23区内の新築マンション価格動向（その67）

路線価が発表されましたね。
東京都の平均は+4.9%でした。
前年度が+4.0%だったので、伸び率が拡大していますね。
数年前から今がピークと言われていますが、オリンピック後に暴落するのでしょうかね？

山手線さんの余裕っぷりに地下鉄さんがイラつく構図は、昔から変わらないですね。

>>14831 匿名さん
地下鉄もJRも最寄り駅だけど
地下鉄は地下鉄で地下をテクテク歩くだけの差ではない？
乗り換えで500mとか850mとか。
確かに太陽に当たらないから健康に悪いし
ホーム経由だと混雑してると危ないかもね。

営団は官とは協業してないから
戦車やら隠し通路は都市伝説だよ。
ホントなら夢があるけど。

>>14834 匿名さん
Google マップめ中央官庁の位置調べたら、自分の無知を自覚出来るからやってみなよ。
霞ヶ関寄りに財務省、外務省、経産省、桜田門寄りに国土交通省、海上保安庁、警視庁で総務省は中間点。文科省は虎ノ門。

永田町も乗り換えたことないんでしょ？有楽町線、半蔵門線、南北線は至近距離、隣の赤坂見附駅の乗り換えが遠いだけ。

自分が使わないだけで使えないとか恥の上塗りだからもういいよ。ちゃんとお外に出なよ。山手線がどーたらこーたら言ってる輩並みに痛い。

有楽町線は 豊洲を通っているので だいぶ格下ですかね？

わけわかめ

小石川のタワマンは中古になると、池袋のアウルタワーとどっちが上になるか、微妙なラインですね。どちらにせよ、切磋琢磨すべき良きライバルとなるでしょう。
白金スカイは、さらにワンランク上の物件になりますが、山手線駅近再開発のマンションはさらに上位に位置するので、幸いにもお互い需要帯が被りません。
タワマンでの比較なら、最上位は森ビル再開発ヒルズとなります。

あ。
その口調は、小石川見回りチームの人ですね。
YouTubeで某著名評論家さんにこき下ろされているのを見て、不安感が増幅しましたかね？

>>14844 匿名さん

いえ違います。MKで間違いありません。
そしてあなたも。

幼稚でも昭和でもなく、令和です。

白金二丁目タワー（既存不適格）の完売を、心よりお祈り致します。
合掌

>>14850 匿名さん

2014年辺りからその流れが始まったので、すでに5年経った今はもう残りカス立地か、あってもエリア相場無視のボッタクリコストカットマンションしか、ないです。
特に後者はイメージ戦略にうまく嵌め込まれてしまう人が非常に多いですし、デベもその辺りのやり口を熟知しています。

＞そんな中で土地を高値掴みしたコストカット物件を掴まないように気を付けないといけないね。駅近だから希少だ！と飛び付くのは中々リスキー。


例えばこういう谷底低地の物件が、ドボン物件の典型例ですかね？

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0163/6152/20181016132022.pdf

ここ半年で掴んじゃった人が一番のドボン人生になるだろうね。

特に、地域相場無視の再開発タワマンとかに、嵌め込まれてしまった人とか。

>>14856 匿名さん
実際は価格上がってる。
ずーと景気悪いと言い続けてるが
実際には税収は過去最高。
今更景気悪いと言う根拠と
数ヶ月後に影響が出る根拠が欲しい。

>>14859 匿名さん

三井先生も言ってましたね。
「再開発という言葉に騙されてはいけません。再開発は、衰退しかけた街をくい止めるくらいしか出来ないのです。」

再開発ができあがって本格的に評価が上がる前に買うべき、という考え方は正しいですが、これは広い範囲で再開発が連動するエリアに限られるのです。

具体的には
品川ー新駅再開発周辺、虎ノ門ー浜松町再開発周辺、麻布台・六本木地区周辺、渋谷駅再開発周辺地区
これらのエリアもすでに価格が高いなら、手を出すのは慎重にすべきでしょう。
また、東京駅周辺再開発は、徒歩圏内の分譲マンションがないので省略しました。


