23区内の新築マンション価格動向（その67）

そう。２３区は区で優劣つけるのは意味がない。
やたらと区に拘るのは晴海住民。
なにもない不便な僻地で中央区にぎりぎり入っていることだけが自慢だから。笑えるんだけどね。

確かに文京区の高台なんて大バーゲンセールになっているから戸建てを建てたい人にはお買い得だと思うけどね。人気のあるところは上がるし、そうでないところは下がるのが相場ってもの

もっとも実需の人がそうホイホイと土地を買ったりマンションを買うかどうかはわからない
これから先の相場はただのマネーゲームである可能性がある。素人は手出し無用

コロナで新築マンションますます高くなっちゃったね。
いつまで待てば安くなるのだ。。。

もう、向こう３~5年は、新築は期待できない。

新築バブルのピークを過ぎた2020年現在、すでに価格は下落に向かってますが、その程度は神のみぞ知るところかと。

>>30494 匿名さん
ピーク過ぎたの？最近価格発表されるマンション全然下がってないけど。

下落しているのは中古価格だよね、特に何区とは言わないけれど...

そうですか。
ますます中古と乖離してますよ。
都心の元々良いエリアは中古も高値で安定してますが、新築だけが高いエリアはそろそろ危険でしょう。

特に再開発タワマンは、エリアを知らない人に勘違いさせやすいです。（デベにとっては儲ける最後の飯のタネでしょうけれど…）

>>30496 匿名さん

苦しいね。新築下がる待つの。

積算法で地価から逆算すれば、大体のデベの利益率と適正価格くらいわかるでしょうに…。

言っていいのかわかりませんが、近年に城北で乱立しているタワマンは全部ボッタクリです。
忖度しない不動産関係者の知り合いがいる人は、一度聞いてみて下さい。（貴方がそこを買ったとさえ言わなければ、その方がそのタワマンをボロカスに貶してくれる事でしょう 笑）

いや、城北とか言っている時点で苦しそうに見えるけど、大丈夫かね

選択肢が増えて大変だねえ、一人勝ちの時代は終わるよ

>>30499 匿名さん

城北を小馬鹿にするのはやめてクレメンス…(´･_･`)
文京区民はマウント取るの好きやけど、格上のモンにやられると人一倍ムキになるんやで…

はいはい、ここでバカにすればするほど、興味をもつ人は増えてきますよ
不動産屋をお共に奥様や旦那様が歩いておられるのを何度ももう目撃していますから

ただし、それは低地ですよ、悔しいでしょうが...

豊島区の行っている広範囲の再開発や、西日暮里再開発などの城北の再開発に既存の地域は大きな危機感を持っている人がいるようだね

逃げるなら今、という考察でしょうか？
それであれば、即現金化し、暴落時に向け仕込みたいのですが。

それとも、このまま金融危機、金融崩壊まで行かなければ、
なんとか　暫く持ちこたえるかも？という希望的観測でしょうか？

現金化したところで、株はもちろん、金地金相場も既に天井感あるし、
持っていきどこが無いので悩んでいます。

ご指南を頂ければ。

>>30506 初心者さん

マネタリーベースでドルはじゃぶじゃぶだから株価は爆騰してますね。有事の円買かもね。

>>30506 初心者さん
それがわかれば誰も苦労しないよね。
プラスが出てるのは現金化して様子見、マイナスは一旦両建てで様子見するのは如何？
自分も半分以上現金に替えたけど、めっちゃ気が楽だよ。
実入りは少ないが…

あと、SBI証券のIPO抽選は現金が多いほど当選しやすいから、現金化した分をそれにあてがってみるのも良いかも。

円買い？ですか。

MMT信仰の米国政権が、実態の経済活動と、経済指標の乖離を抱えたまま、
どこまでいけるのかは、非常に興味深いですが、近い将来、それなりの調整が
入らざるを得ないのでかと、個人的には思っています。

