23区内の新築マンション価格動向（その67）

駅も下水も排出が上手くいかず
詰まりがちな武蔵小杉

急に人口増えたから
インフラ追いついてないのかね

>>16883 　戸手は堤防外越水 →堤防内越水

荒川

水源が、大雨警報になった後が勝負だから、荒川はこれからだと思う。

>>16865 マンション検討中さん
荒川区、狭い上には荒川とは接してないのでは？
足立区、北区、墨田区、江戸川区、江東区辺りが荒川河川敷。

東京都内が他県より水害にかなり強いのがわかったね（二子玉川を除く）。まあでも、毎回警報を心配しなきゃいけないエリアに住むのは嫌だなって思った。引っ越そう。

前回の反省があるから、マスコミも慎重に報道してます。今、被災されている方もいるので早めの救助期待します。今後ですが、台風の被害全体が徐々に明らかになるでしょう。まだ増水が続いている地域もあるので、はっきりとした事は言えませんが、ギリギリ大惨事は魔逃れたという事だと思います。今日から電車、トラックも動くでしょうが、落ち着くのは1週間はかかるでしょう。中期的にみると、橋や道路や港湾施設、企業の工場等の被災の状況も気になります。まだ10月なので、今後台風がまたくる可能性もあります。改めて日頃からの準備が大切なのだと感じました。

今回の台風により浸水した世田谷の二子玉川、川崎の武蔵小杉の評価は地に落ちましたね。
そして、水害が発生しなかった城東５区の評価が上がりましたね。数十年に一回レベルの台風で無傷でしたから。
過去の教訓を生かして治水対策をしてきたおかげです。

荒川の治水対策は素晴らしいですが、結局「念のため避難」せざるを得ないわけですから住みづらいのは変わりありませんね。隅田川流域も岩淵水門の役割が広まったのはよかったものの、不安にはなりますよね。

今回わかったのは山手線内側はやはり安心感が強いということ。昔から対策にお金を掛けていて、有事は優先的に守られる仕組みになっているし、いろんな情報もすぐ得られる。ですから山手線内で神田川沿いと局地的な低地を避けてタワマンまたは大きめの板マンを選ぶのがベストプラクティスですね。

>>16892 匿名さん

かなり警報と避難勧告が出たし、荒川はかなりピンチだったから、危険なのは変わらなくない？
どのみち山手線内と似たような価格帯では住みたくないですね。

>>16892 匿名さん
いやいや笑
検討から外しました笑

災害を経験してあらためてハザードマップと地図を眺めてみると、長い目で見たときの買いエリアが見えてきますね。浜松町～海岸エリアもすこし停電したらしいですし神田川も増水してこわかったですね。

・港区・渋谷区の虎ノ門～赤坂～青山エリア
・千代田区鉄板の番町エリア
・新宿区のうち神田川沿いと四谷を避けた真ん中
・文京区のうち水道橋～御茶ノ水の川沿いを除くエリア
・豊島区のうち荒川と神田川から離れたエリア

湾岸エリアは今回で安全が証明されたとも言えそうですがお好みですね。私は怖いです。

>>16896 匿名さん
神田川は増水しても危険水量になった瞬間に巨大な調整池に放水するので問題ないかと。https://ja.m.wikipedia.org/wiki/神田川・環状七号線地下調節池

治水は重要ですね。

東京のハザードマップのリンクですよ

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/jigyo/river/chusho_seibi/index/menu...

窓割れに比べるとレアケースでしょうが、知人宅はベランダのガラスにヒビが入ったそうです。

>>16898 匿名さん
荒川より神田川の被害が水域2段以上低いのが良くわかりますね。
だから増水で避難勧告さえ出なかったのでしょう。

ちなみに、自分は港区内側なので神田川関係ないですが、各川の増水状況みてて神田川が危険水量になった瞬間に放水始めて水位下がったので興味深く見てました。
あと、恩田川も優秀でした。

>>16896 匿名さん
どれも70平米で億ションな地域ばかりで、悲しみ。
一般人はより良い地域を探すしか無いね。

>>16896 匿名さん
港区が別格なのは川がないのが強みなんだろうね。
あと、千代田区、港区は、東京や日本の中枢になる区官庁や重要施設、偉い人の自宅が多い。
基本停電しないようインフラ整備・運用が行われている。
今回も瞬間停電もなかったのでは。

