23区内の新築マンション価格動向（その67）

まったくだね
貯金や清貧もそうだけど
他人を儲けさせるのが嫌と言う考えは
停滞の一因ではある

どうせなら皆で景気良くなりたいし

養分養分ってビジネスなんだからデベにそこそこ良い利益が出るのは当たり前でしょ。じゃなきゃマンションなんて建てない。コンビニで買い物したらコンビニ企業の養分なのか？

同じ養分でも大家の養分になるのと、買ってデベの養分になるのとでは大きな違いがあるぞ。

前者はお金をむしりとられて手元に何も残らないが、後者は立派なマンションの部屋が手に入る。どちらが人生にとって有意義かよくかんがえようよ、御同輩。

とはいえ、そういうのも育った環境、おかれた立場、個人の嗜好等によって違うし
今度は戸建てかマンションかって話も出てくるわな。

最近じゃ駅５分１0分論に振り回されてるリーマン世帯の父ちゃん母ちゃんも多いしな。

利回り2％なんて借りた方が特に決まっとるわ

利回り2％なんて借りた方が得に決まっとるわ

興奮しすぎw

資産価値の下落を議論せず、利回りで興奮するいつもの人w

>利回り2％なんて借りた方が得に決まっとるわ

チョンガーリーマンで収入が安定してるのか
リーマンで家族持ちで子供が成長過程なのか
転勤の可能性あるのか
経営者で本業拡大したいのか
自営業で無理せず現状維持が良いのか
上京組で地元に帰る可能性あるのか退職してるのか
今現在金がいくらあるのか
趣味があるのか無趣味なのか

属性が分からんと一般論を超えた賛成・反対・アドバイスのしようがない

何故金持ちは不動産投資に手を出さない（のめりこまない）のか
何故金持ちは不動産投資しない事を後悔してないのか
何故経営者は不動産投資に手を出さないのか
何故経営者は不動産投資に魅力を感じないのか

いろいろあらぁね

人生いろいろ

そもそも借金できない人ってのもたくさんいるし、クレジットカードが持てないのでいつまでも高速のゲートで通行量を現金で払ってる人とかもいるからね。借金してマンションが買える、それも都心の駅近で買えるということは大きな幸せであることは間違いない。そういう慶事に水をさして溜飲を下げるのがこの掲示板。

イラン、弾道ミサイル発射。株暴落、戦争リスク高まる。

イランに戦争するだけの余裕はないよ。
虎の子の国産戦闘機も稼働率などが不明で、頭数もどれぐらい揃っているのかよくわからない。今アメリカとコトを構えたらイラクの二の舞だ。日本の近代史を学んでいるから多分緊張は高まっても戦争はない。

皆さん遅くても2019年内に不動産は手仕舞いしてるはずですけどね。

あれから7年経ってますよ。
今さらマンション買ってる人いるんですか。

いるよ、もっと住みやすいいい場所に良い家を持ちたい需要は常にあるから
高くても買える人もだんだん増えている

転売益とかは出にくくなっているので、不動産ブローカー的には不況なのはよくわかる

>>18227 マンション検討中さん

本気で、買うなら(表面)利回り2%より、10%の方がいいと思ってそうw

シノケンなどの不動産投資会社に嵌め込まれる典型的な人。
なぜ、概して地方や郊外の一棟売りアパートの利回りが高いのか考えたことある？それは物件価格の下落リスクが大きいから。逆に物件価格が落ちにくい、上昇する都心は利回りが低くなる。
つまり、利回りの高い物件は、資産性がクソだということ。

だから、収益還元法は、リスクの高い物件はキャップレートを上げて評価する。
収益価格＝年間純収益÷キャップレート
だからね。

キャップレートを抜きにして、売買時点の表面利回りだけで語るあなたは誰w

アベクロ終焉で、金利は徐々に上げてゆくだろう。

>>18237 匿名さん
正常な価格形成に戻るといいですよね
ブローカーとかプチ投資家とか不動産を食い物にする奴らは消えろ

>>18240

然り然り

今の価格形成には実需以外の要素が大きい？ファミマンでも？

最近は実需の方が旺盛じゃないかな。マンションわらしべ長者が難しくなってきている昨今、永住できる物件を求めて多少無理してでも資産性が期待できる都心に買おうという人は多いような気がする。

>>18243 匿名さん
相続マネーのマンションへの流入はむしろ激しさを増している気がする
タワマン減税とまで行かずとも評価はかなり下がるしね

そうだね、でもマンションに流れ込む相続マネーってのは決して単なる節税対策の浪費ではなく、普通の夫婦が親の相続マネーを使って自力で買えないような億ションに住めているのはむしろ実需のうちだと思うけどね。

