23区内の新築マンション価格動向（その67）

逆張りの方が目立つからねぇ。みんなか褒めてる物件をおすすめしたってお金にはならないでしょう。

その世代って
年齢て給与変わるとか
共稼ぎでも女の収入は補助的とか
考え方が昭和のままなのかね。

>>14678 匿名さん

子供がいるかどうかで、変わるでしょうね。
共働きはカツカツ組みしか、いないかな。

今の世の中、一馬力できる時点で恵まれてるからね。
で、恵まれてない一馬力は、今の23区の価格ではマンション買えないから相談もしない。

若者は共働き、定年した老夫婦は金持ってるから、普通に買えるよ

ん？

>>14679 マンション掲示板さん
私の知る限りですが

沖さんは、利回りが借入金利より高いか、個別性は最近の市場動向を加味している。欠点は金利以外の裁定が考慮されていない、未来の個別性の評価は過去の延長線上としていること。

榊さんは、利回りは5%以上、立地は代替性、電車は行先の発展度で評価している模様。現状の市況では沖さんに比べ保有には当然保守的。立地が二度と出ないかつ将来性も見込める場合は勧めているけど、今はそういうマンションは普通のサラリーマンでは手が出ない価格と言っている。

>>14671 匿名さん
吉祥寺はここのところずっとベスト3維持じゃない？

今日発売の東洋経済で再開発の特集が組まれている。
過去10年の中古マンション価格の伸び率は1位は六本木一丁目、2位は虎ノ門、トップ10には赤坂とか、スミフや野村、三井、三菱が大規模再開発している葛飾区の金町も入っている。
再開発地区の不動産は強いわ。

>>14687 匿名さん
やはり、今は亡き免震かねえ。

>>14689 匿名さん
トップ3は地盤も強く
湾岸みたいに新興には劣るが
火災にも比較的強い街並み
対して
金町は地盤は支持層まて25-40mで有明並み。
古い建物多く倒壊・火災・水害危険度は墨田区江戸川区並み。
危険度がそのまま価格差に出てるね。

顧客の命や財産優先の沖さんらしくないチョイスだ。

東洋経済の記事だと中古マンション価格の過去10年の伸び率ベスト10は、六本木一丁目、虎ノ門、押上、東京、赤羽橋、赤坂、後楽園、淡路町、金町の順番。
押上と金町はまだまだ伸び代はありそう。金町は今後10年は再開発続きだしね。
駅前タワマンのヴィナシス金町が出来てから金町は変わったな。シティタワーやシティテラス、プラウドタワーやプラウドシティ、今後はパークタワーもできるし、金町はブランドマンションだらけ。
北口の東急ストアもいずれブランズタワーになりそう。

その辺りの区は、今は高騰し過ぎでしょうね。
その割に都心からはちょっと遠いので、値下がりするのは早いと思います。

>>14697 匿名さん
北千住ちょっとの人も、金町なら良いの？
機微はわからないが、葛飾区ならあまり変わらない気がして。

>>14698 マンション掲示板さん

基本はその通りでそっち方面じゃない人には北千住も葛飾も似たようなもんですよ。
ただ一応、埼玉や千葉の人でも北千住の方が便利でも住所的にちょっとって人はいるだろうから書いておいた。

金町は首都圏の帰結駅である大手町駅まで25分、都心を貫通する千代田線と直通しているから交通利便性はまずまず。京成線もあるし、第三の路線と新金線の旅客化も計画されている。
10年で中古マンションが56パーセント値上がりしているのは、元々の価格が安かったのも理由。
今、シティテラス金町が分譲されているが、湾岸エリア並みに街が綺麗に整備されている。
駅前に三井がショッピングモールを作るし、今のアリオも近いし穴場かもね。

>>14700 匿名さん
大手町25分は遠い。
あと、湾岸より災害リスク高いのはちょっと。
川を渡ってるしね。

>>14700 匿名さん
比較例ならともかく
個別物件のポジ広告はスレ違い

話題がローカルすぎて、はげしくどうでも良い
地元が盛り上がって舞い上がる気持ちは
分かるが、自スレでお願い
金町再開発が23区に与える影響とか
そんな話題なら良いけど