ほかにどこかあれば、ご教示ください。

麻布台・六本木地区周辺

ここ、何か再開発あった？
国や区の事業と言うより
衰退食い止める程度でない？

>>14862 匿名さん
新宿もなんか無かったっけ。

なるほど。
他にどこか、ありますか。
なければ、買うべき再開発エリアの話題は、〆としましょう。

>>14861 匿名さん
景気悪い？戦後最長の好景気って今年の3月くらいに報道されていませんでした？
今までは好景気ですよ。
それで、三月のDIから悪化の数値が出てきたので好景気は1月くらいからピークアウトしたのではないかと言われています。

景気は悪くないけど、マス層は2000万貯めるまで金を使わないね。

>>14861 匿名さん
地価は毎年1/1に国が公表する公示地価に基づいて7/1に路線価が出る。
今年3?6月の景気悪化が地価に影響出てくるとすれば、来年1/1の公示地価。

>>14859 匿名さん

こいつはアホだな

>>14867 匿名さん
伊藤忠都市開発のアレはなんで安いんだろね。

>>14868 マンコミュファンさん
それ、景気が上がらないパターン

>>14868 マンコミュファンさん

ニュースに振り回されすぎ

エリア相場無視。
嵌め込み営業の雰囲気に過熱誘導された小石川のコストカットタワマンは、最近のマンコミュでは徐々にネタ化してきましたね。

嫉妬凄いなw

マス層が投資に色めきだっるらしいが、頭の悪い銀行や証券会社の鴨にされてゼロリセットどころかマイナススタート！

金融庁まずってるよな…。

ほんと、投資は人任せにせずに、自分で一から修行するに限る。

勉強代を払うことになるが、100人の投資家がいれば、稼ぎ方は100通りだもんね。

>>14877 匿名さん
都心のマンションはこれからバンバン値上がってほしいな。

円の価値が下がり続けてるから、不景気になっても不動産の額面は維持されるのでは？

>>14877 匿名さん
いつから、マンションが投資になったのよ。
そう言う人は買わなくてよろし。

新築の分譲賃貸が驚くほど高い。誰が借りてんだろ？

首都圏のマンション供給戸数が半減！

https://www.jiji.com/sp/article?k=000000087.000018769&g=prt

>>14883 匿名さん
空室率低いから新築ならそれでも瞬殺で埋まるのだよね。

>>14886 匿名さん
半減だと
価格維持か上がると言うこと？

>>14889 匿名さん
あなた以外はおっしゃっていませんよ。

通説に対する 3連投は、大変でした。

反論は論理的に、どうぞ。

>>14889 匿名さん
マンションは投資（経済合理性）だけで買うわけではない。
と言う主旨のコメントを無理やり>>14889 あたりに集約してしまう人との議論は我田引水で疲れそうです、
教えてやる系の人とは対等に会話できませんし。

あと、別人なのに3連投扱いすると言うことは
自分に反対意見がある人は一人だけで同じ人と言う、思い込み激しい自分絶対感性の持ち主と思われますので、なかなか議論成り立たないかと。

＞皆さんのおっしゃる通り、いわゆる半住半投のような『自宅マンション投資』が成り立つマンションは、2016年頃までの供給物件で終わりましたね。


まさに正論ですが、納得しない人は多いかと。
特に、最近新築タワマンみたいなバブル商品に手を出してしまった人、とか。

特定の物件の揶揄が目的ならそのスレでやって貰えないかな。
小石川のポジネガ増えてから、このスレの良さが無くなってきてる。
マンション掲示板自体に来る頻度が減ったよ。

