23区内の新築マンション価格動向（その67）

>>18270 匿名さん
親戚が全くいらっしゃらないのですか、それは失礼しました

>>18261 匿名さん

利益=収入-支出
=(家賃収入+売却益)-(購入価格+経費)
です。表面利回りは、上記の収入、支出の第1項しか見ていないことになります。実際は第２項も見る必要がありますが、売却益は将来のことなので、資産性を評価する必要があり、ここにプロとしての目利きが問われます。(その他にも、利益の考え方は色々ありますが、一番単純な例で説明しました。)

確かに、18265の人の言うように、もし収入還元法で正しく不動産価値が評価されている理想的な市場では、表面利回りが10%でも2%でも、理論上は最終的な収益は同じになるので、どれを選んでも同じ、好みの問題と言えるでしょう。(儲かる物件には人が殺到し価格が上がり、利回りは下がり…と市場の裁定機能が働き、最終的にはどの物件も同じ儲けになり、歪みは存在しないはず。)

ただ、実際の市場は、理想通りではないし、理想通りだったとしても、過渡的にはバランスが崩れます。よって、個人的には利回りよりも資産性を重視しています。

どのみち、未来の不確かさを含んだ議論なので、正解はありません。後は人それぞれの考え方での選択になります。

正解はないので、議論はしません。(特に、お前は間違っている、俺が正しいという、リスク論に決定論を持ち込んで白黒つけたい人とは、時間の無断なので話をしません。)

下がる下がると言われていた2019も上がって終わりましたが、新築に関しては土地も建築費も人件費も高いから、2020に下がる要素あんまないね。
景気が悪くなれば、不動産価格はリカップルだろうけど。

>>18273 マンション掲示板さん
景気と不動産価格はリカップルとのことですが、景気が後退すれば都心優良不動産はかえってフライトトゥクオリティでマネーが集中してくる、なんてことはありえますでしょうか？

>>18274 マンション検討中さん

マクロの話なので、ミクロではそう言うこともあるんじゃない？としか言えないね。

>>18275 マンション掲示板さん
コメントありがとうございます
私は都心5区に絞って投資してるのですが、都心3区に絞った方が良いかな、と考えているところです

https://news.livedoor.com/lite/article_detail/17656182/

タワマン終わり？
記事ほぼ読んでないけど、安くなるなら買いたいな！

>>18277 匿名さん

どうせサカーキだろう、と思ったら
サカーキだったw

>>18278 匿名さん
ですよね?

>>18279 匿名さん
サカーキが下がると言い続けてる限りタワマンは下がらないな…
早く上がると言ってくれないかな
そしたら下がるんだろうから

>>18280 マンション検討中さん

この人のこと、信じて損した人たくさんいるだろうな。下がると思って待ってての機会損失。

>>18281 マンション掲示板さん

と遠征したみたい

>>18276 マンション検討中さん

マンション投資なら都心5区でいいと思いますよ。
逆に言うと、そこをハズすとアウトかも。
高いけど港区が一番かな。
千代田区は投資対象が少ないです。
残りの中央、渋谷、新宿は場所次第でしょう。

>>18283 匿名さん

港区も場所によるかな
5区の昔からの高級住宅地はアンパイ
そうでない場合は、あと20年くらいは
駅近便利な場所が鉄板かと

リモートとかも今よりは流行るだろうけど、大部分の会社でメインの働き方にはならないと思う。
使う人は、インセンティブを与えられてるとみなされ、給与の一部に含まれてしまう。
人間が評価する限りは出社する人のが評価良くなる＝給与高くなるから、お金ある人は駅近を買うことになると言う。

あくまで、一私見だけど、現状からみる未来の予想。

億ション買うなら、港区、渋谷区の二区と沖さんは言ってます。今は、元々億ションが売れなったところも、価格だけは億になってるから気をつけたいところです。

https://diamond.jp/articles/-/165154?page=2
中古成約の行政区割合の1位は港区で38.8％、2位は渋谷区で10.6％、3位は千代田区の7.5％である。上位2区で約半数を占めるという事実から、億ションはこの2区に絞った方が無難である。

>>18286
その記事の最後の結論として、アドレスだけでなく、都心寄りの駅近大規模再開発のタワーや超稀少な立地で地域一番と認められることなども条件として挙げられていますよね。港区、渋谷区だから無条件に億ションを買っても大丈夫、というのは違うと思いますよ。

