23区内の新築マンション価格動向（その67）

２３区内スレなのに脱線してる。

1506
見苦しい。
自虐的にバランスを欠いた発言をしている面もあろうけれども、大概にすべき。御身為。

>>1510 匿名さん

残債割れをするマンションを買ったらね
割れなければ売ればよいだけ

>>1513 eマンションさん

同じ値段で売れたとしても、税金や仲介手数料など、数百万損するけどね。

10年住めばオッケーよ。

湾岸地域での売出価格と成約価格の乖離について。

・パークシティ豊洲は成約価格が値下がり中で、GW時点で坪２９０万前後。
・パークタワー東雲、プラウドタワー東雲も成約価格が値下がり中で、GW時点で坪２６０万前後。
他

GW時点のデータなので、さらに市況は悪化しているでしょうが。

【GW特集】江東区湾岸地域における売出価格と成約価格の乖離【追記有】
http://wangantower.com/?p=11752

>1516

データの読み方が変ですね。
同じブログから引用させてもらうと

パークシティ豊洲については
>今年に入ってからの在庫と成約のプロットの差を見れば傾向がわかると思います。
>昨年末から若干値下がり傾向にありますね。一方、在庫は坪350オーバーの売り出しが多いのですが、
>今年に入ってからはそのレンジの成約は無くなり、現在大体坪30～40万円くらいの乖離が観測できます。

これを見ると2016年は大体300万～310万ぐらいが適正価格と判断されてる。

一方同じブログの2013年の記事
※2013年は値上がり前夜の時期

>東向きは2010年夏を頂点として下がってきているのがわかりますね。
>最近ですと、250・260くらいが一つの目安と言えそうです。
>逆に西向きはかなり安定感があり、あまり落ちている印象はありません。
>280～300くらいに事例が多くみられます。

ここから比べて同じぐらいか、20万ぐらい上げてるってことですよね。
築年が3年進んだことを考えると、20%前後の値上がりってこと。
ここまでが現状。


で、ここから先だけど
仮に今より10%下げて280万ぐらいが中心価格になっても、
2013年ごろから比べると、10%弱の値上がりになってるといえる。

しかも、価格がこなれてる有明では成約価格の値下がりが見られないことから、
ある程度下がったら需要が上回る底堅い状況が見られる。
一段高くなることは想定されないけど、下がることはもっとなさそう。
レンジ相場とみるのが正しいんじゃないかな

秋葉原駅周辺で新築マンションを探してますが、なんで秋葉原駅周辺は新築が、無いんでしょうか？
住所は千代田区だし便利だし立地は申し分無いのに。

どの位の範囲で探してるかわからないので何とも言えないが、秋葉原周辺で建つべきところは既に建っちゃってるんだろうね。新規マンション用地として出る大きめの土地は、例えばバブル期に建った会社の寮・社宅跡地とか、倉庫・工場跡地とか、相続絡みの戸建て跡地（それが何軒か集まるとか）とかが思い当たるけど、秋葉原駅周辺ってそのどれもが無さそうなイメージ。昭和通りより向こうにいけばありそうだけど台東区になっちゃうのかな。

>>1518 匿名さん

秋葉原駅近住んでるけど、沢山立ってるじゃん。
賃貸マンションは毎年3棟くらい立ってるし、今も三菱とか大和とかどんどん建築してるよ。

分譲マンションでもここ最近、プレミスト神田佐久間町、プラウド千代田淡路町、アルファグランデ血桜とか出てるし。

プラウド千代田淡路町の斜め先にも三井の分譲マンションが控えてるよ。

シティインデックス岩本町もあったわ。

淡路町は秋葉原とは言えんな。

秋葉原に徒歩6〜8分で行けるなら秋葉原に含めて良いと思うが。

久しぶりに覗いてみたら、金融投資家ってコテハンの〇〇まだ暴れてるのか。
高額マンションスレで失笑買いまくって逃げたくせに懲りない奴だな。

こいつはただ暴落を煽ってポジショントークしてるか、
或いは、単に安倍嫌いの左巻きが聞きかじった経済知識を
知ったかぶってるだけだから、相手にしても時間の無駄だよ。