そうだね。たまたま、各掲示板を周回ネガしている人と書き込みタイミングが一緒なだけ、ですよね。

景気悪くなってる論拠を数字とか論理的客観で貰えるかな。
主観や希望ではなく、東京カンテイみたいな、フラットな論理的数値でね。

2016年に割高だとネガる人が多い
駅近マンションを買った。
すでにピークだから高値掴みと言われた。
しかし今は値上がりしている。

常にピークは「今でしょ」と言われ続けて、何年目？
いつになったら、ピークが来るのか。
皆さまご意見をどうぞ↓

東京23区の路線価は、2014年から上昇し続けているし上昇幅がどんどん大きくなっていますね。
あと数年は新築マンションの価格が上がることは確実でしょう。
2016年頃からもうピークと言い続けている人がたくさんいますが、同じ人がたくさん投稿しているだけでは？

都心六区って、何 www

＞皆さんのおっしゃる通り、いわゆる半住半投のような『自宅マンション投資』が成り立つマンションは、2016年頃までの供給物件で終わりましたね。


2016年かどうかは不明だが少なくとも今の新築で、半住半投や自宅マンション投資が叶う物件は一つもないよね。
全て、元値より値下がりするのは、確実。
まぁそもそもマンションって、本来そういうもんなんだけどね。

金持ちはいくらでもいるけど、リーマンショックでスーパーカーの出現率が減ったのも事実。

金持ちも資産が減ると凹みます。

いまいちなスーパーカーから売却し、直近の利回りに目先を変えます。

共働きが増えてるから
世帯収入が倍増してるしね

金持ちなんか増えてなくて住宅ローン減税と低金利と共働きペアローンで押し込んでるだけやん。これ以外の理由があるなら教えて欲しい。実需購入者が一回りして減税と低金利のうまみがなくなったらさっさと落ちるでしょう。
まぁただ暴落とは言えない程度の幅だろうしそれが来年なのか5年後なのかは知らんけど。なので値下がりは5年以内には来ると思うけどそこまで待てない人はさっさと買えばいいんじゃないかな。少しの損もしたくない人は待てばいいし。投資用物件なら今新築に手を出すのはアホ。

2025年まで、東京の人口は増加するので、
下がるなら、それ以降かなぁ

>>14903 通りがかりさん
そうそう。
ただし、まだ値下がりはしてないだけ。
してから、事実と言わないから
論理的でない主観と言われ信頼度が下がる。

23区は人口が増えていますね。
人口が増えている自治体ランキングに載っている街を選べば良い。

https://toyokeizai.net/articles/-/288871?page=2

>>14906 マンション検討中さん
長年の不景気感と将来への不安感身について
お金使う人が減って皆溜め込んでる。
で、エネルギーが溜まってる状態。

>>14912 匿名さん
所得税が増えてるのは就業者数が増えてるからでしょ。グラフ外も含めて視点を広く持ちましょう。実質賃金はずっと下がってますよ。

税金、年金、保険料は上がり続けるからね。
可処分所得は下がってる。

>>14910 匿名さん
あとは、移民がどのくらい入るかだね。

>>14908 匿名さん

以前は、2015年には下がり始めるって
予想だしてたんだよ。俺はそれを信じて待ってた。
だから、2015年もあてにしてません。

>>14917 匿名さん
心配させてすまん。
同じ年収だと昔に比べてと言う意味の一般論。
俺自身は10年で倍増してるから無問題。
余裕ある金で趣味で物件買ったよ。

スレが荒れなくて寂しそうだね、お疲れ。
消費税上がったり、社会保険料が上がってるのは事実だから、平均所得が伸びてなければ可処分は減るのでない。
同意も異論も論理的に。
意見ありましたらどうぞ↓

とにかくいまは過去に日本人が経験したことのない状況にいて、それがマンション価格にも反映されていて、この先どうなるかなんて誰も分からない。
共働きでふたりが定年まで働くなんて過去になかったライフスタイルをいまみんながやろうとしている。
そしてそれができる前提で家を買っている。正解なんてないんだからやりたい人はやればいいし、どこかで歪みが出てきて見直すことになるかもしれない。

