23区内の新築マンション価格動向（その67）

>多額の研究開発コスト、建築コストを払って免震を採用してるのに価格に影響なしとは。
>企業活動はボランティアか。トンデモ論のやつがまた出てきたな。


こいつ、何も分かってねえなって思ったら案の定、若葉。
相変わらず周回遅れだな。

>>27391 匿名さん
>気にして買ったわけではな買ったけど住んでる物件が免震壁式だと今知った。
>と言いつつ免震は分かるが壁式の意味も分かってない…汗

マニアじゃなきゃそんなもんですよ。

>>27397 匿名さん
免震物件のホームページではどこも免震をウリにしてる。免震には訴求力があるということ。そこには価格が発じているということ。
購入者がどれくらいの価値（金額）を認めているかは、条件が同じタワマンで免震・非免震の比較をすれば良いが現実的には条件が同じタワマンはないので無理。
デベが免震コストを分譲価格に上乗せて販売し、その金額を購入者が受け入れて購入したという反射行為で確認すれば良い。
一般的な耐震建築コストと比較した免震コストの増分が価格にハネたということ。

>>27399 匿名さん

27401を読んで理解できるか？

>>27401 匿名さん
最近の免震だと、ザコート神宮外苑とかサイト見ても免震だと気がつかないくらいだから、免震ウリではないみたい。
むしろ高級物件の基本装備、みたいなモノなのかね。
一定の層には確実に訴求するみたいな。

>>27395 匿名さん
戸建てや小規模建物に免震を採用すると、使えない敷地面積が生じてしまう。その土地代もコストとして考えるから土地の高い都心部ではコストが合わない。

知っての通り、耐震も制震もキホンは同じ。
要は揺れに対して壊れて耐えるガチムチ君ｗ
どことは言わないけど、デベ利益率高騰の割りをくって制震ダンパーすらケチられたタワマンがバブル末期の2019年には売られてたわｗ

自慢目的でタワマンを買った中産階級｡コロナで"引くも進むも地獄"状態に
〇〇と煙は､高いところが大好き
by古谷

一方、パクられた榊御大はマンション界隈が注目する中、示唆しつつも大人の対応。
TOPyoutuberへの道を邁進中！

>>27403 匿名さん
ゼネコンの原価担当じゃないから免震の正確なコストは知らないが、免震が普及していけば1棟当たりのコストも安くなっていくし、購入者側も高い付加価値を認めなくなっていく。ザコート神宮外苑だと高級物件というパッケージに当たり前に含まれているのでしょう。

免震ってコストかけるほどメリットがあるかな。マンションヲタクみたいな人はそういう部分に差を見つけて「仕様が高い！低い！」とか色々と言うんだろうけど、免震はランニングコストもかかるし、現状の建築基準満たしてる耐震でも十分じゃないと思う。
高層階の揺れとかに影響はあるけど建物自体が倒壊だとかは耐震でもないわけで。
まぁお金があるなら何でもあった方が良いけど、「コスパ」で言ったら耐震で十分でしょう。

>>27408
そう考える人は相当数だと思います。
中古価格には何も反映されないことでしょう。

>>27406 匿名さん
YouTubeで本人が奥さんから10万円請求に行きなさいと言われた旨、話していました。

>>27408
長谷工系板マンなら耐震で十分だしタワマンの施工とは絶対数が違うから、単純比較は難しい。
ただ都心高級物件やヲタクの多い湾岸タワマンだと制振だとぶっ叩かれる傾向はあるｗ
まあ規模や形状で向き不向きもあるから絶対的なものでもないと思うけど、
三井のトップが「今後タワマンは全て免震！」って断言しちゃった現実もある。

