23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>24449 匿名さん
頭金あるならランニングコストある、経年減価する日本のマンションより株がいい。株も日本以外ね。マンションは賃貸でも分譲マンションの賃貸も豊富にある。
http://dw.diamond.ne.jp/mwimgs/3/d/-/img_3d5c1b1a76754638510b12c7529bd...

>>24446 匿名さん
でも誰も買わなくなるとそうも言ってられない。ハゲタカがボロ儲けするのは、誰も買わなくなったときに買うから。いわば救済、最後の受け皿。

>>24452
いい立地、価値ある物件ならそんなに安くする前に買い手がつく。現に今分譲中の新築マンションもばんばん売れてるところあるし。
誰も買わないところなんて価値ないから、買っても損しかない。

やはり今後はますます港区千代田区渋谷区の好立地物件を狙いたいですね。

>>24451 匿名さん
いや、投資でないから。

>>24453 匿名さん
精神論とトートロジーでは、人間社会では相手にされない。そんなアドバイスが参考になると思う？あんた完全なネット民だよ。

>>24455 匿名さん
いや、関係ないから。金の量、生活、教育の質がまるで変わるのよ。日本のマンションは金の無駄使いそのもの。寄付したことある？こっちは無駄じゃない。

>>24457 匿名さん
何が無駄かは自分で決めるし
あなたの価値観は関係ない。
それ言い始めたら
美味しい食事も
女性の化粧やファッションも
美術も精巧な職人仕事も全て無駄。

住宅ローンで買った物件を適当な理由付けて貸して、自分は賃貸で住めば買った物件よりひと回りランク上の物件に住めるよ。

マンション経営している個人事業主扱いにすれば、賃貸の家賃分は半分経費でいけるし光熱費も半分経費。
買った方の物件は減価償却費計上できるからね。

>>24459 匿名さん
いや、それ、コンプラ違反、契約違反だから。
好きなものに対してズルするようになったら
人としておしまいだと思ってる。

でも、善意の助言はありがとう。

>>24426 匿名さん
これな。都心の希少物件買う層っていうのはコロナでも生き残る層だってことを忘れてる。今世界は大変なことになってるけどそれは庶民の話だから都心マンションの客層とは違うんだよなあ。

＞＞24454
いつでもどこでも同じことばかり言ってるね

>>24456
ご自分の意見と人の意見が違うことは現実社会でもネット社会でも同じです。
「人間社会から相手をされない」とは、ご自分もネット世界で発言していらっしゃり、自己紹介でもしてるのでしょうね(^^)

>>24459 匿名さん
色々を経費にするには個人事業主ではなく法人設立が必要じゃないか？最近個人事業主になって賃貸業初めたばかりのサラリーマンなんだけど、こんなことになってしまい、借り手が見つからないさ。仲介も在宅勤務でほぼストップさ。
返済義務のある融資は要らないけど、給付金ならいただきたい。

>>24458 匿名さん
だから投資かどうか関係ないよ。買うのは無駄。数字。国語じゃない
http://dw.diamond.ne.jp/mwimgs/3/d/-/img_3d5c1b1a76754638510b12c7529bd...

>>24461 匿名さん
年間でも累積なら違うよね。勘違いしない方がいい。マンションは誰でも買えるよ。ちなみに失業が増えると資本家や経営者ほど所得が減るよ。庶民をマスで活用するから。社会の仕組み

>>24463 匿名さん
トートロジーも知らないの？考え方の違いではないよ。現実社会では最大の恥なんだけど

＞＞24466
ご自分の発言には気を付けてね(^^)

>トートロジーも知らないの？考え方

（判定）
このスレは金持ちスレでも賢いスレでもないので特に知ってなきゃダメ、という程のものではない。

それよりもいつまでも若葉のおしめが取れない方が恥ずかしいと認定致します。

>>24465 匿名さん
数学でも文学もなく、生きる目的や楽しみの話だね。
君は、数学だけでなく国語の読解問題や
倫理や哲学を学んだ方が良い。
もしくは、まわりに頻繁に人の気持ちが
分からないと言われるなら、
発達障害の可能性もあるから、
まずは自分を知って社会と適切に関われる道を
探ってみる。