何もかも中途半端な日本は、このままズルズルじり貧の心配は無いですかね。
不動産、マンションもズルズルと、、、、。

今朝の日経の記事であったけど不動産取引が回復しているそうだよ
オフィスは軟調みたいだけど

アメリカ雇用統計も市場の期待を上回るものだったし、マスクとソーシャルディスタンスが徹底されるようになればこのままうまくやれるかもしれない

SBI証券、IPO 当選率が上がるのは知りませんでした。ありがとうございます。

現金化を急ぎ、不動産暴落まで待って、その時敢えて下がり幅の小さかった3区、5区の物件を中心に、
頑張って再参戦するのもありですかね。

>>30510 匿名さん

確かに、外資ファンドは、相変わらずイケイケですね。
平成バブルの時はジャパンマネーがNYC、ハワイとか買い漁ってましたね。

米国雇用統計は、直近の株価予想の参考にはなりますが、集計方法が？？なので、
実体経済の指標としては、あくまで参考程度としています。

過去4回？チャプター１１しておきながら、復活を遂げ、大統領に登り詰めたトランプさん、まさか米国をディフォルトさせてしまうのか、乗り切って再選してしまうのか、お手並み拝見ですね。

米株、日本株、新興国株は戻りましたが、リートは世界中でマイナスのまま。この先も不動産はダメでしょうね。オフィスやリテールがダメなのにレジだけ良いままなんてこと、あり得ないですけどね。

>>30511
コロナによる生活や仕事の変化をもう少し見きわめてからの方がいいかもしれない

>>30512
バブル臭いというのは全くその通りだけれども、日本はコロナをうまく制御できた数少ない先進国の一つになる可能性があるので、その辺の期待もあるのかも。先進国ならではの安全高品質かつ快適な都市環境を享受しつつコロナから逃れられるなら、私がパリやニューヨークに住んでいたら大阪や名古屋に引っ越すな、日本で一番患者は多いがその次あたりに東京も選択肢に入ると思う。

東京の不動産が世界標準の価格になったら、ますます貧富の差が広がるな。

＞＞30514 匿名さん

取り敢えず、静観　Hold　ポジションですか。悩みますね。

東京、百歩譲って大阪、名古屋に　マネーの流入はあっても、移民の流入は現実的でない気もします。　彼らにとって、高品質かつ快適かというと、難しいのではと思います。

東京への投資は、マンハッタン、シリコンバレー等と比較しても、許容できる利回りと、キャピタルゲイン期待でしょう。　オフィス需要の低下は意外と致命的となるかもしれません。

麻布十番徒歩1分で27万の新築が出てますね。
これが不動産バブル崩壊ですか

>>30515 マンション検討中さん

シリコンバレーも、マンハッタンも、ついでにテキサスも　異常な値上がりを示したのは、本当に限られた地域ですので、同様に、東京の中でも本当に限られたエリアだけ　世界標準と表現される特別な市場価格が形成される可能性は否定できませんね。

例えばですが、世界標準価格だから、中央区　晴海が値上がりとは、なりませんよね。

我々庶民の貧富の差にはあまり影響がないかも知れません。

＞オフィス需要の低下は意外と致命的となるかもしれません。

その点は私も同意見です。
現実には主に纏まった土地が確保できるという理由から、豊島区や文京区の商業地区に高額タワマンが乱立しつつありますが、これは非常に危険な兆候だと考えています。

オフィス需要の低下から商業地の地価が低下に向かった場合、都心区部ならまだしも、エリア相場と大きく解離した周辺区の商業地区バブル相場タワマンの値下がりスピードは、暴落と呼べる水準となるかもしれませんね。

多分富裕層相手ということならば森ビルの虎ノ門・麻布台プロジェクトが代表格だと思うけど日本のビジネス環境が世界標準からかけはなれているのが一番のネックかな。日本でキャリアを積みたいという外国人が、ポッと東京に来てそこそこ悪くない給与と地位を得られるようになるのはまだまだ先のことだろうね。

金融支援が滞り、競売物件が増え始めたら、ハイエナですかね。
やっぱり、キャッシュ準備しときます。

>>30520 匿名さん
企業に利益貢献できる優秀な人に対する日本の給与水準は安すぎるからね。
年間2、3億稼げる人に3000万しか出さなかったら、そりゃ来ないよ。