制震耐震は地震のある日本では、経年でサッシが歪んでスカスカになるから嫌です。

防音性もダダ落ちするので、特に幹線道路脇マンションとかの制震耐震は避けたいです。

>>27406 匿名さん
御大が大きく見えた。

まあ、他人を見たら、逆に冷静になることもある。

>>27405 匿名さん
体堅いガチムチくんと
柔軟なガチムチくんの差

堅いと怪我しやすい。

>>27407 匿名さん
それは、あるかもね。
ただ、免震は昔は高級物件でなくとも採用されたが
今は絶滅の危機だよね。
もっと増えて欲しいけどね。

板マンでも10階以上は酷い揺れ。
下手したらペキっと折れるぞ。

>>27408 匿名さん
なんか、勘違いしてるかもだけど、
免震のメリットは仕様の高級感ではないよ。
揺れないと言う実需。
高級な物件に住む人はバカラのグラスや
高い楽器や美術品持ってる。
先日みたいな震度3-4の揺れが
1-2くらいしか感じない。
烈震でも重い電化製品が飛んできたり
倒れて下敷きにならないから、命が危なくならない。

>>27412 匿名さん
そう言う欠点もあるのね。

>>27412 匿名さん
安かろう悪かろう、か。

>>27417
ワインは割れないだけでなく揺らして欲しくもないしね。

>>27417 匿名さん
勘違いしてるのそっちだけど。
リンク間違えてるか文章読めない人？

免震の件、理解できました。大震災以降の物件は大丈夫だろうくらいで何も考えていませんでした。
まさに三井の物件で中古ですけど4年前に移り住みました。
この前、他物件の抽選に漏れたので残念に思ってたんですけど、少しよかったなぁという気持ちになりました。

タワマンは免震の有無が一つのボーダーラインだけどそのうち常設されるようになるんだろうね。

免震が「ボーダーライン」にはならないと思うし、そうなったとしたらそれは単に免震が「ブランド化」したってだけでしょう。

なる可能性は十分あるんでない？
元々タワマンは揺れがネックだし。

なんか、カリカリしてる人いるね。
免震が流行るのは良いことしかないと思うけど。 　

>>27422 匿名さん
梁とか出ない良い間取りな上、地震にも強い貴重な希少物件なので、大事にしてあげてください。

>>27426 匿名さん
ありがとうございます。
井之頭線縛りで条件的に選択肢がなく近くだったので購入したんですが築5年以上経っていたのに新築時と価格がほぼ変わらず当時はうーんと思っていました。
今となってはよかったのかなとより感じれました。

>>27427 匿名さん
免震壁式がポツポツ販売されたのは
マンション仕様が良かった2012あたりだからね。
他の仕様も良いだろうし、価格も安かった時期でその後市場は値上げ基調。
買ったときよりさほど変わらないくらいなら、
お買い得と思えば良いかと。
ちなみに、やはり地震で揺れませんか？

>>27428 匿名さん
あまり比較できないですけどすごく揺れるという感覚はありません。
揺れで何か倒れるような経験もなく、最近はテレビの速報で地震を知り揺れてたか分からない時もありました。
オフィスのタワービルはかなり揺れたりすることと比べると雲泥の差です。

311でかなり揺れたオフィスビル勤務です。
youtubeにあげられ、ニュースでたくさん使われ、ボロビル認定されています。持ち主的には風評被害が激しいような。

免震って台風で揺れるようなんですが、どうなんでしょう。耐震性にはかえられないんでしょうが

>>27430 匿名さん

あの折れてしまいそうにユラーって揺れてたビルですか。
中にいた人たちはどんな感じだったんでしょうかね？

>>27432 匿名さん
新宿のビルです。私はたまたまいなかったのですが、ものすごく揺れたそうです。揺れを逃すためで悪いことではないと思うのですが、たまたま撮影されてしまい。他のビルも同様に揺れたんじゃないかと思います。あの地震で若干ビルが弱ったのか、今でも地震があると軋み音がすごいです。

