23区内の新築マンション価格動向（その67）

おま国

マンションを選ぶ時に人々は何を優先させるかな...
そこが見えないとヒットする物件は見えないと思うんだな、これが。

安けりゃいいってものでもないだろうし、全てにおいてパーフェクトでも目の玉が飛び出るほど高けりゃ買える人はまずいないだろうし。とりあえず自分は、中古で出て内見した時にどう見えるかなって考える。周辺環境は便利かな、街に住んでいる人の様子はどうかな、犯罪率は？、教育環境は？案外素人が見逃す盲点ってのはそれを買う素人にとってどうでもいい事ではないかと思う。それが喉に刺さったトゲのように痛みを感じる人はスルーすればいいけど、私みたいな素人はさくっと買っちゃうだろうな。

>>25744
リーマンショックの時に統計学を駆使した金融工学って奴が流行ってましたよね。ウンコ混じりのカレーを客に食わすのに使われていた奴です。

統計数理モデルって個別のミクロな状況を無視するのでマクロ的には正しくても案外個々の事例にはあてはまらなかったりします。統計モデルをふりまわせば地球は寒冷化するとでも温暖化するとでもどうとも言えます。結論を補強するためだけの統計には注意したいです。

たとえば大丸有へのアクセス、とか、青山赤坂六本木とかへのアクセス、とか言うけれど反対向きに通う人ってのも結構いるんだよね。地方で商売している人間が、全部が全部地元に住むわけじゃない、なにしろ通勤ラッシュとは全く逆方向なので電車が空いてて必ず座れる、地元より住環境や教育環境が良いからと、逆に都心に住む人もいる。そういう視座を持つ人はあまりいない。

>>25753 匿名さん

マンションのブランドの違いや諸条件、例えば景観によって調整されるプライシングモデルであれば精度は上がるのでしょうね

>>25754 匿名さん
せっかくいいこと言ってるのに最後の一文で台無し。
俺だけ視点自慢は反感買うよ。

>>25748 匿名さん
編集部はAI化には程遠いみたいだな。。。

>>25744 マンション検討中さん
職業差別？酷いし、根拠ないから何も参考にならんよ。出ていけ

>>25757
AI？強いよね。序盤・中盤・終盤、スキがないと思うよ。

>>25734 匿名さん
競争環境が他の世代とまるで違うから

>>25733 匿名さん
パークマンションは低層

>>25753 匿名さん
金融工学、数理モデルは今も主流、不可欠だよ。一番儲けている。

そうなんだ

墨東病院・・・

>>25753 匿名さん
>>マクロ的には正しくても案外個々の事例にはあてはまらなかったりします
マンションの価格はかなり単純。
各社とも事例データ活用して価格査定や予想サービス提供してる。
個々の事例で極端な例はノイズ。
ノイズ論じて意味あるの？

>>25763 匿名さん

墨東病院、エース格だったみたいね。

パークマンションよりヒルズの方が高価だよ。
ヒルズは言うまでもなくタワマン。

>>25764 匿名さん
超過利潤が得られるとしたら、その源泉は「ノイズ」ではないでしょうか？
AIのビッグデータ収集分析を素人が出し抜けるとしたら、物件に足を運んでノイズを発見し、それを味方につけるか、ではないでしょうか？

>>25767 マンション検討中さん
無数の仲介業者がノイズを探しています。そのような物件は表に出ません。

与党自民議員が、引き算できない、外交努力より地方行政の邪魔をする、中国とのパイプないから物資輸入に貢献できない、支持者に褒められたいから中国との対立を煽る似非愛国行動
国政担う与党がこの有様だから、この国のマンションはだめだよ
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200419-00000049-dal-ent

>>25766 匿名さん
またアホが連れた。森は職住近接、オフィスビル横だから例外。しかも森より高いパークマンションもあるよ。フォレセーヌも低層
タワマンは法改正で狭い土地に人を押し込める仕組みだから低層より安いよ。

