23区内の新築マンション価格動向（その67）

今日は早い人なら一時間で終わる仕事をモタモタしながらなんとか片付けてスーパー銭湯へ到着。
なかなか集中して仕事ができない。

>>17798
2023年目処に力を蓄えるですか。いいですねえ。羨ましい限り。

超売り手市場だったバブル期に入社した新卒が10年後に使えない社員になるのは必然。大した競争もなく誰でも入社できるのだからレベルは低い。マンションも同じ。現在の供給数の少ない超売り手市場で販売される新築マンションは質が悪くても売れる。10、20年後にどうなるか容易に想像できる。

>>17794 匿名さん
平均賃料だけ見てると間違えます。事例の集計対象は専有面積30㎡以上のファミリータイプの募集賃料とあります。35㎡と70㎡の住戸では単価が1.2-1.5倍ほど違う。新築マンションの価格高騰から販売される住戸の専有面積は小さくなってきているため、単に集計対象の住戸の平均専有面積が小さくなっている可能性もあります。また、より駅近が好まれる傾向から、駅近の事例が増えている可能性も高いです。要は、平均賃料の元となっている事例の平均面積、平均築年、平均駅距離が不明なのに、単価だけ比較しても実態が分からないのです。

>>17802 匿名さん
今後供給量が増えるなら
人がいないのに供給量が増えたら
質は余計に落ちない？

新卒と一緒に語るのはカナリ無理あるよーな。

>>17803

確かにこの辺で景気が悪いとぼやく人もいるので、色々と細かく見ると条件が悪いものについては逆に不人気が目立つようになってきているのかもしれないね。ただそういう詳細な情報はお金を出して買うものなので、なかなかここでは出せない。

23区でも明暗が分かれるようだね。
葛飾区は小菅のアレみたいに目に優しい物件が多いけど駅遠が多いのか、なるほど

https://style.nikkei.com/article/DGXMZO49110650Y9A820C1000000/?page=3

>>17799 マンション検討中さん
内廊下は常時減圧で換気してる。だから家から出ても入ることはない。焼魚は必ず換気扇使う（だろう）から漏れない。屁は少量だから気付かない。孤独死は外廊下よりも早く判明する。

>>17794 匿名さん
10月、4月のマンション賃料は前月比で上がる月。人発で引越し多いから。
年では新築と築古の入替えを含んでも3%程度の上昇率。オフィス賃料や配当の上昇率には到底及ばない。しかし、利回り水準はリートより低い。修正は時間の問題。

>>17802 匿名さん
今50代の大量採用のバブル世代の退職で日本企業はもうすぐ変わるはずだった。しかし、定年延長で大幅先送りに。30半ば以下の少子化大量採用のゆとり世代とともに生産性が低いまま日本企業は変わらずに続く。
10年後は韓国に一人当たりGDPでは抜かれてるでしょうね。20年後には中国にも抜かれるかもしれない。常に競争のある国の企業に、競争を知らない世代が主力の企業が勝てるはずもない。

諸外国に抜かれていくだろうってところは同感だけど、どちらかというと劣っているのは兵隊より（大企業の）経営者だと思う。企業の内部留保がこれだけ膨らんでるのは投資先が決められないってことだし、それは経営者に先を見通す力や決断力が無いからで、バブル世代やゆとり世代含めた兵隊の責任ではないよ。そもそも兵隊の生産性が低いのは個人の能力が原因というより使う側の問題だと思うんだよな。

>>17807 匿名さん
内廊下ってそうやって換気しているんですね。そりゃ換気しているはずか。
エリカ様かも。

この記事によると世帯年収1200万円で4000万円のローンを組んだら家計破綻。
23区の新築マンションは平均7000万円だから、フルローンなら年収2000万円以上ないと家計破綻しますね。

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/68501

>>17812 匿名さん

そんな特殊事例を一般化されてもw

>>17812 匿名さん
自分は別に特殊事例だとは思わないが、その記事読んで年収1200万が4000万のローン組んだら破綻するって理解したんだとしたら結構凄いな。そういう人はローン借りない方がいいかもね。