高層ビルは免震だったら揺れてても「免震ゴムが働いてるな」と思うけど、
耐震が揺れてると「躯体がどこまで持つのか心配」と思ってしまうな。

もっとも大きな地震でダンパーだけでなくダンパーの接続している部分の駆体が破壊されることはあるので、免震だと無傷ですむというのは幻想。

ダンパー部分が壊れたまま地震波が来ると....怖くて言えません

ダンパーゴムのデータ改竄問題どうなったんだろうね。

そんな地震が来たら 制震 だと折れてるんじゃないかな

これから全部免震になるって華々しく打ち上げた割には免震を全力で建てる感じではなくなってしまったのは本当にコストをケチって利潤を増やすためなんでしょうか。免震で検索すると安全だ、最強だ、大丈夫だ、みたいな話ばかりで逆にうさんくさい。

というより、免震でも結局耐震構造に準じた駆体でないといけないってことになったので一気に免震のメリットが減ったんじゃないかと...

免震の方が圧倒的に希少なので、タワマン関係者の人が多い掲示板では荒れますよね。


構造＆基礎杭の長さランキング

中央区勝どき　THE TOKYO TOWERS 直接基礎/制震
中央区晴海　晴海トリトンスクエア直接基礎/制震
港区港南　コスモポリス品川　直接基礎/制震
港区港南　パークタワー品川ベイワード 15m/制震
港区芝浦　芝浦アイランドグローブタワー 20m/耐震
港区港南　フェイバリッチタワー品川 20m/制震
港区港南　ワールドシティタワーズ 22m/制震
港区芝浦　キャピタルマークタワー 25m/免震

江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震
江東区有明　ブリリアマーレ有明 34m/耐震

文京区小石川 パークコート文京小石川 35-40m/制震

江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 44m/免震
江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震
江東区有明　ガレリアグランデ 50m/耐震
江東区東雲　アップルタワー 65m/耐震
江東区東雲　キャナルファーストタワー 65m/耐震
江東区東雲　ビーコンタワーレジデンス 70m/免震
江東区豊洲　スカイズタワー＆ガーデン 70m/免震

ブリリアマーレ有明って耐震なんですか、あんなに大人気だというのに...
昔市ヶ谷の防衛省の裏手の高台に直基礎耐震高層マンションが建った時に免震構造でないのは地盤が良くて安全だからだとわざわざ説明会を開いてたのを思い出しました。あの頃は免震でないとよくないみたいな雰囲気が確かにありましたね。眺望が良さそうで買いたかったのですが、免震でないからではなく純粋に交通の便と近隣の環境を理由に見送りました。

>>27433 匿名さん

あの映像はなかなかインパクトがあったねえ。

ただ、忘れてしまうのも人間だねえ。

湾岸ではシティータワー有明、湾岸タワーレックス、パークタワー東雲、ベイズなどの庶民的な免震が多いから、免震だから希少価値があるとか全然思わない。

>>27441 匿名さん

免震耐震制震はぶっちゃけ客にとってはよくわからんし、業者にとっても金にならないからね。

その辺りは役人と建築界隈の人間で時代に会わせて上手いことやっといてくれって感じだわね。

震度が増幅される40メートル級の埋め立て豆腐地盤にもかかわらず、免震じゃないとかゴミだろ。

文京区小石川 パークコート文京小石川 35-40m/制震
江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 44m/免震
江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震
江東区有明　ガレリアグランデ 50m/耐震
江東区東雲　アップルタワー 65m/耐震
江東区東雲　キャナルファーストタワー 65m/耐震

免震でないとという人は希少な免震物件をお求めになればよいだけではないかと...
他の物件をゴミ扱いするのはちょっといただけませんね

>>27446
その辺りがいつまでも若葉のおしめがとれない理由の1つなんでしょう

加賀レジのような見た目を実現するには壁式免震しかないと知ってから、壁式はステータスだと思うようになった。実際そうだと思う。

壁式免震ってやっぱ乾式壁採用なの？

【ネーミングライツ】串カツ田中が串カツ宮迫に【期間限定】

この方式がマンションでも・・・


ってならないね（涙）

>>27445 匿名さん

小石川ｗ

>>27449 匿名さん
乾式壁でマンションの構造支えられると思う？
コンクリ壁よ。

>>27444 匿名さん
住めば一発。揺れない。これに尽きる。

>>27431 匿名さん
建物構造によるが、最近のはダンパー性能よくて台風でも揺れない。

>>27454
ヒカキン...

