23区内の新築マンション価格動向（その67）

駅も下水も排出が上手くいかず
詰まりがちな武蔵小杉

急に人口増えたから
インフラ追いついてないのかね

>>16883 　戸手は堤防外越水 →堤防内越水

荒川

水源が、大雨警報になった後が勝負だから、荒川はこれからだと思う。

>>16865 マンション検討中さん
荒川区、狭い上には荒川とは接してないのでは？
足立区、北区、墨田区、江戸川区、江東区辺りが荒川河川敷。

今回の台風により浸水した世田谷の二子玉川、川崎の武蔵小杉の評価は地に落ちましたね。
そして、水害が発生しなかった城東５区の評価が上がりましたね。数十年に一回レベルの台風で無傷でしたから。
過去の教訓を生かして治水対策をしてきたおかげです。

荒川の治水対策は素晴らしいですが、結局「念のため避難」せざるを得ないわけですから住みづらいのは変わりありませんね。隅田川流域も岩淵水門の役割が広まったのはよかったものの、不安にはなりますよね。

今回わかったのは山手線内側はやはり安心感が強いということ。昔から対策にお金を掛けていて、有事は優先的に守られる仕組みになっているし、いろんな情報もすぐ得られる。ですから山手線内で神田川沿いと局地的な低地を避けてタワマンまたは大きめの板マンを選ぶのがベストプラクティスですね。

>>16892 匿名さん

かなり警報と避難勧告が出たし、荒川はかなりピンチだったから、危険なのは変わらなくない？
どのみち山手線内と似たような価格帯では住みたくないですね。

>>16896 匿名さん
神田川は増水しても危険水量になった瞬間に巨大な調整池に放水するので問題ないかと。https://ja.m.wikipedia.org/wiki/神田川・環状七号線地下調節池

治水は重要ですね。

東京のハザードマップのリンクですよ

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/jigyo/river/chusho_seibi/index/menu...

窓割れに比べるとレアケースでしょうが、知人宅はベランダのガラスにヒビが入ったそうです。

>>16898 匿名さん
荒川より神田川の被害が水域2段以上低いのが良くわかりますね。
だから増水で避難勧告さえ出なかったのでしょう。

ちなみに、自分は港区内側なので神田川関係ないですが、各川の増水状況みてて神田川が危険水量になった瞬間に放水始めて水位下がったので興味深く見てました。
あと、恩田川も優秀でした。

>>16896 匿名さん
どれも70平米で億ションな地域ばかりで、悲しみ。
一般人はより良い地域を探すしか無いね。

>>16896 匿名さん
港区が別格なのは川がないのが強みなんだろうね。
あと、千代田区、港区は、東京や日本の中枢になる区官庁や重要施設、偉い人の自宅が多い。
基本停電しないようインフラ整備・運用が行われている。
今回も瞬間停電もなかったのでは。

今のご時世、23区の新築マンションは軒並み70平米で億ションのような。
億いかなくて、8000,9000万は普通という。
恐ろし。

>>16903 匿名さん
外周区に限ってもまだまだ6000万円代だよ。山手線内側でギリギリ9000万弱だね。

>>16903 匿名さん
そうですね。
ハザードマップない地域は2億違い億ション、ですかね。

>>16904 通りがかりさん
それ、北側の中古価格では？
今の新築だとその価格では60平米くらいしか買えないと思う。

>>16906 匿名さん
23区だよ？都心3区、5区と勘違いしてない？山手線駅ですら立地を無視すればまだ新築7000万円台で買えるけど。

山手線は防災面ではさほど優秀ではないが、
開発規模とハブ駅前としての交通利便性が
桁違いだからね。

アレルギーあるのは仕方ないが
好き嫌い置いて市場価値はあるから
そこは認めるわ。

>>16907 通りがかりさん
あ、すまん。
3区＋渋谷区内側しか見てない。

大田区や台東区合わせれば、あるだろうね。

山手線内側は高すぎるし、山手線外側の駅近が一番コスパ良くない？

>>16911 マンション検討中さん
良いと思う。
内側市場主義だとナシだし
駅によってはNGな人も多いけど。

>>16911 マンション検討中さん
日暮里から秋葉原あたりは
すでにこの数年でじわじわ上がって、
カンテイでも値上がり率が良い地域と
なっている駅がほとんど。
北側東側は根強いネガ感情があるから割安。
しかし、防災面で大きな問題なさそうだから
お買い得感で今後も上がる可能性はあるかもね。