>>18287 匿名さん

なんか、疲れる人ですね…

港区、渋谷区は億ションの供給も多いし取引事例も豊富だけれどもともと高額高級物件の供給が多いだけに、その中で割安になるものはそれだけの理由があるはず。

>>18272 匿名さん
現状の価格帯では都内マンションよりリスクが低くて利回りが高いものが数多く存在する。リスク回避過程のもとで裁定で判断すべき
目利きではなく、それ以前の状況になっている。マンションは数十年後には必ず減価する。ランニング差し引けば減価はなおさら著しい。株やリートには経年で劣化、減価がない。
劣化するマンションがしないものより新築時点で利回りが低い時点でアウト

>>18290 匿名さん

いろいろ突っ込みどころ満載です。

数多く存在するなら、１つくらい例をあげてみて下さい。さぞかし、投資家が群がってるのでしょうね。あっ、それなら値上がりして利回り下がってるかw 世の中に、そんな上手い儲け話はないと思った方がいいですよ。(これ忠告) また、リートも中身は不動産です。
あと、株を持ち出してますが、論点ずれてます。新築利回りだけでは、損得判断できないことへの回答になっていない。収益は大きくインカムゲインとキャピタルゲインに分かれますが、それは株も不動産も一緒。それに元々、一般投資先の話ではなく、住宅としてのマンション購入検討、資産性として、どのマンションがいいかという話のはず。また、減価償却という会計上の処理と売買される市場価格は全く別。むしろ、減価償却して評価が下がることは、相続対策としてはメリットでしかない。

兎に角、あなたが知ったかぶりの素人さんということは、よくわかった。まったくロジカルでなく、言ってることがめちゃくちゃ。

マンションはそこに住んで快適な生活をおくることで利益を享受できるけど、株の形にしちゃったらどこかを借りて住まないといけないし配当収入も大した額じゃないからな。マンションを買って余ったお金を株にする方が賢そう。

>>18292 匿名さん

おっしゃる通り。
だけど、借りた方が得！株が～リートが～と、わざわざ「マンション検討板」で説教する人がいるのです。

そそそ。マンションの価格がぐいんぐいん上昇してた時期は終わったので中古になればそれなりに下がっていく。新築は中古よりも下がりペースが早い。新築マンション探している時点で資産性優先で考えちゃいけないだけです。好き嫌いでマンションを選ぶ時期にようやくなったということ。

>>18293
たぶんそういうへそ曲がりって、議論を楽しみたいだけの寂しい人なのだと思うよ。

>>18294 匿名さん
そそそ。
経済合理性だけで考えたら田舎暮らしでネットトレードだけしてればよさそうなものだけど、そうは行かないのが人間だよね
カネのために生きてるんじゃない、生きるためにカネを使うんだから

マンション価格が下がったら買いたいって人がいるうちは、需要が底堅いから下がらんね。

都心は共働きが普通になって世帯所得も増えるし、土地もないから、もっと上がるよ。
郊外や地方は別ね。

何故お金持ちが不動産投資をやらないか。

利回り２％とか４％とかじゃビジネスよりつまらないし本業より儲からないから。

不動産投資で儲からないなら、REITは投資不適格ということになるが....

むしろ港区とか渋谷区には不動産で財を築いた人がいっぱい住んでそうなんだけど

この住まいサーフィンのデータを見ると23区内でマンション買わないと＊＊＊だね。
都下、埼玉、千葉、神奈川は一部地域を除いて悲惨な結果。

https://www.sumai-surfin.com/price/AreaPriceTouraku2020/

現物の不動産を含めても、ポートフォリオの体を成す人だけがやればいいよ。普通の勤め人には難しい…

>>18300
武蔵小杉すげー

>>18299 匿名さん

いい加減な人だから、相手にしない方がいいですよ。

>>18299 匿名さん
ならないよ。リートの方が利回り高くてリスク低いから。過去の実績もリートが上。家賃の上昇率もオフィスが断然上。港区、渋谷区は自力組は株長者の方が多いよ。土地長者は遺産で親の力の人が多いね