今のご時世、23区の新築マンションは軒並み70平米で億ションのような。
億いかなくて、8000,9000万は普通という。
恐ろし。

>>16903 匿名さん
外周区に限ってもまだまだ6000万円代だよ。山手線内側でギリギリ9000万弱だね。

>>16903 匿名さん
そうですね。
ハザードマップない地域は2億違い億ション、ですかね。

>>16904 通りがかりさん
それ、北側の中古価格では？
今の新築だとその価格では60平米くらいしか買えないと思う。

>>16906 匿名さん
23区だよ？都心3区、5区と勘違いしてない？山手線駅ですら立地を無視すればまだ新築7000万円台で買えるけど。

山手線内にこだわるバカが未だに多いね

山手線は防災面ではさほど優秀ではないが、
開発規模とハブ駅前としての交通利便性が
桁違いだからね。

アレルギーあるのは仕方ないが
好き嫌い置いて市場価値はあるから
そこは認めるわ。

>>16907 通りがかりさん
あ、すまん。
3区＋渋谷区内側しか見てない。

大田区や台東区合わせれば、あるだろうね。

山手線内側は高すぎるし、山手線外側の駅近が一番コスパ良くない？

>>16911 マンション検討中さん
良いと思う。
内側市場主義だとナシだし
駅によってはNGな人も多いけど。

>>16911 マンション検討中さん
日暮里から秋葉原あたりは
すでにこの数年でじわじわ上がって、
カンテイでも値上がり率が良い地域と
なっている駅がほとんど。
北側東側は根強いネガ感情があるから割安。
しかし、防災面で大きな問題なさそうだから
お買い得感で今後も上がる可能性はあるかもね。

>>16896 匿名さん
地盤良く医者も多い御茶ノ水を、長い目で見た買いエリアから外す人は初めてで斬新。
個人の好みは仕方ないけど、警報基準で湾岸が安全と言う判断なら、同じく警報出なかった神田川沿いも安全と言って良いと思うよ。将来的には調整池から海に排水する計画もあるみたいだしね。

台風影響で武蔵小杉のタワマンで大便禁止令。
タワマン人気に影響ありそう。

https://news.yahoo.co.jp/byline/yamamotoichiro/20191013-00146686/

>>16915 匿名さん
タワマンではなく武蔵小杉がヤバいでしょう…。しかし、どうするんでしょうね。

>>16915 匿名さん
駅だけでなく下水のインフラ整備も間に合ってない、武蔵小杉の問題だと思うよ。
計画都市ね湾岸タワマンでは発生してない問題。

主な浸水地域と問題点まとめ

武蔵小杉→下水インフラ整備が間に合ってないのが問題

二子玉川・二子新地→景観重視で堤防作らないのが問題。堤防重要。

戸手→堤防内側に立ち退きしてない住宅があるのが問題。*堤防外には決壊はしてないから堤防上にたつマンションはギリ被害なし。

各所アンダーパス→アンダーパスの特性上大雨でみずが溜まるのは仕方ない。大雨では近づかないのが吉。品川駅再開発のように、上に道路通せれば良いが防災優先度さ低い。

地下に受変電設備を置くような大規模マンションを選ぶ場合の一つの教訓が得られてしまったね。

台風は様々な災難を呼び寄せるが、東京のソラを水晶の様にしてくれる。

>>16908
>山手線内にこだわるバカが未だに多いね

世間の土地に対する評価はお前さんが思ってるほど全てが急には変わらないって事よ。
お前さんが思ってるより遥かにゆっくりなんだよ。
ついバカとか強い口調で非難したくなる程ジレンマ感じるほどゆっくりなんだよ。

土地に限らず他の事でも同じで、変化を求めたい側が「今の時代」「今頃」って
レッテル張ろうとしても世間の動きが案外ゆっくりって事を知っておくと良い。

>>16919 匿名さん
ま、地下に電気設備はないわな。
浸水時に電気復旧が困難になる。
非常用発電機が地下も論外。

多摩川の近くは止めておこう。

>>16921 匿名さん
だね。だからこそ、まだチャンスがある。
山手線外の駅至近で上がってない場所があるからね。
もちろん、山手線内は金に糸目をつけずに買える人が買えば良い。

>>16923 匿名さん
二子新地（高津区溝口六丁目）のマンション一階では浸水で死者も出ている。
住宅の本来の目的は命や財産を守ることだと実感。

>>16924
勿論そうだね。

と同時に駅に近けりゃ金額も高いわけで、どこぞのアホブロガーみたいに
駅近駅近5分以内5分以内って鼻息荒くする必要があるかどうかも家族に合わせて決めればいいね。

客先に納品しに出た人、無事だった？

>>16927

有難うございます。雨風も大した事なく、道も正月あるいはそれ以上にガラガラで思いのほか順調でした。
有名紳士服・有名飲食チェーンを始め車屋・理美容ありとあらゆる業種の店が閉まってたのは驚きでした。
昨今のコンビニ24時間営業問題、働き方改革等含めて
この休みは過剰反応かという思いと、いや、今何かあったら相当叩かれるから止む無し
との両方を考えていました。ちょっとだけですけどね。