>>16896 匿名さん
地盤良く医者も多い御茶ノ水を、長い目で見た買いエリアから外す人は初めてで斬新。
個人の好みは仕方ないけど、警報基準で湾岸が安全と言う判断なら、同じく警報出なかった神田川沿いも安全と言って良いと思うよ。将来的には調整池から海に排水する計画もあるみたいだしね。

台風影響で武蔵小杉のタワマンで大便禁止令。
タワマン人気に影響ありそう。

https://news.yahoo.co.jp/byline/yamamotoichiro/20191013-00146686/

>>16915 匿名さん
タワマンではなく武蔵小杉がヤバいでしょう…。しかし、どうするんでしょうね。

>>16915 匿名さん
駅だけでなく下水のインフラ整備も間に合ってない、武蔵小杉の問題だと思うよ。
計画都市ね湾岸タワマンでは発生してない問題。

主な浸水地域と問題点まとめ

武蔵小杉→下水インフラ整備が間に合ってないのが問題

二子玉川・二子新地→景観重視で堤防作らないのが問題。堤防重要。

戸手→堤防内側に立ち退きしてない住宅があるのが問題。*堤防外には決壊はしてないから堤防上にたつマンションはギリ被害なし。

各所アンダーパス→アンダーパスの特性上大雨でみずが溜まるのは仕方ない。大雨では近づかないのが吉。品川駅再開発のように、上に道路通せれば良いが防災優先度さ低い。

台風は様々な災難を呼び寄せるが、東京のソラを水晶の様にしてくれる。

>>16919 匿名さん
ま、地下に電気設備はないわな。
浸水時に電気復旧が困難になる。
非常用発電機が地下も論外。

多摩川の近くは止めておこう。

>>16921 匿名さん
だね。だからこそ、まだチャンスがある。
山手線外の駅至近で上がってない場所があるからね。
もちろん、山手線内は金に糸目をつけずに買える人が買えば良い。

>>16923 匿名さん
二子新地（高津区溝口六丁目）のマンション一階では浸水で死者も出ている。
住宅の本来の目的は命や財産を守ることだと実感。

客先に納品しに出た人、無事だった？

仕事も区切りついたしスーパー銭湯に来ました。
いつもはもっと遅いけどこの時間は駐車場満車だ。
今日のスパ銭は若い人だらけですが行ってきます。
最近は体力不足で満喫する前にバテてしまうのが悔しいところ。
目標二時間のんびりで１１時上がり。

温暖化によるものらしいから毎年こんな状況になるんだろうね。生きてる間に日本が変わっていくなんて信じられないけど現実なのか。

地震と台風のリスクが少ないマンションを選びましょう。ハザードマップのチェックは必須。

後は子供でも分かることですが、地盤が固く、埋め立て地とかではなく、川や海から遠く、低地は避け高台などの標高が少し高い所に住みたいです。

昔、多摩川の堤防上にマンション建てる、しかも受電や発電設備は地下と聞いた時は、本気か、と思って購入丁重にお断りしたが。
懸念が現実になる時代に早くも突入とは地球環境の変化は思ったより早かった。

