23区内の新築マンション価格動向（その67）

まずは前提条件として、中央線南側かつ山手線内側。
この昔からの定理に、異論はないと思います。

次に序列として（おさらいの意味も込めて）
① 山手線 ＋ 地下鉄複数路線
② 山手線 ＋ 地下鉄単線
③ 山手線のみ or 地下鉄複数路線
④ 地下鉄単線のみ
⑤ バス

駅直結や駅距離うんぬんは、この次の優先度になります。

地下鉄駅直結マンションは無数にある為、希少性は乏しいです。
山手線駅直結の希少性の高さは、言わずもがな。
地下鉄はいくらでもマンション地下から繋げることができるので、その価値は容易に揺らぎます。

>>14793 匿名さん
確かに、ブリリアタワー目黒も パークコート千代田富士見も 恵比寿ガーデン壱番館も、おなじような例が多いですね。

ココで地下鉄推ししてるのは大体、山手線内側のメトロ駅住人ではなく、駅周辺もショボいメトロ外側、特に東方面?湾岸民のケースが多い。

>>14806 匿名さん
不動産は最高値なのに、運賃は最安値なのは面白い。

地下鉄は上り下りがねぇ。。。
都営地下鉄とか、ク○の極みだし。

てか皆んなが言ってる地下鉄って、イメージ的には日比谷線か銀座線だけでしょ。笑

地下鉄は、格差が激しいんだよねー。
親世代から東京住みならわかる話。
例えば、丸の内線や三田線は結局酷い乗り換えしないと使えないから微妙、とかね。

地下鉄オンリーは流石に不便な場所ではあるよね。金持ちは乗らないから関係ない
銀座線、日比谷線、あたり揃えば良いかもだけど。
そう言う意味で虎ノ門新駅は秀逸。
しかも、BRTでテナントで消費してくれる植民地と繋いでる。
テナント高層ビルをさらに追加で3本建てるわな。

>>14813 通りがかりさん
流石に郊外のが地下上がった歴史はないから、繰り返しでなく、それは斬新すぎるんでないかな。
会社や役所が移転しない限り、個人の住宅の郊外化だけでは地価に影響はないと思う。
そう言えば、省庁の地方移転叫ばれて、文化庁が京都に行く話、どうなったんだろうね。

>>14816 匿名さん
最下位は有楽町線だね。主要駅、路線と全く交わらない。湾岸民の細いライフライン。

日比谷線＞銀座線＝千代田線＝半蔵門線＞新宿線＝東西線＝有楽町線＞大江戸線＝丸の内線＝南北線＞浅草線＝三田線

こんな感じですかね。総じて都営はしょぼいアクセスですね

反発ですよー！！株価連動さんコメントおねしゃーっす！

>>14820 匿名さん

人員整理してるのなら、破綻はしない。
人員整理しないなら、ギリシャみたいになる可能性もあるが。
ドイツ国内の失業者は増えるが
それだけなら世界影響はほぼない。

>>14821 匿名さん
まあ、新宿線は都営では例外的に使える子だからねー。

なるほどー。
新宿線は どこ通ってるんでしたっけ。

>>14817 匿名さん
有楽町線は元々都庁と中央官庁、国会議事堂とかの中枢機関を結ぶための路線で、行政上は今も重要基幹路線なんだが…知らないなら調べてから書いた方が恥かかなくて済むよ。

地下鉄さんの低レベルな争いを、王様路線・山手線さんは、高みの見物しているでしょうね。

JR駅は駅ビルしか直結してないので、大きなデパートや書店までテクテク歩く。
青山や麻布、広尾に行くのにもテクテク歩くので山手線利用者は足が鍛えられる。

健康にいいね、山手線

>>14829 周辺住民さん
市ヶ谷から永田町に最短で抜けるからあながち噂レベルじゃないかもね。笑
桜田門から警視庁御一行も流れ込めるし、国会に何かあればいつでも鎮圧部隊投入可能。

路線価が発表されましたね。
東京都の平均は+4.9%でした。
前年度が+4.0%だったので、伸び率が拡大していますね。
数年前から今がピークと言われていますが、オリンピック後に暴落するのでしょうかね？

山手線さんの余裕っぷりに地下鉄さんがイラつく構図は、昔から変わらないですね。

>>14831 匿名さん
地下鉄もJRも最寄り駅だけど
地下鉄は地下鉄で地下をテクテク歩くだけの差ではない？
乗り換えで500mとか850mとか。
確かに太陽に当たらないから健康に悪いし
ホーム経由だと混雑してると危ないかもね。