>>14923 匿名さん
同意。特に最後二行は。
平均だけでは見えないものがあるからね。

所得税が増えたのは株高で配当収入が多かったからみたいですよ。給与所得は無関係。それっぽり理屈でごちゃこちゃ言ってないでデータ出しましょうね。

所得税の増加は株の配当によるもので給与所得無関係とか無茶苦茶やなw

>>14930 口コミ知りたいさん

株価上がれば配当増える論理が全くわからん。配当上がって株価上がるのは分かるけど。
配当上げられるということは、企業がそれだけ利益剰余金が増えているわけで、それはマンションを買うような所得層の給与賞与に反映されている。儲けてるのに還元しないと今は人が辞める時代だから。給与所得が上がってないのは所謂中小企業で、ここはそもそもマンション購入出来る層じゃない。

https://www.asahi.com/articles/ASM6V52L3M6VULFA01Q.html
こちらどうぞー

>>14934 口コミ知りたいさん

もっと複合的に考えられなきゃ
いつまでたっても馬鹿にされるだけだよ

記事の読み方勉強しないとダメだよ

>>14934 口コミ知りたいさん
朝日は読むに値しない反日新聞ですよ

名目が上がっていることは確かだな。

現金給与総額（名目）の変動要因の推移https://www.mhlw.go.jp/wp/hakusyo/roudou/18/backdata/1-3-08.html

>>14945 匿名さん
その影響のおかげか、新築買うなら港千代田渋谷の内側、という流れはますます強まっている印象ですね。
今の新築で値下がりしない物件が一つもないといのは承知ですが、だからこその選別は始まっているということでしょう。

>>14946 匿名さん
マンションしかみてないから消去法でますます選択肢がなくなる

なんで直ぐにマウント合戦になるの。

あとは大規模は伸びやすく小規模は伸びにくいね
人気物件は見学予約が取りづらい事が多いから、その辺で判断した方が良さそう。

ネガ情報は妬みからくることが多いからね
購入しようと思ってたけど価格が予算外になってしまったとか、他人が楽しそうに検討してるのが許せないとかね
ネガ書き込んでる人って特定の一部の人が病的に何度も書き込んでるパターンが多い

小石川のタワマン、どんなものかと見に行ったら酷い立地ですなぁ…

しかし、最近はハザードマップに引っかかるタワマンばかりですね。

マンション適地が本当にないんだな、って。

>>14963 匿名さん
それを想定して1階に重要施設入れてなければ良いけどね。
実際には水の逃げるピットも作らず、
盛り土もしてない1階の地面に電源装置や機械類、宅配ロッカーがあるから、水没すると被害甚大。

確かに、地形までは変えられませんからね。
例えばこのハザードマップの中心部、小石川一丁目は、いわゆる谷底低地という水が集まってくる地形ですが、こういう場所に住むのは避けるべきでしょうね。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0181/2503/20197514634.pdf

マンションの好立地と呼べる場所は、今出ている物件ではゼロと言っていいかもしれませんね

都心のマンションの好立地の捉え方が変わってきてるわな。
優先順位が変わりつつあるというかな。

世田谷区ってのは今でも一二を争う人口増加で人気ではあるんだけとど、一方でもうちょい都心の方がいい。
マンションでいいんじゃなくてマンションがいい。
閑静な住宅街より大通り沿いでコンビニがある方がいい。