そうなってもデベは当然何も責任取らないからね。

>>16926 匿名さん
近いに越したことはないが、10分くらい歩いた方が環境良かったり、健康に良かったりするしね。

>>16935 匿名さん
今夏の台風でわかったのは一番ヤバいのは停電てことだね。それ以外は都内なら限られた地域を除いて問題なさそう。

>>16936 評判気になるさん
浸水だよ

ニコ新でマンション一階で死者が出たのは浸水のせい。
あと暴風で横転したトラックの運転手も無くなってる。
かたや停電だけなら健常人は直ぐには死なない。

つうか、このあたりって、どのあたり？
特定の物件煽るついでに誤爆は勘弁してほしい。

>>16940
武蔵小杉みたいにトイレに一ヶ月行けなくなるのもリスクだと思いますが。

タワマンのリスクの大きさがジワジワ知れてきたかな

武蔵小杉はタワマンてはない普通のマンションはトイレ使えるの？

浸水は都内ではほぼ問題ないことがわかったじゃん。高潮も湾内は影響なし。停電は上下水道死亡、エレベーター停止でまともに生活できる気がしない。

津波でなく高潮なら、東京湾内ではまず大丈夫。
太平洋に面してる千葉や神奈川、静岡が危険。
湾内と外海ではリスクが天地で違う。

>>16943
そう言うことぢゃない。タワマンなだけでもリスク高く論外なのに、よりによって武蔵小杉のタワマンとはって事だよ。

ハザードマップチェックして、なるべく安全な場所に住む。また万一の災害の場合にどう対応するか。タワマン高層階に住んでて、エレベーターが止まっても大丈夫か？トイレが止まっても大丈夫か？子供でも分かるよね。

>>16944 匿名さん
停電にならない港区千代田区最強。
官庁万歳。

>>16948 匿名さん
それは計画停電の対象外ってだけで、設備の損壊とか突発的なものには一般家庭は対応できない。

>>16947 匿名さん
わからない。港区千代田区のタワマンは問題なさそうだし。
武蔵小杉のインフラ未整備を無理やりタワマンに結びつけてるように見えるのは、確かに子供でも分かる。

>>16949 評判気になるさん
それはどこでも一緒だが
港区タワマン地域はタワマン整備とともに地下化率高いから設備破損にも強いよ。

電気止まって大変な目に合ったタワマンが港区千代田区にあったの？

絶対に止めたくない地域には送電経路を二重三重にしてるから設備破損にも強いよ。

>>16947 匿名さん
残念ながら、停電のしやすさはハザードマップにも出ないのよね。
ローム台地の住宅地は送電一系統しかなくて、割と簡単に停電する。
かたや、官庁周りはご覧の通り。

タワマンて自家発電で3日くらい持つよね。
発電機が変な位置にない限り。
自家発電でエレベーターとかは動くよ。
おっしゃる通り、一般家庭や普通の低層マンションとは違うかと。

>>16950
>>16951
いくら天下の千代田区でも、ひとたび首都直下地震などで停電したら、エレベーターが止まり、重いペットボトル持って階段歩いてよいしょっ、よいしょっ、だよ。

渋谷区は渋谷駅まわりは水没リスク高いけど
港区側の渋谷区は海抜30メートル以上だから大丈夫だね。

>>16956 匿名さん
だから、自家発電でエレベーター動くってば。そのときには、戸建や耐震基準甘い低層はどうなってるかね。3.11のときは低層は自家発電もないし、エレベーター復旧も優先されずに1週間待ち。

>>16956 匿名さん
タワーに限らず、災害時に重いペットボトルを運ばなくて良いように、日頃から備蓄しないとね。

タワマンの自家発電知らない人は、タワマン住んだことない人？

>>16961 匿名さん
しかし、港南は送電フル地下化で災害に強いらしい。
天王洲あたりまで行けば地盤弱いみたいだけどね。
あ、あれは港区でなく品川区か。

高台で電線地下化が完了してる地域てあるかね？
あればそこがベストかも。

>>16961 匿名さん
いや、渋谷区は地下に川あるから、神宮前3丁目から6丁目、渋谷一丁目二丁目、宇田川町、代々木公園あたりは、みんなハザードマップで最大3メートル浸水地域だよ。