はい、誰も相手にしてません。
最近はエアポジション整理で忙しそうですけど。

とりあえず、14年後は↓こんな感じみたいですが、 マンションを買うのに借金しても、大丈夫なのでしょうか。
将来のことをきちんと考えてますか。

2030年、実に人口の1／3近くが65歳以上の高齢者になる
http://www.recruit-ms.co.jp/research/2030/report/trend1.html

NHKで日本終了のお知らせ
http://zarutoro.livedoor.biz/archives/51274352.html

2010年には生産労働人口約2.8人で高齢者1人を扶養していたのが、2030年には約1.8人で1人を扶養することになるそうです。

年金は、大幅に減額されているでしょう。
給料から天引きされる額は、大幅に増額していることでしょう。
貯蓄せずに、老後を迎えたら、大変なことになりそう。老後の資金は貯めておきましょう。
老後の資金は夫婦で最低3000万円必要だそうです。

年金が減額されたら、不動産を持ってないとアウトだよ。
人口減少だと必然的にインフレになるし、
不動産を持たないリスクのほうが圧倒的に高そうですね。

>人口減少だと必然的にインフレになる

はあ？

>1530

そらそうでしょう
供給力が弱くなるんですから。

特に医療・教育・介護等の人手が必要なサービス業は値段が上がりますよ。
公的セクターとして値段を押さえつけるのも限界があります。
移民を入れるか、ロボットが大幅に発達すれば話は別ですが・・・

>>1530 匿名さん

人口減少そのものじゃなくて、貯蓄や年金だけで食べる引退世代の割合の増加がインフレを引き起こす。

しこたま現金かかえてちゃイケない、ってこと！？

なわけないよ。
物が買う人が減り、サービスを利用する人が減るんだから
デフレに決まっているでしょ。

医療→医者は徐々に過剰になると予測されている。
教育→子供の減少と、ITCを活用した授業が増えて、先生は余剰になると予測されている

介護については、確かにインフレになる可能性がある

>>1534 匿名さん

需要と供給のバランスしだい
食料は外国のバランスや為替にも巻き込まれるからインフレでしょうね

>1534
医療については全く同意できない．
医療はほぼ老人が使っているもの．10代，20代，30代よりも生活習慣病にかかりやすい40代，癌になりやすい50代，60代，痴呆が始まって介護が必要になる70代，80代，どっちの人口が多くなると思う？
明らかに医療はインフレだよ．

小児科医はいらなくなるかもね．
マンションの事とは関係なくてごめんなさい．

人口減少や高齢化は、デフレ要因に決まってるだろ。

介護はインフレとか医療はインフレとか、
そんなのないからね。

インフレやデフレはそんな意味で使わないんだよ。

いくら顔も名前も出ない掲示板だからといって、
もうちょっと勉強して書き込まないと恥ずかしいぞ。

デベロッパーはマンション建て続けなきゃ会社が存続出来ませんが、
人口急激、若年層急激のご時世、
このビジネスモデルは破綻必須でしょうね。
しかも災害大国だし…

固定資産が負債になる日が、すぐでしょうね。

>1539

中小はともかく、大手デベ（住友、三井、三菱、東建）はマンションは副業ですよ。
売り上げゼロになっても会社は傾かない。


しかも、新規開発ビジネスが成り立たなくなるってことは新規の供給が細るってことですから、
既存の不動産価値にはプラスです。

もうちょっと経済を勉強したほうが・・・

これから老朽化マンションの建て替えがいかに困難かが問題になるでしょうし、
新規が立ち行かなくなる以前に、
マンションって存在そのものが見直される時代になるでしょうね。
もはやマンションが増え過ぎてしまいました。

>1541

マンションはあまり関係ない。

今起こってるのは老朽化マンションもシャッター商店街も空きや一戸建ても同根で、
人が住む場所がコンパクトになってきたから、人が住まなくなった場所が廃れてるだけ。

バブル時は山梨から東京への通勤は当たり前だったんだけど、
今そんなことする人は少数派だよね？
それと同じロジックで、人が住むところが小さくなって、
人が住まなくなった地域では空き家とか老朽化マンションが問題になってる。