>>14700 匿名さん
大手町駅？東京駅でなく？不便でないかな。

大手町駅は東京の地下鉄の中心駅だから、マンション広告はよく大手町駅まで何分という記載が多い。経済誌のマンション特集でも大手町が基準になる。

東洋経済は不動産ネタが好きだね。
櫻井さんのこの記事も気になる。35年ローンが組めなくなると中古マンション価格が下がるね。

https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20190624-00128596/

？50年ローン

>>14707 匿名さん
タワマンクライシスなのに、品質的にはポジってるのが面白い。
実際には買い叩かれるなら貸すだけだと思うけどね。

代官山 恵比寿 渋谷 広尾 、あたりは準都心であってるが、船橋が都心はないなwwx

都心判定ひっくりかえる
大手町直結は究極のポジショントークだね。

実際の今の都心はハブ駅でもある新宿、東京あたりだろうけど、それを覆す大手町判定。
ちょっと前の金融法人的に中心地なのは間違いないけど。

東洋経済によると10年間で東京の中古マンションの坪単価は25%上昇しているらしいが、金町は大規模再開発で60%近く上昇している事実をどう捉えるかだな。今後10年も金町は大規模再開発が続いて災害に強い街作りがされている。
実際スミフの再開発地区は湾岸エリアのように綺麗に整備されている。駅前はいかにも葛飾区な感じだけどね。三井がショッピングモールを作るし、新路線もできる可能性があるからネタも豊富。
葛飾区は立石や新小岩でも大規模再開発を計画しているし、今後のタワマン計画数は23区内でも第4位。
ただもう葛飾区の話はいいかな。もっといろんな区の話を聞きたい。

なぜ、2017？

>>14717 匿名さん
街並みの再開発で軽減できるのは、火災倒壊リスクだけだね。駅前全部は無理だろし、
地盤と水害のリスクはそのまま。

まあ、葛飾区は検討外な人も多い。
上のランキングもよく知らない地名多いね。

東洋経済の住みよさランキングで文京区が1位だったが、スーモの住みたい街ランキングは59位。

住みよさと住みたいは、違うのかもしれないが、ランキングなんてフェイクの塊。

都心6区て、何ww

金町が人気なのは、一次取得層の東京生まれが買ってるからで
地方出身のエリートが買う湾岸とはイメージが違う
湾岸の方が所得は高い

>>14726 匿名さん

都心3区（千代田港渋谷）の仲間に入れて欲しい周辺区の方達が名付けた、ただの無駄な贅肉みたいなものですよ。

都心3区は殿堂入りでランキング外なんだから
仲間になりたければ殿堂入りしないと。
そうすれば葛飾とか練馬が一位になるよ。

3区に渋谷を入れちゃうのってカワイイ
3区(湾岸は含まない)が正しい

都心3区は千代田区、港区、中央区だよ。これに新宿区、渋谷区、文京区をくっつけると都心6区になる。特に文京区は駅直結パークコートのおかげで一番勢いがある。
金町はマンションの坪単価の伸び率や、駅利用者の伸び率で23区内のベスト10に入っている街だけど決して人気がある街ではない。再開発エリアの街並みは綺麗で東京理科大学のキャンパスと一体化しているし、23区内最大の公園である水元公園があるのは魅力だけど、一般的にはマイナーな街。お隣の亀有のほうがよっぽど有名。

文京区さん。
都心に入れて欲しい様子は強く伝わってきますがエリア価値的にちょっとネ…。
ただ、個人的にはそんなに悪い場所ではないと思いますよ。

小石川は谷底低地なんですね。
住まいとしては ナシ になるのかな。
てか貧民じゃないんだし、わざわざそんなとこに住まなくても、文京区は他にも住むとこありますよ。笑

そうなんですか？
文京区はたくさん人が住んでいますよ。
ただ、場所は選びましょうねー、という話です。
お金があったら、谷底低地にわざわざマンション買わないでしょう？苦笑
まぁ、文京区を知らないお上りさんなら…。

というか、小石川はパークコート予定地の一丁目だけが谷底低地で水害ハイリスク地帯なだけで、小石川ならほかのところに住めばいいと思いますよ。

カテゴリー的には

① 千代田区、港区、中央区（湾岸は除外）
② 渋谷区、新宿区
③ 豊島区、文京区、台東区
④ 中央区（湾岸）、江東区

こんな感じで、これ以上でも以下でもない
申し訳ないが、文京区を貶しているわけではない

文京区はおいしい店もないしね。

゛就業者（働いている住民）に占める金融業・保険業の割合
東京(1:30万) 山手線内、中央線・田園都市線、世田谷区のほか浦和も目立つ゛
https://t.co/YOGpHs5Unphttps://twitter.com/ShinagawaJP/status/11407566...