>>16964 匿名さん
停電なければね。

>>16966
ってかタワマンで停電おきたらどうするの。エレベーター止まって、重いペットボトル持って階段歩いて登ってよいしょっ、よいしょっだよ！？

台風の時の武蔵小杉みたいにタワマンはトイレ禁止令出るし。

>>16967 匿名さん
ほい。今年更新されたやつ

https://www.city.shibuya.tokyo.jp/assets/com/000040688.pdf

>>16968 匿名さん
トイレ禁止はタワマンだけなんだ？

>>16964 匿名さん
例えば？

まあ港、渋谷、千代田あたりは安全だわな。

トイレ禁止はパークシティ武蔵小杉だけでは？
理由はわからんが他のタワマンはやってないかと。

渋谷駅より代々木公園駅のが浸水酷く見えるね。

>>16971
例えばタワマンはトイレ禁止令出る

代々木公園から神南の段差下あたり、渋谷川あるからね。

>>16977 匿名さん
いや、高台の緑豊かで地盤の良い電線地下化した地域が知りたい。

>>16975 匿名さん
またまた、ミスリードを。
タワマンだけってよりパークシティだけだよ？

帰納法的論法ですね。
タワマンと付けると記事に喜んで釣られる人が多いからか。

でも、なぜそのマンションだけなんだろうね。
むしろそれが不思議。

トイレ禁止令と連発するほど持論の信頼度が軽くなっていく

いち早く台風レポートとか出せばスムログのアクセスも増えるだろうにね。

パークシティはポンプ室に水が流れ込んで動かなくなったらしいよ。
ポンプ室が地下にあったうえ、水が流れ込む設計だったらしい。
だから他のマンションでトイレ禁止が起こるがどうかは同じ不備があるかどうか。
タワマンでなくとも低層マンションでも起こり得るし、タワマンでもポンプ室に浸水しない設計なら問題ない。

>> 16983
冷静になって考えてみると、タワマンでトイレ禁止令って壮絶なことだよね。どれぐらい続くの？一ヶ月？

タワマンでなくとも、トイレ禁止は厳しそう

生活できないよ。30階に住んでたらトイレ行くのに着替えて下まで降りる生活とか無理。

価格動向には、響きそうだね。

これを機に地下に受電や発電設備、ポンプ室を作る設計は禁止にしてほしい

>>16991 匿名さん
いや、中国よりは防災できてるから、それは無理やり過ぎかと。
むしろ史上最大の台風で東京は被害が少ないと受け止められるのでは。

ポンプ室って地下か敷地内1階以外の選択肢あんの？

買うときに機械関係の設備が
地下にある物件は避けてて来たが
正解だったと言うことか。

>>16993
それは流石にないでしょ笑

> むしろ史上最大の台風で東京は被害が少ないと受け止められるのでは。

>>16995 匿名さん
営業にそこまで気にして買うのは
俺くらいと言われたから、大丈夫。
大部分の人は気にしないから下がらない。
今気にしてても喉元過ぎれば何とやら。
舞浜見れば分かるだろ。

>>16994 匿名さん
途中階にあるパターンもあるよ。
一階なら大体1メートル弱の台に乗ってるし
問題ないかと。
土地が高台でも地下だと水が流れ込む可能性あるからね。

>>16995 匿名さん
タワマンに限らず低層マンションもね。

はいはい、武蔵小杉ね

もう飽きた

煽りが来ると途端にスレがつまらなくなるな。

今回の災害で小石川も煽れなくなって、目下のおもちゃは武蔵小杉なんだろう。

災害を喜んでいるように見えるし、買うなら都内山手線内一等地と言いつつ、今は買えないでマンション所有してない人が煽ってる。


と、予想。

備えてたとこほど被害なくて
油断したとこほど被害大きい　

当然か

他の地域は凄まじい雨量でしたがら都内は250mm程度しか降りませんでしたね。
渋谷や小石川のような水のたまりやすい谷底低地は、参考になりませんでした。

>>17007 匿名さん
渋谷駅は最近浸水してるけど？

まあ、谷底低地を避けた方が良いのは間違いないだろう。
ただし、お金や便利さや、憧れや慣れとトレードオフで敢えて選ぶ人もいる。
その数が多いと市場価値が上がるだけ。

ベランダに置いているテーブルや椅子などを収納できる部屋があったので、台風の間も快適に過ごせました。以前の住まいではリビングの一角に収納するしかなくて不便でした。一部屋ゆとりかあると大きく違いますね。

>>16995 匿名さん
商業施設や工場によくあるが、地下ピット設けて雨水はそこに貯まるようにして機械設備に行かないようになってれば大丈夫。

>>17012 匿名さん
そのレベルだと、東京タワーも安全ではない。

人住まないしね。東京タワー。

東京タワーが浸水に強い必要あるの？
大雨だと閉鎖でしょ。

今回の台風は、世界が注目してたよね。

利根川水系や荒川下流の首都圏で被害者がないのは調整池のおかげ。雨水水を逃す仕組み重要。

https://www.asahi.com/sp/articles/ASMBF52FQMBFULBJ00D.html
荒川の調整池である彩湖や、利根川水系の渡良瀬川が流入する渡良瀬遊水地にも大量の水が流れ込んでおり、「これらが機能し、下流の首都圏の大洪水を防ぐことができた」