3000万で、湿度90％越えの熱帯アジアへ移住は、確かにハードル高い。

年収2ー3億稼ぐ雇われなんて早々いねぇよ
どんだけ欧米神格化してるんだよ笑

ストックオプション、IPO 考えると、シリコンバレーには、え？この程度の人が？？
意外と貰ってたりする今日この頃。
スタートアップのIPO益、売却益、日本の常識はるかに超越してる。
ジャブジャブの結果かも。

年収２－３憶はちょっと盛り過ぎの感は否めないが。　ま、例えとして。

>>30526 初心者さん

年収じゃなくて年商の貢献度ね。
まぁまぁいるでしょ。

>>30527 匿名さん

給料は自分が稼いだ収益の1割が相場。

>>30525 初心者さん

全員が全員、スーパープログラマーな訳じゃ無いんですよね。
日本じゃ三流プログラマーがやる的な仕事でもアメリカなら日本の倍以上稼げる。
日本の外資も（外資じゃなくても？）ポジションの奪い合いであり、そのポジションに金が払われてるだけですね。

>>30528 匿名さん
ブラック企業か笑

>>30522 匿名さん
売上2-3億の社員に年収3千万円は多すぎる。そんな払う企業はまずない。オーナー社長の給料でもまずない。総務、経理、企画、製造、家賃、株主、運転資金が払えなくなる。簡単に倒産する。外資でも10%超はボーナスの割合が高い契約社員。2-3億なら2千万でもかなりいい

>>30529 匿名さん
出た。全員じゃないというしょうもない反論

>>30531 匿名さん
職種によるかな。
コンサルとか投資顧問とかで売上がほぼ収益の人だったら30パーとかあるよ。

>>30532
逆に言うと一般上場企業ではほぼ皆無ということでよろしいか？

>コンサルとか投資顧問とかで売上がほぼ収益の人だったら30パーとかあるよ。

それはまあ実質歩合制だからね
歩合で良ければ経営者側も払えるし社内を説得もしやすいんだけどね

東京がコロナを抑え込めるかどうかってのは案外不動産価値を占うときに重要なファクターかもしれない

>>30532 匿名さん
そんなの0.1%もいないのに、言い出したらきりがないよ。そんで歩合。なら50%もあるよ

＞＞30531 匿名さん
本来論ならそうなんだけど、売上が限りなくゼロに近いスタートアップの従業員の給料って　意外と高くて、２０００万くらいだと、大した人材が確保できない。
ま、シリコンバレー通勤圏の周辺家賃も２LDKで５０－６０万円以上だから、
手取りの半分近くが家賃に消えちゃうんだろうけど。

企業の収入は売上からじゃなくて、ファンドからの投資で集めてるのに。

>>30522 匿名さん
>>30520 匿名さん
>>企業に利益貢献できる優秀な人に対する日本の給与水準は安すぎるからね。
>>年間2、3億稼げる人に3000万しか出さなかったら、そりゃ来ないよ。

さすがに、年収２、３憶稼ぐプレーヤーは少ないけど、3000万円で、日本に転勤までしてきてくれる優秀な人材は、ほとんどいないでしょうね。きっと。

>>30531 匿名さん
事例も反論も極論

https://news.yahoo.co.jp/articles/d2e779c1467ff75253fb60fa097f023396b5...

わたしが早くからこちらのスレで指摘していた通りの流れになってきた。
長かったマンション人気は潮目が完全に変わった。
価格上昇でいままで軽視されていた管理、共有リスクに目が向くだろう。
マンションは長期低迷、じりじり安くなっていくよ。