だから問題はマンションじゃなくて、社会インフラ（病院、鉄道駅、学校等）から離れた場所そのもの。
昨今はさすがにそういう地域での新規供給は減ってるから、あまり気にしなくてもいいかもしれない。

そうかな、都心部に限ったって建て替え出来るのは容積率に余裕のある駅近好立地物件だけ。
その他大勢のマンションは極端な話、
初期分譲を買った死ぬ寸前の人が、
新たに多額なローン組まないと建て替え出来ないような物件ばかり。

あら、マンションって資産じゃなくて負債なのねって誰しもが気付くのが今からでしょ。
マンションってそのものの価値観を変えなきゃいけない時代がすぐそこだと思います。
老朽化したタワマンがポンポン建て替えられるでも？
新規な母数は確実に減ってるのに。

浅薄な知識をひけらかして不遜なものいいをする奴が一番恥ずかしいよ。
人に勉強しろとかいう奴は本当に碌なのがいないな。

>1453

心中する気で買い人は負債ですね。
私らのように5年くらいで買いかえる層は、消耗品の感覚ですかね。

35年ローンとかでマンション買う人達、
ほんと可哀想な人生だなぁとは思いますけど。

>>1540

>中小はともかく、大手デベ（住友、三井、三菱、東建）はマンションは副業ですよ。
売り上げゼロになっても会社は傾かない。

適当なこと言って笑
分譲事業は大手デベの主たる事業でしょ。
売り上げゼロにできるわけない。

今後も作り続けるよ。
そのために、どんだけ土地を仕込んでると思っているのよ。

>1546

大手デベロッパーと言われてるのは、大手不動産会社の子会社（or一部門）で
親会社のメインは不動産賃貸業です。

例えば、三井不動産レジデンシャルは不動産分譲がメインですが、
親会社の三井不動産は日本橋を中心としたオフィスビル賃貸がメインで、
マンション分譲ができなくなっても、三井不動産自体が進退窮まることはありません。
新築マンションが分譲できなくなれば、現レジデンシャルの社員を他業種に転換させたり、
（一部早期退職を募ったり）して海外での分譲と国内での賃貸事業に重心を移すだけの話です。

野村はやや事情が違うんですが、ほかの大手はそんなもんですよ。
新築ビジネスができなくなっても、痛みは伴うけど、どうとでもなる範囲ですよ。

東京23区の新築マンションの価格がまた下がりました。

首都圏のマンション市場動向　2016年7月
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/256/s201607.pdf

東京都区部の平均価格、1平米当り分譲単価は、6687万円、100.3万円(前年同月比16.2%ダウン、16.3%ダウン)。
首都圏の販売在庫数は6498戸で、前月よりも368戸増加、去年7月よりも1514戸増加。

>1548

どこの素人だよ。
昨年の7月は目黒のブリリアタワーとか、みなとみらいのブルーハーバーとか
高額物件が集中してあったから前年同月の数字が上振れしてるだけだろ。
価格は下がるのが当たり前で、そんなに心配する水準じゃない。

ただ、契約率は低めで出てるからさらに上値を追う展開ではないな。
販売戸数事態は大きく下がってないところを見ると、
昨年の同時期みたいに右肩上がり一色の数字じゃないけど、総崩れの数字でもない。
このあたりの水準でしばらく様子をうかがう地合っていうのが正しい見方だね。

日本の人口が減っても、核家族化や独居世帯の割合が増えて世帯数が増加している間は、分譲住宅の需要が急激に落ちることは無いと思う。ただ近い将来必ず世帯数自体が減少に転じる筈で、そうなると今のようにマンションを作り続けて回していくというビジネスモデルは難しくなるだろうね。

野村以外の大手デペがオフィス賃貸メインだからマンションが駄目でも簡単には傾かないというのはその通りだと思う。でもそんな話は別にその業界に勤めている人以外はどうでもいいことでもある。