>>25756
ごめん、ちょっと言いすぎたかも。
でもまあ、あまりメジャーな考え方じゃない。
実は反対側に通勤って昔から地方に家業があってお金のある人はよくやっていた。

朝の下りは電車もガラガラだけど、道路はもっとガラガラだからね。毎朝上りの道路で渋滞に巻き込まれている人ならわかると思うけど。

幹線道路沿いで反対向き直結で、これなんなのみたいな批判を受けていた物件があるけれど、サクッと売れたのはそういう層に受けたんじゃないかな。港区は首都高の入り口が近いのは便利だけど距離もあるし高速代もったいないって人が着目したんじゃないかと。世界地図を逆さまに見るように、東京の地図を逆さまにすると案外新しい需要があるんじゃないかと思うんだ。

>>25765 匿名さん
厚労省の間近い認めない、メンツ墨守の方針で38度続いても、症状あっても検査してない、自宅待機の国だから他の病院も分かんないよ。
最近までゼロだったある県も、院内感染の数がすごいことが突如発覚したから。
韓国は希望者全員検査。医師が必要と判断したらただ。そうでなくても有料で検査できる。それも1月から。
無能な総理、閣僚は敵より怖い

>>25771 匿名さん
都心から郊外通勤は普通にあるしみんな知ってる。ただ大企業本社は千代田か港区。多数派が都心に通勤は仕方ない、不可避。自然、緑は郊外に住む方が一番いい。

新規感染者がピークアウトしていた時期に韓国からの入国規制は、単に支持者に褒められたいからだろうな。安倍応援団はそういうの好きだから

>>25770 匿名さん

俺ルールを後付けするのは、おやめください。
皆様にアホだと思われますよ。

そして残念ですが、100億もするパークマンションは、ないです。

長文が増えてきて、見づらいスレになりましたね

多弁が過ぎると、色々な思惑がバレるかもしれません

https://newstyle.link/category12/entry869.html

>>25768 匿名さん
仲介業者に友達がいなかったりコネのない人はよい情報もらえないよね

森公美子　何やっとんねん

>>25771 匿名さん
うん論旨は同意だよ
だってオレ渋谷区に住んでるけど横浜に通勤してたことあるからさ
でも世の中の大半の人は逆通勤が快適だと分かってても都心側には経済的にとても住めない人が大半だからさ
オレも親からの相続でたまたま住んでるだけだし
パンがないならケーキを食べればいいじゃない的な発言と思われるのは嫌でしょ

論旨破綻を指摘されたら「例外」って言えばいいのか
早速明日から仕事で使ってみよっと

>>25775 匿名さん
森ビルのこと、深く知らないのに適当に言ってるだけかと。
森ビルはマンションて枠では語れないから、パークマンションと比べるのも変な話だけど。

>>25768 匿名さん
歪み？

>>25779
そう、でも高級マンションが買える人はそれができる、違いますか？
ただ、適切な距離の場所に自分たちの嗜好にあった良いマンションがなかっただけでしょう

　　　 _, ._
　　（ ・ω・）　ぎゃあぎゃあ吠えんなや？
　　○=｛=｝〇,
　 　|:::::::::＼, ', ´
.ｗｗし ｗ`（.＠）ｗｗｗｗ

>>25768
それが割高か割安か、という観点ではプロには敵いません
素人としてはそれがなぜ割安かというより、自分が住みたいかどうかが重要なので案外そういう相場感は欠いていると思います。多分自分が買えるかどうか、が基準でしょう。

マンションが買える人が少なくなればマンションは安くなります。買うに値する物件がなければこれまたマンションは結果的に売れないから安くなると思いますよ。相場が下がるってのはそういうことですから。でもこれからも買える人が買いたい物件は売れ続けるでしょう。

ということは？

それはつまり？

国民一人あたり1,000万円ずつ国が配ったら上がるでしょう。あながち、あり得なくもない未来。

リスクテイクしにくい時期に店子つきオーナーチェンジみたいなバリバリの投資案件は売れないでしょうけど、子供を育てるにふさわしい間取りや広さや環境の良さがある物件はそれでも売れ続けると思います。多分、不動産は同じように見えても各々見ていくと決して同じじゃない。