営団は官とは協業してないから
戦車やら隠し通路は都市伝説だよ。
ホントなら夢があるけど。

>>14834 匿名さん
Google マップめ中央官庁の位置調べたら、自分の無知を自覚出来るからやってみなよ。
霞ヶ関寄りに財務省、外務省、経産省、桜田門寄りに国土交通省、海上保安庁、警視庁で総務省は中間点。文科省は虎ノ門。

永田町も乗り換えたことないんでしょ？有楽町線、半蔵門線、南北線は至近距離、隣の赤坂見附駅の乗り換えが遠いだけ。

自分が使わないだけで使えないとか恥の上塗りだからもういいよ。ちゃんとお外に出なよ。山手線がどーたらこーたら言ってる輩並みに痛い。

有楽町線は 豊洲を通っているので だいぶ格下ですかね？

わけわかめ

小石川のタワマンは中古になると、池袋のアウルタワーとどっちが上になるか、微妙なラインですね。どちらにせよ、切磋琢磨すべき良きライバルとなるでしょう。
白金スカイは、さらにワンランク上の物件になりますが、山手線駅近再開発のマンションはさらに上位に位置するので、幸いにもお互い需要帯が被りません。
タワマンでの比較なら、最上位は森ビル再開発ヒルズとなります。

あ。
その口調は、小石川見回りチームの人ですね。
YouTubeで某著名評論家さんにこき下ろされているのを見て、不安感が増幅しましたかね？

>>14844 匿名さん

いえ違います。MKで間違いありません。
そしてあなたも。

幼稚でも昭和でもなく、令和です。

白金二丁目タワー（既存不適格）の完売を、心よりお祈り致します。
合掌

>>14850 匿名さん

2014年辺りからその流れが始まったので、すでに5年経った今はもう残りカス立地か、あってもエリア相場無視のボッタクリコストカットマンションしか、ないです。
特に後者はイメージ戦略にうまく嵌め込まれてしまう人が非常に多いですし、デベもその辺りのやり口を熟知しています。

＞そんな中で土地を高値掴みしたコストカット物件を掴まないように気を付けないといけないね。駅近だから希少だ！と飛び付くのは中々リスキー。


例えばこういう谷底低地の物件が、ドボン物件の典型例ですかね？

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0163/6152/20181016132022.pdf

ここ半年で掴んじゃった人が一番のドボン人生になるだろうね。

特に、地域相場無視の再開発タワマンとかに、嵌め込まれてしまった人とか。

>>14856 匿名さん
実際は価格上がってる。
ずーと景気悪いと言い続けてるが
実際には税収は過去最高。
今更景気悪いと言う根拠と
数ヶ月後に影響が出る根拠が欲しい。

>>14859 匿名さん

三井先生も言ってましたね。
「再開発という言葉に騙されてはいけません。再開発は、衰退しかけた街をくい止めるくらいしか出来ないのです。」

再開発ができあがって本格的に評価が上がる前に買うべき、という考え方は正しいですが、これは広い範囲で再開発が連動するエリアに限られるのです。

具体的には
品川ー新駅再開発周辺、虎ノ門ー浜松町再開発周辺、麻布台・六本木地区周辺、渋谷駅再開発周辺地区
これらのエリアもすでに価格が高いなら、手を出すのは慎重にすべきでしょう。
また、東京駅周辺再開発は、徒歩圏内の分譲マンションがないので省略しました。


ほかにどこかあれば、ご教示ください。

麻布台・六本木地区周辺

ここ、何か再開発あった？
国や区の事業と言うより
衰退食い止める程度でない？

>>14862 匿名さん
新宿もなんか無かったっけ。

なるほど。
他にどこか、ありますか。
なければ、買うべき再開発エリアの話題は、〆としましょう。

>>14861 匿名さん
景気悪い？戦後最長の好景気って今年の3月くらいに報道されていませんでした？
今までは好景気ですよ。
それで、三月のDIから悪化の数値が出てきたので好景気は1月くらいからピークアウトしたのではないかと言われています。

景気は悪くないけど、マス層は2000万貯めるまで金を使わないね。

>>14861 匿名さん
地価は毎年1/1に国が公表する公示地価に基づいて7/1に路線価が出る。
今年3?6月の景気悪化が地価に影響出てくるとすれば、来年1/1の公示地価。