こういう層も確実に増えてるからな。

実家もマンション
実家がタワマン
実家が繁華街の中
学生、独身、転勤時代に繁華街の中で暮らした

もうこういう人が男も女も一杯いるわけで
爺さん連中が住む環境じゃないと言いたくなる場所の方が
従来の人気住宅エリアよりよっぽど魅力的って層が確実にいるからな。

確かにいくら駅近でも、危険なエリアは住まいとして本末転倒ですね。

>>14969 匿名さん

世田谷は一でも二でもないですよ。

>>14973 匿名さん
君は逃げる必要ないね
買えないから笑

元沼地をまとめて お化粧ドル箱化 した例のコミカル吹き付けマンションとかね。

川崎市が神戸を抜いて全国6位の都市になったし、京浜沿岸部の伸びは続くね。

子ありファミリー層の住みやすさはね。
ただ、独身比率や子なし率の高い東京で、それが全てではないかもね。

>>14982 通りがかりさん

世田谷大好きさん、文系だと思うよ。
人口増加率で比較しないと意味ないかも。

>>14982 通りがかりさん
一軒家

家賃補助が縮小されて20代で買う選択する人増えてるから
世田谷のやや駅歩ある戸建やマンションは穴場なのかね。
本心では都心3区でも、買えるのは世田谷とか。
吉祥寺が住みたい街1位のとき
川崎が実際に住める人気の街一位だったから
今の川崎の繁栄を見ると案外世田谷も盛り返すかもね。
川崎みたいに便利さえ良くなれば。

そうだね。両方見ればいい。人口増加率ランキングだと世田谷区は中位ではなかったかな。トップは都心3区だったような。
あとは今後30年、2045年ぐらいまでの人口推移予想も重要（今後の資産価値を占う上で）。世田谷は2045年には減少が予想されてたかな。その時点でも増加する区がいいね。

>>14988 匿名さん
そんな未来の予想を本気にしてるのか・・・

>>14989 匿名さん

本気ってなんだ？
参考にすればいいやないの？
人口増加が止まる区は避けるべきかな。

目黒区は？

箱根の高級旅館の離れに泊まったよ。ひとつの部屋ことに独立しているからプライバシーも開放感も、通常の部屋とぜんぜん違うのな。マンション暮らしってもしかしたら貧しい暮らしなのかも。

真に金があれは、昔の文豪みたいに旅館の離れ貸し切って暮らすのが最高に癒される贅沢かと。

そんなレベルの暮らしなら、賃貸や宿泊客もアリだよね。

>>14995 匿名さん

リッチだねえ。
こちとらスーパー銭湯が関の山で羨ましい限りです。
これはこれで満足してるんですけどね。

うち、30坪ちょいの世田谷の戸建て
都心のマンションも勿論買えたけど、集合住宅が嫌なのと、郊外の緑の多さで選んだ
どちらが正解とかではなく、ライフステージや家族構成、価値観の違いだから、優劣競ってもしょうがないよね

>>14999 通りがかりさん

３階建て？
年取ったらキツいから、住み替え前提かなぁ。

>>14996 匿名さん
>自分で、やるとなると大変よ。
これを最大効率化したのが、集合住宅なんだらうね。
利便性や効率化を選ぶか、独立性や開放感を選ぶかは個人の嗜好の問題。
もちろん、パークマンションと狭小戸建を比べるとこの限りでなかったり、地方では戸建200坪が普通とかあるけどね。

最近はユトリより時短が流行りだから、前者のが人気あって売りやすいから、リセールしやすいだけ。
この風潮が暫く続くか加速すると言うのが大半の予想だけど、違う可能性もあり。

しかしながら、明らかに損する物件は避けたいですよね、普通。

問題は、今の新築で値下がりしない物件はゼロだという事。
引き渡しが 2年先とかの物件が一番悲惨で、今のピーク相場で掴まされ、引き渡し時にはすでに相場が下がっているので、売るに売れないです。

そしておそらく引き渡し時には、買った物件より安くグレードの高いマンションが近くのより良い場所に計画されるであろう、というエリアも都心周辺区には見受けられます。

>>15000 匿名さん
2階建ですね
（30坪ちょいは敷地の話です）
おっしゃる通り、老後は土地値で売り払って老人ホームに入ろう、と奥さんとは話してます
老後は都心かどこかスーパーと病院の近い、狭小マンションがいいのかもしれないですが