一人一人にいくら配るということよりも、所得税収が上がるような国民全体のグロスの収入が増えるようになればマンションの相場は上がると思います。ただその中にはお金のない人もいるし、掃いて捨てるほどある人もいるので、平均値としてのマンション価格が上昇するには最も豊かな人の買う物件ばかり作れば上がるし、逆にお金のない人も買える物件をたくさん作れば下がるわけで、平均価格をもってして相場が上がる下がるというのは若干違和感がないではないです。へそ曲がりかもしれませんが。

>>25743 匿名さん
銀行も一時帰休なのか
給料6割くらいになるんだよね
俺なら怒るな

>>25792
だからテレワークってことにすれば給料減らないんじゃないかと想像するけど実態は一時帰休のようなもんだよね。バンククラークがテレワークでできることってぱっと思いつかない。バンカーならわかるけど。

>>25791 匿名さん
なるほどです
庶民レベルの新築マンションマーケットが消滅して、超富裕層レベル向けの5億ション10億ションしか供給されなくなれば、そりゃ統計の単価は上がりますわな

みんな立場が違うからね。金額ごとに板分けたほうが本当はいいと思う。自分は5000万以上は無理。でもここには億ションを現金で買うような人もいるから、意見が食い違う。自分の観測してる範囲では、2019年のピークから比べて1割以上下がってるし、それでも動きが殆どないからまだ下がると見てる。あ、中古ねもちろん。

金額縛りだと広さや間取りとか駅距離とかが微妙に以前より条件悪化してませんか？特に駅距離は多くの人が気にするので1分の違いで不当なぐらい評価の低い物件が増えてますよね。駅距離とか広さ間取りで揃えて値段が上がった下がったという方がより実態が見えるのではないかと。

>>25754 匿名さん

それやってます。東京に住んで横浜に通勤。

>>25797
ただその動線だと東西の流通の動脈を通るので南北の移動ほど快適ではないと思います。

都心から放射状に出る道路は、東京外環自動車道や環状7号、8号を超えると急に混雑がひどくなる印象があります。三郷ジャンクションとか渋滞していない日ないんじゃないでしょうか

>>25794 マンション検討中さん
>>25796 匿名さん
とくに新築マンションは、販売時期により立地、規模、グレード等がかなり変動するうえ母数も多くないから平均した値が正確な傾向として出るかは疑わしい。

文京区って城北、城東とのアクセスがいいんです。
特に道が空いているので車での通勤は快適です。
電車だと南北線は埼玉高速鉄道と接続していますし三田線は板橋区方面が便利です。板橋区あたりの開業医だったら板橋区に住むより文京区に住みたいでしょう。

>>25800
確かに港区とかで誰が買うんだみたいな物件を出すとそこが売買事例となって周辺地域の価格を上げていたという事は否めないです。でもそうでない物件もあると思うんですよね。確かにジモピーのセンチメントってやつが目を濁らしているのかもしれませんが。

城北とか城東の開業医の先生ってクリニックの側にセカンドハウスを持っていて、自宅は文京区、千代田区、港区に持っている人多いです。ただ港区は遠いので人気はほどほどですね。ショーファードリブンで移動できる頂点クラスは港区に住みますが、コスパ悪すぎでそれ以下は手が出ません。

最近は新型コロナウイルスのせいで、自宅出禁の先生もちらほら...奥さん子供を守るためとはいえ、かわいそうですね。せめてご飯ぐらいは差し入れて欲しいと奥様にはお願いしたいです。