>>14859 匿名さん

こいつはアホだな

>>14867 匿名さん
伊藤忠都市開発のアレはなんで安いんだろね。

>>14868 マンコミュファンさん
それ、景気が上がらないパターン

>>14868 マンコミュファンさん

ニュースに振り回されすぎ

エリア相場無視。
嵌め込み営業の雰囲気に過熱誘導された小石川のコストカットタワマンは、最近のマンコミュでは徐々にネタ化してきましたね。

嫉妬凄いなw

マス層が投資に色めきだっるらしいが、頭の悪い銀行や証券会社の鴨にされてゼロリセットどころかマイナススタート！

金融庁まずってるよな…。

ほんと、投資は人任せにせずに、自分で一から修行するに限る。

勉強代を払うことになるが、100人の投資家がいれば、稼ぎ方は100通りだもんね。

>>14877 匿名さん
都心のマンションはこれからバンバン値上がってほしいな。

円の価値が下がり続けてるから、不景気になっても不動産の額面は維持されるのでは？

>>14877 匿名さん
いつから、マンションが投資になったのよ。
そう言う人は買わなくてよろし。

新築の分譲賃貸が驚くほど高い。誰が借りてんだろ？

首都圏のマンション供給戸数が半減！

https://www.jiji.com/sp/article?k=000000087.000018769&g=prt

>>14883 匿名さん
空室率低いから新築ならそれでも瞬殺で埋まるのだよね。

>>14886 匿名さん
半減だと
価格維持か上がると言うこと？

>>14889 匿名さん
あなた以外はおっしゃっていませんよ。

通説に対する 3連投は、大変でした。

反論は論理的に、どうぞ。

>>14889 匿名さん
マンションは投資（経済合理性）だけで買うわけではない。
と言う主旨のコメントを無理やり>>14889 あたりに集約してしまう人との議論は我田引水で疲れそうです、
教えてやる系の人とは対等に会話できませんし。

あと、別人なのに3連投扱いすると言うことは
自分に反対意見がある人は一人だけで同じ人と言う、思い込み激しい自分絶対感性の持ち主と思われますので、なかなか議論成り立たないかと。

＞皆さんのおっしゃる通り、いわゆる半住半投のような『自宅マンション投資』が成り立つマンションは、2016年頃までの供給物件で終わりましたね。


まさに正論ですが、納得しない人は多いかと。
特に、最近新築タワマンみたいなバブル商品に手を出してしまった人、とか。

特定の物件の揶揄が目的ならそのスレでやって貰えないかな。
小石川のポジネガ増えてから、このスレの良さが無くなってきてる。
マンション掲示板自体に来る頻度が減ったよ。

そうだね。たまたま、各掲示板を周回ネガしている人と書き込みタイミングが一緒なだけ、ですよね。

景気悪くなってる論拠を数字とか論理的客観で貰えるかな。
主観や希望ではなく、東京カンテイみたいな、フラットな論理的数値でね。

2016年に割高だとネガる人が多い
駅近マンションを買った。
すでにピークだから高値掴みと言われた。
しかし今は値上がりしている。

常にピークは「今でしょ」と言われ続けて、何年目？
いつになったら、ピークが来るのか。
皆さまご意見をどうぞ↓

東京23区の路線価は、2014年から上昇し続けているし上昇幅がどんどん大きくなっていますね。
あと数年は新築マンションの価格が上がることは確実でしょう。
2016年頃からもうピークと言い続けている人がたくさんいますが、同じ人がたくさん投稿しているだけでは？

都心六区って、何 www

＞皆さんのおっしゃる通り、いわゆる半住半投のような『自宅マンション投資』が成り立つマンションは、2016年頃までの供給物件で終わりましたね。


2016年かどうかは不明だが少なくとも今の新築で、半住半投や自宅マンション投資が叶う物件は一つもないよね。
全て、元値より値下がりするのは、確実。
まぁそもそもマンションって、本来そういうもんなんだけどね。

