23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>29542 マンション検討中さん
>>29537 匿名さん
価格の安い高いの根拠を脇において、嘘を並べて、ひたすらスレチの個人攻撃を止められない方が問題だよね

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賃貸派の人って暇だなと思う
引っ越さなければならなくなった時に賃貸物件を目を皿のようにしてさがさないといけないでしょ、有閑階級なんだね。

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>>29543 匿名さん
覚えないけどどうやって探したの？
ストーカーみたいで怖すぎるよ。スレチね

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還暦若葉はなぜずっと貧乏なのか

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論理的に反論できないから
人格攻撃するしかない

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>>29545 購入経験者さん
個人への誹謗中傷と経済の評価の区別も付けられないあなたのような人間が、テレビと現実の区別がつかないから出演者に中傷するし、政策批判した芸能人に対し、政策に関係ない人格攻撃もするんだろうね

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何いってんだこいつ

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>>29554 匿名さん
そんなに先輩じゃないよ。そう思うのはいいけど。
バブル世代と誤解される方がずっと不愉快かな

貧乏かは基準によるね。
けど、個人が貧乏なのと、都内のマンション購入が不利、最低パフォーマンスが厳然たる事実であることは全く別、区別付かない？

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>>29552 匿名さん
購入派は古くなってもずっと住むの？
日本のマンションは諸経費引いたらほとんど価値は残らない。今の利回りだと購入はコスト大きのに、その割に質は低いから、所有欲に囚われた計算苦手階級とでも呼ぶのかな？

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若葉は貧乏だからいつまでも一人で軽自動車がコスパがいいと力説してるようなもん。

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>>29560 匿名さん
違うよ。今の利回りなら、同じ支出でも賃貸の方がより生活の質が高く、自由に使えるお金も多く、将来残るものも大きいんだよ。
利回り0.1%なら借りる、10%なら買う。間に損益分岐点。それだけのことなのに、いくらでも購入派は根拠ない妄想と中傷だけで、まともなレスが一つもない。あるなら何番？

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>>29560 匿名さん
当たり前だけど分譲マンションの賃貸が前提、購入と賃貸で質の条件は揃えてるよ。比較なんだから当然。

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マンション購入派は矛盾が露呈すると得意の妄想で論点そらし。簡単すぎる

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今の利回りなら、同じ支出でも賃貸の方がより生活の質が高く、自由に使えるお金も多く、将来残るものも大きいんだよ。
利回り0.1%なら借りる、10%なら買う。間に損益分岐点。それだけのことなのに

いくらであっても購入派は、根拠ない妄想と中傷だけで、まともなレスが一つもない。

あるなら何番？誰も答えないね

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今の利回りなら、同じ支出でも賃貸の方がより生活の質が高く、自由に使えるお金も多く、将来残るものも大きいんだよ。
利回り0.1%なら借りる、10%なら買う。間に損益分岐点。それだけのことなのに

いくらであっても購入派は、根拠ない妄想と中傷だけで、まともなレスが一つもない。

あるなら何番？誰も答えないね

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利回りのいい郊外ほどなにかあるとすぐ値落ちするのと、近隣住民しか買わないから売ろうとしてもなかなか売れないよね

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>>29580 名無しさん
わかったよ！
やっぱり賃貸が1番だね！
ここは分譲マンションのレスなので、いる場所違うね。

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>>29580 名無しさん
おれも賃貸が有利も一理あると思ってる。キャッシュがたんまりあるならの話し。

自宅マンションで運用なら低利で資金調達できるが、金融商品では資金調達のコストが高くつく。また自宅マンションの利益には実質課税されない。金融商品の配当、転売利益には20%の分離課税。さらにマンションより金融商品の方がボラが圧倒的に高く価格変動リスクが高い。益も大きく出せるかもしれないが損も大きくなる。
資金調達コスト、税コスト、価格変動リスクを考えると、今のマンション利回りが低すぎとはいえ、賃貸との損益分岐はほぼ均衡してるんじゃないかな。

キャッシュたんまり持つ富裕層であれば賃貸有利の環境かもしれないと思う。

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>利回り0.1%なら借りる、10%なら買う。


借家・購入・利回り・利息・金利
頭を整理

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ここ、賃貸と比較するスレなの？
価格動向の話は。

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大抵の人は投資はまったくやらないが多数派。
しかも、自宅買うときにキャッシュたんまり持ってて、それで払う人は稀。

つまり、賃貸の方がお得な人は少ない。

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>>29550 名無しさん
はい、嘘。日経225＞sp500