この人他にも職種による分布図作っていて興味深い

>>14742 匿名さん

リンクミスした。この人

中央線南側に住めよ、っていう一種の警鐘かな。

＞高値で取引される場所が本当に住むべき場所


話にあがった春日を調べてみると、坪308万で
取り引きされていました。

https://utinokati.com/details/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%...

平均して築18年未満って、築浅ですねー。
それなのに坪300切りそうって、高値で取引される場所が本当に住むべき場所

>>14746 匿名さん
束になってと言うより、時間帯集中してるから一人だと思いますよ。
23区スレで個別物件の話をするのはマナー違反ですから、このスレの常連論客はやらないと思います。
エリア比較なら問題ないのですが、これ以上の個別の物件の話はポジもネガも該当スレでやって頂ければ助かります。

>>14746 匿名さん
高値の定義は三井氏のスムログにあるように、地域相場に対しての中古価格ですよね？
地域ナンバーワンを買え、ですね。

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

はいはい。
北側 谷底低地 の話はもう終わりにしましょう。
金町とか小石川みたいなマイナーエリアの話よりも、日本の中心部の話題の方が価格スレにはふさわしいと思いますよ。

>>14747 匿名さん
小石川と御徒町はマンション価格が同じなんですね。
台東区より文京区の方がましだと思っていたので意外でした。
あるいは、利便性では御徒町の方が格上ですから、その差が相殺された感じですかね。

ま。
兎に角、中央線北側は避けろ、ってことだわなw

初心者マーク丸出しでそんなこと言われましても…

緑溢れるスレッド。希少立地ですね！

つまらない

よく聞く一般論よりも、拙くとも独自の価格動向に関する見方が面白いとおもいます。

山手線の利便性や資産価値は至高なので、買うにも価格が高いのでしょう
お金がないなら背伸びはやめて、地下鉄を駆使した枝葉の地域を探すのが、いっそのこと健全です

これは過去から未来を見通した、普遍的価値基準に即した話です

山手線を頻繁に利用する人、山手線沿線で家探しをする人の所得は人並みです。もちろん地下鉄も山手線のかなり外側からくる人は似たりよったりですが、山手線内側の地下鉄で職住が完結する人(主に千代田、港)の所得が高いです。
なお、東急沿線は山手線の外ですが所得は高い傾向にあります。坪単価も概ねその傾向です。

木の幹（山手線）の威を借る 枝葉（地下鉄）

倍とまではいきませんが、1.5倍の所得差はありそうですね。
山手線駅近レジデンスはすでに高騰していますから、カツカツの人は無理をなさらず、地下鉄乗り換えでがんばってください。

地下鉄複数路線の駅近なら乗り換える必要なんてないんだよなあ。。

都の地下鉄網というものは 全て 主要山手線駅を目指して作られているということは、東京を知る上では興味深い点だよね

この前とある駅で大江戸線と南北線乗り換えたら、一駅分くらい歩かされて ワロタは
ベビーカー持ちだと 15分とかなんとか
貧民の乗りモンじゃねーんだし、バリアフリーにくらいしたれや ww

乗り換えはどうでもいいから駅直結に住みたい

まずは前提条件として、中央線南側かつ山手線内側。
この昔からの定理に、異論はないと思います。

次に序列として（おさらいの意味も込めて）
① 山手線 ＋ 地下鉄複数路線
② 山手線 ＋ 地下鉄単線
③ 山手線のみ or 地下鉄複数路線
④ 地下鉄単線のみ
⑤ バス

駅直結や駅距離うんぬんは、この次の優先度になります。

地下鉄駅直結マンションは無数にある為、希少性は乏しいです。
山手線駅直結の希少性の高さは、言わずもがな。
地下鉄はいくらでもマンション地下から繋げることができるので、その価値は容易に揺らぎます。