>>18291 匿名さん
質問は丁寧にしよう。社会人の常識。
投資家が群がってるのではなくて都内のマンションがミスバリュエーションってことだよ。だって都心オフィスや株より利回り低いんだから。減価償却は節税になっても追加の利益増にならない。当たり前だけど利益増の方が有利。貴方は全く間違ってるよ。当たり前も分かってない。リスク回避も裁定もバブルの判定法も分かってない。
劣化するマンションの方が利回り低いのに、株やリートに勝つにはマンションは築古が進んでも相当値上がりが必要。管理費、税、修繕費も出ていく。その時株やリートはもっと上がってるよ。新築時の利回りで確率的にどちらか有利かは判断できるよ。

wとか中傷目的の書き込みは辞めようよ。だからなんにも分からずにネットで罵詈雑言が常習の人生なんてつまんないだろ

>>18305 匿名さん

不動産収益が初期利回りで判断できるという、別世界の人と話しても時間の無駄なので、ぐだぐだな話を整理して終わりにします。

あなたの見解は、結局
マンションは買うべきではない、賃貸にすべき。手元資金は、株、リートに回すべき。
ですよね。

私は、
資産価値のあるマンションを最低限の頭金で買って、残りは低利の住宅ローンを最大限借りる。手元資金は、そのまま株、投資信託などで運用継続する。
です。

あと、皆さんが言ってるように、欲しいもの(いいマンション)は、兎に角買いたい、買うことが満足につながる、ということです。

しかし、なんでマンション検討板にいるをだろ？

さようなら

守銭奴には儲かる儲からないの話じゃないってことがわからんのでしょ

無借金経営の方が往々にして資金繰りに苦しむもんだよ。起業したり経営をしたことがないとこの感覚はわからないだろうな。

自宅購入の話をするところなのに、何で自宅の代わりに株を買えって話になってるの？賢い人、教えて。

そう、手元資金は大切。実質、無借金企業でも借金はある。調達資金としては、住宅ローンは夢のような低利。与信を最大限に活かして借りるべき。勿論、使い道は自宅購入しかないので、自ずと購入という選択になる。賃貸という選択はない。後は、どのマンションを買うかに論点は集約される。ここは、それを議論するところ。

地面師、求刑15年。

>>18305 匿名さん
まーまーまー、あなたの言っていることも正解だと思うよ。数字では説明できないくらい新築マンションのみが高くなっているのも事実。でも多くの人は割高分かってて買ってるのさ。別に元本価値が削られたって不渡りさえおこさなきゃ問題ないし、老後の住まいも確保したい、万が一のインフレにも備えたい。賃貸続けるリスクだって大きいでしょう。両リスクを天秤にかけたら高くても買うという選択が一番保守的なのさ。

>>18311 匿名さん

素晴らしい。これにて一件落着。

>調達資金としては、住宅ローンは夢のような低利。与信を最大限に活かして借りるべき。

赤の他人に対してまで「借りるべき」は言い過ぎ。
そういうのはせいぜい身内や知り合いの範疇にしとく「べき」。

>>18311 匿名さん
実際、都心は賃貸も値上がりしまくってるしね。

>>18298 匿名さん
不動産は金持ちほど安定して儲かるから
トレード成金ではない資産の大きな金持ちは大概やってるけど。

今以上に上がるかどうかではなく、今と同じ値段で売れるならまだまだ買いだよね、住んだだけ、貸しただけ全部儲けになっちゃうわけだから。上がったらもっと儲かっちゃうわけで、量的金融緩和後にインフレになるかデフレになるかと問われたら、デフレになると答えたら経済学部では落第だよね。

働き方改革って大きなキーワードだと思うのよ。人手不足なるからね。労働集約性の高い建設業にとってはコストが増える。一方、労働資本家たる個人にとっては収入減になる。最近、短絡的な粗暴犯や強盗が増えているのは、お金のない単純労働者が増えているからだよね。多分、人件費はどんどん今後増えていくので、建設という行為自体がすごく高コストになるので公共事業やマンション建設やいわゆる再開発事業のコストはうなぎ登りで、新築は安くならないよ。