>>27455 匿名さん

あれ引っ越してすぐだったっけ？

>>27429 匿名さん
>オフィスのタワービルはかなり揺れたりする
あれはあれで、固有振動数がたまたま一致したレアなケースだからねー。
超高層や多層構造なら免震でなくとも確率上がるし、巨大な吊り橋で起こることもあるが、それでも珍しい現象。
免震にかぎらず発生する現象取り上げて、免震＝揺れるとしたマスコミ報道が非論理的なのは、コロナでも似たようなもんかね？

テレワークの普及で、ウサギ小屋の日本の住宅がいかに狭いかが思い知らされた。
仕事用のスペースを求めて、マンションの場合は８０平米以上の３ＬＤＫへのニーズが高まるのではないでしょうか？

60㎡以下の3LDKとか貧乏くさいよな。
都営住宅みたいなリビングになるよ。

定額給付金の申請をマイナンバーカードを使ってネットからやりました。
無事完了。

長時間通勤を敬遠して、狭くても都心に住みたい人がますます増えますよ。
会社としても何かあったときに出てこられる人は重宝される。
今後は遠方に住んでいる人は採用しない会社とかも出てくると思う。

>>27461 匿名さん
趣旨同意です
都心居住の価値はむしろ高まると思います
ただ遠方居住者は採用されないのではなくテレワーク社員みたいな身分での採用形態になると想像しています
朝は早起きして畑仕事、昼は自宅PCでテレワーク、みたいなワークスタイル

ギリギリローンを組んでて、貯金もろくにないと、こんなときはあっという間に破産。
無理して都心マンションを買うなんて考えられない。

満員電車で通勤なんて石器時代の働き方だと言われる日も近いだろう。

都心のマンションはリセールできるけど、郊外のマンションはリセールできない。

都心のうちの住んでるエリアは築30年以上でも7000万以上ですぐに売れますよ。

山手線内側3LDK30坪でそれぐらいの価格だったら古くても程度がよければ瞬殺だろうな

ここのスレの都心＝湾岸タワマン

＞＞27467
25坪、山手線から若干外です(笑)
築20年前後の72～75平米は8000万以上です。
この辺りは新築時は5000万くらい。
値段高くなりすぎ。

>>27461 匿名さん
どうかな。東京のコロナの死者数はソウルの80倍だよ。東京の犠牲者はアジア諸国の首都で最悪レベル。西村が言った諸外国より犠牲者が少ないは真っ赤な嘘。東京の検査数はソウルの1/10だから隠れ死者もいると考えるのが普通だろうね。検査拒否で情報を隠蔽する東京は世界から見限られるよ。

マスクは東京以外は未配布。迅速なんてよく言えたもんだ。もう不織布マスクの相場は安くなってる。これまでマスクしなかった国も買うようになって需要は数倍になったのに、中国は頑張って増産、輸出してるね。中国すごい
https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/kenkou_iryou/kenkou/m...

検査薬は精度5%で使い物にならないのに、マスクは大丈夫なんだ？

https://www.google.com/amp/s/www.newsweekjapan.jp/amp/stories/world/20...

この精度のモノを信じて利用したら、逆に死者増えて23区も大変なことになる。
そんなことも分からない若葉ではないから、単に煽りに利用してるだけだよね？
巷には既に50枚4000円のマスクが飽和状態だし。

>>27457 匿名さん
>オフィスのタワービルはかなり揺れたりする

>あれはあれで、固有振動数がたまたま一致したレアなケースだからねー。
>超高層や多層構造なら免震でなくとも確率上がるし、巨大な吊り橋で起こることもあるが、それでも珍しい現象。
>免震にかぎらず発生する現象取り上げて、免震＝揺れるとしたマスコミ報道が非論理的なのは、コロナでも似たようなもんかね？