>>25793 匿名さん
一時帰休の意味分かってないな

地震です。

最近、地震が多いですね。コロナショックでリーマンショックを遥かに超えるダメージを受けた日本経済ですが、ここで震災が来たらジ・エンドですね。
マンマニさんは新築マンションは2割安くなると書いていますが、それでは済まないですね。
コロナも現在の第一波から、次は第二波が来ますし、失業者は夏にかけて急増、来年いっぱいまで自粛ムードになります。もちろんオリンピックは中止。ペアローンで住宅ローンを組んだ人は破綻する。自分は一馬力で住宅ローンを組んだが、収入に対する返済率は1割以下だから余裕ですわ。
セカンドハウスが欲しいので投げ売りしたマンションを半値で買わせていただきますよ。

>自分は一馬力で住宅ローンを組んだが

それが正解よ。
商店主「家賃がなければすごい楽なのに・・・」
一般人「家賃（ローン）さえなければ楽なのに・・・」

みんな思う訳よ。毎年10万へそくりしてる母親も、100万貯金してる家庭も、300万預金してる家庭も子供を東大に行かせてる親だってみんなそう思う訳よ。
なあ。みんなそうなんだよ。調子いい時は別にいいのよ。あれ買おうかな、これ買っちゃうかって。
でもな、そんないい時だけじゃないからな、人生は。

そういう人はそれこそ少数派だろうね
戸建てが倒壊して住めなくなったり、マンションでも古い物件は倒壊しないまでも大きな被害を被って居住不適格になるものも出てくると思うので一時的に住宅の需要が上がり、結果的に震災に耐えたマンションの相場が上がるという予想もある。津波が来ない高台や内陸の物件が急騰した先の震災の事例もあるからね。

>セカンドハウスが欲しいので投げ売りしたマンションを半値で買わせていただきますよ。

自営業かニートかリーマンか知らんけど
こんなご時勢にこんなこと言えるんだから幸せなこったな、こりゃな。

まあよ、eマンションってのがホントの金持ちなのかネット番長なのか俺は知らんけど言えるだけでも幸せなこったで。

25809は25807へのレスですm(__)m

>>25807 eマンションさん
相場の9掛けから７掛けに下がりゃすぐ売れる。まずあなたの元へ半値で行くことはありません。

>>25812
願望半分でしょうね
景気のいいことを何か言ってみたい気持ちは痛いほどわかります

しかし避難所って人が密集しているしコロナパンデミックという状況を考えると避難所ではなくホテルやアパートを借り上げて収容ということもあるかも...

2割3割下がるっていうけど、それって当たり前だけど立地や築年数、グレードによって値下がり率が全然変わってきますよね。
結局どこが2割3割下がるんですか？

横レスで自分の感想を述べさせていただくと
コロナ騒動以前から新築でも売れにくくなってきているワンルームとか１LDKとかは売れなくなって値下がりするんじゃないかな。購入するのは若い単身者がメインだと思うので、今回のようなことがあると一番影響がありそう。３LDK以上はこんなことがあってもそこそこ売れるのでは。特に人気の小学校の学区とかプレミアのつくものは案外強いんじゃないかと。

>>25815 匿名さん
アベノミクスで上げが大きかった所
率が同じなら額がでかい物件

>>25815 匿名さん

取得時期によるでしょうね。
昔流行った駅直結も下火になってきましたし、特定駅の5分圏内であれば立地による価格差は無くなるかもしれません。

踏み込んで言うと、２割以上値下がりするのは直近のバブル末期の2019年分譲物件だけですから、ほとんどの方は安心してよいと考えます。

>>25812 匿名さん

その水準だと業者が買い取るので一般には出回らないでしょ。

のらえもんさんもやはりテレワーク時代は広さが重視されるのではないかとの見解だね
https://wangantower.com/?p=17695

だからと脊髄反射的に東雲がおすすめではなく、アフターコロナのことも考えて総合的に自己責任で判断してくださいって読める文脈だけど、とりあえず短期的には広いものが好まれるのでは。直近でも人気の高かった某物件は広めで風呂も大きかった。

社会的距離をとれと言われてジムもスパも閉まってしまうと、狭いワンルームとか１LDKの狭い風呂は辛い。テレワーク用に寝部屋やリビング以外に書斎も欲しくなる。このルサンチマンを解消するべく、非常事態宣言の後には単身者でも３LDKぐらいの広い家を買おうとする人は増えるんじゃないかと。