>>18317 匿名さん
強盗増えてるんですか？
警察発表とは真逆ですが。

>>18318
統計には入っていないけれど、ニュースで取り上げられている頻度は高いね。

高すぎる港区から富裕層が周辺区にマンションを検討されては困る人がやっているステマの可能性あるけどね。お金次第でテレビぐらいなら報道曲げられるからね。

文京区の低地にパークコートタワーが建ったことは衝撃だったと思うよ。数が多かったので3期に分けたけど全部即日完売で、後日出たキャンセル住戸もあまりにも希望者が多かったので抽選となり完売。実需の予算レベルが上がってきているんじゃないかなと思う事例だったね。

小石川を幕臣に住むところではござらんとか言わせたりとかね、不動産屋必死だよね。マジで

>>18319 匿名さん
テレビ各局にお金をばら撒いて強盗事件を大げさに報道させてる人が居るということですね
なるほどです

>>18320 匿名さん
都心億ションを買える層が広がってるのは事実でしょうね
高学歴ダブルインカム夫婦の増加と相続マネーの流入
貧富の差がますます広がってる気がします

なんか変な流れだと思ってたら結局 小石川契約者がこんなところにまでステマしに来てただけか。

一度自分の書いた文章を冷静に見返してごらん。
否定してもいいんだけど、契約者の盲信が滲み出ている感じすら隠す気もなさそうで、正直 見てるこっちが恥ずかしい。
カツカツの人生かけた買い物をなんとか皆んなに認めさせたい気持ちはわかるけど、衝撃を受けた とか笑いものだよ。
しかもその小石川低地のパークコートとやらは、グレードも立地もパークコートの中では最底辺との評判。

ちなみに自分は小石川荒らしてるネガじゃないので、君のスレの火消し隊のように過剰反応しないでね。

んん？
建設業界の労務費が上がって、小石川のような所まで高くなってしまった、って言う話しの流れ？
それとも、こんなにマンション高騰している中で、所詮小石川なので安値になって、貧民層が殺到したって言う話し？
唐突に小石川が出て来て、よく分からんな

>>18319 匿名さん
警察発表より、「テレビで強盗のニュースよく見るから、強盗事件は増えてるに違いないんだ！」って、物凄い理論だね

>>18324 匿名さん

若葉の自作自演

共働きが普通になってるから、都心の購入検討者予算は感覚的には1.5倍になってるね。

今後も女性活躍で都心では共働きが普通になって、世帯年収は増えるので、都心のマンション需要は下がらんな。高価格帯のマンションほど完売する傾向が顕著ですし。

>>18325 通りがかりさん

高値で嵌め込まれたPC小石川契約者の見回りだよ。

マンコミでは有名。

>>18328 マンション掲示板さん

プレミアフロアーとか買ってるの中国人ばかりだったりするからなかなか希望通りになるかわからんよ。直下型地震来たら海外マネーは一発で引き上げるだろうし。

>>18330 匿名さん

買ってるのほとんど日本人だよ。
先入観ありすぎ。

広さ100平米超、ダブルボウルとトイレ二つ、1822の風呂が標準仕様になってみんなが買える値段に下がりますようにナムナム

18329 匿名さん

お前気持ち悪いわ
小石川スレだけにしてくれ

外資マネーが入るの希少立地だけらしいよ
そして、持ち続けるとか
Tweetでみたネタだけど
どこなんだろうね

中国人は、湾岸好きなんでしょ
うちの港区のマンションには、余りいないよ
出会ったの、一人だけだな今の所

>>18330 匿名さん
では、その時が買い時だね
まあ、一昨年ぐらいから中国マネーは持ち出せないから大部分減ってるよ。

震災が起きると被害の小さかった地域の地価はうなぎのぼりだからね。

>>18336 匿名さん
そんなに顕著な例ある？
想像だけで語るのは虚しくない？

どうやらマーケットの冷え込みは確実のようだね。都内も去年がピーク。春前にはデータも出揃うでしょう。
千駄木の値付けは流石野村。先を見ている。白金も2回下げたのに勢いは最初だけで今は失速。芝浦は未だ正式価格が出せない。住友は先の売上見通しが立たないから、持ち玉を来季にしたまで
資本市場線から一人大きく外れた都内マンションの下落の必然で、きっかけ待ちに過ぎない。