そういう細かな分析をする気のない自分としては
やっぱ川沿い危ねえな、海沿いも怖えな、ゼロメートル地帯嫌だなっていう従来思ってきた事を再認識したところですね。
その中には江東江戸川区も湾岸も入っちゃってます。
イレズミはアウトだけどタトゥーはセーフというより
何かあると嫌だから両方近寄らないでおこうって感じですね。

>>17018 匿名さん
いや、荒川も利根川も神田川も水源は東側でないならね？
荒川なんて多摩川より長くて西側でしょ。

>>17019 匿名さん
可能なら、それで問題ないかと。
人によりリスクの取り方は違うからね。

>>17020 匿名さん
川上から水が流れて集約されるという基本がわかってないのでしょう

高層階だから下が水浸しでも関係ないというのが通用しないのは今までも頭では理解していたが、今回の台風をみるとこういうことだわなと実感する。

人生初サイゼリア。素直に駐車場代払うのが嫌だから飯食うって行動の是非はともかく、腹ごしらえ完了。

竣工二年でテナント撤退。なかなか厳しい現実も見た。
後一軒仕事して帰ろう。

豪華な共用施設なんか要らないから低層の良質なマンションが良い。エレベーターが必要な生活費はやはりリスクがある。災害時に階段で上がり下がりできるのはせいぜい10階くらいでしょ。

>>17026 マンション検討中さん

電気もガスも使えなくなるとはね。

>>17025 匿名さん

俺も金があったら良質な低層がいいな。

武蔵小杉のせいでタワマンの風評被害ヤバそうだね。

>>17029 職人さん

結局、自活が出来る金持ちが最強なんだな。そういうリスクヘッジ憧れるわ。

>>17029 職人さん
ネタでも他の人の参考になることを書いてね。
近くの友達親戚、遠くの友達親戚、どっちも大事。
ホテルやウィークリーマンションとかは、申込み方法だけでも事前に調べておけば、初動が違ってくる。

前向きでよいね。
リスクを片目で見ながら
リスク計画を事前にたてておくのが重要。

車は停電時でも充電やエアコン使えるから必須

>>17040 匿名さん

自家発電も水没したんじゃないの？

>>17037 匿名さん

水没しても使えんの？

>>17046 匿名さん

車が水没したら？

>>17030 マンション検討中さん
タワマンが暴落したら、買いますよ！
虎視眈々と狙っている人ばかりなら、あまり下がらないだろうね。
みんな忘れやすいから万が一に下がっても、また上がるんじゃない。まあほかの要因を考えたらどうなるかは分からない。

>>17047 匿名さん
そこまで考える人は水没地域に買うわけないでしょ

>>17051 匿名さん
水害可能性がある地域と、覚悟して買えば良い

武蔵小杉はこういっちゃなんだが被害のあったマンション以外はあの程度で済んでる
一度あった事が二度起きる可能性は日本では低い
10年後には今より高くなってる可能性すらある
みんな都合の悪い事は忘れるからな
ただ二度目が起きたらおしまいだな

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

>>17049 匿名さん

タワマンってか、武蔵小杉の立地が酷かっただけで、今回の件だけでタワマンが値下がりすることはないと思う。武蔵小杉は下がるの確実だけど。

榊先生がブログを更新していますね。いよいよ大先生の時代が来ますよ。

武蔵小杉がヤバイことになっているようですね。
あそこ、そんなに低地とは思わなかったけれども、
あれだけ冠水したわけなので、やはり・・・
これは資産価値への影響が避けられません。

今回、多摩川は氾濫するという経験則を得ました。
荒川はちょっとだけ余裕でしたね。
多摩川の場合、堤防を高くするしかありません。
ちょっと大掛かりな工事になるでしょう。

今回の台風は「過去最強」だそうですが、
地球温暖化のせいでしょうか？　だったら、
今後は毎年のようにあのクラスがやってくる？
それなら、私たちはよほど肝に銘じるべきですね。