>>17810 匿名さん
日本の新卒採用主義、雇用維持から無能な兵隊ほど数が多く（大量採用）、単価も高く、しかも切れない。経営資源の配分の最大の無駄がそこにある。
村社会の日本の大企業では誰が経営者になっても大して変わらない。昭和天皇、東條英機はどうやったって戦争を止られなかったろうよ。散々みんなで盛り上げて、後から偉い人に責任を押し付けるのは楽だけどね。
韓国に急速に追いつかれたのは安倍政権になってから。鳩山政権の時は韓国との差を広げていた。安倍さん支持者はみんな韓国と鳩山嫌い。面白いよね。

この調査によると投資用不動産は今が売り時と考えている人はあまりいないようだ。
これから賃料が上がってさらに大きな利益をあげられる物件をそうそう手放す人は
いないってことですね。投げ売りなんてことは当分起きそうにない。
https://www.kenbiya.com/img/press/pre2019-05-23_02.pdf

先月の新築マンションの契約率がわずか42％。そろそろ資金繰りがヤバくなる中小デベがでそう。

https://mansion-madori.com/blog-entry-6880.html?sp

>>17815 匿名さん

人間鳩山、学者鳩山じゃなく
政治家鳩山、隠居後鳩山を嫌いなのはしゃあない。
自分が何十億出して作った民主党ですら総スカン食らって出ていかざるを得なかった。
安部とか関係ない。

>>17817
オプレジの都心物件とか売れ行き結構快調だけどね。
やっぱりこれは売り急いでいるのかな？

元々の鳩山さんが所謂ボンボンで勉強が出来て人がいいことは皆分かっとる。

さきがけ時代も民主党幹部時代も否定しとらん。

民主党代表になり総理になってからのことを言われるのはやむを得ない。

>>17816 匿名さん
半年前の調査ですよ。アンケート全部読んだ客観的な感想は、もう買う環境じゃないと思ったけど。

>>17817 匿名さん

住友不動産がいる限り契約率が上がる事は無いだろう。
逆に中小デベは堅実に売ってるんじゃない？

住友不動産がブランド力が大して無いのに法外な価格をつけてる事が契約率を下げてる原因かと。
よって住友不動産だけ頑張って耐えてれば良い。

税金対策を兼ねて一棟投資やろうと思うんだがどうだろうか。
毎月100万くらい国に持ってかれてるんだ。

うまくいっても利回り数パーセントの世界の不動産投資なんて全くおススメはしないけど、
どうしてもやるなら土地勘のある場所で中古アパートだね。

税金対策ということは帳簿上わざと赤字にするの？

税金対策とは書いてあるけど、赤字だけを狙ってというよりも、
黙ってても取られるだけだからうまくいきゃ別にそれでいいし
赤字でも税金対策になるから一回やってみるべかなってニュアンスじゃないかね。

>>17823 匿名さん
すみふ以外の物件も高いんだけど?w

>>17828 通りがかりさん

同じ金額出すなら中小デベの良い部屋買えると思いますけど。
億払って外廊下とか論外でしょ…。

同じお金払うならスミフより中小の方がマシと思います、少なくとも私は。

スーパー銭湯到着。
今日はいつも以上にめちゃ混み。

>>17829 匿名さん
外廊下の共用部に
分譲価格のうちいくら払っているか知ると
ほんとアホらしくなるよ。
その分を専有部に金払いたいわ。
高級マンションの外廊下大歓迎。

外廊下は論外と言って70平米とかなら外廊下で構わんな。
ウチはディスポーザーも要らないし
ベランダにシンクも要らないし。
トイレもタンクレスじゃなくて構わない。
それより部屋が広いとか風呂が大きいとか
駐車場が近い方が大事だな。