親に支援してもらうのはむしろ普通かな、最近の都心物件
文筆結構よくあるよね

死にゆく被相続人が相続税対策にタワマン買って死んでも、相続人が複数の場合には遺産分割協議もめるけど、そんな面倒なことするかね。

>>18247 匿名さん

子供2人なら2軒買えば済むことのような気がする。

知り合いで都心の高級住宅街の土地に借金して豪邸を建てたんだけど、遺産分割協議でもめて二億だったか三億だったかキャッシュでよこすか建物崩して更地にして分割しろとかいう話になって頭を抱えている人がいたな。裁判になったっぽい。
マンションならこういう面倒なことはないよね。

>>18249 匿名さん
そういう「相続税対策をしなかった場合」と比べても意味ないです。
マンションでも10億の住戸一戸で相続人が複数いたらそりゃ面倒ですわ

>>18250
土地全部をそこに家を建てた子供に相続させるって話で遺言状も作成してあって、同居していたからそれはそれで相続税対策だったみたいだけどね。遠くの疎遠にしていた縁者が騒ぐのはよくあるパターンだけど、マンションと違って一戸建ての中古住宅はなかなか売りづらいからね。

相続、カネの絡む話は夫婦でも親子でも難しいやね。

>>18251 匿名さん
配偶者と実子がいれば他の血縁者に相続権はないから家を売らなければならないほどの事態は想定しがたいけど、世の中色々あるんでしょうね

これ、結構地元では有名な話なので知っている人がたくさんいるから詳細は言わないけれど、遠くの疎遠にしていた縁者ってのはご兄弟なんですよ...。ほかにも色々と凄いエピソードがあるんですが、さすがにここではね、ごめんね。

お金の絡む話は難しいね。
ウチはお金の遺産などは期待できないが、親の面倒は弟が見てるので実家は弟に、ですね。話をしたことはないけど口を挟むような親戚もいないし揉めなくて済むのは気が楽かな。

さて、スーパー銭湯に来ました。
今日は回転寿司のコラボメニューは少し食べたものの、その後ミスドの有名パティシエコラボ商品が売り切れて買えなかったのが残念。

>>18255 匿名さん
スーパー銭湯とかミスドはスレタイの「23区内の新築マンション価格動向」とどのような関係があるのでしょうか？

>>18247 匿名さん
持分で済む話よ
売ってよし、貸してよし

>>18257 匿名さん
相続で揉めるとね、親族の縁を切るぞ！、もう金輪際、一生顔を見たくないってことになるのよ
そんな関係で共有なんてありえないんだわ
すぐ売ればいいじゃんて思うでしょ
それわかってても共有はやだ、って気になるのよ
もう理性的な判断なんてできなくなってるからね

>相続で揉めるとね、親族の縁を切るぞ！、もう金輪際、一生顔を見たくないってことになるのよ

そういうことですね。
それがあるからこその

>口を挟むような親戚もいないし揉めなくて済むのは気が楽かな

ってことですね。

大きな富は争いのもとと、寄付しちゃう人もいるぐらいですから。
大きなお金はおっかねえ、ってことで。

>>18238 匿名さん
素人なのでこういう書き込みは参考になります。なるほどーそりゃそうだなと思いました

>>18261
せんみつ屋はそういうことがわかっていても低利回りだ高いと叫んで素人をハメるわけですよ。素人から安く買って高く売る、そういうブローカーの使う手です。お互い気をつけましょうね。

空き家、全国主要都市で深刻
東京、世田谷区が最多。

>>18261 匿名さん

丸の内、渋谷に立地、テナントが超優良上場企業が入居するS級大規模オフィスビルの利回り３％。一方、賃借人の属性がわけのわからん反社もどきかもしれない単なる区分マンションが2％。
物件の種類ごとに適正な利回りがあるのに、単なる利回りの高低で語る素人が多くて読むほうも何が正しい情報か判断するの大変だ。

もうれつな勢いで価格が上昇して利回りが2％になった都心区分と、アベノミクスでも価格が上がらない郊外アパート一棟の10％、どちらが好みかの問題だけで、10年で回収できるしかも更地化できるアパート一棟の方が妙味があるわ。

一棟アパートは古さによって修繕費かかるからね。私は新築区分がいいわ。投資用オンリーではなく、実需混じりの大規模物件のパンダ部屋で。利回りは低いけど、キャピタルゲインも狙える物件で。