>>25820 匿名さん
シティタワー品川
80?98平米がほとんど、狭くても70平米以上。
6000万台で買える

>>25820 匿名さん
70平米3LDKだと一室はリビング引き戸部屋が主流だけど遮音性低すぎでテレワークには向かないわ

なんちゃって3LDKと揶揄される間取りで3.5畳洋室とかたまに見るけどテレワーク部屋としてはいいかもな

>>25820
極端なんだよ・・・
テレワークっつっても限界あるし戦闘力の低下（さぼり癖）は否めないし、
歩合や成功報酬を絡めないと難しいと思うよ。
んなもんテレワーク時代が到来した時に自身のスタイルに合わせて考えればいい。

東雲より幕張のほうが安くて広いし、甲府熱海はもっと安いし自然も一杯、週一出勤なら苦にもならんだろ。
どこでもドア（瞬間高速移動）が開発されれば最早日本である必要もない。

引き戸の方が遮音性高くない？
普通のは下にスキマがあるし

＞＞25816
ありがとうございます。

＞＞25818
なるほど。取得時期によるのは分かります。
しかし、金利も含めるとどうなんでしょうか？

例えば2000年代前半～リーマンショック位のローン金利と、20１６年以降の低金利では、違いますよね。
たとえば4500万で取得しても、長期金利が２～３％の場合と、６０００万で取得して0.5%の金利では、総支払額が同じとなることもありますよね。

金利は関係ないですか？
すみません素人で・・・

駅から遠いけど定借なぶん安かったよね、シティータワー品川
でも90平米超とかあったっけ？

いろいろ言われたけど分譲時の２倍の値段で手に入れた人たちって定借をかならずしも気にしてないっぽいよね。ここもなかなか示唆に富みますが、分譲時から持っている人と上がってから買った人とで明暗が分かれそうです。

>>25826 ご近所さん
金利低いときはマンション高いし、金利高くなると安くなる。総額では変わらないです。

コロナで傷んだ企業にとってテレワークで遊ばせてる人材にいつまでも高年収約束は無理。
トヨタでも無理。テレワーク勤務は収入下がってローン組みすら難しくなる。

残業代も管理職手当もなくなる、もしくは減額方向にしかいかない。

>>25824 匿名さん
幕張とかあんな僻地ありえんわ。

テレワークで労働生産性が上がるのは、テレワークを導入できる企業が大企業に限られるためもともと労働生産性の高い企業がテレワークを導入した結果であって、テレワーク自体が労働生産性を高めるかどうかはまだまだ検討が必要という批判もあるからね。

でもテレワークで残業代減るとそんなに収入がへるかねえ...

自分が今狙ってる都心３区の中の、駅近の人気学区の物件なのですが。２０００年代前半は意外と安く、３ＬＤＫ７０㎡台が、４０００～５０００万台で買えたのですが、その後徐々に地価が上昇し、今は８０００～１億２千万位で、しかもすぐに売り切れてしまう状態なんです。築２０年以内の中古も７０００万～８０００万の取引が最多です。こういった物件も、５０００万台くらい値下がりを期待して良いでしょうか？

>>25831
マスコミなんかは残業ありきの高収入でしょ、もちろんベースもそれなりだろうけどさ。
知人のＤ勤務はコロナ以前の自殺問題以降から残業代減らされて大変だって言ってた。

>>25832
5年でも10年でも50年でも待てて、条件が合わなければ一生賃貸でも止む無し、
って覚悟があれば別に待ってもいいんじゃない？
上がれば下がるし下がれば上がるのが世の常。

今までは明らかにバブルだし地価だけじゃなくコストカットも露骨だったから、
新築買うならある程度の割り切りは必要だったし、コロナ後でその価格が維持されるとも思えないけど、
近い将来の価格がどうなるかなんてのは誰にも分からない。

>>25831
>でもテレワークで残業代減るとそんなに収入がへるかねえ...