>>14763 匿名さん
閑静な住宅街好きな人や
そう言う価値観の人がいても良いと思います。
とは言えJR主要駅直結のマンションの
資産価値は今後も普遍でですよ。
経済規模が違いますし、
支線や地下鉄駅で廃線や統合はあっても、
JR主要駅が無くなることは無いでしょう。
災害含め、そう言うリスクのより少ない場所が、 より盤石な良い土地なのです。
逆に価格が高いからリスクが少ない価値の高い土地である訳ではありません。

なので、もし地下鉄なら、
昔から価値のあるとされた所謂一等地でないと
資産価値の保証はないかと。
それ以外の土地は主に災害的に難があるので
一等地にはなれていないのです。
これは今後も変わりません。

本当の金持ちは電車乗らないと思います

電車を利用する人達の話や住居ランクですから、無知な方は話題に入らなくてよいかと。
私は世帯で5000万くらいの中流なので、電車がない生活は考えられないです。もちろん住まいは山手線駅近に地下鉄複数路線が利用可能な至便エリアですが。

むしろ反対だと思いますよ。
成功者の一つのステータスシンボルですしね。

港区内側は山手線に近付く程安い
定説

そう？虎ノ門とか新橋至近だけど。
赤坂も近いよね。

表参道は渋谷や原宿至近

すぐに千葉とか上京組とか言い出して
自分の意見で議論ができないのなら
自スレに帰って欲しい。
ポシもネガもこのスレ的には一緒で迷惑です。

虎ノ門ヒルズにお住まいの方は新橋側には行かないという妙な確信があります。攫われそうだし。

山手線沿線ではない我が家の方が乗車時間は短くても、同僚から通勤に山手線を使っていると聞くと、金持ち！と思ってしまいます。で、住み良いか否かはわからないぞ！と心の中で毒づきます。たぶん、我が家が最高ですからね。

自称三代目のインチキ一人芝居の山手線ネタ
クソつまんない

>>14790 匿名さん
表参道お住まいは渋谷や原宿行きます。

>>14792 通りがかりさん

山手線の価値が高いと思ってるのは
一人ではないし、それも一意見。
否定から入る前に、まずは自分の意見だね。
他人に惑わされる必要はない。

ちな、アウルタワーとかあげてた
三井氏も地方出身?あまりそんな感じしなくて。
どちらが偉いとかの話でなく。
地方出身者が湾岸とか五反田とか川崎に
抵抗ない傾向はあるけど、
山手線至高主義と感じたことはあまり無かったから。
どう言うロジックで山手線推しが
地方出身になるのか、気になる。

マンションの価格に詳しくなったら、次は土地の価格の勉強をしてください。

山手線を貶す気はなくて、地下鉄オンリー立地を推してるだけです。山手線も地下鉄も複数路線利用は良いに決まってますが、山手線があるから評価が高いというロジックはどうなのかな、という気持ちで言ってます。

>>14794
多分、タクシーで行く気がします

個人の趣向は置いておいて。東京に三代住む人間と上京組どちらが多くて市場に影響を与えるかは明白。
リセール有利なのは購入する人、もしくはできる人が多い物件。
どちらが良いとか偉いとは別の次元の問題では。
その上で、最近は山手線内でも非高級住宅地、千葉よりの区が評判なのは、通勤便利な場所で買える土地は、そう言う場所しかないから。

まずは前提条件として、中央線南側かつ山手線内側。
この昔からの定理に、異論はないと思います。

次に序列として（おさらいの意味も込めて）
① 山手線 ＋ 地下鉄複数路線
② 山手線 ＋ 地下鉄単線
③ 山手線のみ or 地下鉄複数路線
④ 地下鉄単線のみ
⑤ バス

駅直結や駅距離うんぬんは、この次の優先度になります。

地下鉄駅直結マンションは無数にある為、希少性は乏しいです。
山手線駅直結の希少性の高さは、言わずもがな。
地下鉄はいくらでもマンション地下から繋げることができるので、その価値は容易に揺らぎます。