つうか、郊外アパートは埋めるのも大変だし、共有施設管理も全部大家責任

>>18257 匿名さん
持分で売れるもの？
リハウスとかの売り物件では見たことない

>>18259 匿名さん
相続が起きた瞬間に狼になる、そういうものみたいですよ

>>18269
>相続が起きた瞬間に狼になる、そういうものみたいですよ

そうですね。
それがあるからこその

>口を挟むような「親戚もいない」し揉めなくて済むのは気が楽かな

ってことですね。

>>18270 匿名さん
親戚が全くいらっしゃらないのですか、それは失礼しました

>>18261 匿名さん

利益=収入-支出
=(家賃収入+売却益)-(購入価格+経費)
です。表面利回りは、上記の収入、支出の第1項しか見ていないことになります。実際は第２項も見る必要がありますが、売却益は将来のことなので、資産性を評価する必要があり、ここにプロとしての目利きが問われます。(その他にも、利益の考え方は色々ありますが、一番単純な例で説明しました。)

確かに、18265の人の言うように、もし収入還元法で正しく不動産価値が評価されている理想的な市場では、表面利回りが10%でも2%でも、理論上は最終的な収益は同じになるので、どれを選んでも同じ、好みの問題と言えるでしょう。(儲かる物件には人が殺到し価格が上がり、利回りは下がり…と市場の裁定機能が働き、最終的にはどの物件も同じ儲けになり、歪みは存在しないはず。)

ただ、実際の市場は、理想通りではないし、理想通りだったとしても、過渡的にはバランスが崩れます。よって、個人的には利回りよりも資産性を重視しています。

どのみち、未来の不確かさを含んだ議論なので、正解はありません。後は人それぞれの考え方での選択になります。

正解はないので、議論はしません。(特に、お前は間違っている、俺が正しいという、リスク論に決定論を持ち込んで白黒つけたい人とは、時間の無断なので話をしません。)

下がる下がると言われていた2019も上がって終わりましたが、新築に関しては土地も建築費も人件費も高いから、2020に下がる要素あんまないね。
景気が悪くなれば、不動産価格はリカップルだろうけど。

>>18273 マンション掲示板さん
景気と不動産価格はリカップルとのことですが、景気が後退すれば都心優良不動産はかえってフライトトゥクオリティでマネーが集中してくる、なんてことはありえますでしょうか？

>>18274 マンション検討中さん

マクロの話なので、ミクロではそう言うこともあるんじゃない？としか言えないね。

>>18275 マンション掲示板さん
コメントありがとうございます
私は都心5区に絞って投資してるのですが、都心3区に絞った方が良いかな、と考えているところです

https://news.livedoor.com/lite/article_detail/17656182/

タワマン終わり？
記事ほぼ読んでないけど、安くなるなら買いたいな！

>>18277 匿名さん

どうせサカーキだろう、と思ったら
サカーキだったw

>>18278 匿名さん
ですよね?

>>18279 匿名さん
サカーキが下がると言い続けてる限りタワマンは下がらないな…
早く上がると言ってくれないかな
そしたら下がるんだろうから

>>18280 マンション検討中さん

この人のこと、信じて損した人たくさんいるだろうな。下がると思って待ってての機会損失。

>>18281 マンション掲示板さん

と遠征したみたい

>>18276 マンション検討中さん

マンション投資なら都心5区でいいと思いますよ。
逆に言うと、そこをハズすとアウトかも。
高いけど港区が一番かな。
千代田区は投資対象が少ないです。
残りの中央、渋谷、新宿は場所次第でしょう。

>>18283 匿名さん

港区も場所によるかな
5区の昔からの高級住宅地はアンパイ
そうでない場合は、あと20年くらいは
駅近便利な場所が鉄板かと

リモートとかも今よりは流行るだろうけど、大部分の会社でメインの働き方にはならないと思う。
使う人は、インセンティブを与えられてるとみなされ、給与の一部に含まれてしまう。
人間が評価する限りは出社する人のが評価良くなる＝給与高くなるから、お金ある人は駅近を買うことになると言う。

あくまで、一私見だけど、現状からみる未来の予想。

億ション買うなら、港区、渋谷区の二区と沖さんは言ってます。今は、元々億ションが売れなったところも、価格だけは億になってるから気をつけたいところです。

https://diamond.jp/articles/-/165154?page=2
中古成約の行政区割合の1位は港区で38.8％、2位は渋谷区で10.6％、3位は千代田区の7.5％である。上位2区で約半数を占めるという事実から、億ションはこの2区に絞った方が無難である。