恐ろしいね。

マンションが作り続けられなくなったら、既存物件の価値は高まりますね。
不動産を持ってる人にとってはさほど悪くないニュース。

そうなると、既存物件同士の競争になっていくんでしょうね。
今の技術水準だと駅・公共性の高い施設の近くの物件が勝ちそうですが。

>1552

ほんと、バカだね。

既存物件に価値があるくらいなら、
さらに価値のある新規物件作るだけだよ。

クソのような既存物件は、永久にクソだよ。

>1552
バカだのクソだのとは思わないが、需要が減るんだから不動産の価値は落ちるんじゃないの？
何が言いたかったかというと、分譲マンションは人口減＝需要減ではなく、世帯減＝需要減だから、もう少し先だろうけど必ずそういうときが来るよってこと。もう地方では始まってるでしょ？それでも地方の既存物件の価値なんて上がってない。

>1154

いや、地方の既存物件の価値は確実に上がってますよ
（厳密にいうと、地方経済が落ちていく中、踏みとどまってる）

http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2016/00.html
地方圏をみると、（地価は）地方中枢都市では全ての用途で三大都市圏を上回る上昇を示している。

ちょっと古いニュースですが、新築供給が鈍って地方で中古マンションの値上がりが観測された事例は実際にあります。
http://www.nikkei.com/article/DGXNASDJ05010_V01C12A2QM8000/

新築の供給が鈍れば、中古が相対的に上がるのは経済の原則ですから間違いないです。
供給が少なくなるのに価格上昇圧力がかからない理由はないです。
※もちろん、「相対的に」という条件は付くんですが。

>1555さん
>新築の供給が鈍れば、中古が相対的に上がるのは経済の原則ですから間違いないです。
供給が少なくなるのに価格上昇圧力がかからない理由はないです。

だから世帯数が減り始めたらって言っているんですよ。
世帯数が減っても需要が減らない理由を教えてもらいたい。そして需要が減っても中古価格が上がる経済原則も。

世帯数を減らさなければよい（移民を入れるとか）

３５年ローンを払え終えたら
隣近所が韓国人、中国人などなどで彼らの悪ガキが町内を走り回ってる
という世の中になるかもしれない

ほんとそれ。
よく移民の話になるとロボットで解決とか言っちゃう人いるけど、アホだなって思う。
少子高齢化で問題なのは労働力だけじゃない。不足してもっと深刻なのは消費者であり、納税者・社会保障費の担い手なんだよな。ロボットは買物もしないし税金も払わない。経済活動は活発に、でも外国人は嫌ってのは虫のいい話。

トレードオフの関係なのです。

経済活動は活発に、でも外国人の悪ガキにいきなり短刀でぶっ刺されてもしかたない。

このような割りきりが必要です。

マンションを何度も住みかえするなんてカネがなくてムリ。
まあ、不動産業者は何度も住み替えするのが当たり前になってくれないと食っていけないからな。
奴らは売買の手数料で食ってるんだからさ。

毎日のように「あなたのマンションを売りませんか」のチラシが投函されてます。
ここ売ったら住む家なくなる、売らねえっての。

しかし、これだけしつこいとこみると、よほどおいしい商売なんでしょね。

>>1561 匿名さん
おいしいかどうかはさておき、仲介業者は売るものがなければ商売になりませんからね。
また、仲介業者は売り物件をたくさん集めたところで、別に彼らが在庫リスク負うわけではないので、売りたい人の情報はたくさん集めるに越したことはないですし。

在庫リスク負わずに、売れたら手数料ガッポリ

おいしすぎます

本日、不動産経済研究所が発表したマンション市場動向調査
http://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/258/s201608.pdf

東京都区部
平均価格7238万円+11.3％、平米単価107万円+13.3％

23区含め全体としては供給戸数の激減にも関わらず契約率は相変わらず低く、かつ全売却戸数も時系列でみてかなり低めなので、売買動向としては閑散、でも値段は高止まり、ってことで売り方買い方我慢比べみたいな状況でしょうか・・・？
にしても1565さん言うように8月の23区内の価格はかなり強めですね。高額物件の販売開始といった特殊要因あったんでしょうか？

>>1565
たまたま高い物件が多かっただけでしょ。

>>1567 匿名さん

その理屈なら逆に、たまたま安い物件が多かっただけの月、もあることになる。

価値ある不動産とそうでないものの差が開いていく。
昭和バブルと違って市場はグローバル。
日本の治安の良さなど他のアジアにはない魅力があるから、1ドル100円程度の円高は慣れたらまた上昇基調になるだろう。
いまは踊り場だがオリンピックに向かって再上昇し、職人も減り給与上昇するからその後も思ったほど下がらないだろう。
まあ契約率などの平均値に意味はなくなり富める者はますます富むだろう。