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個人的には今のマンション価格は賃貸利回りからすると高くて買うべき水準にないという話から派生したと思っているのでスレチというほどのことはないかも

ただ将来的に増税や空室率の低下によって家賃水準が上がることを計算に入れるとそれほど利回りは悪くなく、現状の価格は合理的であると思うけれど。高いけれど売る方もそうそう突飛な値付けはしない。

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賃貸利回りが絶対視されすぎてない？とは思う。

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>>29591
同感。
余剰資金3億の内1億で現金購入する人
現金1.2億の内1億つぎ込んで現金で買う人
預金残して半額ローン組む人
預金はたいて全額ローン組む人
全額ペアローン夫婦

想定利回りがズレた時の対応も当然違うわね。

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特に東京はね
年収1000万でも1億の家買えた！ってのが実は親の援助で5000万とか普通にあるんでね。
勘違いしたらいけないね。

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伝わりにくい長文になりがちな人向け

https://togetter.com/li/1526896
わかりやすい文章を書くための20項目

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その辺にころがっていたリンク先のみずほのレポート読んだけど東京都って賃貸物件の増加率がマイナスなんだってね。将来的にも賃料水準が上昇する見通しがあるのでまだまだ買った方がいいと思うよ。

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>>29593 匿名さん
まあ、ずっと上昇基調で何度か売り買いしてるうちに5000万くらい売買益で稼げる場合もあるしね。

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>>29596
湾岸タワリーマンとか鼻息荒いのが多いわね

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自分はこれから自宅買う人なんだけど。投資とはやっぱ全く違うんだよな、観点が。時間経過に伴う全体的な上げ下げは、正直我々のような雑魚民には関係ないのよ。だって、住み替えるタイミングで新しい家買って古いの売るんだから。その時の全体相場が高けりゃ買う方も売る方も高いし、その逆もしかり。まあ現時点でのキャッシュの量で初回購入時のみ金利による振れ幅が出るけども、そもそもそれもほぼゼロみたいなこの時代、関係ないよね。

なのでどちらかというと相対的な場所による上げ下げと、あとはエリア相場から見て個別の物件が突出して高すぎないかどうか、を見極めればよいだけなのだ。

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みんな1億とか話してて羨ましいよ。うちは出せても6000万。都内にはギリギリ買えない。それどころか投資で物件買うとかどんな金持ちばっかなんだここ。

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>>29598
そういうことですね。実際ほとんどの人は同じようにやってるしね。

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>>29599
十分十分。
投資で新築マンション買うなんて素人か変態マニアだけだから気にする必要ないよ。

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住んでいる家とは別にもう一件持っていれば相場動向を見ながら売ることは自由自在。セカンドハウスローンは組めるのでやっている人はいるけど、まあお金持ちだよね

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>>29602 匿名さん

そのお金が出せるなら、自分が住む家のグレードあげたくなるよう。

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>>29603
高い物件はなかなか右から左とはいかないからね。
いつも感心しているんだけどマンションマニア氏の持っている物件は概して誰もが買えそうな価格帯でその中で選ばれるものを厳選している。
しかし彼はお金持ちだよね、うらやましい、マジで。

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>>29602 匿名さん
そもそも2件もてる時点で、金持ち。
もしくは時代が良いか。今はもちろん良くない。

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>>29604 匿名さん
誰でも買える物件も2件以上だからね。
まあ緊縮財政の真逆てお金を回しまくってるんだろうけど、選択肢間違えなければ基本金が金を呼ぶ。
ただし、信用と度胸は必要。

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何を生業にするかって話で、家住むことが趣味でない限りはマンマニ様のようにやるのは無理だと思った。買い換えるの面倒くさいもん。本業でやってる仕事の方が楽しいしそっちに時間かけたい。

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>>29607 匿名さん
そらそうだ。あれは、趣味かつ今は仕事になってるしね。

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デフレに向かいつつあるようですが、マンション価格はどうなりますかね。

中央線南側の山手線内側みたいな、エリア相場もしっかりしていて、お金があるなら住みたい場所、くらいしか価格は維持できないと思いますが。

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>>29609
>お金があるなら住みたい場所
人間至る処青山ありというのはちょっと茶化しすぎかもしれないが、みんなが同じ価値観ではないことに留意するべきだと思う。まあどこがそうだというのは荒れるから言わないけど。

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>>29598 匿名さん
検討中のマンションの価格＝あなたの年収　とすると