>>15004 匿名さん
値下がりしない物件0？君はエスパーなのかな？

広い道路って歩くには結構不便よね。

住むなら港区千代田区の山手線内側がいいね。

>>15007 匿名さん
いつまでも車に乗れるなら、田舎でもよい。

>>15004 匿名さん
今の新築で値下がりしない物件はゼロだという事。

これの根拠は？

>>15002 匿名さん
一戸建ては断熱性低いので
寒いし暑いし電気代かかる

何をもって快適とするかは、人によるね

マンションでも戸建でも幹線道路のそばは本当に辛い
喘息も悪化して大変だった
血圧も上がると言われてるけど事実そうだった
うちは幸いにも自宅は何回も買い直せてるけど
交通の抜本的なイノベーションが起きないうちは絶対に幹線沿いは避ける

白山通り、山手通り、目黒通り、が都内三大害悪幹線道路だな。

>>15017 匿名さん
イメージだね。空気は実は都心より郊外のが良くないよ。
特に都内は排ガス規制あるから、都境だと都心より空気悪くなる。
リアルタイムで測定してるサイトあるから、見てみてごらん。

>>15017 匿名さん
実は六本木より埼玉 草加あたりの空気のが悪い

>>15019 匿名さん
そりゃ大型トラック、ダンプなどの通行量の多い幹線道路沿いが劣悪なの当たり前でしょう。

>>15020 匿名さん

なるほど。酷いもんだね。
白山通り、山手通り、目黒通り、か。ヤバイのは
他にもなんかあればよろ。

大型トラック、ダンプの通行量なんて高速道路の方が多くじゃないの？

>>15024 匿名さん

都心回帰とかマンションブロガーに踊らされて、港区（でも山手線外側）で70m2のウナギの寝床みたいなマンション住んでる人見ると、可哀想に思えてくる

70平米くらいが4人家族から子供独立後に2人でゆったり使うくらいに丁度良い。

それはないな。
大目に見てあげても、70平米 2LDKだと子供一人で限界だよ。
80平米 3LDKだと、狭いがなんとか子供二人いける。
これはあくまでカツカツファミリー基準ね。
港区千代田区内側だと、これに10平米足せば標準的なファミリーモデルになる。

70平米台の3LDKとかいうのは、もはや論外。笑

>>15026 匿名さん
家族いるなら80は欲しいよね。
田園都市線沿いは良い場所もあるから
山手内側なら良いとも思わないが、そこは同意。

70平米で子供二人とか、鬼かよ。笑
断捨離だらけの、つまらない人生になるぞ。

子供の季節物はナシ（雛祭り、五月人形、クリスマスツリーなど）、習い事も一つに絞る（サッカー、テニス、スキーなど色々手を出すのは禁）、洋服はローテーションを駆使・嫁も質素倹約に限る、子供の想い出品や達成物は写真撮ってどんどん捨てる、ゴルフ・クルマも断捨離

理想の広さは1人最低30平米と言うよね。
70だと夫婦2人まで。

子供が二人居て部屋が必要なのって5、6年だからその間は定期借家で貸して、自分達は4LDK借りても良いな。

沖縄の人口が増えているリアル！！

捉え方は、ご自由に…

>>15028 匿名さん

まあ四人なら団地、社宅状態だわな。
東京は厳しいな。

都内の便利な場所の駅近なら特別な価値は存在してると思うけどね。
国際化アンド一億総出で働く方針な限り
通勤利便性ふくむアクセス良さ価値がある。

リモートだけでできる仕事は
定型作業や持ち帰りできる下流工程をだから
元々今でも都内には、住めない給料。
企業では高い給料ほどネゴが必要な仕事が多くなる。リモートだけでは無理。