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匿名さん
[更新日時] 2024-11-27 00:13:44
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23区内の新築マンション価格動向（その67）
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24484 匿名さん
飲食業を中心とした3密業種が集積する都心部の商業地域では、新型コロナによる影響で営業自粛が長引くことで破綻する事業者が増大する。
事業継続が困難となり、借りていた貸室から早期に退去せざるをえず、都心部の商業地ビルの空室率は大幅に上昇する。空室率の上昇は建物賃料収入の下落に繋がり、それが地価を下落させる。
都心部の商業地の地価は、店舗の売上げ減少額が大きい地域ほど下落することになる。銀座、渋谷、新宿のような高度商業地の路面店での売上は特に激減しており、それまで高い収益性が地価を維持してきた構図が完全に破綻する。
マンションが建ち並ぶような普通商業地の地価も下落する。商業地に建つマンションの価格が高額なのは、その敷地である土地価格が高いためであるが、その土地価格が大きく下落するのでマンション価格も大きく下落することになる。
商業地マンションに賃貸で居住する者の多くは、飲食業等の経営者、芸能、風俗業といった自営業者も多く、新型コロナの影響で所得を大幅に減らし、高額な家賃を支払えずに部屋を退去しなければならない人が多く出てくる。投資用住戸の空室率が上昇して家賃収益が大幅に減少する投資用マンション所有者は、借入金利の支払いもできなくなり住戸の売却を迫られる。
空室で売りに出された住戸は、高い空室率を前提とした価格でしか買い手はおらず、そうなると実需目的で購入されることになる。投資用住戸の売出し数の増加で募集価格は下落するが、一方の買う側の所得も全体的に下落傾向となれば、実需とはいえ安くなければ購入者はいなくなる。このスパイラルにより都心部マンション価格は下落を続ける。
このようにして都心部にある高額なマンションほど価格下落が大きくなる。他方、投資目的の所有率（賃貸比率）が低い郊外マンションでは、その影響は相対的に小さくなる。
M氏を始めとした乞食ブロガーの参考になればと弊社見立てを書いてみた。
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