>>1568
当然ある。だから変動が大きい。

ちなみに、都区部のマンション価格(平均、坪単価）
6月　7092万円　106.0万円
7月　6687万円　100.3万円

来週、日銀がマイナス金利拡大を決めたら、１０月以降の固定金利は下がりますかね？

>>1572 匿名さん
もしマイナス金利深掘りが本当に実施されるなら少なくとも一時的には下がるかと思います。
海外の債券投資家のJGB買いで中長期債イールド潰しがあるかと推察します。

今、借り換えを検討していますが、日銀の決定を見極めて１０月以降の方が良さそうですか？

>>1574 匿名さん
1573です。はじめにお断りしておきますが、当方もJGBディーラーでもストラテジストでもないただの素人なのであくまで素人の一個人の意見程度に聞き流して下さいね！
基本的に今の中長期国債の利回り水準からすると、海外マクロ勢がマイナス金利深掘り期待でのJGB買い込みをしている気配はないので、今回のBOJ会合で追加緩和なしでも中長期債が売り込まれる（=金利が急上昇する）可能性は低いのではと思います。
逆にマイナス金利深掘りが発表されればさらなる追加緩和への道も開けることから海外（特に短期勢）はJGB買いをして来るような気がします。
と考えると、もし私が1574さんの立場なら借り換えは今は待つと思います。
まあもっとプロの方の助言を聞かれることをお勧めしますが^_^;

安易な楽観も勿論おかしいと思うけど、
暴落が既定路線みたいな事をいう人は大体ポジショントークだよね。
結局、投資は自己責任だから、何が正解って命題に絶対なんとあるわけない。

>>1576 匿名さん

同感です。
悲観論者の榊さんも最近上げたブログでは、数年内に必ず暴落、とは書いておらず、日本は人口減でマンション需要も頭打ち、既に東京でも空き家が増えていることからして、下落するだろう、みたいな書きぶりですね。
なんか海外債券投資家の「日本国債はいくらなんでも利回り低すぎて異常だからいつか暴落する」と十数年？二十年？ずっと言われ続けて、下がるどころか多少の調整はあっても上がり続けているのと似ているなぁと個人的には感じます。

つまり、心筋梗塞でポックリではなく
糖尿病で真綿で首を絞めるようにジワジワジワジワということですね

1575さん

ご回答、ありがとうございました。
今一度、検討してみます。

成約戸数減少、在庫増加、価格下落。

バブル破裂のカウントダウンが始まっている？首都圏新築マンション市場動向
http://blogos.com/article/190517/

思ったよりも値下がりを始めるのが早かったですね。

住宅ローンの適正範囲は、年収の4倍以内のようです。

以下、参考情報。

住宅ローンで破綻しないための目安
http://xn--u9j6nsa9a3643aiuddtuckj386c6f2c.net/hatan.html

住宅ローンって年収の何倍までが無理せず返済できる額なのでしょうか？
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q12113415952

住宅ローン借入額の決め方教えます。年収の5倍は正直きびしい
http://sekkachi.blog.jp/archives/1013342308.html

子育てのお金は残しておきましょうね。

子供1人が大学卒業するまでに、2,655～4,105万円。
2人だと、約6,000万円～8,000万円。 すごいですね。

【保存版】子育てにかかる費用のすべてを解説します。
http://benesse.jp/kosodate/201509/20150910-2.html

都心3区(千代田区、中央区、港区)の中古マンションのデータ

都心3区の中古マンション 8月のデータ、去年10月との比較。

価格　5,722万円→5,369万円　6.6%、353万円下落
平米単価 103.98万円→105.57万円　1.5%上昇
成約件数 179件→134件 33.6%下落
在庫　3,251件→3,907件 16.8%、656件増加


http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/MW_201608data.pdf

城東地区(台東区、江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、荒川区)の中古マンションのデータ

城東地区の中古マンション 8月のデータ、今年2月との比較。

価格　3,437万円→3,343万円　2.8%下落
平米単価 54.47万円→54.60万円　0.4%上昇
成約件数 408件→288件 41.7%下落
在庫　4,430件→4,885件 9.3%、455件増加


