23区内の新築マンション価格動向（その67）

駅も下水も排出が上手くいかず
詰まりがちな武蔵小杉

急に人口増えたから
インフラ追いついてないのかね

>>16883 　戸手は堤防外越水 →堤防内越水

荒川

水源が、大雨警報になった後が勝負だから、荒川はこれからだと思う。

>>16865 マンション検討中さん
荒川区、狭い上には荒川とは接してないのでは？
足立区、北区、墨田区、江戸川区、江東区辺りが荒川河川敷。

東京都内が他県より水害にかなり強いのがわかったね（二子玉川を除く）。まあでも、毎回警報を心配しなきゃいけないエリアに住むのは嫌だなって思った。引っ越そう。

前回の反省があるから、マスコミも慎重に報道してます。今、被災されている方もいるので早めの救助期待します。今後ですが、台風の被害全体が徐々に明らかになるでしょう。まだ増水が続いている地域もあるので、はっきりとした事は言えませんが、ギリギリ大惨事は魔逃れたという事だと思います。今日から電車、トラックも動くでしょうが、落ち着くのは1週間はかかるでしょう。中期的にみると、橋や道路や港湾施設、企業の工場等の被災の状況も気になります。まだ10月なので、今後台風がまたくる可能性もあります。改めて日頃からの準備が大切なのだと感じました。

今回の台風により浸水した世田谷の二子玉川、川崎の武蔵小杉の評価は地に落ちましたね。
そして、水害が発生しなかった城東５区の評価が上がりましたね。数十年に一回レベルの台風で無傷でしたから。
過去の教訓を生かして治水対策をしてきたおかげです。

荒川の治水対策は素晴らしいですが、結局「念のため避難」せざるを得ないわけですから住みづらいのは変わりありませんね。隅田川流域も岩淵水門の役割が広まったのはよかったものの、不安にはなりますよね。

今回わかったのは山手線内側はやはり安心感が強いということ。昔から対策にお金を掛けていて、有事は優先的に守られる仕組みになっているし、いろんな情報もすぐ得られる。ですから山手線内で神田川沿いと局地的な低地を避けてタワマンまたは大きめの板マンを選ぶのがベストプラクティスですね。

>>16892 匿名さん

かなり警報と避難勧告が出たし、荒川はかなりピンチだったから、危険なのは変わらなくない？
どのみち山手線内と似たような価格帯では住みたくないですね。

>>16892 匿名さん
いやいや笑
検討から外しました笑

災害を経験してあらためてハザードマップと地図を眺めてみると、長い目で見たときの買いエリアが見えてきますね。浜松町～海岸エリアもすこし停電したらしいですし神田川も増水してこわかったですね。

・港区・渋谷区の虎ノ門～赤坂～青山エリア
・千代田区鉄板の番町エリア
・新宿区のうち神田川沿いと四谷を避けた真ん中
・文京区のうち水道橋～御茶ノ水の川沿いを除くエリア
・豊島区のうち荒川と神田川から離れたエリア

湾岸エリアは今回で安全が証明されたとも言えそうですがお好みですね。私は怖いです。

>>16896 匿名さん
神田川は増水しても危険水量になった瞬間に巨大な調整池に放水するので問題ないかと。https://ja.m.wikipedia.org/wiki/神田川・環状七号線地下調節池

治水は重要ですね。

東京のハザードマップのリンクですよ

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/jigyo/river/chusho_seibi/index/menu...

窓割れに比べるとレアケースでしょうが、知人宅はベランダのガラスにヒビが入ったそうです。

>>16898 匿名さん
荒川より神田川の被害が水域2段以上低いのが良くわかりますね。
だから増水で避難勧告さえ出なかったのでしょう。

ちなみに、自分は港区内側なので神田川関係ないですが、各川の増水状況みてて神田川が危険水量になった瞬間に放水始めて水位下がったので興味深く見てました。
あと、恩田川も優秀でした。

>>16896 匿名さん
どれも70平米で億ションな地域ばかりで、悲しみ。
一般人はより良い地域を探すしか無いね。

>>16896 匿名さん
港区が別格なのは川がないのが強みなんだろうね。
あと、千代田区、港区は、東京や日本の中枢になる区官庁や重要施設、偉い人の自宅が多い。
基本停電しないようインフラ整備・運用が行われている。
今回も瞬間停電もなかったのでは。

今のご時世、23区の新築マンションは軒並み70平米で億ションのような。
億いかなくて、8000,9000万は普通という。
恐ろし。

>>16903 匿名さん
外周区に限ってもまだまだ6000万円代だよ。山手線内側でギリギリ9000万弱だね。

>>16903 匿名さん
そうですね。
ハザードマップない地域は2億違い億ション、ですかね。

>>16904 通りがかりさん
それ、北側の中古価格では？
今の新築だとその価格では60平米くらいしか買えないと思う。

>>16906 匿名さん
23区だよ？都心3区、5区と勘違いしてない？山手線駅ですら立地を無視すればまだ新築7000万円台で買えるけど。

山手線内にこだわるバカが未だに多いね

山手線は防災面ではさほど優秀ではないが、
開発規模とハブ駅前としての交通利便性が
桁違いだからね。

アレルギーあるのは仕方ないが
好き嫌い置いて市場価値はあるから
そこは認めるわ。

>>16907 通りがかりさん
あ、すまん。
3区＋渋谷区内側しか見てない。

大田区や台東区合わせれば、あるだろうね。

山手線内側は高すぎるし、山手線外側の駅近が一番コスパ良くない？

>>16911 マンション検討中さん
良いと思う。
内側市場主義だとナシだし
駅によってはNGな人も多いけど。

>>16911 マンション検討中さん
日暮里から秋葉原あたりは
すでにこの数年でじわじわ上がって、
カンテイでも値上がり率が良い地域と
なっている駅がほとんど。
北側東側は根強いネガ感情があるから割安。
しかし、防災面で大きな問題なさそうだから
お買い得感で今後も上がる可能性はあるかもね。