今年は溜め込んだ内部留保を使った早期退職勧奨のリストラは一段と加速するし、大手は新卒採用を減らし始めた。
人材不足は低賃金労働とプログラマーくらい。5G、AI、自動運転、ドローン、新薬、電子決済など、日本の新産業は諸外国に比べすべて出遅れている。円安、通貨価値下落の見せかけだけの景気が生んだ日本の実力。
イギリス、ドイツ、フランスはじめ欧州各国に抜かれた2010年代。いよいよ韓国にも抜かれる。それが2020年代の日本。

外国株を買ってて本当に良かった。その配当でマンション借りてお釣りがきます。

>>18338 匿名さん

なるほど。配当を再投資して複利効果をとらず、大家に貢ぐのですね。

日本人は悲観論が好きだから亡国論とか悲観論は人気が出やすい。日本の経済がうまく回らないのはお金を循環させずに溜め込んで動かそうとしない日本人のメランコリー親和性の高い国民性だと思う。

まあ、詳しくは言えないが、世の中には経世財民のために粉骨砕身している無名の人がたくさんいるとだけ言っておこう。私は彼らを信じているからちっとも怖くないよ。

>>18337
東日本大震災からもうすぐ９年か、記憶の風化は早いな。

>>18334 匿名さん
湾岸好きいうか、海が綺麗に見えるマンションを贅沢と感じる。

>>18336 匿名さん
仙台の無事なマンションはかなり上がった

>>18340 匿名さん
貯金だけでなく、内部留保凄いしな

>>18344
カワードな経営者ってのは株主代表訴訟で追い出すべきだと思う

良い悪いは別にして、多分彼らは自家用ジェットで国外逃亡なんてかっこいいこと絶対できないですよ。でもそれができないと世界に通用する経営者じゃないよね。私兵雇って紛争国で地下資源を採掘するぐらいのことはやらないと...

紙幣価値下がる未来しかないのに貯金って、、

>紙幣価値下がる未来しかないのに貯金って、、

「貨幣価値下がる」「未来」とかぼんやりしすぎて否定も肯定もしにくいが、あえて言えば
貨幣価値が半減する日まで貯金したままにしておく、とでもいうのならおいおい、となるが
微減であるならば貯金ってえのもフツーに一つの手やで。

※ここでいう貯金とは預金・貯金・タンス預金含む

現実の世の中ってえのは動いても止まってもゼニが掛かるんや。
だからこそ隣のおっちゃんが貨幣価値が下がるぞ～やばいぞ～って言ってきても
低金利時代に「ジ～ッ」と金を動かさんことも一つの策になるんやで。

>>18346 匿名さん
インフレになると見込んでるのですか？
ハイパーインフレ論者？

米以外デフレに向かってる

家計の貯蓄は必要だが、このアホみたいな低金利にも関わらず企業が人的にも設備的にも投資しないで内部留保ばかり溜め込んでちゃそりゃ外資には勝てんわな。バブル崩壊の悪影響って、お金を失ったことより経営者が何もしなくなっちゃったってことだと思う。

>>18352 匿名さん
リターンの見込める投資先がなかなかないって言う状況もありますが。
バブルの頃に無茶な投資をしてた反動が昨今の状況で低金利が続く理由ですね。

>>18353 通りがかりさん
30年近く前の投資が今だに尾を引いている、ということでしょうか？
設備、人員ともリストラはとっくに終わったように思いますが、まだまだ病根は根深いものでしょうか？
若輩者の愚問でしたら平にお詫びします

リストラとか経費節減で内部留保を積み上げた経験ばかりで積極的に投資して売り上げや利益を拡大する経営上の経験を持つ経営者が減ったからでしょう。何をしなければいけないのかすらわかっていない可能性があります。

大企業の社長は30年前の状況をみながらサラリーマン人生歩んできたからか必要以上にリスクを取るのを恐れてるように見える。投資先が無いんじゃない。現にアマゾンはリスクを取って投資してるし、だから無配当でも株主がそれを評価して株価も上がり、そしてまた投資するの好循環。リストラして貯めた内部留保で配当する会社とはえらい違いだと思うし、そんな会社じゃ勝てるわけないよね。今の低金利ならリスクも低いのにね。

経営者だけじゃないよね。サラリーマンの大半がリスクを取らない既得権益層でしょう。失敗しても良いから新しいことを、という日本人が少ないのだから経営者や政治家だって同じ傾向になるさ。