これは、皮肉や中傷ではなく、
私の経済的損失を心配してくれる
君の善意に対する、私の善意。

>>24465　若葉
>だから投資かどうか関係ないよ。買うのは無駄。数字。国語じゃない

若葉「買うのは無駄！ウチは一生借家！借家3150！」
嫁「・・・（涙）」
娘「と、とうちゃん・・・」

嫁友「嫁さんのところも御家買うの？」
嫁「う、うちはほら、夫がい、いつ転勤になるか分からないから・・」
嫁友「ご主人さんってご自宅でテンバイヤーやってるんじゃなかった？転勤あるの？大変ね」

24470 匿名さん
素晴らしいご意見・・・若葉さんは定年対象でもされてやることなくて、ここで人にかみついてストレス解消しているのかな？　と思って優しく見ていました。
ミクロ視点でマクロを語り、経済破綻を断言し、株や不動産の暴落を予言して・・・一度読んでも理解できない様な文脈で・・・

落書帳の様な掲示板だから何を書いてもいいけど、人の意見にかみついてばかりでは疲れないんだろうか？

↑　定年対象×　定年退職〇

>>24459 匿名さん

それ問題になってて、摘発される奴じゃん。

先に来ているのに思わぬことで足止めを食らって
あとから来た人にスイッと追い越される
まるで人生の縮図

世界経済は破綻した。アメリカの失業率は3週間で10%を超えた。これが30%まで上昇する。
リーマンショックでさえも1年間で失業率は4%だった。
今は金融緩和と終息期待で株価は少しリカバリーされているが、いずれまた大暴落を起こす。
今は金融緩和で延命治療されてもいずれ破綻する。
23区内のマンションは半値になることが確定している。新築マンションは買ってはいけない。数千万円の損失となる。

>>24477
素朴な疑問なんですけど、マンションて半値にしてもデベの利益でるの？

都心1億のマンション、郊外4000万のマンション、それぞれ地価、材料費、また共有スペースや内装のグレード違うと思うけど、人件費と建築費の基本的な部分は同じだよね。

>>24477 eマンションさん
確定はしてないが大きな影響は受けるでしょう。国際協調で持ち堪えて新薬待ちと言ったところでしょうか？

いよいよ　”かぜ”　の薬ができるのか...

>>24478
土地が安くなる、人件費、材料費も安くなる、ただそれだけ。
じゃあ価格が上がればグレードが上がるのか？って言われると、
天井高を含む空間はどんどん狭くなってるし質も下がってるのが直近のマンション。

今は余りにも相場が酷いし不動産屋全般イキり過ぎだし、いい具合に弾けて欲しいけど、
かと言って民主党政権リーマン震災時のあのどんよりした空気感も御免だし、バランスが難しい。

三井健太さんのブログ更新されてますね。デベが2割３割値引き決断するとしたら不人気物件。都心の好立地物件は値引きしないだろうと。まあ元々デベの利益も１割程度だろうからそうだろうなと

歴史が繰り返されるなら、インフレより前に株高が来る。
https://yutainvest.com/stock-will-high-before-infration/

飲食業を中心とした3密業種が集積する都心部の商業地域では、新型コロナによる影響で営業自粛が長引くことで破綻する事業者が増大する。

事業継続が困難となり、借りていた貸室から早期に退去せざるをえず、都心部の商業地ビルの空室率は大幅に上昇する。空室率の上昇は建物賃料収入の下落に繋がり、それが地価を下落させる。

都心部の商業地の地価は、店舗の売上げ減少額が大きい地域ほど下落することになる。銀座、渋谷、新宿のような高度商業地の路面店での売上は特に激減しており、それまで高い収益性が地価を維持してきた構図が完全に破綻する。

マンションが建ち並ぶような普通商業地の地価も下落する。商業地に建つマンションの価格が高額なのは、その敷地である土地価格が高いためであるが、その土地価格が大きく下落するのでマンション価格も大きく下落することになる。

商業地マンションに賃貸で居住する者の多くは、飲食業等の経営者、芸能、風俗業といった自営業者も多く、新型コロナの影響で所得を大幅に減らし、高額な家賃を支払えずに部屋を退去しなければならない人が多く出てくる。投資用住戸の空室率が上昇して家賃収益が大幅に減少する投資用マンション所有者は、借入金利の支払いもできなくなり住戸の売却を迫られる。