>>18286
その記事の最後の結論として、アドレスだけでなく、都心寄りの駅近大規模再開発のタワーや超稀少な立地で地域一番と認められることなども条件として挙げられていますよね。港区、渋谷区だから無条件に億ションを買っても大丈夫、というのは違うと思いますよ。

>>18287 匿名さん

なんか、疲れる人ですね…

港区、渋谷区は億ションの供給も多いし取引事例も豊富だけれどもともと高額高級物件の供給が多いだけに、その中で割安になるものはそれだけの理由があるはず。

>>18272 匿名さん
現状の価格帯では都内マンションよりリスクが低くて利回りが高いものが数多く存在する。リスク回避過程のもとで裁定で判断すべき
目利きではなく、それ以前の状況になっている。マンションは数十年後には必ず減価する。ランニング差し引けば減価はなおさら著しい。株やリートには経年で劣化、減価がない。
劣化するマンションがしないものより新築時点で利回りが低い時点でアウト

>>18290 匿名さん

いろいろ突っ込みどころ満載です。

数多く存在するなら、１つくらい例をあげてみて下さい。さぞかし、投資家が群がってるのでしょうね。あっ、それなら値上がりして利回り下がってるかw 世の中に、そんな上手い儲け話はないと思った方がいいですよ。(これ忠告) また、リートも中身は不動産です。
あと、株を持ち出してますが、論点ずれてます。新築利回りだけでは、損得判断できないことへの回答になっていない。収益は大きくインカムゲインとキャピタルゲインに分かれますが、それは株も不動産も一緒。それに元々、一般投資先の話ではなく、住宅としてのマンション購入検討、資産性として、どのマンションがいいかという話のはず。また、減価償却という会計上の処理と売買される市場価格は全く別。むしろ、減価償却して評価が下がることは、相続対策としてはメリットでしかない。

兎に角、あなたが知ったかぶりの素人さんということは、よくわかった。まったくロジカルでなく、言ってることがめちゃくちゃ。

マンションはそこに住んで快適な生活をおくることで利益を享受できるけど、株の形にしちゃったらどこかを借りて住まないといけないし配当収入も大した額じゃないからな。マンションを買って余ったお金を株にする方が賢そう。

>>18292 匿名さん

おっしゃる通り。
だけど、借りた方が得！株が～リートが～と、わざわざ「マンション検討板」で説教する人がいるのです。

そそそ。マンションの価格がぐいんぐいん上昇してた時期は終わったので中古になればそれなりに下がっていく。新築は中古よりも下がりペースが早い。新築マンション探している時点で資産性優先で考えちゃいけないだけです。好き嫌いでマンションを選ぶ時期にようやくなったということ。

>>18293
たぶんそういうへそ曲がりって、議論を楽しみたいだけの寂しい人なのだと思うよ。

>>18294 匿名さん
そそそ。
経済合理性だけで考えたら田舎暮らしでネットトレードだけしてればよさそうなものだけど、そうは行かないのが人間だよね
カネのために生きてるんじゃない、生きるためにカネを使うんだから

マンション価格が下がったら買いたいって人がいるうちは、需要が底堅いから下がらんね。

都心は共働きが普通になって世帯所得も増えるし、土地もないから、もっと上がるよ。
郊外や地方は別ね。

何故お金持ちが不動産投資をやらないか。

利回り２％とか４％とかじゃビジネスよりつまらないし本業より儲からないから。

不動産投資で儲からないなら、REITは投資不適格ということになるが....

むしろ港区とか渋谷区には不動産で財を築いた人がいっぱい住んでそうなんだけど

この住まいサーフィンのデータを見ると23区内でマンション買わないと＊＊＊だね。
都下、埼玉、千葉、神奈川は一部地域を除いて悲惨な結果。

https://www.sumai-surfin.com/price/AreaPriceTouraku2020/

現物の不動産を含めても、ポートフォリオの体を成す人だけがやればいいよ。普通の勤め人には難しい…

>>18300
武蔵小杉すげー

>>18299 匿名さん

いい加減な人だから、相手にしない方がいいですよ。

>>18299 匿名さん
ならないよ。リートの方が利回り高くてリスク低いから。過去の実績もリートが上。家賃の上昇率もオフィスが断然上。港区、渋谷区は自力組は株長者の方が多いよ。土地長者は遺産で親の力の人が多いね