中古売れてるみたいよ。

マンションには戸建てにはない便利さもあるからね
広い家に住みたいがための妥協が戸建ての選択ともとれる表現の記事だとおもう

それに戸建てだから管理やメンテナンスのコストがかからないというのは間違い

駅近、都心のメリットって、通勤だけでは無いので、人夫々の好みによる生活様式の問題でしょう。
個人的にはやっぱり、都心の利便性、外食の選択肢等は捨てがたいので。

定年後に郊外の一戸建てから　都心及びその周辺部の駅近マンションに引っ越ししてくる人が増えている状況も、変わらないのでは？

最近コロナ禍による生活様式の変化を煽る記事が増えていますが、一時的なもののような気もします。

都心だから狭いとも限らない。100㎡以上は珍しいけれど、８０㎡以上なら都心でも普通にあるし。

確かに広さのある都心物件はさすがに買える人が限られる高価なものになってしまうから、安い戸建てに流れる人は一定数いるでしょうね。でも雪崩を打って戸建てに殺到する事態には絶対にならないと思います。

これは個人的な感想ですが、30年から50年程度の世代サイクルで使い捨てされる低レベルな戸建てがいくら増えても東京の住環境や災害に対する安全性が良くなる事は絶対にないので、もっと意匠の凝ったランドマーク的で100年単位で世代を超えて人が住み続けられて、地域の共有財として認識されるような優良なマンションが増えるべきだと思う。日本はいい建築物が少なすぎる。

100年単位で使うなら、例えばタワマンなら少なくとも免震構造にはすべきだよね。
低層なら、地盤が必須。

要は意匠よりなにより、変にコストカットせずに建物を長く使える構造にすべき。

日本は火災、地震、戦争など短いスパンで倒壊・焼失を繰り返してるので、建物を100年単位で使うという文化が育たないのかもしれませんね。

>>30546
制振ダンパーの偽装問題とか台風の時の揺れの問題などで色々ミソつけられちゃったからね
最近作られていないのは単純なコストカットだけが理由ではないと思うよ
まだ免震は発展途上の技術なんだと思う

>>30547
100年以上もつ耐久性があれば経年劣化もさほど進まないので値落ちもすくなくなると見ているんですけどね。特に最近の戸建ての上物については不動産じゃないです、耐久消費財。

>まだ免震は発展途上の技術なんだと思う
その通りだと思います。そもそも地震動が高層建築に与える影響が解明されてきたのが最近なわけですし、巨大地震の科学的データのサンプルが少ないのが実状かと。
以前建築家の方に話を聞いたとき、湾岸の埋立て地に建つ高層建築群が巨大地震に見舞われた時、実際どうなるかはなってみないとわからないのが本音だと言ってました。
ただ計算上は裕度をもって問題ないものになってるそうです。

富士通が完全テレワークで定期代廃止に。日本中に広がるのも時間の問題だ。
JRも運賃値上げを検討。
コロナで通勤が楽になるより採算上運行本数が減っていく。
山手線も1時間に3、4本、埼京線廃止とか来る可能性もあるか。
やはり都心マンションは早めに調整売却が吉か。
マンションマニア氏もマンションの値引きが当たり前と記してる。
アフターコロナでは東京一極集中の歴史が終わるらしい。
https://news.yahoo.co.jp/articles/871267524630efa647c1c32f7a3e0c7421a4...

>山手線も1時間に3、4本、埼京線廃止とか来る可能性もあるか。
ない。少なくとも10年以内には。

たぶん鉄道の運賃が値上げになって運行本数が減ったら、乗り換えも含む通勤時間の増加や交通費の増加によって通勤の苦痛はさらに増すだろうから都心回帰はますます進むだろうね。
特に運賃が上がると、都心に住んだ方が安上がりというケースも出てくるだろう

>>30554 匿名さん
発想が単純というか

>通勤の苦痛はさらに増すだろうから都心回帰はますます進むだろうね。

そうなるかどうか分からんが、そうなるとますます高額物件にはなるな

>>30555
そんな時代に変わってるのに、都心にこだわるのは通勤奴隷層だけですよ

>>30556 匿名さん
所有欲に囚われ簡単な計算もできない人が、今からマンションを買うの？何してたんだろうね
2025年からは東京の人口も減り始めるよ

>>30552 匿名さん
なら金使おう

>>30554 匿名さん
出ないよ。

リモートワーカーが増えたとしても、都心と地方だと絶対数が違うので、都心の価値は落ちにくいですね。駅近も同じ理論。大企業の殆どがリモートになったとて大した話ではないです。

