値で取引されることになりますかね。
地域のシンボル的存在。

小石川は地理的には都心なのですが、この場合のいわゆる都心とは、３A、３区　プラス一部城南のイメージでしょうか？
個人的見解ですいません。

そうなんですか。

小石川のあのマンション、さっそく中古が損切り価格で出ていましたが。
その他、一年以上売れ残ずに店晒しになっている部屋もあるようです。

>>30912 匿名さん
ならないです。時代が変わっても価値を保ち続けるのは、自然、天然素材をふんだんに使った上質な建物です。大量生産の工業製品を組み立てただけのチープな最近の新築マンション、とくにタワマンが高値でいられるわけがないです。

>>30916 匿名さん
今の日本にそんな建物はない。
正倉院とか？

ここ数年、大手はオフィスビル事業を収益の柱としてきた傾向は否定できない事実なので、
新築分譲がお留守になってもしょうがなかったのかも。大家さんの方が楽だし低リスクだし。
でも、これからは、次の飯のタネを探さないと苦しいですね。
在宅勤務は日本より海外の方が加速しそうだから、その辺にヒントがあるのかも。

スミフの竣工後販売の長期戦も、低金利に加え、市場の昇り基調があってこそ成立したけど、今後は、難しいでしょうね。東銀座とか、武蔵小山とかどうするのか興味がある。

需要減で苦戦する都心の老朽化したオフィスを安値で仕入れて、もっとレジ＋オフィス＋商業施設再開発とか、出てくると面白いんだけど。

品川駅高輪口駅前の京品ホテル跡地のパチンコ屋みたいにならないよう、外資ファンドじゃなくて、デべにしっかり拾っていってもらいたい。

コロナは消えないことが判明したし抗体も３ヶ月で消えると証明されたし、今後は商業施設と住宅を一緒くたにするのは避ける流れになるんじゃないですかね。

商業施設下駄履きマンションとか、すでに嫌悪施設にしか見えなくなってきた…

自分はどうも　防疫意識は３年くらいで忘れ去られることを前提にした思考回路になっている。　根拠は無い。

ここ１年２年くらいに完成予定の物件は、
コロナ前に値決めされた物件か、コロナ後に値決めされた物件かで、騰落率に大きな差が出そうですね

暴落は困るな。いろいろ。

利回りが下がり過ぎるのはなあ。

>>30908 匿名さん
様子見は売上ないから値下げより赤字だよね

都心の中の都心物件でも、利回り4%以下だと実需としても成立しませんね。

換気システムとか密にならない動線の確保とかレイアウトや空調システムなどに一工夫加えたコロナ時代向けオフィスとかこれから出てきそうですね。

>>30927 匿名さん
オフィスは三密を目的とした施設だから限界もありそう
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO61246280X00C20A7000000?s=5

>>30926 匿名さん
多分それが分からない連中が多いんだよね。利回りは投資だけのものと勘違いしてる

>様子見は売上ないから値下げより赤字だよね

そうなんだけど、仮に数ヶ所合計1000億分の土地を塩漬けにしておいても
大手デベにとっては（ただとは言わないが）ただ同然の金利と考えると
余程追い込まれてない限り無理しないって事は大いにあるよね。
もともと順稼働してても数年寝てるのが普通の業界だしね。

自分と家族の住む家に利回りとかコスパとか言ってる湾岸リーマンレベルを卒業してほしいよね

>>30930 匿名さん
利回りやコスパを考えないと言うなら、いまの家が倍の価格でもあなたは買ったわけね。

なにを言ってんだこいつ

>>30930 匿名さん
卒業、湾岸、リーマンといい、言葉が子供そのものだね。判断に関係ないじゃん
利回りの簡単な算数で、賃貸か購入かで、家族の住まいや生活の質、教育費、遺産、寄付の量が全く変わるんだよね。そんなことも分からないなら義務教育に問題がある。君は自覚なき被害者。格差が遺伝するあなたの家族もかわいそう。

>>30929 匿名さん
固定費は？社員の給料は？
オフィス市況もだめ。埋まる見込みないよ

>>30932 匿名さん
利回りから賃貸か購入かどちらが豊かな生活になるか分かると言ってるんだよ

>>30931 匿名さん
欲しけりゃ買うだけだろ。それ以外に何か？

若葉は相変わらずホント幼稚だな

マンション市況はこれまでも上がったり下がったりを繰り返していたので、今の利回りが果たしてそのまま続くのかはよくわからない。未来永劫家賃が同じということもないだろう。

>>30930 匿名さん
まあ、そういう経済的に余裕のない、金もないのに見栄張って無理矢理買った庶民が多いんだな、湾岸埋立地は。
だから常にカネの計算して、資産価値で頭がいっぱいで、掲示板をパトロールして印象が悪くならないように必死なんだな。

急に負け惜しみ言ってどうしたんだろこのヒト…

価格動向スレで必死にコストを否定されてもな。価格禁止スレでも立てたら良いのに

>>30935 匿名さん
欲しいと思えるかどうかは価格次第でしょ？
利回りやコスパ考えないで買い物してんの？
意識してないだけで考えて行動してるのよ、
あなあも。

利回りなんか考えないよ。
自分がいかに快適に生活できるかだけ。
利回りがいくらよくても不便だったり、高かったら買うわけないだろ。

逆に税金対策とか利回りとか言って家や会社にワンルームマンションを買えと電話をかけてくる業者にひっかかると大変だよ。想定家賃は絵に書いた餅、空室になればゼロだから。地方都市はいいぞ、利回り最高、でもどうして真っ先に値段が下がるんだろうね？利回りよくなったらどんどんみんな買うじゃない？世間の常識と異なることを掲示板に書いている人がいる。あまり真に受けないようにね。

>>30942 匿名さん
あなたは、
1億で分譲されている新築マンション、
その同じ住戸が
仮に家賃10万で賃貸に出てたら
借りずに買うの？
20万でも買う？
30万なら買う？
40万なら買う借りる悩むわよね。

わたしなら家賃30万まで借りるわ。
住む気なくても利益出せるもの。
だって40万で又貸しできるから。

価格や家賃に相場があるように
利回りにも相場があるのよ。

価格が高いか安いか気にする。
マンションは高い時はどのマンションも高い、
安い時はどのマンションも安いもの。

そんなときは高い安いを判断できないでしょ、
家賃と比較しなきゃ。

価格は意識するくせに
利回りのことは考えないという人がいるけど
利回りの相場や意味を知らないだけなのよ。
単に。

>>30944 匿名さん
基本的に又貸し禁止じゃね？

>>30945 匿名さん

そいうことじゃ無いんだよ。話のポイントは。
大丈夫か？

>>30941 匿名さん

レイヤーがかなり違うね。
スーパーとか服とか買い物するとき、いちいち価格気にしないでしょ？
車とかマンション買うときも同じだよ。
気に入ったら買うだけ。

>>30944 匿名さん
高い安いは自分か払えるかどうか。
賃貸ではらったらどうかなんて計算しない。
そんな発想が余裕ないって言うんだよ。

>>30947 匿名さん

それならあなたは、価格スレ来なくていいですね。
これでようやくクリアできました。
気になるなら引き続き見るのは構いませんが、これ以上投稿を重ねて我々にメシウマさせないでください。

>>30949 匿名さん
興奮しすぎたおっさんの文体だね。
ちゃんと書いてね。