失敗してもリベンジさせるような人事システムにはなっていないからね、詰め腹切らせて追い出して終わり、責任を他人におっかぶせて、何が悪かったか検証すらしないで忘却してしまうのでいつまでも学ばない、そして経営者としての経験値が伸ばせない。

なんの話してるのかな～

>>18359 匿名さん
すみません私が若輩者故にスレ違いも甚だしい質問をしてしまいました
レスしてくださった皆さんは好意でコメントしてくださってるに過ぎません
全て元凶の私が悪かったと思います
以後本スレでの発言自粛します
ROMの皆様にもお詫びします

>>18360
そんなのいいから、なんでもいいからマンション、経済の予測に繋がるネタを書けばいい
大手のバブル世代のリストラは相当マジだね。バブル世代は給料メチャクチャ高いけど社外では通用しないスキルしかない。再就職の給料大幅減は確実。
次の世代は人口多いけど氷河期だから給料が低い。その次の世代は就職はいいけどゆとりで人口少ないし、所有にこだわらない。自動車免許も取らない
マンションは値下がりへ。

うちの会社も50代で全く仕事しない人多すぎ。
去年のボーナスの時、管理職の一番下の位で役職なくて平と同じ仕事している人がボーナス明細をコピー機のところに置き忘れていた。ずっと置いていたので彼の机に置いといたけど金額が159万円だった。うち会社やばいなと思った。そのしわ寄せが若い社員に影響でている。
他の会社もそんなの多いのだろう。

誰かが日本の一番の経済資源は地震だって言ってた。定期的にスクラップ＆ビルドが行われるからね。そういう意味ではマンションの価格は人口減って多少下がってもいつかは上がる。ただ個人レベルで言えばその大地震で生き残り、経済的損失を受けないかどうかはわからんから、マンション相場が上がったからと言って所有者が得をするかどうかは全く別の話だわな。

政府方針の女性活躍で普通のリーマンでも共働きで一億くらいがボリュームゾーンになったし、実力次第で収入も青天井だから都心の物件需要は高まってるね。

その影で敗れていく者もいるわけだが。

まあ一千億はないにしても、ベンチャーで創業者利益を受け取った新興成金は結構いそうだよ。こんなところで給料が安いだの、あのジジイは働きもしないで給料が高いだの、あるいはマンション高すぎだの騒ぐのは意味がない。マンションが売れるってことは買える人がそれだけいるわけだから、俺は負けてるな、なんとかしなきゃ！ってぐらいに問題意識を持つのが正しい方向だよ。とくに30台の転職起業適齢期のあなた、社畜のままじゃいつまでたってもうだつは上がりませんよ

https://hochi.news/articles/20191130-OHT1T50194.html

日本法人は数百人の外資に勤めているけど、人材流出を抑えるためかホワイト化していて、ある意味びびる。去年は臨時ボーナス一律10万出て、今年になって非管理職の裁量労働制はやめて、残業代をフルに出すことにし、一律基本給5%上げ、残業時間が一定以上で夕飯補助が出るようになった。

すでにテレワーカーもいるけど、さらに勧めると。

今までも一応法令遵守で、給与水準も普通でブラックではなかったけど。定年後再雇用も以前からしているし。

>>18362 マンション検討中さん
その層もあと5年もすれば再雇用で給与減額
氷河期若者は一見貧乏くさくても堅実だから
貯めるものは貯めてるからね
あと、格差広がった反面、上位5%は年収1000万以上、共稼ぎも増えてる。
買える人は今くらいの価格でも買えるし
多少上下にジワることはあっても
今の価格で安定するんでないかな。

その5%が都内にわんさかいるからね。
勉強だけではないけど、地方から地元の進学校に行くだけでもトップ10%で、さらに優秀な大学に行くのは半分で５%。それでさらに優秀な人達が東京に残っていたりするでしょ。

バブル世代糞だな
氷河期世代は、競争に揉まれて少ないチャンスを掴むために努力をし続けてきたのに

バブルも氷河期も努力の量は同じで、得たものが努力以上に大きかったか報われなかったかの違いだと思うがね。で、バブル世代を大量採用したのも、氷河期世代を切り捨てたのも、バブル就職組よりもう少し上の世代。就職時期に景気が良かったか悪かったかはその就職世代のせいでもなけりゃ手柄でもない。