めちゃ減る人も多いでしょうな。
ざっくり父ちゃんのお小遣い分減っちゃうって思っていいと思うよ。

同時に、管理職手当10万、住宅補助10万なんて人たちも危ないね。
まず、リストラにも怯えなきゃいけないけど。

>日本のGDPは約マイナス25%。

その数字にどれだけ信憑性があるか分からんが

超優良企業で、売上1割減で利益半減、2割減で赤字突入

一般には売上１割減で大赤字、２割減で存続ピンチなんて企業は上場企業、大企業でも相当数に上る。
これが１年２年と続くならリストラ・倒産・買収・廃業の嵐になるので
テレワークでラッキーなんて夢はとても続かない。

大量失業時代になってマンションが安くなっても全然嬉しくないな。
また景気が回復してみんなが買えるようになると、結果的に相場も上がると思う。
とりあえず残債割れで売る人はいないと思うので売り物は減るだろうね

テレワークで賃金削減、首切り要員認定という恐怖感を持っている人多いんだな。
とするとテレワークはそれほど広まらないかもしれない

結局、分譲マンション買いたいけれどもまだ一件も買っていないという一次取得者層にとっては苦しいんだよな。
賃貸暮らしを続ければ続けるほど無駄金をたらい流すことになる。

>テレワークで賃金削減、首切り要員認定という恐怖感を持っている人多いんだな。

一応経営者の端くれとしては、逆で全く危機感ないんだな、って感じてるところ。

>とするとテレワークはそれほど広まらないかもしれない

と思うね。
もし広まるとしたら、最初こそテレワークがもてはやされてもその内派遣と同じ様な扱いになるでしょう。

テレワーカーの扱いはよくてせいぜい他支店の人程度になるでしょう。
表立って敵ではないし、気が合えば仲も良くなるだろうが、出勤組より優先させる心境にはならないでしょう。

>>25839
テレワークっていうと聞こえはいいけど見方を変えれば内職だからなぁ。
サポセンを沖縄や海外に配置したりってのは以前からあったし、
やろうと思えばそんなに難しいことでもないと思う。
ただ成果報酬の規定や徹底、人員管理の方法、各種手当の廃止をどうカバーするか？
ってのは詰めていかないとね。
逆にロールモデルが出来上がれば業種に拠っては移行も早いかもしれないね。
知人の保険代理店なんかほとんど紹介らしいから営業部隊も不要で、
何年も前からテレワークと変わらないって言ってたｗ

日本の中小企業は淘汰して大企業ばかりになれば労働生産性が高まるという無責任なことを言っている外人がいるけど、日本の大企業の動脈硬化ぶりにも目を向けてほしいね。組織の矛盾をなすりつける中小がいなかったら彼らはやっていけるのか。

テレワークって外注でもいい人たちなんでしょ
誰でもできると言った方がいいのかな
しかし、家でなんてよく集中できるよな
私は、レンタルオフィス借りてたよ
いかに速やかに家を出るかを考えていた

>テレワークっていうと聞こえはいいけど見方を変えれば内職だからなぁ。

そういうことですね。
一部局地的にスーパースター的存在は生まれるでしょうが
実際は雇用の調整弁や総人件費の抑制にしかならないでしょうね。

テレワークをいまのネット環境で語ってもなぁ。10年後にインフラがずいぶん変わった前提でテレワークを考えれば、多くの人が当たり前にやってるんじゃない。10年後も小さなPC画面でテレワークやってるとはおもえないなぁ。

>>25847
と言いますと？
それは支店・営業所にも関係しそうですし面白そうなので続きを是非。

>>25847
スマホで充分って流れからやっぱ一人１台大画面PCっしょって事になるのでしょうか？

>>25847
逆に10年後を想像して語ることこそ無意味だろｗ
未来予想や創造は無限だから楽しくはあるけどさ。
貴方が信念をもった起業家なら10年後の世界を変えるべく頑張れ！