嫁は自分の生活圏というか行動ルートにデパートがある方が大事みたい。
たぶんだけど。

上場企業の第2四半期（4-9月）決算は減益傾向が鮮明に。景気に先行する製造業、原材料系が特に弱かった。これでは給料は上りにくく、そこに消費増税が重なる。倒産件数がじわりと増えていて銀行の与信コストは増加傾向。
政府の景気判断も先月に国内、今月に海外を下方修正した。
スレテーマの都内23区マンション価格は景気の遅行指標とはいえ、このまま蚊帳の外なのか。

マンションも株も近いうちに下がるのは間違いない…と思っていても、ピタリと当てるのは難しそう。

上がる前には一度下がる

もし明日日経平均が1000円下がっても昨年末よりは1割以上高いんだけど、その場合暴落論者の予想は当たったって言われるのかね。

>>17837 匿名さん
株価は年末で比較するものではない。メディアは素人向けにやるけど。しかも、昨年末はパニックで急落した直後。
アメリカに比べパフォーマンスが大きく劣後した理由、日本は未だ高値を更新できない理由がポイントなのに、端から暴落論者云々では単なる中傷、冷やかしで議論にならない。ネットが普及した今、過去の値動きだけのレスは誰の役にも立たんだろ。レスの目的が不健全。

とりあえず、噛みつく勢いで不健全言う意味がわからない。
暴落論者も不健全ならそれを煽るのも不健全て意味でオケ？

1970年以来、過去最低にマンション売れてないというニュース
このインパクトは大きい
結局、賢いほとんどの消費者は今の値段じゃマンションを買わない、買えないってこと

だからといって価格は下がらず、新築マンションの供給が減るだけという悲しい現実。

高すぎる新築マンションを買わなくなって、在庫がとんでもない量が積み上がってるようです
マンションバブル崩壊の間近？すでにもうしてる？

バブルの時みたいに都心や駅から遠くてこれ誰が買うのみたいな場所の在庫は多分値下がりすると思うけれど、都心の便利なところにあるマンションが半値8掛けみたいな下がりかたをするとは到底思えないんだけれどね。

ホンダが来年もF1やるということは、2020年は何とか景気、持ち堪えられそうか？リーマンの時は、ホンダ、トヨタと撤退しました。

こういう時こそ、中央線南側＋山手線内側の
セオリーだけは守りたいですね

>>17842 匿名さん

とんでもない在庫が積み上がってるのスミフだけじゃないの？

2012年頃
とにかく買え！四の五の言わずに買え！今すぐ買え！

2015年頃
再開発や五輪もあるし、このエリア買っときゃ間違いない！

2018年頃
この物件買っとけば大丈夫！地域一番間違いなし！

現在
この部屋買っとけば損はない・・・はず！相対的に有利な気がする・・・

もう限界だろうｗ
その間、仕様は下がりまくって単価は上がりまくってんだぜ？

この間、不動産業界は、マンション傾斜、免震装置及ダンパー偽装、かぼちゃの馬車、地面師、レオパレス、台風タワマン水没などがありました。

>>17847
お前さんみたいなことをいう人は結構いるよな。
まあそう思っても不思議じゃないわな。

一方で、今までになかった駅近、駅上みたいなのが
人気だと不動産業界的には値上がりするのが普通だわな。

マンション周りの人間にアホブロガーが乗っかって作られた「駅近志向」がどこまで続くかだな。

中古マンションもどんどん高くなってる側面もある訳だし
中古戸建ても一向に安くなってない現状もある。

マンションがこれだけ高いなら戸建て買おうぜって出来ないのもある。

戸建てとマンションでは値上がり率が全然違う。分譲マンションの価格と家賃も上昇率は全然違う。
年寄りでもなければ、こんなに低い利回りで借りずに買う必要あるの？

>>17850
確かに色んなものを長期間背負うリスクを考えると借りるほうが気が楽かもな。
反面、超低金利だし決まった金額をコツコツ払い続ければいつかは自分のものになるし、
団信は最強の保険とも言われてるし、家族に対する一定の責任は果たせる気がする。