金持ちはいくらでもいるけど、リーマンショックでスーパーカーの出現率が減ったのも事実。

金持ちも資産が減ると凹みます。

いまいちなスーパーカーから売却し、直近の利回りに目先を変えます。

共働きが増えてるから
世帯収入が倍増してるしね

金持ちなんか増えてなくて住宅ローン減税と低金利と共働きペアローンで押し込んでるだけやん。これ以外の理由があるなら教えて欲しい。実需購入者が一回りして減税と低金利のうまみがなくなったらさっさと落ちるでしょう。
まぁただ暴落とは言えない程度の幅だろうしそれが来年なのか5年後なのかは知らんけど。なので値下がりは5年以内には来ると思うけどそこまで待てない人はさっさと買えばいいんじゃないかな。少しの損もしたくない人は待てばいいし。投資用物件なら今新築に手を出すのはアホ。

2025年まで、東京の人口は増加するので、
下がるなら、それ以降かなぁ

>>14903 通りがかりさん
そうそう。
ただし、まだ値下がりはしてないだけ。
してから、事実と言わないから
論理的でない主観と言われ信頼度が下がる。

23区は人口が増えていますね。
人口が増えている自治体ランキングに載っている街を選べば良い。

https://toyokeizai.net/articles/-/288871?page=2

>>14906 マンション検討中さん
長年の不景気感と将来への不安感身について
お金使う人が減って皆溜め込んでる。
で、エネルギーが溜まってる状態。

>>14912 匿名さん
所得税が増えてるのは就業者数が増えてるからでしょ。グラフ外も含めて視点を広く持ちましょう。実質賃金はずっと下がってますよ。

税金、年金、保険料は上がり続けるからね。
可処分所得は下がってる。

>>14910 匿名さん
あとは、移民がどのくらい入るかだね。

>>14908 匿名さん

以前は、2015年には下がり始めるって
予想だしてたんだよ。俺はそれを信じて待ってた。
だから、2015年もあてにしてません。

>>14917 匿名さん
心配させてすまん。
同じ年収だと昔に比べてと言う意味の一般論。
俺自身は10年で倍増してるから無問題。
余裕ある金で趣味で物件買ったよ。

スレが荒れなくて寂しそうだね、お疲れ。
消費税上がったり、社会保険料が上がってるのは事実だから、平均所得が伸びてなければ可処分は減るのでない。
同意も異論も論理的に。
意見ありましたらどうぞ↓

とにかくいまは過去に日本人が経験したことのない状況にいて、それがマンション価格にも反映されていて、この先どうなるかなんて誰も分からない。
共働きでふたりが定年まで働くなんて過去になかったライフスタイルをいまみんながやろうとしている。
そしてそれができる前提で家を買っている。正解なんてないんだからやりたい人はやればいいし、どこかで歪みが出てきて見直すことになるかもしれない。

>>14923 匿名さん
同意。特に最後二行は。
平均だけでは見えないものがあるからね。

所得税が増えたのは株高で配当収入が多かったからみたいですよ。給与所得は無関係。それっぽり理屈でごちゃこちゃ言ってないでデータ出しましょうね。

所得税の増加は株の配当によるもので給与所得無関係とか無茶苦茶やなw

>>14930 口コミ知りたいさん

株価上がれば配当増える論理が全くわからん。配当上がって株価上がるのは分かるけど。
配当上げられるということは、企業がそれだけ利益剰余金が増えているわけで、それはマンションを買うような所得層の給与賞与に反映されている。儲けてるのに還元しないと今は人が辞める時代だから。給与所得が上がってないのは所謂中小企業で、ここはそもそもマンション購入出来る層じゃない。

https://www.asahi.com/articles/ASM6V52L3M6VULFA01Q.html
こちらどうぞー

>>14934 口コミ知りたいさん

もっと複合的に考えられなきゃ
いつまでたっても馬鹿にされるだけだよ

記事の読み方勉強しないとダメだよ

>>14934 口コミ知りたいさん
朝日は読むに値しない反日新聞ですよ

名目が上がっていることは確かだな。

現金給与総額（名目）の変動要因の推移https://www.mhlw.go.jp/wp/hakusyo/roudou/18/backdata/1-3-08.html

>>14945 匿名さん
その影響のおかげか、新築買うなら港千代田渋谷の内側、という流れはますます強まっている印象ですね。
今の新築で値下がりしない物件が一つもないといのは承知ですが、だからこその選別は始まっているということでしょう。

>>14946 匿名さん
マンションしかみてないから消去法でますます選択肢がなくなる

なんで直ぐにマウント合戦になるの。

あとは大規模は伸びやすく小規模は伸びにくいね
人気物件は見学予約が取りづらい事が多いから、その辺で判断した方が良さそう。

ネガ情報は妬みからくることが多いからね
購入しようと思ってたけど価格が予算外になってしまったとか、他人が楽しそうに検討してるのが許せないとかね
ネガ書き込んでる人って特定の一部の人が病的に何度も書き込んでるパターンが多い