>>16896 匿名さん
地盤良く医者も多い御茶ノ水を、長い目で見た買いエリアから外す人は初めてで斬新。
個人の好みは仕方ないけど、警報基準で湾岸が安全と言う判断なら、同じく警報出なかった神田川沿いも安全と言って良いと思うよ。将来的には調整池から海に排水する計画もあるみたいだしね。

台風影響で武蔵小杉のタワマンで大便禁止令。
タワマン人気に影響ありそう。

https://news.yahoo.co.jp/byline/yamamotoichiro/20191013-00146686/

>>16915 匿名さん
タワマンではなく武蔵小杉がヤバいでしょう…。しかし、どうするんでしょうね。

>>16915 匿名さん
駅だけでなく下水のインフラ整備も間に合ってない、武蔵小杉の問題だと思うよ。
計画都市ね湾岸タワマンでは発生してない問題。

主な浸水地域と問題点まとめ

武蔵小杉→下水インフラ整備が間に合ってないのが問題

二子玉川・二子新地→景観重視で堤防作らないのが問題。堤防重要。

戸手→堤防内側に立ち退きしてない住宅があるのが問題。*堤防外には決壊はしてないから堤防上にたつマンションはギリ被害なし。

各所アンダーパス→アンダーパスの特性上大雨でみずが溜まるのは仕方ない。大雨では近づかないのが吉。品川駅再開発のように、上に道路通せれば良いが防災優先度さ低い。

地下に受変電設備を置くような大規模マンションを選ぶ場合の一つの教訓が得られてしまったね。

台風は様々な災難を呼び寄せるが、東京のソラを水晶の様にしてくれる。

>>16908
>山手線内にこだわるバカが未だに多いね

世間の土地に対する評価はお前さんが思ってるほど全てが急には変わらないって事よ。
お前さんが思ってるより遥かにゆっくりなんだよ。
ついバカとか強い口調で非難したくなる程ジレンマ感じるほどゆっくりなんだよ。

土地に限らず他の事でも同じで、変化を求めたい側が「今の時代」「今頃」って
レッテル張ろうとしても世間の動きが案外ゆっくりって事を知っておくと良い。

>>16919 匿名さん
ま、地下に電気設備はないわな。
浸水時に電気復旧が困難になる。
非常用発電機が地下も論外。

多摩川の近くは止めておこう。

>>16921 匿名さん
だね。だからこそ、まだチャンスがある。
山手線外の駅至近で上がってない場所があるからね。
もちろん、山手線内は金に糸目をつけずに買える人が買えば良い。

>>16923 匿名さん
二子新地（高津区溝口六丁目）のマンション一階では浸水で死者も出ている。
住宅の本来の目的は命や財産を守ることだと実感。

>>16924
勿論そうだね。

と同時に駅に近けりゃ金額も高いわけで、どこぞのアホブロガーみたいに
駅近駅近5分以内5分以内って鼻息荒くする必要があるかどうかも家族に合わせて決めればいいね。

客先に納品しに出た人、無事だった？

>>16927

有難うございます。雨風も大した事なく、道も正月あるいはそれ以上にガラガラで思いのほか順調でした。
有名紳士服・有名飲食チェーンを始め車屋・理美容ありとあらゆる業種の店が閉まってたのは驚きでした。
昨今のコンビニ24時間営業問題、働き方改革等含めて
この休みは過剰反応かという思いと、いや、今何かあったら相当叩かれるから止む無し
との両方を考えていました。ちょっとだけですけどね。

帰りに何軒かショッピングモール、高級・地場スーパー偵察に行ってきました。

仕事も区切りついたしスーパー銭湯に来ました。
いつもはもっと遅いけどこの時間は駐車場満車だ。
今日のスパ銭は若い人だらけですが行ってきます。
最近は体力不足で満喫する前にバテてしまうのが悔しいところ。
目標二時間のんびりで１１時上がり。

>>16928 匿名さん
無事で良かったです。
店はほぼ閉まってましたね。
今後はこう言う台風も増えるので
当たり前の光景になるでしょうね。
950hPaの台風なんて台湾沖ならともかく
ちょっと前の日本では見られない
低気圧大勢力ですから。

温暖化によるものらしいから毎年こんな状況になるんだろうね。生きてる間に日本が変わっていくなんて信じられないけど現実なのか。

地震と台風のリスクが少ないマンションを選びましょう。ハザードマップのチェックは必須。

後は子供でも分かることですが、地盤が固く、埋め立て地とかではなく、川や海から遠く、低地は避け高台などの標高が少し高い所に住みたいです。

昔、多摩川の堤防上にマンション建てる、しかも受電や発電設備は地下と聞いた時は、本気か、と思って購入丁重にお断りしたが。
懸念が現実になる時代に早くも突入とは地球環境の変化は思ったより早かった。

そうなってもデベは当然何も責任取らないからね。

>>16926 匿名さん
近いに越したことはないが、10分くらい歩いた方が環境良かったり、健康に良かったりするしね。