城東地区は在庫が急激に積み上がっています。

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/MW_201608data.pdf

城東地区(台東区、江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区、荒川区)
2016年 中古マンション在庫戸数 推移

急いで売り逃げしようと殺到しているので、在庫が急激に積み上がっています。


ソース：
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/MW_201608data.pdf

まだまだ高過ぎ

待ってましょう。
今は希望価格で積み上がっている状態です。

そのうちに苦しくなった売主から投売りが始まります。

投げ売りされるような不人気物件は買わない方がいいと思うけどね。
まあ、特に個人的な事情があれば一概には言えないケースもあるだろうが。

今日の日銀の決定で変動や固定金利は、どのようになりますかね？

投げ売りはありえないんじゃないかな。
おそらくほとんどの人は売値を下げずに、売るタイミングを失って、売らずに終わるんじゃない。

城東地区の月の成約件数は約300件。
売りたい人に対して、中古のマーケットはとても小さいのに、この状況だからね。

その成約件数はあてにならないんでは？

>>1592 通りがかりさん

それはレインズに登録しない件があるからという意味ですか？

だとしたら、登録しない件は何%あるものなのですか？

近所のタワマンの３階角部屋が、新築分譲時より2000万近く高い価格で中古で売り出されてました…

>>1593 匿名さん

レインズに載せる義務があるのは、専任媒介だけ。一般媒介は任意。

さっきのNEWS23、マンション不動産ネタ、ネガるかと思ったが割とポジだった。

>>1593 匿名さん

半分も載ってないと思いますよ。

>>1597 通りがかりさん

半分ということはないんじゃない。
半分の根拠をソースで示せますか。

>>1598 匿名さん

いや、マジですよ。
売主なんて結構成約登録しないです。
成約価格もデタラメなこともあります。

>>1599 通りがかりさん

なるほど、わざわざ成約価格を安く登録することは少ないだろうから、
値引き分を入れずに、実際よりも高く登録することがあるということですね。

>>1600 匿名さん

それはなんか納得。

>>1601 匿名さん

つまり、実際の相場はもっと安いけど、こういうことで隠蔽されているんですね。

ここのコメントは安く買いたいか高くて買えない人たちのバイアスがかかっているので参考にならないですね。

>>1603 匿名さん

そういうあなたは、売れなくて困ってる人。

金利が低いままだといくら在庫が積みあがっても売り手は痛くもかゆくもないからな。
価格動向のポイントは金利だよ。

マイナス金利が続く以上は現状の水準で細かな上下を繰り返すんだろうね。

>1603
全くの同意．
というよりマンション価格の話題は結局売る人と購入する予定だけど時間に余裕がある人，買いたいけど買えない人が中心になる．

本当に実需で今ほしかったり，自分の事情で購入が迫っている人は，その時点でよりいい物件を探すしかない．
時は待ってはくれないし，「今の価格」帯でより条件が良く，より自分の気に入った間取りや物件を探している．
値段交渉はするだろうし，その中で納得のいく物件を購入するよ．

高くなる，安くなる，は当然気になることだけど，購入を決めている人にはそれはあまり関係なく，条件のほうが大事ですよ．

>>1604 匿名さん

同感。決して高くて買えずにネガってる人ばかりではなく、売れなくて困って煽ってる人もたくさんいる。
ただその中にはただの根拠ないネガ・根拠ない煽りだけでなく、有益なデータや市況解釈も混ざっているので、読み手はその中から自分的に納得感のある解釈をすればよいだけ。
その意味ではこのスレは参考になる。

高くて買えずにネガってる人
売れなくて困って煽ってる人

どちらが深刻かといえば

そりゃ、後者のほうでしょうな

不動産バブルを支えていた中国人が撤退。売れなくなるわけだ。

日本の不動産「爆買い」から撤退する中国人
http://jbpress.ismedia.jp/articles/-/47922?display=b

>1608
そりゃ、真剣さが違いますよ。