小石川のタワマン、どんなものかと見に行ったら酷い立地ですなぁ…

しかし、最近はハザードマップに引っかかるタワマンばかりですね。

マンション適地が本当にないんだな、って。

>>14963 匿名さん
それを想定して1階に重要施設入れてなければ良いけどね。
実際には水の逃げるピットも作らず、
盛り土もしてない1階の地面に電源装置や機械類、宅配ロッカーがあるから、水没すると被害甚大。

確かに、地形までは変えられませんからね。
例えばこのハザードマップの中心部、小石川一丁目は、いわゆる谷底低地という水が集まってくる地形ですが、こういう場所に住むのは避けるべきでしょうね。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0181/2503/20197514634.pdf

マンションの好立地と呼べる場所は、今出ている物件ではゼロと言っていいかもしれませんね

都心のマンションの好立地の捉え方が変わってきてるわな。
優先順位が変わりつつあるというかな。

世田谷区ってのは今でも一二を争う人口増加で人気ではあるんだけとど、一方でもうちょい都心の方がいい。
マンションでいいんじゃなくてマンションがいい。
閑静な住宅街より大通り沿いでコンビニがある方がいい。

こういう層も確実に増えてるからな。

実家もマンション
実家がタワマン
実家が繁華街の中
学生、独身、転勤時代に繁華街の中で暮らした

もうこういう人が男も女も一杯いるわけで
爺さん連中が住む環境じゃないと言いたくなる場所の方が
従来の人気住宅エリアよりよっぽど魅力的って層が確実にいるからな。

確かにいくら駅近でも、危険なエリアは住まいとして本末転倒ですね。

>>14969 匿名さん

世田谷は一でも二でもないですよ。

>>14973 匿名さん
君は逃げる必要ないね
買えないから笑

元沼地をまとめて お化粧ドル箱化 した例のコミカル吹き付けマンションとかね。

川崎市が神戸を抜いて全国6位の都市になったし、京浜沿岸部の伸びは続くね。

子ありファミリー層の住みやすさはね。
ただ、独身比率や子なし率の高い東京で、それが全てではないかもね。

>>14982 通りがかりさん

世田谷大好きさん、文系だと思うよ。
人口増加率で比較しないと意味ないかも。

>>14982 通りがかりさん
一軒家

家賃補助が縮小されて20代で買う選択する人増えてるから
世田谷のやや駅歩ある戸建やマンションは穴場なのかね。
本心では都心3区でも、買えるのは世田谷とか。
吉祥寺が住みたい街1位のとき
川崎が実際に住める人気の街一位だったから
今の川崎の繁栄を見ると案外世田谷も盛り返すかもね。
川崎みたいに便利さえ良くなれば。

そうだね。両方見ればいい。人口増加率ランキングだと世田谷区は中位ではなかったかな。トップは都心3区だったような。
あとは今後30年、2045年ぐらいまでの人口推移予想も重要（今後の資産価値を占う上で）。世田谷は2045年には減少が予想されてたかな。その時点でも増加する区がいいね。

>>14988 匿名さん
そんな未来の予想を本気にしてるのか・・・

>>14989 匿名さん

本気ってなんだ？
参考にすればいいやないの？
人口増加が止まる区は避けるべきかな。

目黒区は？

箱根の高級旅館の離れに泊まったよ。ひとつの部屋ことに独立しているからプライバシーも開放感も、通常の部屋とぜんぜん違うのな。マンション暮らしってもしかしたら貧しい暮らしなのかも。

真に金があれは、昔の文豪みたいに旅館の離れ貸し切って暮らすのが最高に癒される贅沢かと。

そんなレベルの暮らしなら、賃貸や宿泊客もアリだよね。

>>14995 匿名さん

リッチだねえ。
こちとらスーパー銭湯が関の山で羨ましい限りです。
これはこれで満足してるんですけどね。

うち、30坪ちょいの世田谷の戸建て
都心のマンションも勿論買えたけど、集合住宅が嫌なのと、郊外の緑の多さで選んだ
どちらが正解とかではなく、ライフステージや家族構成、価値観の違いだから、優劣競ってもしょうがないよね

>>14999 通りがかりさん

３階建て？
年取ったらキツいから、住み替え前提かなぁ。