今回の台風によって、今後は堤防工事などの治水予算が
確保されやすくなるのではないでしょうか。
住民の関心も高いので、政治家もそこをアピール
してくるように思えます。怖いですからね。

さて、マンション市場への影響です。
多摩川の川べりはかなり売りにくくなります。
特に低層階は難しいですね。
中古物件の資産価値低下も想定されます。

さらに言えば、タワーマンションの人気には
今以上の陰りが出てくるような気がします。
トイレが使えなくなったタワマンが2物件？
必死で情報の流出を抑えているようですが、
そんなものバレないわけがありません。
というか、すでにバレています。

東日本大震災の時もそうでしたが、多くの方が
お亡くなりなっているのに、トイレが使えないくらいは
ニュースにもならないレベルなのです。特に直後は。
しかし、トイレが使えないというのは、
日常生活の中ではかなりヤバイことなのです。

兼ねてから申し上げてきた通り、
タワマンというのは電気や水道が正常に
機能する、という前提のもとに「快適」なのです。
電気が来ないと、著しく不自由なコンクリートの箱。

先ほど、夕刊フジの公式サイトZAKZAKを見ると、
もう1年も前に書いた「タワマンは台風に弱い」という
記事がランキングの上位に来ていました。

すまんな
長文読み飛ばしてまう病気なんや
次は三行でよろ

>>17061 匿名さん
なげーよ
読み飛ばしたし
読み込み時間かかって迷惑

台風の避難にかこつけて嫁を実家に返して
たまにはもうちょっとゆっくりしてこいよと理解ある旦那装いつつav見るの楽しみにしてる奴が俺の他に二人いる説

ホテルで借り暮らしもできないのにタワマンなんて住むな、以上

>>17066 マンション検討中さん

タワマンという名のファミマンに幻想抱きすぎ説に１票

マンションはどれも過大評価されとるわ

こんだけマンコミュが盛り上がるなら
運営的に台風様様だね。

浸水エリアの答え合わせとして、中原区、世田谷区、長野市、大郷町の４つ見たけど、もろ的中だね。

>>17069 匿名さん
それ以前に下手したら流されるし
耐震基準もマンションより低いから。
烈震で倒れない、ではなく
倒れるまて住民が逃げる時間を○秒稼ぎます、
が戸建クオリティ。

幹線道路は排水設備がしっかりしているから、多少環境悪いけど、幹線道路沿いのマンションが安心なのかな？

>>17074 匿名さん

全国各地に幹線道路沿いのマンションはあるので慣れてる人は多いわね。

実家、学生時代、独身時代、転勤時代含めると相当数要るはずなんで、いうほど抵抗感ない人が増えてるのはあるだろうとは思うね。

>>17075 匿名さん

どこに住んでるのよ

>>17074
水害より先に騒音に悩まされるとか肺ガンで死ぬんじゃないの？本末転倒だろｗ

こういう時は基本に立ち返って、予算が潤沢なら都心高台や新宿エリア。
武蔵野台地や下総台地等、サラリーマン予算で十分都心に通勤可能なエリアは幾らでもある。
そういったエリアの耐震マンション（できれば免震タワマン）に住んでればまず間違いない。

>>17073 匿名さん
いや、戸建の品質基準や検査を知らずに
戸建買うのは危ないよ？
買うなら弱点把握して対策考えないと
マンション戸建に限らず武蔵小杉みたいな
インシデントが再発するからね。

なんでも嫉妬で済ますのは思考停止。
常に想定して対策し続けていくのが大事。

>>17079 匿名さん
どんだけの確率で肺がんになるんだ？

住民全員か！？

武蔵小杉煽りで興奮状態なのはわかりましたから、
落ち着いてもらえませんか。
煽りは迷惑ですから。

と、プロのネガに言っても無駄でしょうから
あなたのような書き込みが落ち着くまで
来ないようにします。

ナンノコッチャw

長野から都内通勤でマウントとってる奴のメンタルすげえな。
援護する奴含めて世の中いろんなのがいるもんだな。
千葉の爺さんにもこのレベルになってもらいたい。

これで登場人物何人か知らんけど。