リモートワークって、30年位前から導入されだしたフレックスタイム程度の影響度かなと思ってます。
フレックスは、働き方や通勤ラッシュをを変えると期待されたものの自由に使えるのは大企業がほとんどで、結局世の中全体に定着せず。
内心はリモートワーク旋風→住宅価格低下なんて時代が来たら嬉しいですが、期待はしてません。

リモートワークが定着して、通勤ラッシュがなくなって、電車の運行本数が減る＆運賃値上げとなると、都心より郊外のほうが不便になり不人気になると思う。
結果、都心と郊外の価格差は間違いなく今より大きくなると思う。
不動産価格全体の水準がどうなるかはまた別の話。

都心の中でも、職住近接で徒歩出勤可能なエリアがオフィス、マンションとも需要が出そう。赤坂、六本木、虎ノ門辺りが相対的には価格が強くなるかなあと。どうかな？また、そんな考え方が合っているとして、他のエリアの候補はある？

>>30562 匿名さん

>赤坂、六本木、虎ノ門辺りが相対的には価格が強くなるかなあと。

その辺りだと湾岸タワリーマンが車諦めて狭い部屋で職住近接と叫んでるのと違って高過ぎて上場企業リーマンレベルでも手も足も出ないわね。

>>30562 匿名さん
港区湾岸タワマン在住、コロナ以前は出勤に電車利用５分＆徒歩だったが、今は必要な時だけ自転車１０分。
周辺地域の中古市場はこの３ヶ月で５%ぐらい上がるコロナバブル状態。
弾けて１割下がったとしても昨年水準。
東京が住めなくなる様な悲惨な状況にならない限り、他の地域に移り住むことはまず無い。

>>30564 口コミ知りたいさん

湾岸タワマンは、眺望も良く、都心へも近く、利便性が高く人気がありますね。
今後も、物流施設等がタワマンに変わり、新しい街として益々栄えていくことでしょう。

ただ、周辺エリアの歴史を知る人にとっては、なかなか手を出しにくいのも事実で、
ここで語られている 希少性の高い いわゆる3区とは、ちょっと違った値動きとなるかも知れません。

>>30560 匿名さん

同感です。リモートワークの可能性が語られるようになってから、もう何年でしょうか？

最近、富士通がリモートワークの積極導入を発表して話題となりましたが、リモートワークの拡大で、
自社の商品の売り上げが伸びるような業種は、今後も積極的にリモート導入をアピール、
宣伝効果を期待、世論誘導により、リモートワーク浸透を図っていくのでしょうね。 さてどうなるか。

>>30560 匿名さん
世界中の投資家はそう評価してないようです。世界中の株価がほぼコロナ前まで戻りましたが、各国のリートは未だマイナス10から20%で戻れません。都市部のオフィス店舗需要は確実に減るのでしょう。リモートワークが言われてからの数十年、投資家のこんな動きは初めてです。

リモートが普及しても、会社に全く行かなくてもいいということにはならない。
特に経営層に近くなるほど、危機管理等あるから平より出社率は上がる。
そもそも都心部マンションは平には違い届かないからリモートによる影響はそんなないのでは？

↑平には手が届かない
の間違いです。

>>30567 匿名さん

オフィス需要の減退の予測が、リモートワークによるものなのか、
企業活動の低迷、業容縮小、人員削減を見越してなのか、
両方でしょうが、どちらかというと、後者の経済減速懸念ではないでしょうか？

ま、どちらにしても、レジへの影響は避けられないでしょう。

2019年のバブル期最後のお祭り過熱相場がなつかしいですね。

あの頃は相場無視の物件ですらまだまだ上がると信じて買われてたし唯一の免罪符として許されていた。

今日東京都の感染者数が昨日の3倍ぐらいに増えてしまった。夜の街で働く人を中心に積極的に症状のあるなし区別なしに大量検査をしたので増えたという理屈はわかるのだが、このままでいくと日本のナイトライフは大きな変貌を遂げるだろう。千代田区はよくわからないがそれ以外の都心3区や5区のマンションを買って住んでいる人、あるいは借りている人にはこうした仕事でお金を稼いでいた人も少なくないと思う。そうした人たちが没落したらこれらの地域の住宅ニーズが大きく減少する可能性も考えられる。