>>18291 匿名さん
質問は丁寧にしよう。社会人の常識。
投資家が群がってるのではなくて都内のマンションがミスバリュエーションってことだよ。だって都心オフィスや株より利回り低いんだから。減価償却は節税になっても追加の利益増にならない。当たり前だけど利益増の方が有利。貴方は全く間違ってるよ。当たり前も分かってない。リスク回避も裁定もバブルの判定法も分かってない。
劣化するマンションの方が利回り低いのに、株やリートに勝つにはマンションは築古が進んでも相当値上がりが必要。管理費、税、修繕費も出ていく。その時株やリートはもっと上がってるよ。新築時の利回りで確率的にどちらか有利かは判断できるよ。

wとか中傷目的の書き込みは辞めようよ。だからなんにも分からずにネットで罵詈雑言が常習の人生なんてつまんないだろ

>>18305 匿名さん

不動産収益が初期利回りで判断できるという、別世界の人と話しても時間の無駄なので、ぐだぐだな話を整理して終わりにします。

あなたの見解は、結局
マンションは買うべきではない、賃貸にすべき。手元資金は、株、リートに回すべき。
ですよね。

私は、
資産価値のあるマンションを最低限の頭金で買って、残りは低利の住宅ローンを最大限借りる。手元資金は、そのまま株、投資信託などで運用継続する。
です。

あと、皆さんが言ってるように、欲しいもの(いいマンション)は、兎に角買いたい、買うことが満足につながる、ということです。

しかし、なんでマンション検討板にいるをだろ？

さようなら

守銭奴には儲かる儲からないの話じゃないってことがわからんのでしょ

無借金経営の方が往々にして資金繰りに苦しむもんだよ。起業したり経営をしたことがないとこの感覚はわからないだろうな。

自宅購入の話をするところなのに、何で自宅の代わりに株を買えって話になってるの？賢い人、教えて。

そう、手元資金は大切。実質、無借金企業でも借金はある。調達資金としては、住宅ローンは夢のような低利。与信を最大限に活かして借りるべき。勿論、使い道は自宅購入しかないので、自ずと購入という選択になる。賃貸という選択はない。後は、どのマンションを買うかに論点は集約される。ここは、それを議論するところ。

地面師、求刑15年。

>>18305 匿名さん
まーまーまー、あなたの言っていることも正解だと思うよ。数字では説明できないくらい新築マンションのみが高くなっているのも事実。でも多くの人は割高分かってて買ってるのさ。別に元本価値が削られたって不渡りさえおこさなきゃ問題ないし、老後の住まいも確保したい、万が一のインフレにも備えたい。賃貸続けるリスクだって大きいでしょう。両リスクを天秤にかけたら高くても買うという選択が一番保守的なのさ。

>>18311 匿名さん

素晴らしい。これにて一件落着。

>調達資金としては、住宅ローンは夢のような低利。与信を最大限に活かして借りるべき。

赤の他人に対してまで「借りるべき」は言い過ぎ。
そういうのはせいぜい身内や知り合いの範疇にしとく「べき」。

>>18311 匿名さん
実際、都心は賃貸も値上がりしまくってるしね。

>>18298 匿名さん
不動産は金持ちほど安定して儲かるから
トレード成金ではない資産の大きな金持ちは大概やってるけど。

今以上に上がるかどうかではなく、今と同じ値段で売れるならまだまだ買いだよね、住んだだけ、貸しただけ全部儲けになっちゃうわけだから。上がったらもっと儲かっちゃうわけで、量的金融緩和後にインフレになるかデフレになるかと問われたら、デフレになると答えたら経済学部では落第だよね。

働き方改革って大きなキーワードだと思うのよ。人手不足なるからね。労働集約性の高い建設業にとってはコストが増える。一方、労働資本家たる個人にとっては収入減になる。最近、短絡的な粗暴犯や強盗が増えているのは、お金のない単純労働者が増えているからだよね。多分、人件費はどんどん今後増えていくので、建設という行為自体がすごく高コストになるので公共事業やマンション建設やいわゆる再開発事業のコストはうなぎ登りで、新築は安くならないよ。

>>18317 匿名さん
強盗増えてるんですか？
警察発表とは真逆ですが。

>>18318
統計には入っていないけれど、ニュースで取り上げられている頻度は高いね。

高すぎる港区から富裕層が周辺区にマンションを検討されては困る人がやっているステマの可能性あるけどね。お金次第でテレビぐらいなら報道曲げられるからね。

文京区の低地にパークコートタワーが建ったことは衝撃だったと思うよ。数が多かったので3期に分けたけど全部即日完売で、後日出たキャンセル住戸もあまりにも希望者が多かったので抽選となり完売。実需の予算レベルが上がってきているんじゃないかなと思う事例だったね。