1.同じ地域のマンションの価格（エリア相場）＝同僚の年収
2.似た他の地域のマンション価格（相対的な場所による上げ下げ）＝同業他社の年収
3.マンション以外の居住用不動産の価格＝他業種の年収
4.購入か賃貸か＝正社員、フリーランス、独立開業など雇用形態が違う場合の年収

エリア相場から見て個別の物件が突出して高すぎないか（1の視点）
相対的な場所による上げ下げ（2の視点）
新築マンション、中古マンション、分譲戸建・注文戸建のどれが得か（3の視点）
賃貸、購入どちらが得か（4の視点）

1、2の狭い視点で見るとエリア内で突出して高すぎないとしても、3、4の視点まで広げて眺めると、新築マンションの購入は"突出して高すぎ"ということが見えてくる。

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同じエリアのマンションなら、10年経てば似たり寄ったりの中古ですから、大体同じ価格にこなれてきますよね。
特に、下ばかりの価格しかない高額物件であればあるほど、エリア相場に引っ張られる分、値下がり率という意味では大きくなります。

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もっとも中古も上がっているので最近は安くなると言う意味でのこなれるという表現はしずらくなっている

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あと心配なのは大人気で完売するエリアナンバーワン物件がある一方で、周囲の二番手三番手の物件に完成在庫が長く棚晒しになってしまっているので、選ばないこと。割安感がある一方で、いろいろな欠点もあるのでよく割り切って買う賢さが求められる。

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その辺は母ちゃんの意向に従うのが吉

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>29611 匿名さん
新種の哲学か？

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そもそもいずれはエリア相場に収斂するとか言ってたら昨今の港区物件なんか絶対に買えませんわ

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このスレの住民は元々港区なんて買えないから大丈夫

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そうかな、港区の平均坪単価は四百万円ちょっとなんでものを選ばなければ普通に買えるよ
エリア単価無視は港区のお家芸

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エリア単価無視x
エリア相場無視○
いかんな、しっかりしないと

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古い記事だけど今でも有効なのでURL貼っておくけれど
https://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2012_07.html
新築マンションは20年ぐらいかけて新築の６０％ぐらいまでリセール価格が低下し、それ以後は比較的横ばいになる。最近は中古も上がってきているけれど築古は値落ちが少ないよ。
10年住んで捨てる消耗品と思うなら築古を狙う作戦もある。

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港区が平均坪単価五百万しない街だと考えると最近発売されているプレミアムマンションが坪単価一千万に達しているのは明らかに高値掴み、ジャンピングキャッチ

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このブログ記事によると
https://tousinojikan.com/risk2020/
リーマンショック時に都心三区では他の地域と比べて極端な値下がりと在庫の増加を観測したという

金融危機の時に大きく下がりやすいようだ
であるとするならば今は都心三区は買い時ではないのだろう

ボラティリティが高い地域に不動産を買うのは博打と割り切るしかない

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＞同じエリアのマンションなら、10年経てば似たり寄ったりの中古ですから、大体同じ価格にこなれてきますよね。


その通りですね。
エリア相場が高いというのは、東京人に長年選ばれてきた場所だという確固たる証拠ですから、１番の強みでしょう。
たまに安いエリアでポッと出の高額物件（再開発タワマンに非常に多いです）がありますが、そういうデベの打ち出の小槌物件にだけは嵌め込まれないようにしたいですね。

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港区はずっと打ち出の小槌ですね。
コロナ金融危機はどうやら各国の協力でなんとか回避できそうですので、首の皮一枚でつながったようでご同慶の至りです。渋谷区や豊島区の再開発はやはり港区の文脈でいくと脅威なんですかね。

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若葉しつこい

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それも全ては時期によるでしょうね。

いわゆる「2019年物件」さえ掴まなければ、だいたいの人に負けはないのでは？
特に「2019年物件＋再開発タワマン」のコンボとなると、すでに後世に揶揄されるバブルの塔の様相を呈していますかね。

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去年から物件探してて最初は新築じゃないといやだ！みたいに思ってたけど、実際時間経っていろいろ見るようになって、あ、これ間取りとかいいなって思うようなやつ大体2000年から2005年くらいな気がするんだよね。アルコーブの取られ方とか北側の柱の位置とか。間取りだけじゃ梁まではわからんのだけど。

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よく2019年問題という人がいるけれど駅からやたら近い物件が多かったし、選択と集中が起きたのも2019年。ご指摘の通り2019年に売れ残った物件をつかむとそれは大変かもしれない。信じていいのは発売即日完売物件のみ。三井さんの最新のブログのタイトルの通り。