最も住宅に影響するのはテレワーク普及からのオフィス床減少、商業地価低下でしょうね。
伝統的に魅力のある都心エリア、国や企業が惜しみ無くマネーを投下する中央線南側再開発地域、こういった場所ならまだまだ傷は浅いでしょうけれど…

例えば、地権者の為に仕方なく建てた苦し紛れ程度の商業店舗しかない商業地タワマンなどは、この先かなりシビアでしょう。

言い換えると、国の投資や海外マネーの入らない商業地のマンションは、終わりという事です。

>>30566 マンション検討中さん
そんなのに同感するなよ。過去、リモートは口だけ、一部だけだった。幅広い実践は最近数カ月


>>30568 匿名さん
経営者、資源配分の視点がまるでないね。
必要面積が縮小する、オフィスの立地がそんなに問われなくなるんだよね。影響大だよ
こんなのにポチしてるから、参加者もポジショントーク丸出し。サムライの髪型するくらい時代錯誤

>>30565 マンション検討中さん
湾岸は安いだけ、だからマンコミ住人が多いだけ。団地

>>30570 マンション検討中さん
景気循環ではなく構造変化だから元には戻らない。今から都心に大規模オフィス作って、家賃下げずに全部埋まる見通し立つ？もう無理。時代は一気に変わる。

一部のスターリモートワーカーは収入が変わらなかったりあるいは増えたりしても
大半のリモートワーカーはリモートワークが普及すれば徐々に収入減っていくから
都心にマンション買うどころか、23区にも買えなくなるよ。

丁度富士通のニュースが出たけど
会社で言えば富士通本体の正社員のリモートワーカーまではギリ収入減らなくても
子会社関連会社下請け会社のリモートワーカーは収入減っていく。
嫌でもこういう図式になる。

都心5区以外のオフィス床はいらない子になりそうですね。
二極化はますます進行しそうです。

ほんと二極化ですね。
都心は富裕層と海外からのエグゼクティブ層。それ以外は郊外。
都心に人が多すぎたんで、ちょうど良くなりそうで嬉しいです。

二極化、三極化とか、評論家や占い師の影響受け過ぎじゃね？
もうすこし自分の頭で考えて他人の言う事を疑ってみたら？
いつまでたっても他人の受け売りだと惨事に巻き込まれるよ。
二極化とか三極化とか、現実の不動産がそんな単純のわけないでしょ。

>>30580 匿名さん
>>30581 匿名さん
>>リモートワークが普及すれば徐々に収入減っていく
リモートは社会に広がらない！とか言い切ってたやつと同じ香りがするな。
何か要因が1つが変わる（リモート化の普及する）と、多数の要因が同時に変わるのが現実社会なに、リモート化が普及すると単純にワーカーの所得が減るのだそうですｗ

オフィス空室率が少しずつ上昇しているね。2019年末で景気はピークを打ち、これにコロナがダメ押しした形か。商業用不動産のキャップレートも低下が止まって踊り場。普通に考えれば上昇に転じるでしょう。やっと不動産の長期下落局面が来たようで何よりです。一旦下げ始めたら底を打つまでにセリングクライマックスがあるでしょう。きっかけは何になるかわからんが。

投資家YOUTUBERが流行りのようだが、観ていたら、倹約のススメの一番目は住居費でした。駅チカより徒歩十分。歩けば健康に良いし、費用もグンと下がるし、ダブルでお得という話。これに共感する人が増える気がします。

今回のリモートワークは今まで必要な人だけやれば？という
なんちゃってリモートワークへの取り組みを思いきり
考え直す機会になりましたよね。

不動産価格がどうなるかは分かりませんが、個人的には
だからと言って郊外に住むという選択肢にはならないかなぁ。