ま、掲示板であーでもないこーでもない言い合ってるほうが少数派で、
ほとんどの人は必要な時に買える場所（結果千葉だったり都心だったり）を素直に買うんだろうし、
あんまり関係ないんだろうね。

>>17850
>戸建てとマンションでは値上がり率が全然違う。分譲マンションの価格と家賃も上昇率は全然違う

そりゃ場所も広さも違うから価格も違うだろうけどそれがどんな判断になるのかってところだわな。

>>17851
結局はそういう事だろうねえ。

>>17851 匿名さん
金利低いけど、分譲マンションを借りる利回も低い。30年ローンなら賃料の方が低くなっている。自分のものになったときマンションの価値はいくらか。ローンより低い賃料、頭金なしで浮いたお金の運用は30年後に築古化しない。家族には人生を再始動する流動性、機動性を残すのがいい。

>>17852 匿名さん
マンションと戸建ての価格を一度でもグラフ見れば>>17849 匿名さん　の最後はおかしいと気付ける

うーん、どうなんだろうな？基本的に誰もが平等に好きな間取りを買える分譲と、住みづらいところほど空室が出やすくすみやすいところはなかなか空室が出ない賃貸と、どちらがよい間取りや仕様の物件を手に入れられるのか、ということじゃないのかな。賃貸を定期的に住み替えていた時があるけれど、なかなかいい部屋は出なかった記憶があるよ。間取りがよくて目の前が緑豊かな公園に面した南向き物件に引っ越した時には、実は安普請で上下の音が筒抜け、おまけに下の階に大騒ぎするクレーマーが住んでいたってこともある。金額だけで測れない違いがあるよね。

駅近物件だと瞬殺で埋まるし更新や退去時は家賃上げられる状況が加速してる。

>マンションと戸建ての価格を一度でもグラフ見れば

23区とか都下とかのざっくりした違いが分かればいい話と違って
己の検討エリアのマンションと戸建ての価格推移を見るのは難しいわな。

仮に上昇率10％20％開きがあったとしてどんな影響を与えるかは別だからな。

>>17854
確かにね。

>>17855
>駅近物件だと瞬殺で埋まるし更新や退去時は家賃上げられる状況が加速してる。

その辺りも含めて分譲賃貸どっちがお得論争の決着が付かず継続される所以だね。

昔は戸建て買えないから集合住宅って価値観だったし、駅近信仰や大規模タワー信仰もいつまで続くかわからん。戸建て信仰も当時は永遠に続くと思われていたもんな。
流行り廃りはこれからもあるわけで、今の流行りが絶対的価値だと思い込むのは危険だと思う。

まあ収益還元法とかもっともらしく聞こえるけれど、じゃあ利回りのいい賃貸物件みたいな安普請ってそんなに住みやすいの？っていう話になる。少なくとも賃貸物件の不快さに音をあげたカミさんに半ば強制的に一件目の分譲マンションを買わされたんだが、住んでみて本当に快適なんで驚いたなあ...以来分譲マンションを渡り歩いたが、賃貸に戻る気はあまりしない。仮にその必要があったとしたら、少々家賃が高くても分譲賃貸を探すだろうな。

>>17859 匿名さん
戸建はミニ戸が増えて安価になり、劣化していったんじゃない。土地30坪二階建で駅から徒歩10分以内で8000万ぐらいで買えるなら欲しい。70平米駅前タワマンが8000万ぐらいの地域の比較で。

>>17859
確かにね。よくも悪くも人間なんていい加減だからね。
賃貸派が持ち家になったら言うこと変わったりするのも知ってるし、
戸建て派←→マンション派どっちも逆に変わる要素持ってると思ってるしね。

>>17860
どんなに都心で即日完売マンションでもすぐに賃貸出るしね。

>>17861
戸建ては立派な家しかチェックしてないんで
ミニ戸が増えたとか劣化したとかってのはよく分からないが
築30年40年でも相当いい値段するのは知ってる。