マスコミの是非はともかく、これも免震制振耐震の技術は凄いのに金にならない理由の1つだね。

「お前らこれがどれだけ凄いことか分かってんのか!」って言いたくなる事でも
客や一般人に伝わらないことはあるからね。

＞ここのスレの都心＝湾岸タワマン

湾岸は湾岸でしょう。
都心とは、中央線南側＋山手線内側の港区千代田区渋谷区ですね。

>>27474 匿名さん
そうそう、凄いよね！

＞＞27455
早く住めるように頑張りましょう(^o^)

>>27476 匿名さん
なかなかお金になる仕事ではないと思いますが
技術は凄いので、技術者の皆さんには研究を続けていただきたいですし
なんらかの形で報われると良いな、と思ってます。

日経ビジネスでは不動産価格が3分の1になると警告していますね。都内の中古マンションの下落が顕著になってきましたし、危ないですね。

https://business.nikkei.com/atcl/gen/19/00144/050700005/

>>27479 匿名さん
みんな同じ割合で下がるのなら、そんなに気にしなくて良いのでは？住むところは必要ですし。

>>27479 匿名さん
それ、リーマンのときの話ね。

プロ野球６・19開幕へ「日常」取り戻す先陣切る

プロ野球が最短で6月19日の開幕に向けて準備を本格化させていく。新型コロナウイルスの感染状況を注視しながら、複数球団が今月中旬からの全体練習再開を検討。6月上旬に対外試合が行えれば、開幕まで約1カ月の準備期間の完了が見える。

ほー6月7月に開幕出来る可能性が出てきたか・・・
ドイツはサッカーにＯＫだしたとか。
予断は許さないももの、今年は無理かと思ったが、ちょっと光が見えてきたか。

研究者の方が警鐘を発しています　免震は脆い

https://www.sein21.jp/TechnicalContents/Kikuchi/Kikuchi0104.aspx

免震装置に頼って剛性の足りない設計にしてしまうと地震の規模や揺れの性質によってはかなり危険になるようです。十分な剛性を持たせる、と言うことは梁や柱を太くして丈夫にするということです。細い柱や梁で大きな開口部をもつ張り出しの少ない良い間取りのマンションを作れる免震建築のメリットは安全性とトレードオフでかなり失われてしまいます。

名古屋大学の福和先生は
「免震構造を採用する理由は、揺れを抑えて安全性を向上することだけでなく、それによって柱を細くしてコストダウンするという目的もあります。」とズバリと指摘しています

https://gentosha-go.com/articles/-/13636

免震が普及しない理由にはこうした問題が広く知られてきていることが原因ではないでしょうか。低層で十分な剛性を確保できる病院や官公署は免震が好ましいと思いますが、しなりやすい縦に長い高層建築ではむしろ免震の難しさが認識されてきているのではないかと思います。

>>27475 匿名さん
それが一般的な認識ですが、湾岸民は違うようです。


晴海住民は晴海は中央区だから都心だなどと寝ぼけた理屈を言ってきますよ。
どれだけ見栄っ張りなんでしょうね。
マンションしかない郊外が都心なわけがない。

免震がコストダウン？にはならないでしょ。耐震と違って免震ってメンテきっちりやらないとダメでそれは修繕積立とかにも乗せられてるよ。

サッシ気密性防音性がスカスカになってもいいなら
制震 で妥協すること自体は悪くないと思う

>>27486
建築コストのことだと思います。柱や梁を細くできればすっきりした間取りと広い開口部を確保できますから、お客さんも歓迎でしょう。ただそういう駆体は剛性が低く鞭のようにしなりやすいので、想定外の揺れが来ると脆い。特に長周期地震動には注意が必要です。ローム層の厚い東京の地盤はタライの中のプリンのように揺れが反射して長くゆれるようですから東京で免震を作るならタワーは避けた方がよいのではないかと思います。