「第246回　新築の供給数激減・しかも問題物件ばかりだ」
https://www.sumu-log.com/archives/22217/

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>>29628

結構値上がりしているので、それが悔しいと思わないなら買って大丈夫。もし2019年物件が大きく値下がりするのなら、2019年販売の中古も同様だと思う。

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＞「2019年物件＋再開発タワマン」のコンボ

ｗ
素人の私でも嵌められませんよ、ソレ
物件見なくても、ギャンブル臭が漂ってきますわ

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確かに港区は危険だよね、ボラが大きい物件が上がった時には手を出さない
鉄火場に素人は無用、都心三区はギャンブラーに任せましょう　〆

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特に港区は渋谷区にも抜かれているらしいので、ちょっと死兆星が輝いているんじゃないかという気がしないでもない。大暴落はおそらく金融危機が起きるまではないと思うけど、上値を追える気はしない。

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一説によると千代田区のマンションを営業拠点として所有する小企業がマンションを手放してキャッシュを得ようとしているという話があるので、千代田区はこれから少し下がったあたりが狙い目かもしれない。

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夕張とかデトロイトみたいに破綻する行政区が出てきそう！！

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>>29635 マンコミュファンさん

よし、港区が破綻したらタワマン買うゾッ！
給付金の10万円を頭金にしよ！

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>>29628 匿名さん
それに気付けたあなたは、もう若葉ネガ同然なの

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>>29629 匿名さん
記事に目新しい情報あります？　このスレで読んだ内容ばかりでした。評論を仕事にしてるのですから、なぜ値引きが5%－10%なのか根拠くらい書けないものですかね。
>>信じていいのは発売即日完売物件のみ
その考えは危険じゃないですか？　他人の価値観に乗ってるわけですし、大勢がコケる時ってだいたいそんな物件です。

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バブル期の過熱相場で売れても、中古になれば空気です。

それと、港区とか千代田区とかどうでもいいですが、家を買うならせめてエリア相場だけは見ておきましょうね。
長年形成されてきた不動産における資本主義の集大成がエリア相場なのです。
大きく外れることはまずありません。

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エリア相場を気にすることない程度には稼がないといけませんな

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>死兆星

いろんな言葉があるもんだな

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>>29640 匿名さん

ここ、マンション価格スレですよ。

https://www.homes.co.jp/smp/chintai/tokyo/toeioedo-line/price/

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>>29642 匿名さん

だからこそのエリア相場を気にしてきゅうきゅうとすることない程度には稼がないといけませんな
ということです。

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>>29639
>エリア相場だけは見ておきましょう

港区のマンション価格相場は平米122万、坪403万円

https://utinokati.com/details/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%...

加熱しすぎてエリア相場を全く無視しているようですね。だから下がるんですよ。

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知り合いにすっかり嵌められちゃった人がいるんですが...以下その人との珍妙な会話

「港区にマンション買ったの、ふふふふふ」
「それはおめでとうございます（あ、嫌な予感する）ちなみにアドレスどちらなんですか」
「ひ、み、つ」
「（言えないんだ）管理は24時間ですか」
「セキュリティに関わるっていっちゃいけないっていわれてるの」
「そーですか（嘘でも24時間有人管理コンシェルジュありとか言えばいいのに...）」
こういう人いますよ、みなさん、港区には注意しましょう

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兄貴、兄貴、兄貴

港区全体の相場と比較して何かを感じようとする兄貴

駅と言わず、番地一つ、信号一つ、横断歩道一つで相場が変わる不動産、それも港区で目を閉じて相場を感じようとする兄貴を俺は応援したいと思う。

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コロナバブルでマンションは爆騰だな。
株も儲かりすぎて今年の税金一本いきそうだわ。

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次回、兄貴を救いたい

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>>29642 匿名さん

大江戸線は、都心・周辺区・郊外と網羅していますから参考になりますね。
マンション価格は、大体そのデータの通りです。

山手線内側では、最安エリアは若松河田、春日、と続き、最高が六本木、汐留。
マンション価値の差は、およそ 1.5倍です。

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>>29647 eマンションさん

兄貴、メッチャええやんけ。
節税しっかりね。

俺は税理士からくそ早い寝てる時間に電話があって
頭が回らずついテキトーにやっといてっていったら
ほんとにテキトーに申告されてゴツい税金に吐いたことあるんで、くれぐれも打ち合わせはしっかりとしてほすぃずら。

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