マンションが高いからじゃあ戸建てでってならないのは
世の中ってのが甘くねえなと思う一つではある。

>>17862
単身者用の狭い部屋ばかりだと思うよ、分譲賃貸でパッと借りれるのって
賃貸にはなかなかいい部屋は出ない。たまに見かける借り手のない部屋は何かあるもんだよ、事故物件とか異臭がするとか上下左右に頭のちょっとイカれたのが住んでいるとか。

あと今はないのかもしれないけれど、退去時敷金放棄とかフローリング代わりのカーペットについたタンスの跡を直すから張り替え代うん十万円請求とか、なかなかファニーな大家さんもいたな。家賃が見かけ上安くても、こういうところで取り返す銭ゲバもいるんだよね、賃貸。そういう人とあまりお付き合いしたくないって気持ちも分譲派になった理由の一部。

クソ賃貸物件オブザイヤーみたいなのがあってもいいな...内見だけして借りなかった物件だけど、家具付きとか言って古ぼけた冷蔵庫とか洗濯機がそのまんまの物件があって、妙に生活感ありすぎなんで不動産屋に問いただしたら夜逃げした前の店子の置き土産なんだとか。逃げられた大家には同情するけど片付けてから募集しろよなあ...

>>17863 私は3階建ての家は無理。
そりゃあ豪邸の3階建てならいいだろうけど、土地65平米とかの狭小地に
建坪面積100平米みたいな今よくある戸建て。
駅前マンションと少し駅から離れたこういう戸建てがだいたい価格が似たり寄ったりな印象。
あの急な階段が無理なのと、1フロアが狭いから閉所恐怖症にはつらい。
土地の形が正方形に近ければまだましだけど、長方形も多いし。
それに建売が多いから、マンションより設備や諸々安っぽい。

2億円ぐらい出せれば、戸建てが欲しい。
40－50坪、駅5分ぐらい、駐車場1－2台、2階建て。
多少マイナーな駅でも妥協するけど、都心に近い方がいい。
でも現実的に無理なので、便利な場所のマンションで妥協。
こんな人たちも多いのでは？

戸建ては階段が大変だよ。スポーツで大怪我して足をやっちゃった知人はひどく後悔していた。ホームエレベーターは必須かもね

文京区本郷4
春日駅４分

土地73.79㎡
建物 95.09㎡
築40年
間取2Dk+s

6580万也

東京怖い

購入には団信があると言うけど、賃貸にも任意で生保が付けられる（当たり前だけど）
生保は月数千円の保険料で最大数千万円から1億程度まで保険金が出る。団信を理由に購入が賃貸より安心、有利とは言えない。

>>17864 匿名さん
分譲マンションの3LDKは沢山賃貸に出てるよ。パークコート、パークハウス、プラウドからヒルズレベルまで仕様も多種多様、いくらでもある。パッとの意味にもよるけど、買うよりは簡単に借りれる。

マンションって土地と建物の抱き合わせ販売で
建売戸建はセット売り販売。
注文住宅は土地と建物の単品販売。

マンションのような抱き合わせ販売は
不動産詳しくなきゃ内訳分からんし、
ゴミのような土地を立派な建物セットで
しれーと高値で販売できるからね。

他の業界なら独占禁止法違反とされている
消費者騙しの伝統的な販売方法でもある。

マンション業界はえぐいわ

そもそも土地に値段がつく自体が幻想なんだからマンションもその延長上

といいますと？

いや、カッコつけで言ってみただけです

素材を仕入れて加工して売って利益を出すのは真っ当な商売。
土地を仕入れてマンション建てて売って利益を出すのだって真っ当な商売。

売る人に応えて買う人がいれば成り立つのが相場、ここのところはおさえておきたい。
ともすれば価格に悪意を感じがちな人は、ちょっと深呼吸した方がいい。高くても買える人もたくさんいるからこそのマンション相場。優良な賃貸が増えてくればいずれ鎮まるのでは。