>>27488 匿名さん
しなるのは、エネルギー逃してるからだから、弱いわけではないよ。
ガチムチのがしならないからポッキリ行く可能性もあるから。

>>27487 匿名さん
耐震、たしかに3.11で窓枠まわりに影響でてる建物は結構あった。

>>27483 匿名さん
免震は間取りの為にやるわけではない。
それは二次的副産物。
揺れないのが目的。レアケースの長周期を取り上げるしかないくらい、免震には欠点がない。
ちなみに、平屋、もしくは逆にタワーだと梁や柱のコストダウンより、免震敷地の確保や法律上の強度確保によるコストアップがあるため、総合コストは安くならない。
コストダウンできるのは3階以上、10階建未満くらいでないかな？

どんな理屈でもコスト安さ以外ではどう頑張っても、耐震のが上と言う結論にはならないから、そこは諦めた方が。

>>27489
>>27483 で紹介した北大の菊池先生の記事でわかりやすく書かれていますが

「免震のように静的荷重を受ける状況下では、建物の変形を抑えるのは剛性しかありません。ですから、剛性があまり低下しない方が変形を抑制できますし、逆の場合はどんどん変形が進んでしまいます。」

つまりぐにゃぐにゃしているうちに、構造が耐えられないぐらいに変形が進んで破壊されてしまう危険性を指摘されています。もちろん制振ダンパーをかませばそういう問題はある程度軽減されますが、ダンパーに接続した駆体側が破断するような揺れが実際に熊本でおきていますので、対策としては完璧ではないと思います。

もちろん耐震建築のように剛性の高い高層建築に免震を組み合わせるのは間違いなく最強だと思いますが、それは非常にコストフルですし、間取りなども耐震並に張り出しが多く開口部が狭くなるので、売り物としてはあまり魅力的ではないと思います。

東大久保先生の講演会資料です。
23ページに免震建物での被害状況がまとめてありますのでご覧ください
決して完全無欠ではありません。

「過年の地震被害に重ねる2016年熊本地震による建築物被害」
http://www.nilim.go.jp/lab/bbg/kouenkai/kouenkai2016/pdf/161208_07.pdf

免震技術の名誉のために申し添えておきますが、旧耐震の耐震建築など他はもっとひどいことになっているので、免震には十分良いところもあると思います。ただ、剛性の不十分な高層建築や長周期地震動の起きやすい立地などではその利点が十分発揮できない場合もあると思います。

>>27491
>どんな理屈でもコスト安さ以外ではどう頑張っても、耐震のが上と言う結論にはならない

それは理解しても
耐震じゃダメで免震でないと家族を守れんって
レベルまで説得出来ないと結局免震制振耐震じゃ金にならないんだよね

免震もってない人の方が多いんだし
ネットで自慢したら妬まれるのは当たり前だろ

むしろ地盤の良い台地１、２の地域に建つ低層レジデンスみたいなのが免震だと最強だと思います。

高さに比して幅と奥行きが小さいペンシル状のタワーに免震はどうなんでしょうか、あまりよくないような気がします。

なんでもかんでも免震にすればいいというものではないと思います

>>27495 匿名さん
同感です

再掲

構造＆基礎杭の長さランキング

中央区勝どき　THE TOKYO TOWERS 直接基礎/制震
中央区晴海　晴海トリトンスクエア直接基礎/制震
港区港南　コスモポリス品川　直接基礎/制震
港区港南　パークタワー品川ベイワード 15m/制震
港区芝浦　芝浦アイランドグローブタワー 20m/耐震
港区港南　フェイバリッチタワー品川 20m/制震
港区港南　ワールドシティタワーズ 22m/制震
港区芝浦　キャピタルマークタワー 25m/免震

江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震
江東区有明　ブリリアマーレ有明 34m/耐震

文京区小石川 パークコート文京小石川 35-40m/制震

江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 44m/免震
江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震
江東区有明　ガレリアグランデ 50m/耐震
江東区東雲　アップルタワー 65m/耐震
江東区東雲　キャナルファーストタワー 65m/耐震
江東区東雲　ビーコンタワーレジデンス 70m/免震
江東区豊洲　スカイズタワー＆ガーデン 70m/免震