帰りに何軒かショッピングモール、高級・地場スーパー偵察に行ってきました。

仕事も区切りついたしスーパー銭湯に来ました。
いつもはもっと遅いけどこの時間は駐車場満車だ。
今日のスパ銭は若い人だらけですが行ってきます。
最近は体力不足で満喫する前にバテてしまうのが悔しいところ。
目標二時間のんびりで１１時上がり。

>>16928 匿名さん
無事で良かったです。
店はほぼ閉まってましたね。
今後はこう言う台風も増えるので
当たり前の光景になるでしょうね。
950hPaの台風なんて台湾沖ならともかく
ちょっと前の日本では見られない
低気圧大勢力ですから。

温暖化によるものらしいから毎年こんな状況になるんだろうね。生きてる間に日本が変わっていくなんて信じられないけど現実なのか。

地震と台風のリスクが少ないマンションを選びましょう。ハザードマップのチェックは必須。

後は子供でも分かることですが、地盤が固く、埋め立て地とかではなく、川や海から遠く、低地は避け高台などの標高が少し高い所に住みたいです。

昔、多摩川の堤防上にマンション建てる、しかも受電や発電設備は地下と聞いた時は、本気か、と思って購入丁重にお断りしたが。
懸念が現実になる時代に早くも突入とは地球環境の変化は思ったより早かった。

そうなってもデベは当然何も責任取らないからね。

>>16926 匿名さん
近いに越したことはないが、10分くらい歩いた方が環境良かったり、健康に良かったりするしね。

地球温暖化で、台風19号クラスの台風は今後もたくさん来るんでしょうね。次回大きな台風来たら、このあたりの高潮被害やトイレ禁止令発動リスクはどの程度ありますか？

>>16935 匿名さん
今夏の台風でわかったのは一番ヤバいのは停電てことだね。それ以外は都内なら限られた地域を除いて問題なさそう。

>>16936 評判気になるさん
浸水だよ

ニコ新でマンション一階で死者が出たのは浸水のせい。
あと暴風で横転したトラックの運転手も無くなってる。
かたや停電だけなら健常人は直ぐには死なない。

つうか、このあたりって、どのあたり？
特定の物件煽るついでに誤爆は勘弁してほしい。

>>16935
>>16936
>>16937
台風以外にも、地震による揺れと津波そして液状化もリスクだよ。当たり前だけど湾岸などの埋立地はリスク高いね。

また、今後地球温暖化で増えるとみられる台風がもたらすリスクは、高潮、洪水、強風など。つまり海や川の近く、低地や埋立地のリスクは今後ますます高まるっていう事。

>>16940
武蔵小杉みたいにトイレに一ヶ月行けなくなるのもリスクだと思いますが。

タワマンのリスクの大きさがジワジワ知れてきたかな

武蔵小杉はタワマンてはない普通のマンションはトイレ使えるの？

タワマンで停電になると、重いペットボトル持って高層階までよいしょっ、よいしょっって上るんでしょうか？自宅がジムになりいい運動になりますね。

浸水は都内ではほぼ問題ないことがわかったじゃん。高潮も湾内は影響なし。停電は上下水道死亡、エレベーター停止でまともに生活できる気がしない。

津波でなく高潮なら、東京湾内ではまず大丈夫。
太平洋に面してる千葉や神奈川、静岡が危険。
湾内と外海ではリスクが天地で違う。

>>16943
そう言うことぢゃない。タワマンなだけでもリスク高く論外なのに、よりによって武蔵小杉のタワマンとはって事だよ。

ハザードマップチェックして、なるべく安全な場所に住む。また万一の災害の場合にどう対応するか。タワマン高層階に住んでて、エレベーターが止まっても大丈夫か？トイレが止まっても大丈夫か？子供でも分かるよね。

>>16944 匿名さん
停電にならない港区千代田区最強。
官庁万歳。

>>16948 匿名さん
それは計画停電の対象外ってだけで、設備の損壊とか突発的なものには一般家庭は対応できない。

>>16947 匿名さん
わからない。港区千代田区のタワマンは問題なさそうだし。
武蔵小杉のインフラ未整備を無理やりタワマンに結びつけてるように見えるのは、確かに子供でも分かる。