>>14793 匿名さん
確かに、ブリリアタワー目黒も パークコート千代田富士見も 恵比寿ガーデン壱番館も、おなじような例が多いですね。

ココで地下鉄推ししてるのは大体、山手線内側のメトロ駅住人ではなく、駅周辺もショボいメトロ外側、特に東方面?湾岸民のケースが多い。

>>14806 匿名さん
不動産は最高値なのに、運賃は最安値なのは面白い。

地下鉄は上り下りがねぇ。。。
都営地下鉄とか、ク○の極みだし。

てか皆んなが言ってる地下鉄って、イメージ的には日比谷線か銀座線だけでしょ。笑

地下鉄は、格差が激しいんだよねー。
親世代から東京住みならわかる話。
例えば、丸の内線や三田線は結局酷い乗り換えしないと使えないから微妙、とかね。

地下鉄オンリーは流石に不便な場所ではあるよね。金持ちは乗らないから関係ない
銀座線、日比谷線、あたり揃えば良いかもだけど。
そう言う意味で虎ノ門新駅は秀逸。
しかも、BRTでテナントで消費してくれる植民地と繋いでる。
テナント高層ビルをさらに追加で3本建てるわな。

>>14813 通りがかりさん
流石に郊外のが地下上がった歴史はないから、繰り返しでなく、それは斬新すぎるんでないかな。
会社や役所が移転しない限り、個人の住宅の郊外化だけでは地価に影響はないと思う。
そう言えば、省庁の地方移転叫ばれて、文化庁が京都に行く話、どうなったんだろうね。

>>14816 匿名さん
最下位は有楽町線だね。主要駅、路線と全く交わらない。湾岸民の細いライフライン。

日比谷線＞銀座線＝千代田線＝半蔵門線＞新宿線＝東西線＝有楽町線＞大江戸線＝丸の内線＝南北線＞浅草線＝三田線

こんな感じですかね。総じて都営はしょぼいアクセスですね

反発ですよー！！株価連動さんコメントおねしゃーっす！

>>14820 匿名さん

人員整理してるのなら、破綻はしない。
人員整理しないなら、ギリシャみたいになる可能性もあるが。
ドイツ国内の失業者は増えるが
それだけなら世界影響はほぼない。

>>14821 匿名さん
まあ、新宿線は都営では例外的に使える子だからねー。

なるほどー。
新宿線は どこ通ってるんでしたっけ。

>>14817 匿名さん
有楽町線は元々都庁と中央官庁、国会議事堂とかの中枢機関を結ぶための路線で、行政上は今も重要基幹路線なんだが…知らないなら調べてから書いた方が恥かかなくて済むよ。

地下鉄さんの低レベルな争いを、王様路線・山手線さんは、高みの見物しているでしょうね。

JR駅は駅ビルしか直結してないので、大きなデパートや書店までテクテク歩く。
青山や麻布、広尾に行くのにもテクテク歩くので山手線利用者は足が鍛えられる。

健康にいいね、山手線

>>14829 周辺住民さん
市ヶ谷から永田町に最短で抜けるからあながち噂レベルじゃないかもね。笑
桜田門から警視庁御一行も流れ込めるし、国会に何かあればいつでも鎮圧部隊投入可能。

路線価が発表されましたね。
東京都の平均は+4.9%でした。
前年度が+4.0%だったので、伸び率が拡大していますね。
数年前から今がピークと言われていますが、オリンピック後に暴落するのでしょうかね？

山手線さんの余裕っぷりに地下鉄さんがイラつく構図は、昔から変わらないですね。

>>14831 匿名さん
地下鉄もJRも最寄り駅だけど
地下鉄は地下鉄で地下をテクテク歩くだけの差ではない？
乗り換えで500mとか850mとか。
確かに太陽に当たらないから健康に悪いし
ホーム経由だと混雑してると危ないかもね。

営団は官とは協業してないから
戦車やら隠し通路は都市伝説だよ。
ホントなら夢があるけど。

>>14834 匿名さん
Google マップめ中央官庁の位置調べたら、自分の無知を自覚出来るからやってみなよ。
霞ヶ関寄りに財務省、外務省、経産省、桜田門寄りに国土交通省、海上保安庁、警視庁で総務省は中間点。文科省は虎ノ門。