空室で売りに出された住戸は、高い空室率を前提とした価格でしか買い手はおらず、そうなると実需目的で購入されることになる。投資用住戸の売出し数の増加で募集価格は下落するが、一方の買う側の所得も全体的に下落傾向となれば、実需とはいえ安くなければ購入者はいなくなる。このスパイラルにより都心部マンション価格は下落を続ける。

このようにして都心部にある高額なマンションほど価格下落が大きくなる。他方、投資目的の所有率（賃貸比率）が低い郊外マンションでは、その影響は相対的に小さくなる。


M氏を始めとした乞食ブロガーの参考になればと弊社見立てを書いてみた。

この期に及んで、山手線内中央線南側は大丈夫とか、都心は2割減とか、よく寝ぼけたこと言ってられるよな。
こんなん確実に半値になるわ。

コロナそのものによる死者より、その後の大恐慌で自殺する人の方が確実に多いっつーの。

コロナ特需で上がる、もしくは維持するのは極一部、恐らく１割以下で、その他９割の企業の業績は下がる。
そして、３割は阿鼻叫喚で失業者急増。
自分は関係ないと思ってる人も確実に負の影響を受けるよ。

当然、これからのバーゲンセールに向けて資金準備して、最適なタイミングで買い漁った奴が次世代の富豪だ。

長文ありがとうございます。
時間軸がよくわかりません・・・1～3年程度のお話とみていいんでしょうか？

>>24475 匿名さん

問題になったのは住宅ローンの多重借りの話ね。
住宅ローン一本だけなら銀行の許可があれば賃貸で回すのは大丈夫だよ。
個人事業主の賃料経費化も全然オッケー。
法人とは違って半分以上は無理だけどね。

＞素朴な疑問なんですけど、マンションて半値にしてもデベの利益でるの？
＞まあ元々デベの利益も１割程度だろうから


ご存知の通り近年、デベやゼネコンが粗利率を倍に引き上げたのは有名な話です。
バブル末期だった2019年分譲の物件は、20%程度は利益が乗せられていると見たほうがよいです。
中古になるとその部分が値下がりしますが、いわゆる新築プレミアムと言われる価格分です。

今後の値下がり具合はしっかりとした利回りとエリア相場に収束していきますから、少なくとも2019年分譲物件は避けた方がよさそうですね。

>>24487 匿名さん
その許可に嘘をつくことになるから
バレれば詐欺にはなるけどね

利益が出ないから値段は下げない？

なんかマンションだけ特別な商品だと思ってないかい？

問題になってたよね。自己居住と偽って住宅ローン組んで賃貸ってのがたくさんいるって。
最初からそのつもりでやるのは詐欺だな。

>>24491 匿名さん
最初住んででも
実態ない家族構成変化や転勤など
適当な嘘でやるのは詐欺かと。

＞＞24484
コロナが始まる直前にマンション買いました。
まだ手付金料放棄でマンション契約解除できますが、解除して、半値になってから買ったら大儲けできますかね？？

>>24493 匿名さん
......。

>>24493 匿名さん

2019年？
ならどちらにしても勝ちはないから、手付け金放棄してまで買い戻さなくてもいいと思う。

リーマン・ショック(2008)の際は「家賃と比較して購入したほうがお得である」という水準でマンションの価格は下げ止まりました。 賃貸から購入に転ずる人がいたためです。

賃料と比較して、 売出価格が高い水準にある地域ほど下落率は大きくなると考えられます。

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000028.000014770.html


2019年に売り出された城北のとあるタワマンは、なんと利回りを計算すると 2%台 だったそうな。
バブル期の熱狂に踊らされた契約者達のことをおもうと、胸が熱くなるな。

>>24490
マンションは不動産、耐久消費財とは異なる特殊な商品だよ

＞＞24495
2019年12月です。
どちらにしても勝ちはないとは？
7000万の物件、手付金500万程度放棄して3500万になるならそちらの方がお得かなと思ったのですが。。

＞＞24496
賃貸価格が高い場合は、どうなりますか？

リーマンショックや震災で、なぜ値下がりしなかったのかって分かる人いますか？　あの時も半額になるとか言ってる人は居ましたが。。。