23区内の新築マンション価格動向（その67）

これから老朽化マンションの建て替えがいかに困難かが問題になるでしょうし、
新規が立ち行かなくなる以前に、
マンションって存在そのものが見直される時代になるでしょうね。
もはやマンションが増え過ぎてしまいました。

>1541

マンションはあまり関係ない。

今起こってるのは老朽化マンションもシャッター商店街も空きや一戸建ても同根で、
人が住む場所がコンパクトになってきたから、人が住まなくなった場所が廃れてるだけ。

バブル時は山梨から東京への通勤は当たり前だったんだけど、
今そんなことする人は少数派だよね？
それと同じロジックで、人が住むところが小さくなって、
人が住まなくなった地域では空き家とか老朽化マンションが問題になってる。

だから問題はマンションじゃなくて、社会インフラ（病院、鉄道駅、学校等）から離れた場所そのもの。
昨今はさすがにそういう地域での新規供給は減ってるから、あまり気にしなくてもいいかもしれない。

そうかな、都心部に限ったって建て替え出来るのは容積率に余裕のある駅近好立地物件だけ。
その他大勢のマンションは極端な話、
初期分譲を買った死ぬ寸前の人が、
新たに多額なローン組まないと建て替え出来ないような物件ばかり。

あら、マンションって資産じゃなくて負債なのねって誰しもが気付くのが今からでしょ。
マンションってそのものの価値観を変えなきゃいけない時代がすぐそこだと思います。
老朽化したタワマンがポンポン建て替えられるでも？
新規な母数は確実に減ってるのに。

浅薄な知識をひけらかして不遜なものいいをする奴が一番恥ずかしいよ。
人に勉強しろとかいう奴は本当に碌なのがいないな。

>1453

心中する気で買い人は負債ですね。
私らのように5年くらいで買いかえる層は、消耗品の感覚ですかね。

35年ローンとかでマンション買う人達、
ほんと可哀想な人生だなぁとは思いますけど。

>>1540

>中小はともかく、大手デベ（住友、三井、三菱、東建）はマンションは副業ですよ。
売り上げゼロになっても会社は傾かない。

適当なこと言って笑
分譲事業は大手デベの主たる事業でしょ。
売り上げゼロにできるわけない。

今後も作り続けるよ。
そのために、どんだけ土地を仕込んでると思っているのよ。

>1546

大手デベロッパーと言われてるのは、大手不動産会社の子会社（or一部門）で
親会社のメインは不動産賃貸業です。

例えば、三井不動産レジデンシャルは不動産分譲がメインですが、
親会社の三井不動産は日本橋を中心としたオフィスビル賃貸がメインで、
マンション分譲ができなくなっても、三井不動産自体が進退窮まることはありません。
新築マンションが分譲できなくなれば、現レジデンシャルの社員を他業種に転換させたり、
（一部早期退職を募ったり）して海外での分譲と国内での賃貸事業に重心を移すだけの話です。

野村はやや事情が違うんですが、ほかの大手はそんなもんですよ。
新築ビジネスができなくなっても、痛みは伴うけど、どうとでもなる範囲ですよ。

東京23区の新築マンションの価格がまた下がりました。

首都圏のマンション市場動向　2016年7月
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/256/s201607.pdf

東京都区部の平均価格、1平米当り分譲単価は、6687万円、100.3万円(前年同月比16.2%ダウン、16.3%ダウン)。
首都圏の販売在庫数は6498戸で、前月よりも368戸増加、去年7月よりも1514戸増加。

>1548

どこの素人だよ。
昨年の7月は目黒のブリリアタワーとか、みなとみらいのブルーハーバーとか
高額物件が集中してあったから前年同月の数字が上振れしてるだけだろ。
価格は下がるのが当たり前で、そんなに心配する水準じゃない。

ただ、契約率は低めで出てるからさらに上値を追う展開ではないな。
販売戸数事態は大きく下がってないところを見ると、
昨年の同時期みたいに右肩上がり一色の数字じゃないけど、総崩れの数字でもない。
このあたりの水準でしばらく様子をうかがう地合っていうのが正しい見方だね。

日本の人口が減っても、核家族化や独居世帯の割合が増えて世帯数が増加している間は、分譲住宅の需要が急激に落ちることは無いと思う。ただ近い将来必ず世帯数自体が減少に転じる筈で、そうなると今のようにマンションを作り続けて回していくというビジネスモデルは難しくなるだろうね。

野村以外の大手デペがオフィス賃貸メインだからマンションが駄目でも簡単には傾かないというのはその通りだと思う。でもそんな話は別にその業界に勤めている人以外はどうでもいいことでもある。