永田町も乗り換えたことないんでしょ？有楽町線、半蔵門線、南北線は至近距離、隣の赤坂見附駅の乗り換えが遠いだけ。

自分が使わないだけで使えないとか恥の上塗りだからもういいよ。ちゃんとお外に出なよ。山手線がどーたらこーたら言ってる輩並みに痛い。

有楽町線は 豊洲を通っているので だいぶ格下ですかね？

わけわかめ

小石川のタワマンは中古になると、池袋のアウルタワーとどっちが上になるか、微妙なラインですね。どちらにせよ、切磋琢磨すべき良きライバルとなるでしょう。
白金スカイは、さらにワンランク上の物件になりますが、山手線駅近再開発のマンションはさらに上位に位置するので、幸いにもお互い需要帯が被りません。
タワマンでの比較なら、最上位は森ビル再開発ヒルズとなります。

あ。
その口調は、小石川見回りチームの人ですね。
YouTubeで某著名評論家さんにこき下ろされているのを見て、不安感が増幅しましたかね？

>>14844 匿名さん

いえ違います。MKで間違いありません。
そしてあなたも。

幼稚でも昭和でもなく、令和です。

白金二丁目タワー（既存不適格）の完売を、心よりお祈り致します。
合掌

>>14850 匿名さん

2014年辺りからその流れが始まったので、すでに5年経った今はもう残りカス立地か、あってもエリア相場無視のボッタクリコストカットマンションしか、ないです。
特に後者はイメージ戦略にうまく嵌め込まれてしまう人が非常に多いですし、デベもその辺りのやり口を熟知しています。

＞そんな中で土地を高値掴みしたコストカット物件を掴まないように気を付けないといけないね。駅近だから希少だ！と飛び付くのは中々リスキー。


例えばこういう谷底低地の物件が、ドボン物件の典型例ですかね？

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0163/6152/20181016132022.pdf

ここ半年で掴んじゃった人が一番のドボン人生になるだろうね。

特に、地域相場無視の再開発タワマンとかに、嵌め込まれてしまった人とか。

>>14856 匿名さん
実際は価格上がってる。
ずーと景気悪いと言い続けてるが
実際には税収は過去最高。
今更景気悪いと言う根拠と
数ヶ月後に影響が出る根拠が欲しい。

>>14859 匿名さん

三井先生も言ってましたね。
「再開発という言葉に騙されてはいけません。再開発は、衰退しかけた街をくい止めるくらいしか出来ないのです。」

再開発ができあがって本格的に評価が上がる前に買うべき、という考え方は正しいですが、これは広い範囲で再開発が連動するエリアに限られるのです。

具体的には
品川ー新駅再開発周辺、虎ノ門ー浜松町再開発周辺、麻布台・六本木地区周辺、渋谷駅再開発周辺地区
これらのエリアもすでに価格が高いなら、手を出すのは慎重にすべきでしょう。
また、東京駅周辺再開発は、徒歩圏内の分譲マンションがないので省略しました。


ほかにどこかあれば、ご教示ください。

麻布台・六本木地区周辺

ここ、何か再開発あった？
国や区の事業と言うより
衰退食い止める程度でない？

>>14862 匿名さん
新宿もなんか無かったっけ。

なるほど。
他にどこか、ありますか。
なければ、買うべき再開発エリアの話題は、〆としましょう。

>>14861 匿名さん
景気悪い？戦後最長の好景気って今年の3月くらいに報道されていませんでした？
今までは好景気ですよ。
それで、三月のDIから悪化の数値が出てきたので好景気は1月くらいからピークアウトしたのではないかと言われています。

景気は悪くないけど、マス層は2000万貯めるまで金を使わないね。

>>14861 匿名さん
地価は毎年1/1に国が公表する公示地価に基づいて7/1に路線価が出る。
今年3?6月の景気悪化が地価に影響出てくるとすれば、来年1/1の公示地価。

>>14859 匿名さん

こいつはアホだな

>>14867 匿名さん
伊藤忠都市開発のアレはなんで安いんだろね。

>>14868 マンコミュファンさん
それ、景気が上がらないパターン

>>14868 マンコミュファンさん

ニュースに振り回されすぎ