>>16949 評判気になるさん
それはどこでも一緒だが
港区タワマン地域はタワマン整備とともに地下化率高いから設備破損にも強いよ。

電気止まって大変な目に合ったタワマンが港区千代田区にあったの？

絶対に止めたくない地域には送電経路を二重三重にしてるから設備破損にも強いよ。

>>16947 匿名さん
残念ながら、停電のしやすさはハザードマップにも出ないのよね。
ローム台地の住宅地は送電一系統しかなくて、割と簡単に停電する。
かたや、官庁周りはご覧の通り。

タワマンて自家発電で3日くらい持つよね。
発電機が変な位置にない限り。
自家発電でエレベーターとかは動くよ。
おっしゃる通り、一般家庭や普通の低層マンションとは違うかと。

千代田区、港区（湾岸除く）、渋谷区あたりが安心安全な場所でしょう。少々お高いですが、資産価値も保たれることを考えれば売るときも高く売れるし。

>>16950
>>16951
いくら天下の千代田区でも、ひとたび首都直下地震などで停電したら、エレベーターが止まり、重いペットボトル持って階段歩いてよいしょっ、よいしょっ、だよ。

渋谷区は渋谷駅まわりは水没リスク高いけど
港区側の渋谷区は海抜30メートル以上だから大丈夫だね。

>>16956 匿名さん
だから、自家発電でエレベーター動くってば。そのときには、戸建や耐震基準甘い低層はどうなってるかね。3.11のときは低層は自家発電もないし、エレベーター復旧も優先されずに1週間待ち。

>>16956 匿名さん
タワーに限らず、災害時に重いペットボトルを運ばなくて良いように、日頃から備蓄しないとね。

タワマンの自家発電知らない人は、タワマン住んだことない人？

>>16957
渋谷区は渋谷駅の周りだけ低地だけど、それ以外は全て高台でしょ？千代田区、港区しかり。あっ、港南地区は除くよ!?

>>16961 匿名さん
しかし、港南は送電フル地下化で災害に強いらしい。
天王洲あたりまで行けば地盤弱いみたいだけどね。
あ、あれは港区でなく品川区か。

高台で電線地下化が完了してる地域てあるかね？
あればそこがベストかも。

今回の台風で、緑の多い高台の低層マンションに軍配が上がった。

>>16961 匿名さん
いや、渋谷区は地下に川あるから、神宮前3丁目から6丁目、渋谷一丁目二丁目、宇田川町、代々木公園あたりは、みんなハザードマップで最大3メートル浸水地域だよ。

>>16964 匿名さん
停電なければね。

>>16965
んなわけない笑。ちゃんとマップ見てる？

>>16966
ってかタワマンで停電おきたらどうするの。エレベーター止まって、重いペットボトル持って階段歩いて登ってよいしょっ、よいしょっだよ！？

台風の時の武蔵小杉みたいにタワマンはトイレ禁止令出るし。

>>16967 匿名さん
ほい。今年更新されたやつ

https://www.city.shibuya.tokyo.jp/assets/com/000040688.pdf

>>16968 匿名さん
トイレ禁止はタワマンだけなんだ？

>>16964 匿名さん
例えば？

>>16969
これ見ると渋谷区はほぼ全域真っ白で安全そうだね。もっとも渋谷駅付近は緑色だけど。

まあ港、渋谷、千代田あたりは安全だわな。

トイレ禁止はパークシティ武蔵小杉だけでは？
理由はわからんが他のタワマンはやってないかと。

>>16970
トイレ禁止令出たのはタワマンだけ

渋谷駅より代々木公園駅のが浸水酷く見えるね。

>>16971
例えばタワマンはトイレ禁止令出る

代々木公園から神南の段差下あたり、渋谷川あるからね。

>>16977 匿名さん
いや、高台の緑豊かで地盤の良い電線地下化した地域が知りたい。

>>16975 匿名さん
またまた、ミスリードを。
タワマンだけってよりパークシティだけだよ？

>>16980
パークシティはタワマンでしょ？やっぱタワマンはトイレ禁止令出る。

帰納法的論法ですね。
タワマンと付けると記事に喜んで釣られる人が多いからか。

でも、なぜそのマンションだけなんだろうね。
むしろそれが不思議。

トイレ禁止令と連発するほど持論の信頼度が軽くなっていく

いち早く台風レポートとか出せばスムログのアクセスも増えるだろうにね。