（１）>高くても買える人もたくさんいるからこそのマンション相場。

それはそう

（２）>優良な賃貸が増えてくればいずれ鎮まるのでは。

言葉で言えばそうなんだけどだからこそ（２）も当分期待薄って事でね

じゃあ戸建てならどうだと思えば戸建てもやっぱり高いですよ、と。
そんな感じですな。

マンションのコストで一番高いのは土地なわけで、同じ場所に戸建て(=土地)を買える個人はほとんどいない以上、上に伸ばしてマンションとして共有しないといけない。それを抱き合わせ商法と断じるのはさすがに無理がある。

>>17874 匿名さん
極端に言えば経済は経済圏全体でみている幻想
土地売るのが価値があるとか、マンション売るのが価値があるとは、個人の好みでしかない。
同じ幻想を見ている人がいるほど、価格が上がるだけ。

そわなんじゃ期待外れだな。
せっかくだからもっと自説を語ってくれ。
マンション界隈で言いたいこと、聞いて欲しいことあるだろ。

>>17881 匿名さん

他人に同意されないだろうけど俺はこんな事を思ってるとかあるだろ。
たまにはそういうの聞かせろよ。

何日ぶりかのスーパー銭湯。
この時間でも子供がたくさん。

>>17882 匿名さん
期待してくれてありがとう。
しかし、思う自由まで他人の期待に応える必要なし。

若葉おじさんかな？

自分の都合に合わない奴は全部同じキャラなのな。

若葉おじさんこのスレだっけ？

沖氏の儲かる確率って一体何だったのでしょうか。
掲示板でもネット記事でもさっぱり見掛けなくなりました。

スミフの銀座東は今年1月完成です。入居が来年4月予定でしたが、公式HPで7月に延期されています。
完成から1年半。何かおかしいですね。

ちなみに賃貸のサイトでは、即入居可です。

スミフは全てが意味わかりません。

しかし、いつの間にか他社が真似し始めたり

>>17890 匿名さん

これってなんとかならないんですかねー。
小売りと同じような感覚だと思いますが、売側有利すぎませんかね。

>>17890
売り上げの繰り延べとか五輪の影響とか色々噂されてるね、
いずれにしても住不はんぱないｗ

>>17893
今は売り手市場だからね、仕方ない。
住不は割高だし、唯一無二の立地でもない限り、無理して買う必要もないんじゃない？
他に選択肢はいくらでもあるでしょう。
唯一無二の立地は自社ビルかラトゥールで分譲には回ってこないけどねｗ

>>17886 匿名さん
>>17888 匿名さん
掲示板が趣味なん？なにがしたいの？
邪魔なだけ。糞の役に立たない

>>17879 匿名さん
嘘は書くなよ。賃貸は分譲より選び放題じゃん。既に余ってるよ。もちろんハイグレードの分譲マンションの賃貸。

スミフの銀座東は、入居日が完成から2年3ヶ月後に変更されました。

>>17897
なんじゃそりゃと思ったけどよくみたら

「※ご契約をいただきましたお客様につきましては、各ご契約書約定日でのお引渡しに変更はございません。」

今販売中のものについてってことみたいだね。
一旦完成したことにして改めて追加の内装工事を後でやるってことかしら？

完成済みの大井町とベイサイドタワー晴海も入居日が2021年4月になっています。

スミフは何年も前に完成済みの物件の入居時期がなぜか数ヶ月先とか普通にあるよね。

とっとと引き渡して引っ越して貰った方が良いだろうに。
物件、こんだけ余らせてるとスミフが負担してる管理修繕費は相当なもんじゃないか？

将来的な逃げ売りリスクや賃貸リスク考えるとスミフ物件は買いたくないなぁ。
スミフが投げ売り始めた途端、市場のマンション価格が破壊されるのかもしれない。

スミフが抱え過ぎの在庫をどうするつもりか分からんのだけど。