恐ろしいね。

マンションが作り続けられなくなったら、既存物件の価値は高まりますね。
不動産を持ってる人にとってはさほど悪くないニュース。

そうなると、既存物件同士の競争になっていくんでしょうね。
今の技術水準だと駅・公共性の高い施設の近くの物件が勝ちそうですが。

>1552

ほんと、バカだね。

既存物件に価値があるくらいなら、
さらに価値のある新規物件作るだけだよ。

クソのような既存物件は、永久にクソだよ。

>1552
バカだのクソだのとは思わないが、需要が減るんだから不動産の価値は落ちるんじゃないの？
何が言いたかったかというと、分譲マンションは人口減＝需要減ではなく、世帯減＝需要減だから、もう少し先だろうけど必ずそういうときが来るよってこと。もう地方では始まってるでしょ？それでも地方の既存物件の価値なんて上がってない。

>1154

いや、地方の既存物件の価値は確実に上がってますよ
（厳密にいうと、地方経済が落ちていく中、踏みとどまってる）

http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2016/00.html
地方圏をみると、（地価は）地方中枢都市では全ての用途で三大都市圏を上回る上昇を示している。

ちょっと古いニュースですが、新築供給が鈍って地方で中古マンションの値上がりが観測された事例は実際にあります。
http://www.nikkei.com/article/DGXNASDJ05010_V01C12A2QM8000/

新築の供給が鈍れば、中古が相対的に上がるのは経済の原則ですから間違いないです。
供給が少なくなるのに価格上昇圧力がかからない理由はないです。
※もちろん、「相対的に」という条件は付くんですが。

>1555さん
>新築の供給が鈍れば、中古が相対的に上がるのは経済の原則ですから間違いないです。
供給が少なくなるのに価格上昇圧力がかからない理由はないです。

だから世帯数が減り始めたらって言っているんですよ。
世帯数が減っても需要が減らない理由を教えてもらいたい。そして需要が減っても中古価格が上がる経済原則も。

世帯数を減らさなければよい（移民を入れるとか）

３５年ローンを払え終えたら
隣近所が韓国人、中国人などなどで彼らの悪ガキが町内を走り回ってる
という世の中になるかもしれない

ほんとそれ。
よく移民の話になるとロボットで解決とか言っちゃう人いるけど、アホだなって思う。
少子高齢化で問題なのは労働力だけじゃない。不足してもっと深刻なのは消費者であり、納税者・社会保障費の担い手なんだよな。ロボットは買物もしないし税金も払わない。経済活動は活発に、でも外国人は嫌ってのは虫のいい話。

トレードオフの関係なのです。

経済活動は活発に、でも外国人の悪ガキにいきなり短刀でぶっ刺されてもしかたない。

このような割りきりが必要です。

マンションを何度も住みかえするなんてカネがなくてムリ。
まあ、不動産業者は何度も住み替えするのが当たり前になってくれないと食っていけないからな。
奴らは売買の手数料で食ってるんだからさ。

毎日のように「あなたのマンションを売りませんか」のチラシが投函されてます。
ここ売ったら住む家なくなる、売らねえっての。

しかし、これだけしつこいとこみると、よほどおいしい商売なんでしょね。

>>1561 匿名さん
おいしいかどうかはさておき、仲介業者は売るものがなければ商売になりませんからね。
また、仲介業者は売り物件をたくさん集めたところで、別に彼らが在庫リスク負うわけではないので、売りたい人の情報はたくさん集めるに越したことはないですし。

在庫リスク負わずに、売れたら手数料ガッポリ

おいしすぎます

本日、不動産経済研究所が発表したマンション市場動向調査
http://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/258/s201608.pdf

東京都区部
平均価格7238万円+11.3％、平米単価107万円+13.3％

23区含め全体としては供給戸数の激減にも関わらず契約率は相変わらず低く、かつ全売却戸数も時系列でみてかなり低めなので、売買動向としては閑散、でも値段は高止まり、ってことで売り方買い方我慢比べみたいな状況でしょうか・・・？
にしても1565さん言うように8月の23区内の価格はかなり強めですね。高額物件の販売開始といった特殊要因あったんでしょうか？

>>1565
たまたま高い物件が多かっただけでしょ。

>>1567 匿名さん

その理屈なら逆に、たまたま安い物件が多かっただけの月、もあることになる。

価値ある不動産とそうでないものの差が開いていく。
昭和バブルと違って市場はグローバル。
日本の治安の良さなど他のアジアにはない魅力があるから、1ドル100円程度の円高は慣れたらまた上昇基調になるだろう。
いまは踊り場だがオリンピックに向かって再上昇し、職人も減り給与上昇するからその後も思ったほど下がらないだろう。
まあ契約率などの平均値に意味はなくなり富める者はますます富むだろう。

>>1568
当然ある。だから変動が大きい。

ちなみに、都区部のマンション価格(平均、坪単価）
6月　7092万円　106.0万円
7月　6687万円　100.3万円

来週、日銀がマイナス金利拡大を決めたら、１０月以降の固定金利は下がりますかね？

>>1572 匿名さん
もしマイナス金利深掘りが本当に実施されるなら少なくとも一時的には下がるかと思います。
海外の債券投資家のJGB買いで中長期債イールド潰しがあるかと推察します。

今、借り換えを検討していますが、日銀の決定を見極めて１０月以降の方が良さそうですか？

>>1574 匿名さん
1573です。はじめにお断りしておきますが、当方もJGBディーラーでもストラテジストでもないただの素人なのであくまで素人の一個人の意見程度に聞き流して下さいね！
基本的に今の中長期国債の利回り水準からすると、海外マクロ勢がマイナス金利深掘り期待でのJGB買い込みをしている気配はないので、今回のBOJ会合で追加緩和なしでも中長期債が売り込まれる（=金利が急上昇する）可能性は低いのではと思います。
逆にマイナス金利深掘りが発表されればさらなる追加緩和への道も開けることから海外（特に短期勢）はJGB買いをして来るような気がします。
と考えると、もし私が1574さんの立場なら借り換えは今は待つと思います。
まあもっとプロの方の助言を聞かれることをお勧めしますが^_^;

安易な楽観も勿論おかしいと思うけど、
暴落が既定路線みたいな事をいう人は大体ポジショントークだよね。
結局、投資は自己責任だから、何が正解って命題に絶対なんとあるわけない。

>>1576 匿名さん

同感です。
悲観論者の榊さんも最近上げたブログでは、数年内に必ず暴落、とは書いておらず、日本は人口減でマンション需要も頭打ち、既に東京でも空き家が増えていることからして、下落するだろう、みたいな書きぶりですね。
なんか海外債券投資家の「日本国債はいくらなんでも利回り低すぎて異常だからいつか暴落する」と十数年？二十年？ずっと言われ続けて、下がるどころか多少の調整はあっても上がり続けているのと似ているなぁと個人的には感じます。

つまり、心筋梗塞でポックリではなく
糖尿病で真綿で首を絞めるようにジワジワジワジワということですね

1575さん

ご回答、ありがとうございました。
今一度、検討してみます。

成約戸数減少、在庫増加、価格下落。

バブル破裂のカウントダウンが始まっている？首都圏新築マンション市場動向
http://blogos.com/article/190517/

思ったよりも値下がりを始めるのが早かったですね。

住宅ローンの適正範囲は、年収の4倍以内のようです。

以下、参考情報。

住宅ローンで破綻しないための目安
http://xn--u9j6nsa9a3643aiuddtuckj386c6f2c.net/hatan.html

住宅ローンって年収の何倍までが無理せず返済できる額なのでしょうか？
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q12113415952

住宅ローン借入額の決め方教えます。年収の5倍は正直きびしい
http://sekkachi.blog.jp/archives/1013342308.html

子育てのお金は残しておきましょうね。

子供1人が大学卒業するまでに、2,655～4,105万円。
2人だと、約6,000万円～8,000万円。 すごいですね。

【保存版】子育てにかかる費用のすべてを解説します。
http://benesse.jp/kosodate/201509/20150910-2.html

都心3区(千代田区、中央区、港区)の中古マンションのデータ

都心3区の中古マンション 8月のデータ、去年10月との比較。

価格　5,722万円→5,369万円　6.6%、353万円下落
平米単価 103.98万円→105.57万円　1.5%上昇
成約件数 179件→134件 33.6%下落
在庫　3,251件→3,907件 16.8%、656件増加


http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/MW_201608data.pdf

城東地区(台東区、江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、荒川区)の中古マンションのデータ

城東地区の中古マンション 8月のデータ、今年2月との比較。

価格　3,437万円→3,343万円　2.8%下落
平米単価 54.47万円→54.60万円　0.4%上昇
成約件数 408件→288件 41.7%下落
在庫　4,430件→4,885件 9.3%、455件増加


城東地区は在庫が急激に積み上がっています。

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/MW_201608data.pdf

城東地区(台東区、江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、荒川区)
2016年 中古マンション在庫戸数 推移

急いで売り逃げしようと殺到しているので、在庫が急激に積み上がっています。


ソース：
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/MW_201608data.pdf

まだまだ高過ぎ

待ってましょう。
今は希望価格で積み上がっている状態です。

そのうちに苦しくなった売主から投売りが始まります。

投げ売りされるような不人気物件は買わない方がいいと思うけどね。
まあ、特に個人的な事情があれば一概には言えないケースもあるだろうが。

今日の日銀の決定で変動や固定金利は、どのようになりますかね？